北京合作建房指南.doc

孙智群北京合作建房常见问题指南001、北京合作建房的性质是什么？大家一起出资买地、一起出资建房、一起底价购房。002、北京合作建房如何降低房价？北京合作建房自身（或者和规范的但是资金不足的开发商必须是北京合作建房会员）一同参与土地招拍挂，成功拿下土地后，北京合作建房和开发商会员根据各自资金所占的比例，分配各自应得的开发面积。北京合作建房所分得的面积可以委托开发商会员负责开发建设，也可以成立房地产开发公司自行开发。开发建设完成后，开发商会员分得的面积，由开发商会员自行定价销售；北京合作建房分得的面积，由参与此次土地开发的出资会员，按照出资先后顺序依次选房。会员实际支付的成本是：土地出让金+建安成本（含市政配套、园林绿化）等+相关税费+3%管理费由于省掉了房地产开发商的利润环节，因此房价大大降低（3%的管理费是唯一非政府部门收取的费用）。方式一：以底价 土地出让金+建安成本（含市政配套、园林绿化）等+相关税费+3%管理费 团购北京合作建房发展商会员协助北京合作建房开发的住宅方式二：北京合作建房成立开发公司，以底价土地出让金+建安成本（含市政配套、园林绿化）等+相关税费+3%管理费，出售给参加本次活动的出资会员003、参加北京合作建房需要什么条件？ 1、年满18周岁，具有独立自主的民事行为能力； 2、出资的资金来源合法； 3、符合国家相关法律法规规定中，可以在北京购房的许可范围； 4、遵守北京合作建房的相关规定；004、参加北京合作建房的买房流程是什么？请查阅北京合作建房公告栏目中的参加北京合作建房买房流程文件。005、为什么需要出资会员将出资资金统一存入在指定银行开设的共管账户？根据我国参加土地招牌挂的相关法律规定，参加招拍挂的企事业单位、社会团体及个人，均需在参加招牌挂之前预先缴纳一定比例的保证金。因此，参加招拍挂的出资会员需要一起将出资资金存入共管账户，确保有足够的资金支付保证金及土地出让金。006、如何保障会员资金的安全？北京合作建房通过如下几个方面，保障会员资金的安全：第一、在正式参加土地的招拍挂之前，会员都不需要出资，没有资金风险；第二、北京合作建房会员可参加的土地招拍挂，北京合作建房都会事先在官网公示该地块的运作方案，明确项目位置、户型、面积、价格等信息，使得会员有足够的相对准确的信息决定是否参与此次土地招拍挂；第三、会员在决定参加招拍挂之后，将资金存入北京合作建房指定的银行共管账户，并同银行签订协议，明确共管账户内的资金只能够支付招拍挂保证金、土地出让金；支付建设成本和相关税费以及退还给出资会员本人；第四、出资会员可以随时选择退出，确认退出后，北京合作建房共管账户的开户行将在14个工作日内，将退会会员的出资资金以及该笔资金按照同期中国人民银行活期存款利率应获得的利息，一并退还至该会员在共管账户所在银行开设的个人账户。说明：为保证出资会员的资金安全，在退还退会会员的出资资金时，退会会员需在共管账户开户行先行开办个人账户（银行卡或存折），在共管账户开户行将退会会员的出资资金以及该笔资金按照同期中国人民银行活期存款利率应获得的利息，一并退还至该会员在共管账户开户行开设的个人账户后，退会会员可根据自身需要办理提款、转账等个人业务。007、北京合作建房出资会员的出资资金，具体由谁负责管理？具体管理工作由北京合作建房“资金监管委员会”全权负责。008、北京合作建房资金监管委员会的职能作用是什么？编制有多少人？资金监管委员会的职能是：负责监督并管理北京合作建房会员的出资资金。初期人员编制：设立会长1名，委员9名009、北京合作建房资金监管委员会的委员如何确定？为了确保“资金监管委员会”能够公开、透明、有效的监督和管理出资会员的出资资金，保障出资会员的利益，“资金监管委员会”的委员人选的确定将采用如下方式： 1、所有正式会员均可自荐或推荐其他正式会员报名参加；2、所有参加报名的会员资料，将在北京合作建房官网公示；3、在竞选期内，正式会员可自愿对参加竞选的会员投票；4、投票截止后，北京合作建房将在官网公布竞选会员的得票结果，得票数量的前9名，自动成为“资金监管委员会”的临时委员；5、会员成为“资金监管委员会”的临时委员后，还将有3个月的考核期，通过考核期后，才成为“资金监管委员会”的正式委员，任期为二年010、如何确保共管账户的安全？