王石谈宏控.doc

王石/文2005年进入了调整期 1998年，对中国住宅市场的发展来看，是一个转折点，之前的市场，只是一个萌芽试验培育阶段。 98年取消了福利房分配政策，开始了以商品房为主的全面市场化过程，这个进程高歌猛进，持续到2004年。而进入2005年，进入了新的转折点。 回顾一下98年到04年这个阶段，中国整体经济快速发展下的全球有史以来最快的城市化过程中，完成了中国城市福利分配住房向全面住宅商品化的过渡。但从另一方面来看，也出现了一些偏差。98年的时候，新增住宅中商品房占三分之一多一点，也就是说福利房占到70，到了2004年，包括微利房、廉租屋在内的住宅比例下降到了10以下，而且2005年继续下降。 住宅是非常特别的一个产品，它是基本生活所必须的，无论高收入、低收入、无收入者，每个人都不可缺少。房子不可能像家电那样完全市场化，对于基本保障用房那一部分，要靠政策倾斜，从税收上、再分配上予以考虑。拿香港为例，比内地富有很多，但是它一半左右的居民住宅是靠政府提供的廉租屋。 让每个人都有房子住，这是一个和谐社会必须要解决的问题，应该说从98年到04年这个住宅市场大发展的阶段里，这个问题反而在淡化，这是从2005年进入调整期的内在动因。 这个调整从1998年至今的一系列国家相关房地产政策中可以看得很明显。 1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知宣布停止住房的实物分配，全面建立商品住宅市场，随后人民银行出台关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知，加大商品住房建设投资，鼓励住房消费。2002年国土资源部出台招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，规定经营性用地的出让全面市场化。2003年人民银行出台121文件，对房地产信贷做出规范。2004年国土资源部下发文件（关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知）进一步规范土地市场，也就是我们说的“831大限”。这一系列的政策，目标都是推动住宅市场的发展。 然后是2005年的“国八条”和今年的“国六条”，以及作为其执行措施的2005年的七部委意见和今年的九部委意见。这两年出台的政策，侧重点开始出现了调整。引导理性消费、建立住房保障体系 “国八条”主要解决的问题有两点。第一个是部分地区房价上涨过快的问题，主要是长三角地区。引导理性消费，抑制炒房的信号非常明确，有可量化的措施，规定高档商品房两年内转让要交营业税。从去年6月以来，上海的商品住宅价格逐月下降，到年底已累计下降3%。政策在抑制房价上是立竿见影的，市场也渐趋理性。第二个就是要解决中低收入家庭的住房问题。对此，“国八条”明确提出了目标，改变不合理的住房供应结构，鼓励多建适宜普通老百姓居住的房子；建立住房保障制度。实际情况如何呢？2005年全国完成商品住宅投资总额为10768亿元，同比增长21.9%；完成经济适用房投资总额为565亿元，同比下降6.8%，连续13个月负增长。也就是说，“国八条”关于提供中低收入的要求市场没有给予正面反应。原因有：（1）房地产行业的特征：一个新的产品从设计、建设到交付使用有一个至少18个月的滞后期；（2）地方政府没有拿出多少可以兴建适合中低收入住宅的土地，从去年下半年以来的统计数字来看，全国各大中城市推出的低价土地仍然有限；与此同时，商品住宅用地的价格仍节节上升，建立住宅保障体系的意图没有体现出来。 “国六条”是在“国八条”基础上，根据这一年来调控的实际效果进行的补充和深化。“国六条”的核心 “国六条”和随后的九部委意见，我认为核心就是两条，第一条是中央政府向地方政府提出的明确要求，必须拿出卖地的钱来补贴保障用房，必须拿出土地进行保障用房的开发，而且要纳入十一五规划。 第二条就是给市场的信号，这个信号也是非常明确的，调整供应结构，硬性的规定90平方米以下的户型必须占70。这表明未来的方向就是中小户型，引导理性消费。目前，我国存量住宅户均面积在100平方米左右，而新增住宅面积也有越来越大的趋势，超前消费行为相当流行。要改变老百姓的居住观念，让大家更多的关注性价比、居住品质而不是单纯追求面积，这需要一个过程；而市场上要出现住宅性价比的革命性进展，也需要一个过程。在这个过程完成之前，采取硬性比例规定也是不得已为之。 有了这个硬性比例，中小户型想不成为主流都不可能了，这样的情况下，老百姓选择房子会主要考虑性价比、综合品质，而开发商就必须要把提高性价比放到首位。 当然，每个地方可能还需要考虑当地的实际情况。比如说深圳，实际的需要是两极分化的，深圳主要是两个需求，一个是特别小的户型，给那些单身的年轻人居住，这个户型可能就不是90平方米了，而是40平方米甚至以下，这种住宅在深圳非常紧缺。另外一个需求就是换房需求，从换房的角度来看，90平方米可能就太小了一点。我相信实施细则还会根据不同地区的不同经济特征和市场需求而调整。房地产商应该自省 从对行业的影响来看，我认为“国六条”首先将使行业进一步理性化，这对于地产企业也是有利的。现在有一种误区，认为房价越高开发商越有利，其实不对。长期来看，商业社会的回报是公平的，没有任何一个行业的资本回报会长期高于其他行业。优秀企业的回报高于社会平均水平，这是正常的，但是一个行业所有企业的回报都高于平均水平，这是不可能的事情。尤其房地产是一个自由投资的领域，谁有钱都可以进来，房价上涨大家就会抢着买地，最后是地价涨得比房价更快，房价也水涨船高。高房价伤害了消费者、伤害了市场，到头来，也会伤害到开发商本身。 从最新的情况来看，“国六条”的效果已经在体现。举两个典型的例子，一个是在“国六条”刚刚出台之际，北京拍卖一块地，因为预期太高，竞争激烈，拍卖价格节节上升，北京土地交易中心决定暂时停拍。另一个是29号“十五条细则”出台，30号万科在苏州要参加一块地的拍卖，这块地是一个月前公告的，有好几个竞争对手。2001年始，万科就开始关注小户型，研究结果，不影响万科拿地的意向，第二天，万科以底价成交，显然，其它几家因对小户型没有把握而放弃。这表明开发商开始变得冷静、理性。 中国住宅市场从计划经济的福利分配制度向市场经济过渡的第一个阶段已经基本完成了，现在是第二个阶段：引导商品房市场稳健发展和建立住房保障体系并举。这种调整，会带来很多新的变化。发展商们准备好了吗？行业整合势在必行 上述是住宅市场从2005年开始进入调整阶段的原因。现在来分析调整会对产业形态带来的影响。中国住宅产业发展到现在，无论是商业模式还是生产模式，都到了一个必须变革的时点。而宏观调控，尤其是“国六条”将加快这个进程。 从商业模式来看，现在中国的开发商都是买地、做房子然后卖掉。很单调也很雷同，基本上没有分工也没有协作。这个模式在未来是一定要被颠覆的，一个成熟的市场应该是每个人做自己最擅长的事情。房地产三种最主要的资源：土地、资金和开发能力，在不同企业之间的分布是不均衡的，需要重新整合才能体现效率。 但是在市场太亢奋的时候，谁有土地都希望自己做，没有整合的动力。调控是为了抑止盲目消费，建立健康、公平的住房体制，但在客观上却有利于推进行业整合。