03任务-万科A获利能力分析.doc

02任务-万科A营运能力分析答：一、万科基本情况介绍：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。报表情况：合并资产负债表 编制单位：万科企业股份有限公司单位：万元币种：人民币资产附注七2008年12月31日2009年12月31日2010年12月31日 流动资产： 货币资金11,997,828.592,300,192.38 37,781,693.29 交易性金融资产2-74.05 - 应收账款392,277.48 71,319.19 159,402.46 预付款项4316,051.90 873,631.95 1,783,800.35 其他应收款5349.61 778,580.94 1,493,831.32 存货68,589,869.65 9,008,529.43 13,333,345.80 流动资产合计11,345,637.32 130,323,277.94 20,552,073.22 非流动资产： 可供出售金融资产716,741.79 16,362.95 40,476.36 长期股权投资8、9248,572.53 356,538.30 449,375.16 投资性房地产1019,839.48 22,814.32 12,917.62 固定资产11126,533.28 135,597.70 121,958.19 在建工程1218,858.70 59,320.82 76,428.21 无形资产13-8,196.63 37,395.19 长期待摊费用142,526.82 3,131.87 3,216.14 递延所得税资产15144,948.06 126,564.95 164,315.80 其他非流动性资产16-105,599.27 非流动资产合计578,020.65 728,527.54 1,011,681.95 负债及所有者权益 流动负债： 短期借款18460,196.83 118,825.61 147,800.00 交易性金融负债19169.49 -1,505.45 应付票据20-3,000.00 - 应付账款211,289,596.28 1,630,004.79 1,692,377.78 预收款项222,394,575.51 3,173,480.12 7,440,519.73 应付职工薪酬2351,776.59 80,650.45 141,575.88 应交税费2486,198.51 117,687.76 316,547.64 其他应付款26996,830.44 925,873.45 1,681,402.93 应付利息2521,988.40 12,264.37 12,780.65 一年内到期的非流动负债281,326,437.46 744,041.44 1,530,569.08 流动负债合计6,455,372.19 6,805,827.98 12,965,079.15 非流动负债： 长期借款29917,412.01 1,750,279.83 2,479,049.93 应付债券30576,801.60 579,373.58 582,114.45 预计负债274,172.95 3,435.58 4,110.73 其他非流动负债311,264.48 840.81 881.61 递延所得税负债1586,779.79 80,246.45 73,899.34 非流动负债合计1,586,430.83 2,414,176.25 3,140,056.06 负债合计8,041,803.02 9,220,004.24 16,105,135.21 股东权益： 股本321,099,521.02 1,099,521.02 1,099,521.02 资本公积33785,314.43 855,771.66 878,934.40 盈余公积34658,198.50 873,784.14 1,058,770.63 未分配利润35618,427.80 880,839.87 1,347,028.43 外币报表折算差额27,730.78 27,672.11 39,013.19 归属于母公司所有者权益合计3,189,192.53 3,737,588.81 4,423,267.68 少数股东权益36692,662.42 803,262.44 1,035,352.29 所有者权益合计3,881,854.95 4,540,851.25 5,458,619.96 负债及所有者权益总计11,923,657.97 13,760,855.48 21,563,755.17 合并利润表 编制单位：万科企业股份有限公司单位：万元币种：人民币项目2008年2009年2010年 一、营业总收入4,099,177.92 4,888,101.31 5,071,385.14 二、营业总成本3,485,566.33 4,112,244.25 3,958,184.29 其中：营业成本2,500,527.45 3,451,471.77 3,007,349.52 营业税金及附件453,387.30 360,258.04 562,410.88 销售费用186,035.01 151,371.69 207,909.28 管理费用153,079.92 144,198.68 184,636.93 财务费用65,725.33 57,368.04 50,422.77 资产减值损失126,811.32 -52,423.96 -54,545.10 加：公允价值变动（损失）/收益1,926.22 243.54 -1,505.45 投资收益20,941.14 92,407.68 77,793.12 其中：对联营企业和合营企业的投资收益20,973.59 54,186.09 29,170.30 三、营业利润636,478.96 868,508.28 1,189,488.53 加：营业外收入5,745.51 7,067.88 7,172.72 减：营业外支出9,995.91 13,833.38 2,585.99 其中：非流动资产处置损失233.64 157.76 121.18 四、利润总额632,228.56 861,742.78 1,194,075.26 减：所得税费用168,241.65 218,742.03 310,114.21 