北京合作建房将在国有银行开设专用资金共管账户，委托开户行进行资金监管，每一位出资会员都将和开户行签订资金安全监管协议，其中会明确规定该专用资金共管账户内的资金只能进行三种调动：1、缴纳参加招拍挂的保证金，以及竞拍成功后，支付土地出让金；2、作为建安、配套成本及相关税费等划拨给相关合作单位或者职能部门；3、出资会员退出北京合作建房，退还会员本人（本项支出，只涉及退会出资会员本人，不影响其他出资会员的出资资金）；资金安全监管协议中会强调上述三种资金调动的前1、2两项，都必须由负责资金监管的北京合作建房“资金监管委员会”十位委员（包括会长）当中至少五位委员共同到共管账户开设银行的柜台亲自办理，并且北京合作建房秘书长本人必须亲自在场；第3项需要由退会出资会员提出书面申请并得到北京合作建房秘书处确认后，由“资金监管委员会”中至少二位委员共同到共管账户开设银行的柜台亲自办理。北京合作建房将用此公开透明、进出自由，出资会员完全掌控自身出资资金动向的方式，保证会员资金的安全。同时，该共管账户不允许办理网上银行交易，不允许办理U盾，任何资金（哪怕仅仅是一元钱）的调动手续，都必须亲自前往开户银行柜台办理。最后，所有上述事项，支出资金或者出资会员退会，都会在北京合作建房官网进行公示，全体会员享有完全的知情权和决定权。011、作为出资会员，我不同意某笔资金的支出怎么处理？北京合作建房共管账户内任何资金支出（只有三个支出方向，参见“北京合作建房问答”第10条），都会在北京合作建房官网公示，如果公示期间，出资会员对某笔支出持反对意见，北京合作建房将会进行如下流程： 1、本着自愿决定、自愿参与的原则，出资会员有百分之百的决定权决定本人的出资资金是否参与某项支出（共三个支出方式，详见“北京合作建房问答”第10条）； 2、出资会员也可以选择退出北京合作建房；012、关于退还会员出资的相关规定是什么？ 1、出资会员退会，需本人向北京合作建房秘书处提交书面申请或者给北京合作建房官方邮箱发送退会邮件，需用注册会员时使用的邮箱，以便确认； 2、退款采取账户对账户的方式，即只能将退会会员的出资资金及利息退回至该会员在共管账户开户行开设的个人账户（银行卡或存折）中； 3、任何情况下，不以现金方式退还；013、如何计算退出北京合作建房时的资金利息？利率标准：参照同期中国人民银行的活期存款利率；计息时间：出资会员资金到达共管账户开始至办理退款手续时为止的时间（具体计算办法及方式按照共管账户开户行的相关规定执行）；014、会员如何办理退出北京合作建房手续？1、非出资会员不受任何限制，可随时退出北京合作建房；2、出资会员的退会方式参见本文第12条；015、如何确保北京合作建房提供的各项成本是准确的？ 1、成本分为三类：第一类：地价（土地出让金）和相关市政配套费用以及税费等，属于国家职能部门的收费，费用标准有相关法律法规规定，清晰明确；第二类：需要北京合作建房自主定价的（建安成本、园林绿化成本等），全部采用招投标方式，将投标企业的标书在官网公示，由出资会员自主决定；第三类：不可预见成本，不一定发生，如有发生，北京合作建房将在官网公示该费用产生原因、费用数额，由全体出资会员投票表决是否支出； 2、根据国家规定，凡是需要公开招投标的项目，都会进行公开招投标，参加竞标的企业的投标书都会在官网公示。北京合作建房将组织“资金监管委员会”、“成本核算委员会”、“工程质量监督委员会”、“监察部”、“会员部”、“理事会”、“招拍挂委员会”、“法律部”等职能部门组成“评标组”，对各投标企业的标书进行评审，并将结论在北京合作建房官网公示；出资会员可参考投标企业的标书和“评标组”的结论，进行自愿投票，获得最高票数的企业投标胜出； 3、按照国家规定，不需要进行公开招投标的项目，北京合作建房同样组织“资金监管委员会”、“成本核算委员会”、“工程质量监督委员会”、“监察部”、“会员部”、“理事会”、“招拍挂委员会”、“法律部”等职能部门组成“评标组”，进行内部评标会，并将评标结果在北京合作建房官网公示，同样由出资会员自愿投票，获得最高票数的企业投标胜出； 4、各项成本中，国家有明确标准规定的，坚决按照国家规定的标准执行；016、北京合作建房成本核算委员会的职能作用是什么？