200 解读影视营销系列----房地产项目广告创意策略分析.doc

房地产项目广告创意策略分析一提到房地产，人们总是自然地联想到一系列相关的东西，如一栋栋漂亮的洋房、别墅；豪华的汽车、舒适的业主会馆、高档的健身房等场景；也会想到报纸、电视上大幅的广告图片和财大气粗的房地产老板。 至于房地产广告，则一会儿欧陆风情，一会儿绿色社区，时而洋房别墅，时而都市田园，时而豪华公寓，时而SOHO主题，没有独特的个性，更别谈品牌魅力了，广告一味追求效果大震撼，自我陶醉感严重，不调查消费者真正需求，表现形式固定在地段、环境、绿化、物业、服务等层面。 由于开发商的财大气粗，一掷千金，房地产客户自然成了广告、咨询企业的“上帝”、“新贵”。 房产广告真的有效吗？好的创意真的有用吗？ 答案当然毋庸置疑，在传播时代，广告是最有力的传播工具，房产广告当然也能体现最基本的告知作用，好的创意能提升品牌，提高品牌美誉度，但有一点必须明确的是，没有人会单纯因为广告，因为好创意产生的美好印象，而盲目购买房地产这种特殊的商品变数高、区域性强的一次性涉深产品。这就是房地产广告创作与其他大众产品广告的最直接的差别所在！ 其他产品的品牌营销规律有时并不适合房地产，尽管品牌学者们极力追捧的品牌理论看似无懈可击，但对于房地产这一特殊产品而言，却不能成为地产营销策划者的“万能公式”。 一则好的食品/饮料的广告创意能直接引起无数欣赏者的争相抢购，甚至一个杰出的汽车广告创意也能掀起一阵市场狂澜，因为车是个性化强的产品，富豪只要自己喜欢就可以购买，自己消费享受嘛！如果自己的夫人不喜欢，可以为她选择一款她自己喜欢的品牌呀！但房子则不然，喜欢不喜欢都得两个人一起消费（一起住）。 所以，房地产广告要做到家人都喜欢，简直是不可能的！因此，再优秀再杰出的房地产广告也不会引发直接的消费行为发生！广告惟一的作用是将消费者的目光吸引过来，仅此而已，至于能否形成购买行为，关键还在于产品自身的软硬件是否符合消费者的真正需求，房地产广告对消费者的“忽悠”与“麻醉”作用是十分微弱的，房地产消费是理性程度最高的领域之一，因此，房地产策划重在项目全盘的整体规划，广告作为整体策划中的一枚“炮弹”，其杀伤力的强弱完全取决于失误，再好的再强有力广告拉动也无济于事，甚至产生负面影响。 正因为这种特殊性，通常地产领域的策划者很少介入其他行业，至少保存了地产策划的“专一性”，况且地产领域发展的空间很大，收入也不菲，但其他领域策划者转入房产策划的却渐成趋势，但容易犯的毛病就是常常将其他行业、产品的品牌运作规律，不知不觉按部就班地“套”在地产策划中，其实只有分清房产领域自身的特殊性，适当结合其他产品的市场运作规律，才能产生意想不到的好创意，好效果！ 房产广告，到底该咋做？ 在地产广告策划领域，有的创作者认为很容易满足客户要求，只要把客户想要表达的内容表述清楚，稍加修饰就大功告成了！ 有一个很好的例子可以说明房产广告的现状，当你接受一个汽车的广告时，客户往往要求你谈以下几点，一是车的4个轮子，二是睹后镜，三是方向盘，四是刹车擎。就这么简单！这不就是一直占主流的广告吗？客户要求只要说的动听点，语言优美点，有点层次感就行了！ 似乎这个问题很简单，其实，这就是多数房产广告的制作现状，只是诉求元素有变化而已。先冥思苦想一阵，再一阵头脑风暴，于是一则自我安慰式的广告文案出台了！“这是一辆与众不同的车，它有4个非常耐磨的车轮，还有一块超广角的睹后镜，一个特级顺滑的方向盘，一个随意制动的刹车擎！”客户无可无不可，皮笑肉不笑地接受你的提案，最后只在细节上挥洒一下古代文人墨客的文字推敲工夫，稍稍提点宝贵意见，广告就这样诞生了！ 普通人一看，呵！这还不是那些陈腔老调吗？那4样东西，哪个汽车不是一样的功能，这样的广而告知到底有何意义？可内行一看，只能摇头叹息，世上又多了一件牺牲品。 事实上，目前的本土地产市场的广告，就像上面那则事例一样，所以广告策划人一看客户，就要退避三舍，一旦被逮住，就像犯了罪一样，尊严扫地，一辈子抬不起头，所以要想在地产策划界混饭吃，没有点牺牲精神是万万不行的！ 