我国房地产政策对于房地产市场的影响.docx

天 津 师 范 大 学本科学年论文 题目：我国房地产政策对于房地产市场的影响学 院：经济学院 学生姓名：张延鹏 学 号：1430250005 专 业：国际经济与贸易 年 级：2014级 完成日期：2016年12月20日 指导教师：戴学来 我国房地产政策对于房地产市场的影响摘要：近年来，随着中国城市化进程中土地储备制度的进一步巩固完善和房地产市场的迅速发展，以地方政府主导的土地一级买方市场和卖方市场房地产商各路竞相角逐的局面导致了频频出现的“地王”和居高不降的房价现象。我国经济基本面已经很难解释当前房地产价格的走势,房地产调控政策成为影响我国房地产价格的重要因素。其中,土地政策和保障房政策对房地产价格的影响虽然存在一定时滞,但对房地产价格的影响是长期的且效果明显;货币政策和信贷政策对房地产价格的影响相对较小,利率的调整是重要的货币政策工具。本文通过分析土地调控政策参与房地产市场调控的理论依据和制度背景，寻找土地调控参与房地产市场的作用机制，深入阐述了土地供应量，土地供应价格，土地供应方式和土地供应结构等政策工具与房地产市场的关联性；重点分析了货币政策如何影响房地产价格，房地产价格波动又如何影响投资、消费等，具有一定的理论与现实意义。关键词：房地产调控；房地产市场；货币政策；土地政策9The Impact of Chinas Real Estate Policy on The Real Estate MarketAbstract:In recent years, with the further consolidation and perfection of the land reserve system and the rapid development of the real estate market in Chinas urbanization process, the local government-led land-level buyer market and the sellers market real estate business have been competing for each other frequently. To the king and high prices do not drop phenomenon. Chinas economic fundamentals have been very difficult to explain the current trend of real estate prices, real estate regulation and control policy has become an important factor affecting Chinas real estate prices. The impact of land policy and housing policy on real estate prices has a certain lag, but the impact on real estate prices is long-term and obvious effect; monetary policy and credit policy on real estate prices is relatively small, the interest rate adjustment is An important monetary policy tool. This paper analyzes the theoretical basis and institutional background of the land regulation and control policy in the real estate market regulation, and looks for the mechanism of land regulation and control to participate in the real estate market. It elaborates policy tools such as land supply, land supply price, land supply structure and real