长沙市上半年房地产市场形势分析.doc

长沙市上半年房地产市场形势分析文长沙市房产研究中心一、房地产市场运行情况（一）新建商品房批准预售情况上半年全市新建商品房累计批准预售888.83万平方米，同比增长54.94%，其中住宅批准预售782.02万平方米，同比增长55.65%。与去年同期对比来看，今年上半年五区四县除浏阳市、宁乡县外，其他各区县新增批准预售均呈正增长，特别是天心区、岳麓区、雨花区同比增幅超过100%，楼盘上市踊跃。（二）新建商品房销售备案情况上半年全市新建商品房累计销售备案1101.75万平方米，同比增长42.51%，其中住宅销售备案1026.98万平方米，同比增长40.87%。与去年同期对比来看，芙蓉区、天心区、宁乡县商品房备案出现负增长，其他各区县均有较大增幅，其中岳麓区、开福区、雨花区备案同比增幅超过70%。（三）新建商品房成交备案金额、均价上半年长沙市新建商品房销售备案金额为462.10亿元，同比增长72.07%，其中住宅成交备案金额为406.07亿元，同比增长69.28%。上半年长沙全市新建商品房（含定向开发等）备案均价为4194元/平方米，同比上涨20.74%，其中住宅3954元/平方米，同比上涨20.17%。长沙市新建商品房均价自去年10月起环比出现持续上扬，今年第二季度开始涨幅趋缓，5月均价环比出现一定下滑，6月均价有所反弹，并回升至4月水平。（四）新建商品住房供求结构分析（按套数计）（一）套型结构分析上半年长沙内五区累计住房供应套均面积为110.42平方米，同比增大8.90%。从累计供应及销售备案情况来看，当前各户型供应量仍全部小于销售备案量，备案时间的相对滞后性是其主因；供销基本接近的是中户型（90-120平方米）、中小户型（60-90平方米），90平方米以下户型供应占比为38.44%，比去年同期减少4.38个百分点。（二）价位结构分析从上半年住宅销售的价位结构来看，4500-5000元/平方米住宅销售比例最大，达到总量的1/5以上，5000元/平方米以上住宅销售比例继续增加，上半年累计销售比例已超过15%，这表明当前长沙商品住宅均价基数仍在整体上移，而5500元/平方米以上中高档商品住宅受政策影响相对较小，销售情况依然较为乐观。（五）内五区新建商品房待销情况2008年以来，截止今年6月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为563.12万平方米，较上月底增加36.90万平方米。其中住宅427.30万平方米，占75.88%；非住宅135.82万平方米，占24.12%。分行政区划来看，岳麓区待售量居第一位，为128.17万平方米，占比29.99%，雨花区排第二位，待售量为110.25万平方米，占比25.80%。分面积段来看，144平方米以上商品住宅的待售面积最大达168.61万平方米，占总套数的21.75%。（六）土地招拍挂情况 (数据来源：长沙市国土资源局)上半年，全市招拍挂出让土地挂牌56宗，土地面积250.51万平方米。其中，商业（综合）用地挂牌28宗，土地面积113.94万平方米；住宅用地挂牌14宗，土地面积93.39万平方米；工业用地挂牌14宗，土地面积43.18万平方米。全市土地实际成交28宗，成交面积127.87万平方米，成交总金额421754万元，综合地价水平值3299元/平方米，其中，商业（综合）用地成交面积57.19万平方米，成交金额268884万元；住宅用地成交面积42.55万平方米，成交金额136505万元；工业用地成交面积28.13万平方米，成交金额16365万元。（七）二手房销售面积上半年全市二手房成交面积229.46万平方米，成交套数为17027套，成交金额为53.90亿元，与去年同期相比分别增长26.24%、7.04%、58.47%；其中住宅成交146.08万平方米，成交套数为15149套，成交金额为31.05亿元，与去年同期相比分别增长15.91%、13.72%、35.38%。（八）房产一、二级市场交易量对比分析房产一、二级市场对比来看，上半年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.80：1。（九）二手房挂牌租金情况（数据来源：）本月内五区商业用房租金环比上扬，达32.03%；住宅租金环比下跌，跌幅为3.31%。从各区情况来看，岳麓区商业用房租金继续上扬，环比上涨104.93%，开福区、雨花区商业用房租金环比有所下跌；芙蓉区、雨花区住宅租金继续上扬，天心区、岳麓区、开福区住宅租金环比有所下跌。（十）银行抵押贷款情况上半年，全市办理一般抵押登记手续119940起，抵押面积2108.30万平方米，贷款金额489.62亿元，其中，办理个人抵押登记手续118087起，抵押面积1603.89万平方米，贷款金额372.76亿元。上半年全市共办理在建工程抵押976起，抵押面积402.81万平方米，贷款金额70.45亿元。二、下半年长沙房地产市场走势分析（一）宏观经济发展环境十分复杂，经济运行呈现新趋势。