编制有多少人？“成本核算委员会”的职能是：负责预算及核算北京合作建房竞价获得的土地在开发过程中，出资会员需要支付的所有成本，包括但不限于例如：土地出让金、设计费、工程建安费、园林绿化费、配套设施费、监理费、相关税费等等，各项费用明细详见各项目运作方案。初期人员编制：设立会长1名，委员9名017、北京合作建房成本核算委员会的委员如何确定？为了确保“成本核算委员会”能够公开透明、严谨规范的进行预算及核算（包括但不限于土地出让金、设计费、工程建安费、园林绿化费、配套设施费、监理费、相关税费等需要出资会员支付的资金成本），保障出资会员的利益，“成本核算委员会”的委员人选的确定将采用如下方式： 1、所有正式会员均可自荐或推荐其他正式会员报名参加；2、所有参加报名的会员资料，将在北京合作建房官网公示；3、在竞选期内，正式会员可自愿对参加竞选的会员投票；4、投票截止后，北京合作建房将在官网公布竞选会员的得票结果，得票数量的前9名，自动成为“成本核算委员会”的临时委员；5、会员成为“成本核算委员会”的临时委员后，还将有3个月的考核期，通过考核期后，才成为“成本核算委员会”的正式委员，任期为二年；018、北京合作建房会员何时出资？须出资多少？1、正式会员评估某项目运作方案决定参加后，即可出资。 2、出资会员第一次出资的金额参照该项目运作方案。019、北京合作建房会员出资需要办理什么手续？ 1、用注册邮箱向北京合作建房官方邮箱发送准备出资的邮件（或者使用北京合作建房官方QQ、QQ群）； 2、北京合作建房秘书处和会员部做好相关准备工作后，通知会员可以出资； 3、出资会员前往共管账户开户行办理相关出资手续； 4、出资会员将银行回单的影印图片（jpg格式）发送至北京合作建房官方邮箱； 5、北京合作建房秘书处、会员部、“资金监管委员会”同共管账户开户行确认无误后，通知会员出资成功；020、出资会员选房的顺序怎么确定？出资会员的出资顺序即是选房顺序。021、出资会员何时能够选房？根据国家规定，在商品房具备了包括“预售许可证”在内的“五证”之后，出资会员即可开始选房；022、出资会员如何选房？北京合作建房将召开全体出资会员参加的选房大会，严格按照出资会员的出资顺序，按序选房。整个选房过程将由公证处进行公证，并在北京合作建房官网进行图文直播；023、如何计算总房价？1、总房价的计算公式为：面积*单价 +3%管理费； 2、面积的定义：某房号的建筑面积（含公摊面积）；3、单价的定义：土地出让金+建安成本（含市政配套、园林绿化）等+相关税费）/总建筑面积； 4、总建筑面积的定义：北京合作建房竞拍获得的土地所能销售的总面积； 5、某房号总价公式：该房号对应的单价*建筑面积+3%管理费；024、出资会员如何计算房款差额？房款差额 =总房价已出资资金；025、会员如何监督北京合作建房？ 1、北京合作建房接受全体会员的监督； 2、北京合作建房在各个环节均接受“成本核算委员会”、“资金监管委员会”、“理事会”、“招拍挂委员会”、“工程质量监督委员会”、“法律部”等职能机构的监督； 3、北京合作建房“监察部”是北京合作建房的日常监管机构；026、北京合作建房监察部的职能作用是什么？编制有多少人？监察部的职能是：代表全体会员监督北京合作建房所有工作；初期人员编制：设立部长1名，工作人员9名027、北京合作建房监察部的工作人员如何确定？为了确保监察部能够公开、透明、有效的监督北京合作建房的各项工作，保障出资会员的利益，监察部工作人员人选的确定将采用如下方式：1、所有正式会员均可自荐或推荐其他正式会员报名参加；2、所有参加报名的会员资料，将在北京合作建房官网公示；3、在竞选期内，正式会员可自愿对参加竞选的会员投票；4、投票截止后，北京合作建房将在官网公布竞选会员的得票结果，得票数量的前9名，自动成为监察部的临时工作人员；5、会员成为监察部的临时工作人员后，还将有3个月的考核期，通过考核期后，才成为监察部的正式工作人员，任期为二年；028、北京合作建房如何代表会员参加土地招拍挂并参与竞价？ 