面对新政，不再是谁只要拥有土地或拥有资本就可以随意进入房地产市场。土地、资本、专业开发能力、客户资源、品牌影响都将成为不可或缺的资源。 最近两年内，万科在获取开发的项目中，采用合作方式的比例越来越高。这个过程中有两点值得注意。第一，万科是行业内最早完成专业化转型的公司之一，现在涉足这个行业的很多企业还是处于一个多元化的状态下，但近年来越来越多的企业愿意将项目交给万科来做，这说明专业化的思路正被越来越多的企业所选择。第二是每到重要的调控政策出台的时候，比如去年七部委意见、今年九部委意见出台后，主动找万科合作的企业就特别多。这是很有意思的事情。 再从生产方式来看，现在我们的建筑工艺还是手工制造方式为主。这种方式有很多的问题，首要的就是质量很难保证。中国现在的住房消费水平是上去了，但是住宅品质的提升并没有跟上，而性价比的提升更是不明显。 随着国际交流和出国旅游的增多，许多人对工业发达国家的住宅小区和中国沿海城市的开发小区进行比较后得出这样的结论：中国沿海城市建设的房子和小区看上去和国外的差不多了，甚至一些项目还超过了，这是一种错觉。中国许多住宅小区着重环境绿化，建筑的外立面装饰得花里胡哨，乍一看确实有耳目一新的感觉，尤其高档楼盘为了吸引消费者，在园林绿化上做文章，栽种古树、挖湖，搞人造的自然环境，楼外立面的颜色五彩缤纷，就好像超过了国外。从专业角度来看，仅举一例，我们现在的施工方法误差还是以厘米计的，而工业化的误差是以毫米计的，相差一个数量级。万科在做什么？ 提高住宅质量，以此提高住宅价格性能比，只有走工业发达国家已经完成的住宅产业化的道路。但开发商却缺少动力，因为毛利率高，我手工制造也同样赚钱，为什么要工厂化？还有就是以前行业的集中度很低，大家的规模都没有达到能够推进工厂化的程度。 但是现在这两点都在改变。随着调控的深入，行业整合将会加速，集中度将会上升。再加上企业间的合作，达到经济规模只是迟早的事情。而毛利率的降低也是必然的，美国最优秀的住宅企业帕尔迪，他们的毛利率只有20，销售净利润率只有78左右，但是净资产收益率达到了1822。而近几年万科的销售净利润率是10，净资产收益率是12到16。我们未来一定要做到帕尔迪这样，在一个销售净利润率8左右的市场中达到18以上的净资产收益率，这就需要大幅度提高运营效率。而要提高效率，工厂化是必不可少的一个前提。所以万科仍会加速推动工厂化的进程，我们相信这也是行业的大势所趋。 再一个因素就是二战之后发达国家住宅的产业化，原始驱动力主要是劳动力成本过高，所以逐步用机器替代人工的方法来降低成本。而中国的情况刚好反过来，劳动力过于廉价，反而使得住宅产业化很难推广。但最近几年随着农村收入的增加，整个沿海经济发达地区都出现了劳动力短缺现象，工资的上升势在必行。这意味着住宅工厂化的最后一个障碍也正在消除中。 现在最大的问题反而是中国缺少有技术的产业工人。工厂生产部件到现场装配和传统的生产方式是完全不一样的。现在万科正在和其他公司来探讨怎么解决这个问题，尤其是发达国家的现代建筑公司，他们在经验和技术上有非常明显的优势。比如，万科已经在上海合资了一个项目，不仅引进了国际资本，更重要的是引进了国际一流建筑公司在住宅产业化施工方面的成熟工艺和经验。 如何借鉴，在中国培育现代化的建筑队伍，彻底改变住宅的加工方式，是一个很有挑战性的事业。万科在摸索中全力推进。房产成本构成海南中海银投资有限公司负责人日前在此间向媒体透露：房产成本构成主要包括土地成本、土建和安装成本、配套建设费用（包括勘察费、设计费、项目可行性研究费、审图费、小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等），以及开发商的运营成本。