estate And how to influence the price of real estate and how the fluctuation of real estate price affects the investment and consumption. It has certain theoretical and practical significance.Key words: Real estate regulation; Real estate market; Monetary Policy; Land policy 目录1我国房地产市场现状02土地政策对于房地产市场的影响02.1土地供给制度的变革02.2土地政策作用于房地产的理论基础12.3土地政策对于房地产市场的作用23货币政策对于房地产市场的影响33.1在房地产方向上对于货币政策的概述33.2利率政策对于房地产市场的影响43.3货币政策对房地产价格的调控机理54关于两种政策的比较与分析64.1为稳定房地产市场，实现国民经济持续健康稳定发展，“数量型”的货币政策工具在当前较为有效。64. 2土地调控政策与房地产市场65建议76参考文献81我国房地产市场现状我国原有城市居民住房主要来源于单位福利分房模式的计划供给机制，自1998年全国福利分房制度退出后，城市居民住房主要源于商品房模式的市场供给机制。从2002年起我国房地产价格快速上涨,至2010年,全国房屋销售均价上涨了将近1.5倍,部分一线城市甚至上涨了3倍左右参考文献:1安辉,王瑞东.我国房地产价格影响因素的实证分析兼论当前房地产调控政策J.财经科学,2013,(3):115-124.。住房供给模式的转变，促使房产用地性质由划拨方式转变为出让方式，从而提高了房地产开发的土地成本，因为划拨方式取得的土地成本是较低的，出让方式取得的土地成本相对较高，住房供给模式的转变是引发房地产价格上涨的重要因素。此外，随着社会经济的快速发展，中国居民的家庭可支配收人获得了快速增长，加大了居民对于住房环境的改善性需求及资产配置的投资性需求，从而引发房地产价格的快速上涨。最后，随着城镇化建设进程的推进，部分失地农民逐步融人城市居民群体，由此引发了城市住房的新增需求，这也将在一定程度上推动房地产价格的快速上涨。考虑到城市居住人口规模较大，而城市土地资源相对稀缺，房地产价格呈现逐步上涨态势是完全符合经济学规律的，但是，房地产价格现短期内的过度上涨，将引发诸多不利因素。为了避免房地产价格过快上涨以及由此造成的对国内宏观经济稳定的潜在危害,我国政府也不断地采取宏观调控措施抑制房地产价格过快上涨。从2002年的“土地改革”,到2005年的“国八条”、2006年的“国六条”,再到2009年的“国四条”以及以2010年的“新国十条”和2011年的“新国八条”为代表的一系列的房地产新政。这些调控政策从信贷政策、货币政策、土地政策、保障房政策、税收政策等各个方面入手以抑制房地产价格的过快上涨,表明我国政府在不断地探寻调控房地产价格的有效措施。2土地政策对于房地产市场的影响2.1土地供给制度的变革城市土地制度在狭义的角度主要体现为以产权为依托，对财产关系进行合理分配的土地使用制度和土地所有制度，并因此配套发展出了土地流转制度，土地用途管制制度，耕地保护制度等一些列为解决土地利用使用过程中的各种问题所产生的土地管理体制。2王万茂，土地资源管理学（第二版）M，北京：高等教育出版社，2010我国自新中国成立六十多年以来，以土地产权制度为核心，土地使用制度和土地所有制为体现的土地制度变革对我国国民经济发展、城市化进程和房地产市场都起到了深远的影响。任何行业的发展变革都跟这个产业背后的制度变革戚戚相关，从房地产发展变革的历史，我们看到了背后土地供应制度变革的影响。严格来说，中国的房地产市场的从建立到发展成熟时间非常有限，真正形成规模的时间是到改革开放之后。伴随年改革的春风吹遍大江南北，以土地市场中出让方式的变革为先导，以住房制度改革为终极目标的一系列房地产改革政策幵始在全国各个城市广泛展开。城镇土地使用费的征收作为房改先锋自一九八零年在深圳率先试验以来，很快在各地得到了采纳和认可，土地的商品属性被重新提及，这为深圳特区在1987年最终历史性的提出土地使用权的有偿出让制度奠定了重要的基础，全国土地市场的真正复苏和发展起始于“招拍挂”制度的提出和推广，自此，国有土地纷纷有偿转让给各种外商和房地产开发企业，土地使用权的转让走上了正轨。