临汾房地产市场情况.doc

临汾房产市场大调查 房地产发展问题待关注近几年，房地产价格受多种因素的影响不断攀升。在2011年全国两会上，温家宝总理再次强调要坚定不移地搞好房地产市场调控，落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。2011年5月份，国家统计局临汾调查队对临汾市房地产发展情况进行了专题调查。一、临汾市房地产市场基本状况1、房地产发展迅速。一是房地产开发投资增加。2010年临汾市房地产开发投资31.4 亿元，比2005年增长3倍。二是房屋施工面积大幅度增加。2010年全市房屋施工面积580.8万平方米，比2005年增长4.3倍。三是房屋销售面积大幅度增加。2010年全市房屋销售面积67.5万平方米，比2005年增长1.3倍。四是房屋竣工面积增长迅速。2010年全市房屋竣工面积131.4万平方米，比2005年增长2.6倍。2、房地产企业迅速增加。 “十一五”期间，临汾以恒安、博浩源、派德森、鸿安世纪、新盛、康桥为代表的房地产企业相继成立，全市房地产开发企业由2005年的63个迅速增加到151个，先后建设了博浩源馨城、东方亚特兰、滨河湾城市花园、恒安新东城、莱茵半岛、教授花园等大批居民住宅小区。3、房地产开发投资趋于平稳。房地产开发投资经过2008、2009年连续两年60%以上的超常规增长之后，目前已基本趋于平稳，房地产开发企业对扩大投资持谨慎态度。2010年全市房地产开发比上年减少7.5亿元，下降19.4%，房地产开发企业施工房屋面积增幅比上年回落24.8个百分点。4、大型房地产企业入驻临汾。2010年，中骏置业、阳煤地产、御景水城家实力雄厚的房地产开发企业入驻临汾，与本地企业相比，这些房地产企业有着品牌优势、产品优势、企业管理优势，资金实力和专业化程度等各方面的优势，理念超前。与此同时，在资金资源的争夺上，大型企业更具有抗风险能力，在自身发展的同时，也为提升整个城市的综合竞争力起到了很大的推动作用。5、保障性住房进展顺利。至2010年底，全市开工建设保障性住房建设5439套34.2万平方米，其中，廉租住房开工1766套8.759万平方米；经济适用房开工1766套10.6万平方米；城市棚户区改造开工1046套8.942万平方米；国有工矿棚户区改造开工861套5.9万平方米。二、房地产价格及其影响因素分析2005年和2006年临汾房地产开发以多层住宅为主，2007年开始以框架结构为主。据对临汾市区6家房地产企业重点调查，每平方米框架高层住宅平均销售价格由2007年的3350元上涨到2010年的4300元，上涨28.4%。1、土地相对不足，推动价格不断攀升。土地价格是房地产价格的重要组成部分，而房地产中土地的有限性制约了住房的供给，推升了房地产价格。所调查6家房地产公司数据显示，临汾市区平均土地价格由2008年的95万元/亩上涨到2010年的109万元/亩，上涨15%。受土地等价格上升影响，每平方米框架高层住宅房地产成本平均价格由2008年的3018元上涨到2010年的3358元，上涨11.3%。2、主要建筑材料价格上涨推高房地产价格。据调查，线材的出厂价格（含税）由2005年的3250元/吨上涨到 2010年的4329元/吨，上涨33.2%；32.5硅酸盐水泥的出厂价格（含税）由2005年的240元/吨上涨到2010年的430元/吨，上涨79%。随着建筑材料的逐年走高，房地产开发成本不断上升，推动房价不断上涨。3、居民收入增加，住房需求进一步扩大。改革开放以来，临汾市居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级。在住房制度改革的推动下，住房的有效需求得以释放，家庭结构的变化和城镇化的推进又扩大了住房需求。在缺乏“储蓄投资”转化渠道的情况下，购置房产是较富裕居民的理性选择，住房投资需求持续增长，房价被进一步拉高。2005年，临汾市城镇居民人均可支配收入仅7852元，到2010年增加到13831元，5年增长了76%。4、城市化进程加快，推高房地产价格。城市化率是指市镇人口占总人口的比率。2005年临汾市城镇人口占总人口比重为34.65%， 2010年上升为40.78%。随着城市化进程的加快和城市规模的扩大，一方面，城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民住房条件改善需求增加，也推高了房地产价格。5、国家有关房地产政策的影响。近几年，国家出台了一系列政策措施抑制房地产价格，如新国八条。从2010年上调准备金开始，至2011年6月，央行已12次提高存款准备金率。根据测算，每次上调准备金率0.5个百分点，都将“冻结”资金3000到3700亿元。目前，临汾市的住房消费贷款与前几年相比，都有所收紧。