他说，海口各楼盘根据品质、地段等不同，成本有所差异，一般而言：土地成本元元/平方米，勘探元元/平方米，设计元元/平方米，政府收各种税和费元元/平方米（以销售价格约多元/平方米计算，包括报建费元/平方米），审图、施工报建、施工保险、安检、质检费加起来元元/平方米，建安费高层/平方米，建安费低层为元元/平方米，园林等设施配套约元/平方米，等。 据这位负责人分析，海口高层房产项目的综合成本理论上测算是元多元/平方米，低层的会更低些。实际上，一般的开发商会把成本控制在元/平方米以下。这样的测算还有下调的空间，因为他所在的中海银公司没有自己的施工队，选择的合作单位如施工、监理等都是甲级资质企业。对房产成本的控制，主要在设施、配套等方面，如开发商自已组织施工队，建安成本可以下降多元/平方米；不同品牌的电梯，价格相差很大；园林配套选用不同植物，价格相差可达数倍；水电设施的材料价格也相差较大等。 国家统计局海南调查总队的数字显示，海口月份房产均价达每平方米元。中海银负责人断言，海口大多数房产项目的毛利高达元/平方米以上，有的高达元/平方米。但是，有的开发商可能会将人员工资、资金周转、营销费用等算进来，会算得不赚钱，甚至亏本。事实上，海南房地产的利润虽然比不上内地一些大城市，但比当地其他行业利润还是要丰厚得多。 房地产商内部信息曝光后，人们惊讶不已！记者采访的房地产界人士，一方面承认元/平方米的成本公布经得起推敲；另一方面，又认为能够代表主流的成本很难确定。不同项目的利润率差异较大，少数项目可能高达几千元/平方米，最低的也在元/平方米以上。对于开发商而言，成本是最为重要的商业秘密，精明的商人都会想法设法降低成本获取高额利润土地转让三种方式 2002年4月3日，国土资源部第4次部务会议审议通过了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定。5月9日，田凤山部长签署国土资源部第11号令，发布了这个规定。规定共28条，自2002年7月1日起施行。本规定第四条对国有土地招标拍卖挂牌的范围作了进一步细化:“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。” 拍卖出让国有土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。对于招标方式，根据规定，以招标方式出让土地在公告期限20天内，所有具备条件者均可投标，并且只要投标者报价高于设定底价，此标即有效。从投标到开标有20天时间，再加上其间要经过评标环节，而评标必须经过评标小组讨论评定，最后才能确定中标者。房价:给总理写信-当代扁鹊医房价一:房价病状2005年末，全国房价同比平均涨幅达到9.6%，部分地区涨幅达到100%。一方面是开发商为富人造的朱门大量积压、开发商死抗房价，一方面是普通住宅严重不足、百姓无处购置。该病状已经严重地威胁到国民经济的安全.。我想就此写信给总理，请各位仁兄先帮我的草稿修改一下。二:专家会诊(1)致易宪容早在2003年就呼吁：房价会要挟国民经济，但却没有提出医疗房价的有效办法，即便是提出一些建设性的意见，政府部门也没有采纳（或不想采纳），眼看着房地产市场从“皮肤病”变为“骨癌”。真是让人遗憾！我认为你没有必要与任自强之流PK，惟利是图是商人的天性（况且还有政府纵容他）。我倒觉得你应象任自强一样，洋洋洒洒数万言，上谏高官，这才是你的根本任务。不过你高瞻远瞩地为广大老百姓说话，为中国的国民经济健康、长远、持续和谐地发展而奔走呐喊，值得尊敬。