2.2土地政策作用于房地产的理论基础城市土地供给政策是国家和地方市政府调控房地产市场的重要手段，2004年土地供给政策被正式列为国家宏观调控的一项重要内容。在中国，政府拥有土地所有权，在土地使用权的流传过程中，政府基本上垄断土地的一级市场的土地供给，并通过“招拍挂”等土地出让方式将一定期限的土地使用权进行有偿出让，也就是说政府主要通过一级土地市场的土地供应政策调控商品房市场。而土地市场作用房地产市场的理论基础是地租地价理论，这一理论经历了早期的古典地租理论，经过马克思的独特阐释逐渐完善成熟，并在当代经济学家的构建下有了新的解读，了解地租地价理论对于理解土地调控政策与房地产市场之间的关联性有着不可或缺的重要作用。地租体现了土地所有者对其所拥有的土地进行处置，收取报酬的应有权利。我国目前的国有土地制度虽然形式上是土地向国家缴纳地租，但这种地租缴纳者和收租者的关系并不是剥削关系，所收取的地租用于城市基础设施建设和社会经济发展，以公益性为目的城市土地供应制度的核心目的是取之于民，用之于民3产启兵，房价与地价的关系：逻辑分析、理论模型和数据检验D，重庆大学，2008.。地价理论与地租理论密不可分，地价理论是地租理论在市场价格上的资本化体现，其基本结论是若土地持有者能够无限期持有土地，其土地价格在市场化程度较高的环境下可以回归马克思古典地价理论的均衡值，但若在土地市场上存在投机和税收等一系列不确定因素的干扰，土地价格的资本表现将会出现波动。2.3土地政策对于房地产市场的作用土地供应政策调控房地产市场是指城市土地部门和相关规划管理单位通过对土地利用规划政策、土地收购储备政策、土地征收集体建设用地进入市场政策、集约用地利用政策、土地供应计划等一些政策的变更和调整，改变土地供应总量，土地用地结构，土地出让方式和时间，通过影响土地市场的各个环节和房地产市场的供给弹性对房地产市场的住房供给数量、住房市场结构、住房建设成本、住房供给预期产生影响并最终反映到住房的供需平衡和房价的上升下跌的一系列政策传导过程4李硕，城市土地调控政策与房地产市场的关联性分析以北京市为例D，北京交通大学，2014.。Figure 1 土地政策调控房地产房地产开发经营活动的主要生产要素就是土地，作为其投入的要素，土地的出让数量直接影响房地产市场在未来一段时间内住宅商品房的供给数量以及土地出让价格，并最终反映到新建商品房的住宅价格的变化上。同时另一方面，土地供应总量政策的计划和调整，可以通过改变房地产市场买卖双方的心理预期影响住宅市场，由于政府在调控房地产市场时对一级土地市场的垄断，因此这里的数量调控指的是土地一级市场总量的调控。土地出让方式的不同直接决定土地市场的土地成交价格，并传递影响房地产市场的住宅价格。目前我国土地出让主要釆用“招拍挂”的方式，在这种模式下，政府作为土地一级市场的垄断者既有维护社会公平的角色也有土地经营者的角色，政府部门的双重角色决定了城市土地在公开出让的过程中，一定会按照价高者得的基本要求激发土地一级市场上各买方房地产商的激烈竞争。土地供应结构调控指的是在土地出让的过程中按照国家规定的城市土地年度计划和总体供应计划规定不同类型商品房的数量比例，土地供应结构最终反映在受其影响的商品房的类型结构上，并最终对房价产生影响5窦方，城市土地供应政策与房地产市场调控关系研究D，河南大学，2009.。我国的城市土地储备制度的逐渐完善以及城市土地一级市场的政府垄断局面使得政府通过调控土地出让和供给总量从而实现调控房地产市场的供应总量成为可能。由于房地产市场和土地市场之间密不可分的关系，土地出让总量对于房地产增量供给之间存在密切的关联性。从宏观上来说，一定时期内城市土地的出让面积越大，房地产市场上的增量土地一定就越多，土地出让数量与房地产增量土地的供应数量存在正向关系，但是这种正向性受到容积率的影响并存在政策时间滞后性。容积率限制下的土地增量与房地产增量，土地价格与房地产价格，房地产增量与房地产价格，这些错综复杂的关系可以通过房地产四象限模型来梳理清晰。Figure 2 房地产价格四象模型3货币政策对于房地产市场的影响3.1在房地产方向上对于货币政策的概述从当前已有的研究来看，影响房地产市场价格的因素既包括市场因素，也包括政府因素，既是实体经济发展的原因，也是金融驱动的结果。从宏观金融视角来看，货币供应量、利率、房地产投资额、人均收入等都是影响房地产市场价格波动的主要因素。