如何做让地产客户、消费者、自己都满意的广告呢？ 笔者所做的广告也是先满足客户标准和要求后，才能考虑是否适合目标消费群，这里也无意高喊“创意高于一切”的空洞口号，“创意就是权力”的说法只有在一定的条件下才适用！广告、咨询业毕竟是附属产业，不能独立生存，因此，唯美的创意派也只能是生存状态下的另类，是少数分子，尽管他们坚持着广告、咨询行业的真谛创新，但在资本面前，一切都会显得苍白无力！ 有人说，最有效的房地产广告是最富创意的广告，创意成了制胜的法宝，但这种大创意很难得到展示的机会！地产广告的文案有时的确很优美动人，值得回味，但文案毕竟不是散文、诗歌，现代的产业，应该用现代的文字、语言来感染现代的消费者，名称、设计、风格、造型没必要一味地仿古；也不应单纯为了“求异”而走向另一误区，名称用生僻字，词汇拼造，语言含混晦涩，总以为越古典，越没人理解就越有水平，其实，这就成了开发商的“御用文人”了！房地产文化应该是综合人文、历史、社会、生活的大系统，是属于特殊产品品牌文化的一部分，地产策划人不应仅仅是精通文墨的文人，还应该是通晓一定地产专业知识和现代品牌营销理论的实战者，文笔要瑰丽而富市场杀伤力，定位准确，品牌概念符合市场发展的大趋势，引领时尚潮流。地产广告绝不仅仅是图片、区位图和文字的机械组合游戏，是与房产整体规划息息相关的“能量爆发器”。 尽管我国房地产行业还没有形成真正意义上的市场，交易的成功很大程度上取决于当事人的相互关系，但有影响、有规模的区域性乃至全国性品牌正在形成，率先确立鲜明的品牌意识，抗起品牌大旗的开发商才能成为未来激烈市场角逐中的主流。 做这行久了，有一点点心得，不敢藏私，现整理出来，以博喜笑怒骂。 做广告文案这行的首要条件是什么？好多人以为，做广告文案起码要有大专文凭吧？我说不是，首先要有良好的心理素质。 有前辈跟我说要脸皮厚、要敢于说假话等等，但试过后始终觉得自己是个做错了事的孩子，心里有点不安。后来我总结的是：无论做什么，都要认为是在帮助别人。不错，你是在说假话，但你帮助了不少人：使房地产开发商卖出了楼、使那些持币观望的有钱人痛下决心掏钱出来、使那些卖楼小姐的业绩上升了不少、使你的老板也赚了不少。 心态好了，余下的就是战术问题了。首要的是炒概念。炒这个词，我最中意了。你想想，在社会上混的哪个不炒？越炒越热、越炒越出名、越炒越来钱。但现在不兴说炒，叫策划。概念怎么理解？概念是虚的、是未来才有可能见到的东西。以前炒欧陆风情的香榭丽舍、炒国人的枫丹白露、炒山水社区、炒运动社区、炒健康社区、炒名校概念，现在开始炒中央生活区，还取了个英文名，叫CBD，够酷了吧。 其次要下功夫研究心理学。买房人的心理是什么？他要觉得你这个楼盘是高尚社区，他要往脸上贴金。说白了，你要让他觉得住这个楼盘脸上有光。其实上面炒作的概念都是围绕这个来策划的。写文案的时候多想一想客户看了之后会有什么感受吧。 再就是要善于文字描述。讲得不好听一点，就是要会玩文字游戏。讲楼盘距市区多远千万不要说公里数，而要说需多少分钟车程，并记得要按直线距离和120公里车速来计算时间。讲价格要说最低多少多少元起，比如“每平米3800元起售”。讲楼宇间隔要用小一点的单位，比如“两楼相距长达5000毫米”。其他就不一一举例了，总之照这个思路去慢慢琢磨就是了。 惠佳影视传媒（上海|南昌）有限公司Hui Jia TV Advertising Media (ShangHai|NanChang) Co., Ltd.地址：中国江西省南昌市八一大道357号财富广场A座901902Add：357 Bayi Avenue, Nanchang, Jiangxi Province in China, Fortune Plaza, A Block, 901-902Postcode:330000Tel：0791-8627 5352 / 8628 5352 / 8871 5352Fax：0791-862 85352Http:/www