在为黎民百姓的疾苦代言期间也一举成名，值！（而任自强正是与你PK而成名，他没有资格与你PK，因为他代表一个小集团的非法利益，而你代表的是数亿黎民的正当权益。其实他骨子里很想与你PK，不要再给他机会）。(2)致谢国忠2004年你对上海房市的谏言，当时未引起上海市政府的重视，今天变成了现实后，让上海痛苦不堪，且还要持续下去。如果无人理会你预言的美国加息、中国出口下降、房市泡沫破裂导致CHINA经济衰退再变成现实，那简直是太不幸了。我认为你呆在大摩，太屈才。你应该到中国宏观经济研究机构去工作，那里才是你的用武之地，在那里更有作为，你的才智更能为更广大黎民服务。(3)致建设部等高官老百姓在怀疑，建设部到底代表谁的利益-广大老百姓，还是开发商？为什么不能降房价？看看目前老百姓的实际可支配的收入与房价相比吧-如果没有亲戚朋友的帮忙，要想买一套房子需要花费30年左右的可支配收入。等房款付清后，离阎王爷也不远了。更有甚者-在12月初结束的中央经济工作会议上，国务院发展研究中心金融研究所某领导指出：“刺激内需，房地产业要一马当先”。不知这位高官整天在“烟酒”什么？未看到现实的状况吗，一方面是开发商为富人造的朱门大量积压、开发商力挺房价；另一方面是普通陋室严重不足、百姓无处购置（北京数千普通市民为买到经济房，在开发商门前排队50多天）。过去过分依赖房地产促使GDP增长，导致多少城市“内虚”啊。先看海南、再瞧上海吧。再问此官：老百姓为什么不敢消费？谁不想消费？谁不想过好生活？都是房价（还有医疗与教育）给逼的。连吃药保命的钱都省了，还敢潇洒吗？（本人做了一个抽样调查，自2004年初房价疯涨至今，居民的恩格尔系数年均上涨5.2%）。老百姓又没有象原国土资源部田风山部长以及“前赴后继”的张风山、李风山部长们一样，有受贿增加收入的机会（即使有机会，也决不受贿），没法子啊！因此我看宏观调控不是稳定房价，更不是将房价的涨幅降下来，而是应该坚决地、逐步地将房价降到合理的水平！ (4)致地方政府本轮行情中最大的赢家！但绝对是短视行为。在这次房地产涨价的疯潮中，地方政府在与中央政府、开发商、黎民百姓博弈过程中，成了最大的赢家。不是吗？该轮房价疯涨中，资金就象进入一个沙漏，最底部就是地方政府，其次才是开发商，再是投机分子，最顶部是老百姓（最终沙漏中的沙粒都漏下去了）。不过地方政府的钱还有一部分在造福老百姓-有50-60%的收入用在基础设施建设中了，有20%正常开销了，有15-20%因为管理水平原因（如规划水平低、重复建设、决策失误等）损失掉了，还有10%的腐败成本，余额才能为老百姓服务。虽然为了大家的公共设施建起来了，可小家怎么办呢？ 中国证监会屠光绍主席在重庆曾演绎一出“火锅论”：大意是说，要想把中国证券市场搞好，大家围在火锅旁，必须先齐心协力的将火锅煮开再不停地加料，待沸腾后才能各取所需。刚听到此高论还以为是屠主席的原创，然而仔细揣摩后，才发现“火锅论”是借鉴了当今房地产市场的“成果”。君不见，地方政府、房地产商、银行、投机分子围坐在沸腾的火锅旁，早已将“火锅论”演绎的空前经典吗？众食客不正在得意忘形地各取所需吗？ 水可载舟、也可覆舟，火中取栗-小心点啊！(5)致开发商做一个堂堂正正的商人吧。少玩一点“猫腻”和巧取豪夺，不然搬起石头会砸了自己的脚。三、病理(1)致银行在这场房价疯潮中，银行究竟充当了什么角色？“成也萧河、败也萧河”是也！肆无忌惮不计后果的放款、甚至与开发商同流合污。银行人士多次兴高采烈地表示：房地产市场的个人信贷是目前银行的“优质资产”。真的吗？