联合竞拍能否分割办理不动产权证书.doc

联合竞拍能否分割办理不动产权证书？本期问题依据国土资发2006114号招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）文件第十条规定，申请人可以联合申请。在第十条第二项第五款明确了联合申请应提交的文件。请问能否依据申请人联合竞买、竞投协议的内容，分割办理出让合同、供地批文和不动产权证书。 陕西省南郑县国土资源交易中心白亭笔友热议王振宇（四川省泸州市国土资源局）：笔者认为，不能依据申请人联合竞买、竞投协议的内容，分割办理“出让合同、供地批文和不动产权证书”。首先，招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）（以下简称规范）第十条第二项第五款要求提供的文件包含：联合申请各方共同签署的申请书；联合竞买、竞投协议要明确签订国有土地使用权出让合同时的受让人。而城乡规划法第三十八条规定：“在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。”这说明，规划部门已对出让宗地出具了规划条件，因此出让宗地只能有一个供地方案，只能一个受让主体签订一份出让合同，至于联合竞买、竞投协议内部如何约定，其内部按照共有的规则进行处理，对出让人的国土资源部门不产生约束力。其次，从规范的规定来看，国土资源部门招拍挂国有土地使用权以宗地为最小单位。而根据不动产登记暂行条例第八条第一款和不动产登记暂行条例实施细则第五条的规定，不动产登记单位是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，该规定与土地登记办法第五条规定“土地以宗地为单位进行登记，而宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”一致。根据国土资源部关于规范土地登记的意见第一条“严格划分宗地”规定，宗地一经确定，不得随意调整。由此可见，一般情况下，国有土地使用权不能分割办理不动产权证书。再次，法律有一些特殊规定。根据土地登记办法第四十一条：“因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。”而国土资源部关于规范土地登记的意见规定：“宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。”另外，原国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知第四条第二款规定:“土地使用权分割抵押的，由土地管理部门确定抵押土地的界线和面积。”由此可见，在上述几种情形下，经国土资源部门会同规划等部门对宗地规划条件进行调整并报原批准的人民政府批准，可以对宗地进行分割，重新签订土地出让合同、办理不动产权证书。但国土资源部门与规划部门应当认真审核受让人分割土地使用权的请求，防止其利用法律的例外规定影响规划和城市建设的实施。笔友热议陈亚菁（无锡市不动产登记中心）：根据招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）（以下简称规范）文件精神，一般情况下，国土资源部门不能根据申请人联合竞买、竞投协议的内容，分割办理出让合同、供地批文和不动产权证书，但如果土地出让方案中明确了不同用途的土地可以分割的，则不同用途的地块可以分割办理出让合同、供地批文和不动产权证书。一是规范将申请分为单独申请和联合申请两种，其不同之处在于申请参与实施获取土地的主体个数的多少，只有一个主体参与申请的即为单独，两个或两个以上主体参与的则为联合，但不管是单独还是联合，相对于最终的出让合同而言，合同的双方是出让方和受让方，即两种不同的申请都只会产生一个受让方，只是联合申请的受让方可能由多个主体共同组成。二是根据规范第十条第二项第五款，联合申请的，竞买协议要规定联合各方的出资比例，明确签订出让合同的受让人。出资比例的确定，意味着联合申请人内部之间对即将取得的土地权利的比例，对外则出让的宗地是一个整体；明确出让合同的受让人，则是确定土地权利的最终取得者。因为联合申请人可以选择共有土地使用权，也可以放弃共有让其中一个申请人独有，只要在出让土地合同签定时确定即可。三是根据规范第六条第二项规定，出让土地方案中应明确土地用途、界址、年限等一系因素，对于各用途不动产之间可以分割，最终使用者为不同单位、个人的，应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。由此可知，只有满足这个用途不同且可分割为不同宗地的，联合申请人才可以约定各自的权利范围，如此，才可依据申请人联合竞买、竞投协议的内容，分割办理不同用途不同宗地的出让合同、供地批文。四是不动产权证书的办理主要取决于土地出让合同和付款凭证，因此根据不同的出让合同、不同的受让人进行不动产登记，才可以产生不同的不动产权证书。专家答疑郑美珍：国土资源部不动产登记中心（法律事务中心）本案例中申请人联合竞买、竞投国有土地使用权后，能否分割办理“出让合同、供地批文和不动产权证书”，这个问题涉及国有建设用地使用权出让和申请办理国有建设用地使用权两个环节的问题。对于出让环节中能否分割办理的问题，根据物权法土地管理法城市房地产管理法招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定以及国土资源部2006年发布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）等规定，依据国家主要根据土地利用、城市规划等要求，设定拟出让地块的相关条件，并在发布的出让公告中进行明示，如出让地块的位置、面积、用途、规划指标要求、土地使用年限等。申请人可以单独申请，也可以联合申请。招标拍卖挂牌活动结束后，中标人、竞得人应按照中标通知书或成交确认书的约定，与出让人签订国有土地使用权出让合同，市、县国土资源管理部门向受让人核发建设用地批准书。在联合申请中，招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）第十条第二项第五款规定，应“明确签订国有土地使用权出让合同时的受让人”。可见，国家在招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的过程中，针对的是发布公告的整个地块，该出让地块不会因申请人是联合申请而发生变化，不能因为是联合申请而分割办理国有土地使用权出让合同和建设用地批准书。对于不动产登记环节能否申请分割办理的问题，根据物权法不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例实施细则等的规定，国家出让国有土地使用权过程中，申请办理不动产登记的重要依据是国有土地使用权出让合同。不动产登记的效力是对国家出让的国有土地使用权的权利进行确认，即根据出让合同所约定的受让方确定该出让国有土地使用权的权利人主体，其不能改变国家出让土地使用权的行为及出让地块的条件。如不动产登记暂行条例实施细则第三十四条第一款规定，“申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：（一）土地权属来源材料；（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；（四）其他必要材料。前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资（入股）、授权经营批准文件。”因此，联合申请参与国有土地使用权招标拍卖挂牌出让后，受让人只能根据国有土地使用权出让合同申请不动产登记，取得该宗地的国有土地使用权，而不能分割办理登记。根据不动产登记暂行条例实施细则第二十一条规定“申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有