货币政策是“货币当局为实现某种宏观经济目标而采取的控制和调节货币供应量的方针和各种相关的总称”6Aoki，K，Proudman，J.，Vlieghe，J. house Price，Consumption，and Monetary Policy:a Financial Accelerator approachJ.Journal of Financial Intermediation，2004,(13):414-435.。货币政策的传导机制是指“货币当局基于特定的经济环境，运用适当的货币政策工具和政策手段，通过一系列的传导途径和传导渠道来影响实体经济，实现货币政策最终调控目标的作用过程”7Bernanke，B.Alternative Explanantions of the Money-income Correlation J.Carnegie-Rochester Series on Public Policy,1986,(25).。货币政策的一般传导过程分为两步，即“货币政策工具一货币政策的中介目标一货币政策的最终目标”。Figure 3 货币政策的一般传导过程在这一传导过程中，货币当局通过货币政策工具来对金融机构或金融市场施加影响，而金融机构或金融市场又借助利率、信贷对投资者或消费者施加影响，从而最终对经济增速、通货膨胀等产生影响。货币政策的房地产价格传导机制是“指中央银行运用货币政策工具影响房地产价格，进而借助房地产价格的波动对国民经济产生影响，最终实现货币政策目标的过程”由于我国房地产市场己经是国民经济发展的支柱性产业，是国内最大的资产市场，对国民经济的持续稳定健康发展具有重要的意义。因而，研究分析我国货币政策的房地产价格传导机制及相应的传导效应，对实现货币政策最终目标具有十分重要的意义。3.2利率政策对于房地产市场的影响利率工具具有稳定性、可观测性与可控性等特征，可以很好地充当货币政策操作工具。考虑到利率工具直接反映了市场资金交易的平均成本，且利率工具操作时间较长，中央银行操作利率工具相对比较成熟，世界各国政府的中央银行在实施宏观经济调控过程中，利率工具往往成为首选的货币政策工具。事实上，我国金融机构人民币贷款基准利率的调整，与房地产价格存在较大的关联性。1996-2003年间，我国频繁降息，利率下降频次合计达到8次，就短期利率（1一3年）而言，8次降息贷款基准利率累计降低了765个基点，即贷款基准利率从1996年的13.14（最高水平）降低到2002年的5.49（最低水平）。与此相对应的是，随着贷款基准利率的不断下降，我国房地产价格呈现不断上涨态势。2004-2007年间频繁升息，形成时间不长的我国商品房市场，2003年到2004年出现了大幅上涨现象。中央银行为了抑制房地产价格的过度上涨，于2004年起进入升息状态，以短期利率（1一3年）为例，该贷款基准利率从2004年的6.12上升到2007年的7.83。与此相对应，该阶段我国因工资体系改革而引发家庭收入水平的大幅提高，导致部分家庭出于改善住房环境而形成大规模的改善性购房需求，同时也促使部分家庭出于投资考虑而形成大规模的投资性需求，两大购房需求快速推动了我国房地产价格的快速上涨。而20082009年间频繁降息，2008年恰逢全球金融危机爆发，受全球金融危机负面影响，我国经济增长水平出现下降趋势，为了实现保增长目标，中央银行在此期间累计降息频次高达5次，以短期利率（1一3年）为例，该贷款基准利率最低回落至5.94。在金融危机负面影响下，出于投资风险考虑，大规模的投资性需求退出购房市场，但是，金融危机同时引发了更大规模的新增刚性需求，因为尚未买房的刚性购房者并不关心资产价格的波动，退出的投资性需求与新增的刚性需求形成对冲，导致实际购房需求增长幅度出现回落，对应的房地产价格上涨幅度也回落。2010年至今以加息为主基调，偶尔降息。考虑到全球金融危机期间，我国中央银行为支持实体经济发展而频繁降息，担心由此引发金融市场流动性过剩的负面影响，因而从2010年至2011年7月期间累计加息5次，以适度收缩金融市场流动性。全球金融危机事件结束不久，又相继出现了欧债危机、美国财政悬崖等事件，为扶持实体经济增长，我国中央银行于2012年至今又进行了2次降息操作。与此相对应，部分投资性需求的购房者重新进人房地产市场，协同改善性购房需求与刚性购房需求，形成房地产市场的总体需求。3.3货币政策对房地产价格的调控机理考虑到利率是货币政策的核心工具，我国房地产价格调控目标的实现需要发挥利率工具的重要作用。