1、成立专门机构“招拍挂委员会”负责招拍挂的具体事宜； 2、“招拍挂委员会”的9位委员均由全体会员选举产生，会长由北京合作建房秘书长兼任； 3、在正式参加某个地块的招拍挂之前，北京合作建房将和全体出资会员共同探讨可以承受的土地出让金上限，明确具体执行方案； 4、根据具体执行方案，“招拍挂委员会”将代表北京合作建房及全体出资会员参加招拍挂，并在土地出让金上限范围内，行使竞价权利；029、北京合作建房招拍挂委员会的职能作用是什么？编制有多少人？“招拍挂委员会”的职能是：代表北京合作建房和全体出资会员参加土地招拍挂，并在由出资会员确认可以接受的土地出让金上限范围内，行使竞价权力；初期人员编制：设立会长1名（由北京合作建房秘书长兼任），委员9名030、北京合作建房招拍挂委员会的委员如何确定？为了确保“招拍挂委员会”能够公开透明、完全按照出资会员的意志参加土地招拍挂，保障出资会员的利益，“招拍挂委员会”的委员人选的确定将采用如下方式：1、所有正式会员均可自荐或推荐其他正式会员报名参加；2、所有参加报名的会员资料，将在北京合作建房官网公示；3、在竞选期内，正式会员可自愿对参加竞选的会员投票；4、投票截止后，北京合作建房将在官网公布竞选会员的得票结果，得票数量的前9名，自动成为招拍挂委员会的临时委员；5、会员成为招拍挂委员会的临时委员后，还将有3个月的考核期，通过考核期后，才成为招拍挂委员会的正式委员，任期为二年；031、会员如何了解土地招拍挂的进展？北京合作建房“通讯部”将在北京合作建房官网，实时图文报道北京合作建房参加的招拍挂的各项进展；032、如何确定设计院？1、将参加竞标的设计院的资料在北京合作建房官网公示；2、将设计院设计的初步方案（含取费标准）在官网公示； 3、由全体出资会员投票选举，根据结果确定合作设计院；033、如何确定施工单位？1、将参加竞标的施工单位的资料在北京合作建房官网公示；2、将施工单位的竞标方案（含取费标准）在官网公示； 3、由全体出资会员投票选举，根据结果确定合作施工单位；034、如何确保施工质量？ 1、所有需公开招投标的建设项目，均进行公开招投标，审慎选择合作伙伴； 2、委托北京合作建房“工程质量监督委员会”进行工程质量的监督工作； 3、公开招标工程监理公司，由专业公司进行权威监控和管理；035、北京合作建房工程质量监督委员会的职能作用是什么？编制有多少人？“工程质量监督委员会”的职能是：代表全体会员监督建设工程质量。初期人员编制：设立会长1名，委员9名036、北京合作建房工程质量监督委员会的委员如何确定？为了确保“工程质量监督委员会”能够公开、透明、有效的监督建设工程质量，保障出资会员的利益，“工程质量监督委员会”的委员人选的确定将采用如下方式：1、所有正式会员均可自荐或推荐其他正式会员报名参加；2、所有参加报名的会员资料，将在北京合作建房官网公示；3、在竞选期内，正式会员可自愿对参加竞选的会员投票；4、投票截止后，北京合作建房将在官网公布竞选会员的得票结果，得票数量的前9名，自动成为“工程质量监督委员会”的临时委员；5、会员成为“工程质量监督委员会”的临时委员后，还将有3个月的考核期，通过考核期后，才成为“工程质量监督委员会”的正式委员，任期为二年；037、如何确定监理单位？1、将参加竞标的监理单位的资料在北京合作建房官网公示；2、将监理单位的竞标方案（含取费标准）在官网公示； 3、由全体出资会员投票选举，根据结果确定合作监理单位；038、如何确定园林景观公司？1、将参加竞标的园林景观公司的资料在北京合作建房官网公示；2、将园林景观公司的竞标方案（含取费标准）在官网公示； 3、由全体出资会员投票选举，根据结果确定合作园林景观公司； 039、北京合作建房提供的房子是五证俱全的吗？是的，这是必备的要素。040、如何确定物业管理公司？1、将参加竞标的物业管理公司的资料在北京合作建房官网公示；2、将物业管理公司的竞标方案（含取费标准）在官网公示； 3、由全体出资会员投票选举，根据