五、净利润463,986.92 643,000.75 883,961.05 归属于母公司所有者的净利润403,317.00 532,973.77 728,312.70 少数股东损益60,669.91 110,026.98 155,648.35 六、每股收益 （一）基本每股收益0.000037 0.000048 0.000066 （二）稀释每股收益0.000037 0.000048 0.000066 七、其他综合收益3,935.44 6,237.08 657.73 八、综合收益总额467,922.35 649,237.84 884,618.78 归属于母公司所有者的综合收益总额407,252.44 539,210.86 728,970.43 归属于少数股东的综合收益总额60,669.91 110,026.98 155,648.35 合并现金流量表编制单位：万科企业股份有限公司单位：万元币种：人民币2008年2009年 2010年 一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金4,278,325.705,759,533.358,811,969.45收到的其他与经营活动有关的现金147,858.80188,979.22297,604.72经营活动现金流入小计4,426,184.505,948,512.579,109,574.17购买商品、接受劳务支付的现金3,021,806.773,456,021.266,664,589.53支付给职工以及为职工支付的现金231,945.11119,752.12184,882.78支付各项税费786,312.67653,731.25938,158.53支付的其他与经营活动有关的现金389,535.13793,672.821,098,217.79经营活动现金流出小计4,429,599.685,023,177.448,885,848.62经营活动产生的现金流量净额-3,415.18925,335.13223,725.55二、投资活动产生的现金流量：收回投资所收到的现金104,032.4021,042.1928,245.43取得投资收益收到的现金7,641.4639,206.0436,776.93处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额568.7814,245.0546.22处置子公司或其他营业单位收到的现金净额354.7711,916.481,717.92收到的其他与投资活动有关的现金29,844.1130,471.44203,285.73投资活动现金流入小计142,441.51116,881.20270,072.23购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金21,528.3780,606.2226,193.86投资支付的现金136,621.36157,746.75218,384.81取得子公司及其他营业单位支付的现金净额268,705.52297,594.29136,405.62投资活动现金流出小计426,855.25535,947.26489,238.16投资活动产生的现金流量净额-284,413.74-419,066.06-219,165.93三、筹资活动产生的现金流量：吸收投资收到的现金47,293.6582,908.47197,902.14其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金47,293.6582,908.47197,902.14取得借款收到的现金1,432,598.092,073,151.672,707,009.06发行公司债券收到的现金575,998.17-筹资活动现金流入小计2,055,889.912,156,060.142,904,911.20偿还债务支付的现金1,169,059.512,164,051.101,198,537.47分配股利、利润或偿付利息支付的现金300,196.33294,874.57403,920.76其中：子公司支付给少数股东的股利、利润17,005.2312,763.3763,854.10筹资活动现金流出小计1,469,255.842,458,925.661,602,458.22筹资活动产生的现金流量净额586,634.06-302,865.521,302,452.98四、汇率变动对现金及现金等价物的影响-5,627.00-954.652,403.46五、现金及现金等价物净增加额293,178.13202,448.901,309,416.05加：年初现金及现金等价物余额1,704,650.461,997,828.592,200,277.49六、年末现金及现金等价物余额1,997,828.592,200,277.493,509,693.54二、 万科A获利能力分析 获利能力关系投资者的回报，是债权人收回债权的根本保障。是企业至关重要的能力。1、销售毛利率分析项目2010年2009年2008年主营业务收入50713851442.6348881013143.4940991779214.96主营业务成本39581842880.9941122442525.3634855663288.39销售毛利11132008562.007758570618.006136115927.00销售毛利率21.95%15.87%14.97%计算结果表明，万科公司2010年销售毛利率为21.95%，虽然比2008年上升了6.98，但与同行业相比，其获利能力较弱，说明每一员主营业务收入形成的边际利润较小，可用于抵补各项期间费用的数额较小，最终形式的利润少，对此，公司应增强平增竞争力，采取有力的促销手段，从而获得超额利润。2、营业利润分析项目2010年2009年2008年主营业务收入50713851442.6348881013143.4940991779214.96营业利润11894885308.238685082798.006364789552.07营业利润率23.45%17.77%15.53%从上表可知，万科公司营业利润率2010年比2009年提高了5.68个百分点23.45%-17.77%=5.68%。