集团公司房屋资产委托管理及使用实施细则(试行).修改.doc

中国长江三峡集团公司房屋资产委托管理及使用实施细则（试行）（征求意见稿）第一章 总 则第一条 为规范和加强中国长江三峡集团公司（以下简称集团公司）房屋资产（以下简称房产）合理分配、使用管理，建立完善房产委托管理体系，有效使用房产，提高房产使用效率，保障房产安全和完整，根据中国长江三峡集团公司固定资产管理办法和中国长江三峡集团公司房屋资产管理办法，结合集团公司工作实际，制定本实施细则。第二条 本细则所称房产是指集团公司及各级子企业拥有产权或者使用权的境内非经营性办公、生活类房产，主要包括办公楼、员工公寓及相关公共设施等。第三条 集团公司房产按照“权责明晰化、资产集约化、管理规范化、使用市场化”的原则，建立房产所有者统一委托、房产管理者统筹管理、房产使用者有偿使用的机制。第四条 本细则适用于集团公司总部、直属机构、特设机构、分支机构以及全资、控股子企业。第二章 管理职责及义务第五条 房产所有者、房产管理者和房产使用者，应当明确各自职责，承担各自义务，享受各自权益。第六条 房产所有者是指拥有房产产权或使用权的单位，承担以下主要职责和义务：（一）负责房产产权管理；（二）监督、检查、考核房产管理者的日常管理和服务工作；（三）审批房产大修、改造预算和计划；（四）审批房产管理者对外经营计划；（五）签订委托管理协议，约定委托管理费用和营业利润分成标准，按照协议约定支付委托管理费用，参与房产管理者营业利润分成；（六）协调解决房产管理者管理和经营中遇到的重要、疑难问题。第七条 房产管理者是指接受房产所有者委托，管理相关房产的三峡基地发展有限公司（以下简称三峡基地公司），承担以下主要职责和义务：（一）负责委托房产的实物管理、分配使用和对外经营； （二）负责委托房产的日常管理，承担安全管理责任；（三）审核外部单位房产使用需求；（四）为房产使用者提供统一标准的服务，监督房产使用者使用情况；（五）负责房产日常维修的组织实施，负责制订房产大修和改造计划，报房产所有者审批后实施； （六）接受房产所有者的监督、检查和考核，执行房产所有者管理要求；（七）会同房产所有者签订委托管理协议，按规定分成比例上交营业利润。（八）房产使用者对房屋使用者租赁房产的用途，有监督的权利，如发现违反或擅自改变房产的用途的，可要求房屋使用者进行整改，如不整改可收回房产。第八条 房产使用者是指有偿使用相关房产的单位，包括集团公司各部门、各单位、各级子企业，参与工程建设的施工、设计、监理单位，以及其他外部单位，承担以下主要职责和义务：（一）提出本单位房产使用需求，（并附上与房产所有者之间的相关合同作为附件）；（二）接受房产管理者对房产的分配安排和日常管理，遵守房产安全管理规定，配合房产管理者检查，确保房产正常使用；（三）与房产管理者签订租赁协议(租赁协议一年一签)，并根据协议内容支付租金、物业管理费等相关费用；（四）负责本单位租赁房产的内部分配和使用，经房产管理者审核同意后,在不改变房产结构的情况下，享有对租赁房产的装修和改造权利；（五）对房产管理者的服务提出意见和建议，评价服务质量。第三章 管理范围第九条 集团公司及各级子企业境内办公、生活类等非经营性房产原则上全部委托三峡基地公司管理。若因特殊情况不能委托三峡基地公司管理的，房产所有者应当报集团公司审批。第十条 办公、生活类等非经营性房产主要包括办公用房、员工公寓及公共设施等。（一）办公用房是指集团公司及各级子企业自建、购置或拥有使用权的办公用房，包括领导干部、员工办公室以及会议室、档案室、资料室、复印室等服务用房；（二）员工公寓是指为满足集团公司及各级子企业员工住宿需要提供的生活用房，包括位于城区的生活公寓和位于生产、建设营地的生产公寓。（三）公共设施是指为企业生产、办公提供配套服务的附属设施，主要包括员工食堂、体育场馆、影剧院等。第四章 房产需求第十一条 集团公司内部单位根据本单位“三定方案”中明确的人员编制、岗位职级等情况，按照集团公司规定的标准，提出办公用房和员工公寓需求。同时结合单位改革发展实际，按照不超过规定标准的20%提出冗余需求。第十二条 办公用房需求包括办公室及服务用房，执行以下标准：（一）集团公司总部员工办公室（含休息室、卫生间，下同）使用面积，执行中国长江三峡集团公司总部履职待遇、业务支出管理办法有关标准。