从调查的6家楼盘来看，有两家楼盘需付全款，有三家需首付50%，还有一家有正式工作单位的，首付30%，其它需首付50%。目前，较紧的信贷政策对房价产生了一定的影响。6、名目繁多的税费推动楼价上升。据调查，房地产企业涉及的营业税、经营税等税费有30余种，其中税21种，涉及的部门有建设、规划、市政公用、土地、市容环卫、工商、税务等7类。各种税费最终要转化为商品房成本，由购房者来买单，成为当前房价飙升的重要原因之一。三、房地产市场存在的问题1、房地产市场竞争激烈。一方面是开发企业与客户之间的竞争。目前开发企业虽还力挺房价，但部分企业和楼盘纷纷采取各种各样的促销手段，同时将更重视以品牌、品质、服务获得竞争优势。另一方面是开发企业之间的竞争。在市场环境严峻的考验下，一些弱小的企业将被逐步淘汰出局，洗牌加剧的现象将不断增加，房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化的趋势将进一步呈现。2、资金保障面临压力。2010年，国家房地产调控政策密集出台，央行连续提高金融机构存款准备金率并先后两次加息，房地产开发企业面临较大的资金压力。2010年全市房地产开发企业开发资金到位29.3亿元，比上年下降27.7%。其中，国内贷款1.9亿元，下降61.6%；自筹资金17.4亿元，下降22.6%。 3、购买力不足。近几年来，临汾市商品房销售价格处于不断上扬态势，市区商品住宅平均销售价格大部分在4000元/平方米左右，有的高达5000元/平方米，只有少数房价在3500元/平方米以下。2010年全市城镇居民人均可支配收入为13831元，如一个三口之家年总收入为41493元，在临汾市区购买100平方米的普通住宅按3500元/平方米的较低价格计算，连同各项税费、简单装修，需要40万元以上。4、开发手续繁琐、审批时间过长。调查中了解到，一般土地开发手续办理完结需两年以上，建设、规划手续繁杂，年审从“所”到“局”,过程较长。某房地产公司2006年初以300余万元通过法院拍卖取得某破产企业土地使用权，2008年向土地主管部门交纳150万元土地出让金，但由于前期过程过长，土地开发困难加大，企业因此错过了前两年的黄金开发时间，使企业至今仍无法进入正常开发阶段。5、配套设施滞后。据了解，目前临汾市有房地产开发企业150余家，只有部分企业在开发中真正将绿化、休闲、运动、学校等纳入配套建设。随着城市的发展，中心区域越来越拥挤，房价也相对较高。于是，房地产开发不断向外扩展，外围地区的销售面积所占比重也越来越高。而周边地区的公共交通、学校、医院、菜场、超市等基础设施和生活配套设施建设都相对滞后。6、保障性住房供需矛盾突出。根据临汾市廉租住房申请保障办法、临汾市经济适用住房和限价普通商品住房购买（销售）管理办法有关规定，经济适用住房申购家庭人均年可支配收入低于15000元，廉租住房申报家庭人均年可支配收入低于5000元，方可申请保障性住房。随着城市化进程的不断扩大，临汾市区城市人口不断增加，符合条件的家庭不断增多，保障性住房发展供需矛盾突出。四、促进房地产发展的对策建议1、稳定房地产价格。一方面加大对经济适用房与廉租房等开发项目的筹资力度和融资担保力度，切实增加中低价位、中小套型的普通住房供应。另一方面落实国家的相关政策，稳定房地产价格，努力使房地产价格保持合理的水平。2、控制地价上限。土地价格已经成为推动房地产价格上升的重要因素。在目前的土地招拍挂过程中，地方政府不但要控制地价下限，还应考虑控制地价上限，确保房地产健康发展。3、继续加大保障性住房建设力度。一是对经济适用房的居住标准和政策严格把关，坚决打击投机性购房行为。二是健全廉租房制度，加快廉租房建设。4、加强房地产市场监测和监管。一是要继续加强房地产市场监测分析，建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。二是公开房地产交易信息和房地产开发成本，对房地产价格实行有效的监测，提高市场透明度，规范房地产市场秩序。5、继续加强城市基础设施及小区配套设施建设。一是继续加大对城市交通道路、运动休闲广场、商贸市场的投入和管理，不断提升城市居住环境的质量。二是房地产发展要坚持以人为本、因地制宜、综合开发、配套建设的原则，营造良好的人居环境，保证绿化率，降低容积率和建筑密度，注重风格，打造突出地域特色和城市品位的房地产开发项目。三是完善住宅小区周边的配套设施。6、加强新建小区的物业管理。一是加大物业企业从业人员的专业素质培训力度，全面提高其综合素质和服务水平，维护业主和物业企业的合法权益。二是加大对物业管理市场的监管力度，尤其是加大对小区业主及物业企业工作的平等监督，促进物业服务行为的规范化发展。7、正确引导市场心理预期。采取多种形式，加强对有关政策措施的解