如果能将上万亿的个人信贷余额及利息全部收回，那才叫优质资产（2004年中期以前是优质资产，但2004年中期以后不是）。昨天的“优质”资产已经演变为今天的“忧质”资产。现在老百姓还在拆东墙补西墙、省吃俭用地还贷，是因为房子每年涨9.6%，看着自己的资产在升值，有心情还贷。如果每年跌9.6%呢（部分地区可能跌50%），估计那些零首付、一至二成按揭的贷款很可能成为呆坏帐。那时银行哭爹叫娘，恐怕为时已晚。先瞧瞧上海吧。让我等黎民义愤填膺的是：银行坏帐最终即不是由银行经营者买单，也不是法定意义上的股东-财政部或国务院买单。那究竟是谁买单呢？你我等黎民百姓也！不是吗？1992-1993年，因泡沫破裂，房地产及其相关行业产生上万亿元的坏帐，后来剥离到四大资产管理公司，回收率不到20%。损失了，谁负责了？这次银行股份制改造，国家又拨付给银行数百亿美元资本金（然而资本金充足率距离国际平均水平10%相差甚远），哪里来的钱？财政部的？NO！国务院的？ NO！也乃你我的纳税钱、养命钱也！如果没有这些坏帐，就可能就会多建一个三峡工程、多建一南水北调工程、多建一条青藏铁路。多一个三峡工程，夏天你我就不会饱受停电之苦；多建一南水北调工程，老百姓就能喝上清洁水；多一条青藏铁路，西部的发展就更快一点。本次房地产泡沫中，又会产生多少坏帐呢？2006年中后期看看上海吧。为什么赚了钱，是开发商的，损失了却要黎民百姓承担？ 真痛苦！银行：你这个鸟人，让我们爱，又让我们恨！哎。(2)致地方政府地方政府的不作为或有限作为，甚至阳奉阴违地与中央政府PK是开发商兴风作浪的催化剂。一时的GDP上升，将毁掉和谐社会的建立和经济的可持续发展。1992-1993年的教训还不深刻吗？到海南去看看吧-十多年了，依然没有恢复元气，仍有烂尾楼依然高高的“耸立”在街头；到1100万人的深圳看看吧-还剩几分地？一方面富人和投机分子大量囤房，推高价格，待机而沽；一方面普通市无力购置。更重要的是让子孙后代去哪里“安居”乐业呢？回到树杈上去筑巢吗？ 房地产是一个垄断的、不完全竞争、占用公共资源的行业，尤其是在中国这个人多地少、资源紧缺的国度里，房地产市场的正面与负面影响都非常巨大。这就要求政府除了科学规划、真正地走可持续发展之路外，决不能任凭开发商和投机分子们不择手段、兴风作浪（更不能与开发商结成同盟或与黎民博弈），必须制定相关法律，对这种不完全竞争的市场经济行为进行监管。(3)致开发商房地产真正的利润有多高、有暴利吗？“地球人都知道”：4000-5000元/平的准成本，可以卖8000-15000元/平以上。投资利润率超过100%（如深圳、上海、北京等，至于所得税，部分无良的开发商还在千方百计地规避）。这还是全部投资利润率，资本金（自有资金占总投资的20%-30%）利润率可达到500%-1000%。任自强之流，利用垄断且有限资源巧取豪夺，还理屈词穷地叫嚣“房地产就应取得暴利，才能建立品牌”。此君自称每天要读大量书籍，难道未瞧见，不胜枚举的工业企业（如海尔）在承担了巨大的社会责任后，只有5%-10%的利润率，不一样创建了品牌吗？任自强的叫嚣真可谓是利欲熏心！做一个有责任性的商人吧！不要在监管缺失的情况下巧取豪夺，因为那是旧社会可恶的“南霸天、黄世仁们”才能干的事情。毕竟来世一招不仅仅为了钱，比钱更重要的是灵魂的升华！四、当代扁鹊开处方(1)微升利率能抑制房价涨幅吗？在目前供需矛盾以及多种情况下，微升利率不仅不能抑制泡沫，相反让老百姓更加恐惧-认为到了加息周期，结果是超前消费购房。据调查，购房平均年龄已由五年前的30岁下降到26.5岁，部分刚毕业的大学生借钱也要购房，为何？惊慌恐惧也。惟恐利率还要上升，惟恐房价还要涨。