房屋征收与补偿条例答问.doc

公平补偿阳光征收和谐搬迁国务院法制办、住房和城乡建设部负责人就国有土地上房屋征收与补偿条例有关问题答记者问 （ 2011-01-24第6版 ） 稿件来源： 法制日报政府法治 本报记者李立2011年1月21日,国务院总理温家宝签署国务院令,公布国有土地上房屋征收与补偿条例(以下称条例),自公布之日起施行。国务院法制办、住房和城乡建设部负责人近日接受了法制日报记者的采访。统筹兼顾公平补偿完善程序问:制定条例的总体思路是什么?答:党中央、国务院高度重视条例的制定工作,指出条例直接关系人民群众切身利益,要求我们深入了解情况,广泛听取意见,集中力量组织对难点问题逐项攻关,力争条例早日出台。为了妥善处理实践中的矛盾,制定条例的总体思路:一是统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益,努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来。二是通过明确补偿标准、补助和奖励措施,保护被征收群众的利益,使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低。三是通过完善征收程序,加大公众参与,规定禁止建设单位参与搬迁,取消城市房屋拆迁管理条例(以下称原条例)行政机关自行强制拆迁的规定,加强和改进群众工作,把强制减到最少。在工业化、城镇化发展过程中,必须坚持节约集约利用土地、严格保护耕地的原则,这需要通过提高规划的科学性、严格执行规划、调整产业政策、转变经济发展方式、严格立项审批等手段,控制城乡建设用地盲目无序扩张,确保18亿亩耕地红线与粮食安全。征求意见建议十万三千多条问:在制定条例过程中主要开展了哪些工作?答:法制办与住房和城乡建设部、发展改革委和国土资源部等单位共同成立了工作组,多次进行实地调研,选取40多个典型城市进行专项调查统计,专门听取被拆迁人以及经济、法律、规划、土地、评估等方面专家的意见,同东、中、西部的大、中、小城市政府和有关部门负责同志多次进行座谈,反复征求中央国家机关意见,并于2010年1月29日和12月15日两次向社会公开征求意见,分别收到意见和建议65601条和37898条。工作组召开了45次各类座谈会,有1150多人次参加了讨论。工作组对各方面意见逐条整理、综合分析,反复研究、修改,形成了国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)。保证改善居住生活水平不降问:为了保障房屋被征收群众的利益,条例对补偿作了哪些规定?答:两次征求意见中群众的意见主要集中在补偿问题上。按照保证房屋被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的原则,条例规定,对被征收人的补偿包括:被征收房屋价值的补偿,因征收房屋造成的搬迁与临时安置的补偿,停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,市场价格包含了土地使用权的价值,不低于市场价格就可以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积、用途、结构相当的房屋。为了保证生活条件困难的被征收人居住条件有改善,条例规定,政府对符合住房保障条件的被征收人除给予上述补偿外,还要优先安排被征收人享受住房保障,使其不再等待轮候保障房。评估机构由被征收人协商选定问:条例对房地产评估作了哪些规定?答:一是明确对被征收房屋价值的补偿,按照不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的原则进行补偿。对评估中应当考虑的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失补偿等问题,将由房屋征收评估办法进行具体规定。二是明确房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。三是规定房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。对房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的违法行为,规定了严格的法律责任。四是规定对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。大量调研严格界定公共利益问:条例对公共利益是如何界定的?答:对这个问题,我们高度重视,收集、研究了国外情况和做法,做了大量的调查研究,多次进行专家论证,广泛听取意见。在此基础上,条例规定,因国防、外交需要和由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要以及保障性安居工程建设、旧城区改建需要可以实行房屋征收。为了加强规划的调控作用,根据条例的规定,确需征收房屋的各项建设活动都应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,并要求制订规划应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证,保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划,经市、县级人民代表大会审议通过。注重公众参与强调公开透明问:条例对征收程序作了哪些规定?如何体现公开透明和公众参与?答:征收程序是规范政府征收行为,维护被征收人合法权益,促使政府做好群众工作的重要保障。条例规定征收补偿方案应征求公众意见；因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,应当组织听证会并修改方案；政府作出房屋征收决定前,应当进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定；被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布；被征收人对征收决定和补偿决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；审计机关应当加强审计。房屋征收实施单位不得营利问:条例对房屋征收的实施作了哪些规定?答:房屋征收是政府行为。按照原条例规定,建设单位是拆迁人,这是由当时的历史条件所决定的。从近几年的实践看,由于拆迁进度与建设单位的经济利益直接相关,容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。