万科公司营业利润本期比上期提高了0.31个百分点，这一变动是由于营业利润率和主营业务收入两个因素变动引起的。其中，由于营业利润额的提高使营业利润率提高了6.57%；由于主营业务收入的增加使营业利润率降低0.89%。主营业务收入增加而营业利润率下降的原因无论是成本、费用的增加引起的，对此应当进一步做出分析，以寻求提高企业获利能力的途径，营业利润率的比较分析主要是指营业利润率的结构比较和同业比较分析。3、资产收益率分析（1）、总资产收益率分析指标2010年2009年2008年资产总额84467983478.0261504122957.52119236579721.09平均资产总额72986053217.7790370351339.31109665523814.09利润总额11940752579.028617427808.096322285626.03利息额504227742.57573680423.04657253346.42收益总额12444980321.599191108231.136979538973.45总资产收益率17%10%6%从表可知，万科公司总资产收益率呈上升趋势，主要是其主观努力的结果，该公司应该总结经验，由于利润总额中包含偶然性，被动性较大的营业外收支净额和投资收益，使该指标年际之间的变化相对较大，企业短期投资者和债权人的利益主要体现在当期，他们更关心当期企业的总获利能力的大小，所以他们通常可以直接使用这一指标，面对于企业管理者所有者来说，则要将该指标与利润总额的内部构成结合起来进行分析，判断企业的长期正常获利能力。（2）、长期资本收益率分析指标2010年2009年2008年长期负债24790499290.5017502798297.119174120094.83所有者权益54586199642.4145408512454.0738818549481.20合计79376698932.9162911310751.1847992669576.03长期资本平均占用额71144004842.0555451990163.6149137436222.64收益总额12317173818.809068464510.036759654937.70长期资本收益率17.31%16.35%13.76%从表可知，万科公司从2008年到2010年长期资本收益率呈逐年稳步上升的趋势，说明该公司长期资本收益率稳中有升，说明长期资本占有的上升幅度超过了收益额的上升幅度，这是一个好的发展。4、营业收入分析营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。从下表可见，珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主，以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。2010主营业务收入净利润比例结算面积比例长期负债27.03%37.16%25.08%所有者权益32.38%36.46%26.06%合计32.01%18.77%36.34%长期资本平均占用额8.58%7.60%12.52%5、期间费用分析期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平、产品设计、规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3年间，销售增速仍保持上升态势，除市场销售向好外，还放映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见，管理费用约增长幅度不小，良好的管理固然是企业发展的核心，但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金做后盾，银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此，万科在存在大量借款的情况下，其财务费用却负数，管理层应注意提高资金利用效率。万科在存在大量借款的情况下，其财务费用却负数，管理层应注意提高资金利用效率。各项目增长幅度表年份2006-20072007-20082008-20092009-2010主营业务利润57.01%39.04%56.79%58.46%营业费用66.48%55.99%41.83%54.83%管理费用43.17%0.48%42.82%45.31%6、主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析：由下表可见、2006-2010年销售毛利率逐渐增长，2007年根据市场供需两旺，房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期，企业调高了部分项目的售价，项目毛利率明显增长。2008年净资产收益率为近年来最高点，效益取得长足进步。其项目阶梯型的收入，具有稳定性和较强的抗风险能力，抹平了行业被动带来的影响。年份20062007200820092010销售净利润8.368.511.4512.7913.59销售毛利润20.0922.5125.7528.7230.24利润构成分析：由上表可见，万科主营业务利润呈上升趋势，其中房地产业务为主要来源，毛利率保持稳定的增长态势。而物业管理业务获利能力有待加强。2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长，同时投资收益约比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐步减少。7、盈利能力指标（1）资产报酬率和净资产报酬率，这两项指标呈上升趋势（见下表）、说明企业盈利能力不断提高。年份20062007200820092010资产净利率4.65%5.13%5.65%6.14%7.62%净资产收益率11.31%11.53%14.26%16.25%18.31%（2）经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业受益的质量。下表显示该指标波动幅度较大，说明现金流缺乏稳定性，存在较大的风险，这样不确定性主要是由于增