其结果是提高利率让银行多赚了一笔，让巧取豪夺进一步升级。 因此现阶段的个贷，不仅不能再提高利率而且还要比较长时间地稳定利率。(2)目前状况下，物业税能降低房价吗？目前状况下，不要指望物业税能降低多少房价。物业税只有在成本决定利润的情况下，才能将房价降下来，但目前是供求决定房价。此间不排除开发商千方百计地将物业税或其它税赋转嫁给消费者的可能。(3)“神六”给我们的启示为什么“神六”能成功呢？原因是多方面的。但其中有一条就是“变轨”成功。如果“变轨”不成功，后果可想而知。失之毫厘、谬以千里啊！房地产也一样，如果“变轨”不得要领或方向性错误，重蹈1992年的覆辙不是没有可能，而是完全有可能！耸言吗？2006年中后期就见分晓。(4)当代扁鹊的处方病在皮肤，好治；病入膏肓，难医。不过现代高明的医疗手段，可以治疗很多疑难杂症。房地产有没有救？有！当代扁鹊认为：除必调强制调整产品结构，多建普通住房外，还必须在稳定利率的情况下，逐步地提高个人信贷比例（由目前的10%-30%上升到30-50%。对上海、深圳、北京、杭州等地以及银行炒客实行上限。谁是炒客，银行心知肚明），坚决将房价降到合理的水平。有消费者会发问，提高个人信贷比例，我是自住购房，不也受到牵连了吗？非也！房地产价格由供求决定，需求暂时减少了，泡沫被挤出，房价自然下降（上海就是最好的例证）。两年后你可以少付20%以上房款，两年间你又多挣了几万元，少贷款少付息。一正一负，自己算吧（唯一遗憾的是先委屈两年，绝对值）。提高房贷比例可以让投机分子滚蛋，让房地产开发商的暴利消失。暴利消失后，游资自然转移到其他产业中去，利于调整产业结构，促进经济健康发展；提高房贷比例，对银行来说可以规避降价带来的风险；提高房贷比例，对房地产经济来说可以走持续健康的发展道路；提高房贷比例，上述目的实现后，对国家来说可以真正做到和谐发展。一举多得！ 五：期望本人想写信给温总理，绝不是蓄意与房地产经济作对（本人2002年购置了一套80平的住房，目前也没有换房的打算），只是想请总理能重视老百姓的安居问题；不要让房价榨干我们黎民骨髓里的血汗，让社会能真正的和谐起来；只是想让国民经济真正健康、持续的发展。房价要挟了国民经济发展将会影响到全国黎民（包括你我），在政府不作为或有限作为的情况下，作为一个有责任的黎民百姓，我们责无旁贷地应与任自强之流PK、与无良的开发商PK-让我们一起，两手捂紧腰包、两眼瞪着房商、唱歌跳舞去吧！只要你我齐心协作，最终胜利一定属于我们，灿烂的阳光就在2006年中后期普照黎民百姓！本帖版权公开，欢迎转载！在中国特定的条件下，现在的宏观调控的情况是，观察宏观经济，是外汇储备，中国已经成为最大的外汇储备出口国。这是宏观政策里面相对维持一个汇率较低的波动。中央银行每买进一美元的外汇储备要投入八元的人民币。目前的趋势来看，还会持续，前一阶段宏观调控，有很多国家像拉美它的银行最终因为成本太高而承担不了。之后就转为第二阶段，让商业银行成为贷款部，就是定向发行。房地产行业也存在宏观调控成本很重要的产业，是为出口部门承担的。因为中国导致出口增长非常快，从宏观调控的工具来看，利率、信贷行业来看，我的理解就是第一阶段主要是防止银行资金过分集中在房地产行业，第二阶段房地产行业承担了中国目前特定经济情况下宏观调控的成本。既然说，房地产行业是中国经济的晴雨表，实际上以它这个镜子可以照出，他反映出中国经济存在的很多深层次的问题，这个问题不能仅仅追究房地产行业上面，还有很多背后的原因。比如说第一个收入差距，社会收入差距扩大、城乡收入差距过大这个现实。很简单的问题，房价涨得那么高，还有人买，高价房子谁在买？北京的19000的开盘