上半年经济快速增长较大程度上还是政策刺激的结果，也有去年同期基数较低的原因，经济回升向好过程中还存在许多矛盾和困难，一些新情况、新问题也在显现。这些均缘于国家实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，还有世界金融危机以来一揽子刺激经济的惯性所致，通胀压力和资产泡沫已经成为经济发展的隐忧。此外，国民收入分配结构失衡、劳动者报酬占GDP的比例偏低、居民收入差距扩大的现象突出，还有国际贸易保护主义抬头、人民币升值、自然灾害增多、农产品价格上涨等压力，经济二次探底可能性加大。下半年，政府将把保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期作为调控的核心，加大节能减排和技术创新力度，房地产业将面临更为复杂的发展环境。（二）国家遏制房价过高过快上涨态度坚决，房地产调控措施将进一步落实。受调控政策的影响，近几个月来，主要城市房地产成交量出现锐减，房地产市场呈现量跌价滞态势，尽管个别区域尤其是二三线城市的房价并没有明显的松动，但可以预见，只要国家的宏观调控政策不松动，随着有关措施的进一步落实，再过二、三个月，房地产市场可能会面临全面调整。（三）房地产开发建设规模不断扩大，但完成开发投资增幅将逐月放缓。上半年，在几个大型房地产项目的拉动下，长沙市房地产开发完成投资相对去年出现了较大幅度的增长，今年全市新开工项目明显增多，但受金融政策影响，房地产信贷规模出现缩小趋势，开发企业投资信心开始下降，为缓解资金压力将会放缓施工速度。所以，上半年尽管新建商品房的施工面积同比有所增长，但竣工面积却出现了明显下降。预计下半年随着国家的调控力度进一步加大，购房者的购买力和信心还会受到明显的影响，市场需求难以有效激发，进而影响整个房地产业的投资信心，开发企业在资金压力和消极预期的综合影响下，房地产开发投资会继续下滑。（四）房地产信贷监管更趋严格，房地产金融的支持力度将减弱。今年以来，对于已明显过热的房地产市场,抑制高房价、打击投机购房、打击炒地囤地成为主要方向。利用金融信贷手段对房地产市场进一步调控和引导,成为今年房地产调控连环组合拳的重要一环，也是调控效果最为明显的。金融业与房地产业两者是紧密相连的，尤其长沙房地产开发企业绝大部分是中小型企业，往往更需要金融机构的支持，包括支付土地出让金、前期开发贷款、按揭贷款，都离不开银行。为防范房地产金融风险，房地产开发贷款和个人房贷将从严审批，开发企业的融资开发能力和个人的购房支付能力将明显下降，而且房地产金融政策在一段时期内还看不到松动的迹象，都将会对全市的土地市场和房产市场带来长期影响。（五）房地产市场交易萎缩，房价将由高位盘整转向回落。新政后，新房交易量出现了逐月递减的趋势，目前日交易面积仅相当于年初的一半，而且还有下降的可能。按照楼市“量为价先”的规律，“量跌”到“价跌”的滞后期至少三个月；在价格联动中，一线城市降价扩散到二三线城市，也需要一、二个月。因此，下半年长沙房地产市场量跌价滞的局面将被打破，长沙楼市将会面临一段时期的调整，预计房价将有10%左右的调整空间。（六）继续规范房地产市场秩序，重点加强土地供应管理和商品房销售管理。上半年，加大了闲置土地清理和卫片执法检查力度，全市涉嫌44宗土地闲置，总面积为4416亩，发现违法用地36宗。下半年，政府将高度重视土地供应管理工作，将继续抓好批而未用土地专项清理、积极完善供地机制、加强建设用地监管等措施，合理确定土地供应节奏、方式和内容，切实加强土地供应管理，促进土地有效利用。在努力增加普通商品住房供应的同时，着重加强需求管理，将实行更为严格的差别化信贷和税收政策，抑制投资投机性购房，限制购置多套房或大批量购置住房的炒房行为，会加大对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为的处理力度，进一步加强对预售资金的监管，确保供求平衡、市场稳定，防止长沙市房地产业出现较大幅度滑坡。（七）刚性需求依然强劲，市场对宜居型产品仍会保持较高的热度。下半年，随着全市棚户区改造和城市地铁、过江隧道、城际轨道等重点工程建设的快速推进，拆迁安置房源的需求量将不断增大，而目前适合被拆迁人需求的中低价位和中小户型房源却十分不足，而这部分需求却往往是急需的刚性需求，再加上投资客对中小户型的青睐，可以预见中小户型、中低价位具体来说100平方米以下，单价在5000元以内的产品，只要有较好的地段、品质和区位配套，市场需求会保持较高热情。另外，从上半年楼市排行榜的上榜企业和楼盘来看，品牌企业、品牌产品在调整市道中更具竞争优势，得到了购房者的趋从。相反，由于对调控风险的担心，非主流品牌企业、品质楼盘的产品销售明显地受到冷落，市场竞争差异化越来越明显，出现了冰火两重天的现象。（八）租房市场由冷转热，公共租赁住房市场值得期待。近期长沙也像全国一线城市一样出现了租赁市场畅旺，其中一大原因就是部分准购房者，在新政出台后观望情绪令其搁置了购房计划，转投租赁市场。像长沙这样的城市，近