条例改变了以前由建设单位拆迁的做法,规定政府是征收补偿主体,由房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作,但房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位实施房屋征收与补偿的行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。禁止建设单位参与搬迁活动,任何单位和个人都不得采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。行政强拆取消改为司法强拆问:条例取消原条例中行政机关自行强制拆迁的规定,主要考虑是什么?答:按照原条例的规定,政府既可以责成有关部门强制拆迁,也可以申请法院强制拆迁。近几年来,强制拆迁过程中出现了一些恶性事件,虽然是极少数,但必须高度重视,切实采取有效措施,杜绝此类事件发生。全国人大常委会办公厅2009年8月28日向社会公开征求意见的行政强制法(草案)(三次审议稿)第十三条规定,行政强制执行由法律设定。本条例是行政法规,不宜再设定行政强制执行。因此,条例取消了原条例中行政机关自行强制拆迁的规定,规定由政府申请法院强制执行。这样也有利于加强对政府征收补偿活动的制约,促使政府加强和改进群众工作。集体土地征收正在研究修改问:条例为什么没有对征收集体土地作出规定?答:有意见认为,条例应一并解决集体土地和房屋征收问题。从我们调查了解的情况看,现在矛盾突出的确实主要在集体土地征收方面,但国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由条例和土地管理法调整的,通过行政法规对征收集体土地作出规定是超越立法权限的。我们将会同有关部门抓紧对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改,由国务院尽早向全国人大常委会提出议案。本报北京1月23日讯 统筹兼顾公共利益和被征收人利益 新条例实现了立法理念的重大转变 - （ 2011-01-24 ） 稿件来源： 法制日报政府法治 编者按1月21日,国有土地上房屋征收与补偿条例(以下称新条例)颁布施行。新条例确立了补偿标准市场化、征收程序透明化、公共利益明晰化、强制征收司法化等新制度、新原则。如何理解制度设计者的初衷?如何认识新原则背后的法理基础?本报从今天起,开辟学者眼中的新拆迁条例专栏,陆续刊登专家学者的署名文章,以帮助社会各界加深对新条例的理解,推动新条例的实施。学者眼中的新拆迁条例(1)中国政法大学民商经济法学院副院长王光进国有土地上房屋征收与补偿条例(以下简称新条例)的颁布施行,对规范国有土地上房屋征收与补偿行为,化解我国城市房屋征收中长期存在的矛盾与利益冲突,有着十分重要的意义。从公共利益与个人利益的关系来看,可以说新条例实现了二者的平衡发展。笔者就此角度,不揣浅陋解读新条例几大突出亮点。一是立法理念的重大转变。条例开宗明义明确规定维护公共利益,保障被征收人的合法权益。立法理念从国家利益、公共利益至上转变为公共利益与个人利益保护并重。根据我国国情,房屋征收既要有利于稳步推进工业化、城镇化进程,又要在这一进程中切实维护好被征收人的合法权益。这就必须统筹兼顾公共利益和被征收人利益,实现公共利益与个人利益的平衡发展。总体来看,新条例顺应了民生意愿,注重了私权和个人利益的保护,体现了以人为本、和谐发展的理念。二是明确界定了公共利益与征收范围。公共利益是对国有土地上房屋进行征收的正当性前提。换句话说,如果不是为了公共利益,就不能运用公权力进行征收,这就要求政府退出商业性开发拆迁活动,意味着官商一体的拆迁模式将寿终正寝。我国宪法与物权法都有公共利益的规定,然而何为公共利益并没有具体的界定和范围划分。新条例以列举方式首次对公共利益作出了具体规定,从而进一步明确了征收范围,区分了公共利益征收与商业开发拆迁的界限,这在立法上是一重大突破。尤其在公共利益的范围界定中,条例将保障性安居工程建设和旧城区改建纳入其中,突破了传统的狭义公共利益的理解,反映了现代广义公共利益向“公共使用”演变的趋势。这对保障民生,促进城市现代化建设是不可或缺的。另一方面,由于有了明确的公共利益范围的界定,有利于防止政府征收权的无限扩大。三是明确了政府征收主体地位,理顺了行政征收法律关系,规定了各级政府征收与补偿的职责与义务,克服了以往城市拆迁中政府遁形的弊端。旧拆迁条例对政府在房屋拆迁中的法律地位规定不明确,政府不是拆迁当事人,房屋拆迁表面上是拆迁人(往往是开发商)与被拆迁人之间的事件,政府仅是一个仲裁者,但实际上是拆迁活动的主导者和真正决定者,却不承担任何义务和责任,政府的权力和义务严重脱节和失衡。新条例明确规定市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。这就从法律上明确了政府作为征收与补偿工作的主体权力与义务。尤其是补偿义务的主体是政府,而不是以往的开发商,这有助于对被拆迁人权益的保障,解决征收补偿不到位,不公正的问题。条例还规定房屋征收实施单位不得以营利为目的。四是进一步规范了政府征收程序,确立了司法救济程序。征收程序是规范政府征收行为、维护被征收人合法权益的重要保障。新条例规范了政府征收行为,并将法律调控前移至征收的正当性与合法性的关键点上,即依照条例规定确需征收房屋的各项建设活动,不仅要符合各种规划,而且规划本身必须广泛征求社会公众意见,经过科学论证。政府作出征收决定前,征收方案必须公布,征求社会公众和被征收人意见,或者组织听证会,这既有利于维护被征收人的利益,也有利于减少政府征收中的腐败现象发生。条例第十四条规定,被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。这就为被征收人确立了司法救济途径。五是进一步明确规定了征收补偿原则、标准和范围。这有助于解决目前征收补偿中的突出矛盾,即补偿标准过低或者偏低,不能保障被征收人利益的问题。旧拆迁条例忽视了对被征收人利益的保护,导致许多矛盾冲突和拆迁血案。新条例明确规定公平补偿原则,补偿标准不低于市场价格。目前国际上有不少国家的房屋拆迁补偿标准采取了市场化的做法,这有利于保护被征收人的利益。新条例还明确了补偿范围包括:被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。但具体的房屋征收评估办法,以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿办法仍需由有关部委和省级政府制定。这些办法应当尽快出台,以免给被征收人带来过高的补偿期望值和不切实际的奢求,否则可能产生征收难的新问题。征收成本过高,既影响公共利益的实现和城市现代化进程,同时也会影响个人利益的发展和实现。因为补偿标准的市场价格高低最终决定于当地经济和社会的发展水平。六是明确规定实施房屋征收应当先补偿、后搬迁,行政强制拆迁变为司法强制搬迁,这是新条例又一重大突破,有利于加强对基层政府征收补偿活动的制约,减少在房