集团公司所属二级单位及二级子企业负责人办公室使用面积，执行中国长江三峡集团公司所出资企业负责人履职待遇、业务支出管理办法有关标准；其他人员办公室标准执行单位、企业内部有关规定。员工在多地办公的，其办公用房面积需求仅计入其主要办公地。（二）服务用房使用面积根据员工定编人数确定，员工人数200人及以下的，不超过9平方米/人；200人以上400人以下的，不超过8平方米/人；400人及以上的，不超过7平方米/人。 第十三条 员工公寓中，生活公寓原则上安排无房员工、轮岗借调员工居住；生产公寓根据工程建设、生产经营实际需要安排员工居住。原则上不得高于以下标准：（一）所属二级单位负责人，每人安排一套房屋，主要负责人面积不超过100平方米，其他负责人不超过80平方米（二）副处级及以上员工，每人安排一套房屋，面积不超过60平方米；（三）一般员工和轮岗、借调员工，每人安排一间房间，面积不超过40平方米。第五章 房产分配第十四条 房产管理者根据以上办公用房及员工公寓标准，综合考虑房产使用者员工人数、未来发展及工程建设、生产经营不同阶段等多方面因素，核定房产使用者提出的需求。第十五条 房产管理者核定需求后，应结合房产实际面积和数量，进行房产分配。房产总面积或数量不足的，由房产管理者与各房产使用者协商后，按比例调整。第十六条 工程项目建设完成后房屋产权发生变化的，房产管理者应与房产所有者协商，按标准保障工程建设管理单位用房需求。第十七条 参与集团公司工程建设的设计、监理、施工等外部单位的房产使用需求，由房产管理者按照工程建设营地规划用途进行统筹安排、合理分配。第十八条 房产优先在集团公司内部分配使用，满足集团公司内部单位以及施工、设计、监理单位需求后的富余房产，由房产管理者对外进行租赁和经营，制订相关方案报房产所有者审批后实施。第六章 房产使用第十九条 房产管理者负责房产的日常使用管理，维护正常办公和生活秩序，提供相关服务，做好公共设备设施的维修和保养。第二十条 房产使用者租赁的办公用房、员工公寓和自用会议室等服务用房，由其自行分配，内部使用。房产使用者配备的相关设备设施，自行负责维修保养。第二十一条 房产管理者负责公共会议室、影剧院、体育场馆等公共设施的日常管理和调度使用，对所有房产使用者开放，并优先满足集团公司内部需要。集团公司内部单位员工食堂原则上由房产管理者统一管理、提供服务，相关服务内容和标准由房产管理者与房产使用者协商确定。第二十二条 房产使用者不得转租、转借或与他人调换使用承租房产，不得利用承租房产进行非法活动,损害公共利益；因使用不当等原因致使房产公共设施设备损坏的,房产使用者承担赔偿和修复责任。第二十三条 房产管理者应当根据房产建筑年代、使用年限、危旧老化损坏程度、使用功能调整等因素，合理安排房产维修项目。按照损坏程度和修缮工作量的大小，房产维修主要分为日常维修项目和大修项目。日常维修项目指对房产及其设备设施进行的及时修复、局部修复和日常维护保养。大修项目指对房屋主体及公共设施进行的全面修复，预算金额一般不低于50000元。第二十四条 房产日常维修由房产管理者根据实际需求自主组织实施，并按年度报房产所有者备案。第二十五条 房产需要大修时，房产管理者应当制订大修计划，提交申请，报房产所有者履行相关程序审批同意后，由房产所有者立项并委托房产管理者组织实施。大修项目实施完毕后，房产管理者应当报房产所有者办理验收、结算手续。第二十六条 房产所有者根据集团公司物业服务关联交易取费标准，在委托管理合同中安排维修费用，房产管理者据实结算。大修费用由房产所有者另行列支。第七章 管理合同和费用第二十七条 集团公司有关部门根据不同区域市场水平制订房产委托管理费用和房产有偿使用收费标准，定期公布，并根据市场变化，适时进行调整。第二十八条 房产所有者与房产管理者签订长周期房产委托管理合同，明确委托代管内容、责任义务，约定委托管理费用、营业利润分成比例。第二十九条 房产管理者与房产使用者签订房产租赁（使用）协议，明确服务内容、责任义务，约定租金、物业服务等费用。一般情况下，办公用房根据使用面积进行收费，员工公寓根据使用面积或套数进行收费；公用会议室等公共区域根据各单位使用情况分摊费用，定期结算；影剧院、体育馆等公共设施日常免费开放，举办大型活动按市场化原则收费；员工食堂费用由双方根据服务内容和标准自行约定。第三十条 租赁（使用）合同期满后，房产使用者在同等条件下优先续租。在合同期限内