现以利率工具为例，运用现金流贴现模型、资本资产定价模型与供求均衡模型，揭示货币政策对房地产价格的调控机理。据现金流贴现模型，任意资产的评估价值应等于该资产未来各期预期收益的累计净现值，房地产作为固定资产，其评估价值当然取决于未来各期预期收益的累计净现值。据此，房地产价值（累计现值。）可表示为：其中，i，（1,2,3n）表示房地产第年的价格分布，Di表示第年的房地产租金收人，以市场利率表示，表示房地产持有期限（年数）。依据上述房地产价值的现金流贴现模型可以发现，房地产价格与房地产租金收人呈现正相关性，即：房地产租金收入水平越高，则房地产价格就越高；房地产价格与市场利率水平呈现负相关，即：市场利率水平越高，则对应的房地产价格就越低，因为市场利率越高，对应的各期现值就越小，从而导致累计净现值就越小，房地产价格就越低。可见，作为货币政策重要内容的利率工具对房地产价格具有一定程度的调控性。8顾海峰，张元姣，货币政策与房地产价格调控：理论与中国经验J，经济研究，2014.4关于两种政策的比较与分析4.1为稳定房地产市场，实现国民经济持续健康稳定发展，“数量型”的货币政策工具在当前较为有效。当前银行与房地产二者之间的相互依赖程度日益上升，存在着“一荣俱荣、一损俱损”的风险。对于银行来说，房地产市场是全国各商业银行的重要贷款投向对象。对于房地产开发企业来说，房地产投资的资金来源有很大部分来自于银行，企业对银行贷款的依赖程度较高。因此，在当前的情况下，一旦房地产市场发生较大的波动，银行将形成大量的呆帐、坏账，且国民经济也会出现比较大的动荡。为此，如何运用适当的货币政策手段，一方面促使房地产市场平稳发展，另一方面又使房地产价格趋于合理，就必须正确运用我国货币政策房地产价格传导机制。基于对我国货币政策房地产价格传导机制的分析，对于房地产市场的调控，在当前的情况下，建议釆用数量型而非价格型的调控工具。具体来说，多使用信贷、存款准备金率等数量手段，而非利率等价格手段，这样才能稳住房价。9龚斌恩，我国货币政策的房地产价格传导效应研究D，复旦大学，2012.但是由于货币政策调控体系不尽完善，包括利率政策的非市场化以及对货币供应量控制能力不足等，使得利率和货币供应量作为货币政策最主要的调控手段，往往无法充分发挥传导作用，从而也就造成我国货币政策房地产价格传导机制存在诸多不畅之处。因此，要充分发挥我国货币政策房地产传导机制的作用，首先要完善我国货币政策调控体系，例如完善货币市场市场体系，加强市场监管，逐步推进利率市场化；规范市场参与主体的行为，抑制房地产市场的各种投资心理等。4. 2土地调控政策与房地产市场一定时期内城市土地的出让面积越大，房地产市场上的增量土地一定就越多，土地出让数量与房地产增量土地的供应数量存在正向关系，但是这种正向性受到容积率的影响和存在政策时间滞后效应。提高房地产数量的供给可以通过增加土地供应的数量和提升容积率的方法达到，进而间接影响房价稳步下降，反之，政府也可通过减少土地的供给或容积率控制来实现房价的上调。土地供给的减少将传达出未来住房供给减少的政策信号，在短期内刚性需求持续坚挺的情况下，对未来住宅供给预期减少的预判将加大需求，推升房价。因此政府在利用土地供给数量和房地产数量与房价之间的关联性进行政策调控时时候，应当注意土地买卖双方尤其是市民对未来房地产市场价格走势的心理预判，这种对土地市场的未来供给预期影响很可能放大政策的调控效应。土地供应量主要是通过影响房屋供应量来引导和改变房地产市场的整体格局，但是土地供应量的改变对房价变化的作用非常微弱。土地供应量的改变对房地产市场的作用主要是通过影响房地产供应量和通过政策颁布影响人们对房地产市场的心理预期实现的。而当前持续走高的房价的根本原因并不是土地供应量过少造成的。因此试图通过增加土地供应量来降低房价的政策指导思想并不会收到及时有效的效果。土地的供应方式的变革主要通过导致竞争和改变消费者心理预期增加地价，降低交易成本从而降低地价三方面影响土地价格变化，是一个综合的三者博弈的过程，不能从一而论。5建议目前推行的限购、限贷调控政策已经对一直投资性需求、稳定房地产价格发挥了一定作用。但是这类行政干预手段属于短期调控方法，在短期内它的调控效果相对及时和有效。为了进一步稳定市场预期，调控方法应保持一个稳定的政策干预，因此在短时间内，对房地产市场的限购、限贷政策仍应严格执行。同时，行政干预要以弥补市场缺陷、恢复市场机制为依据，避免影响经济效益10乌东峰