土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记.doc

土地登记代理培训材料五土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记是对一宗地上经登记的土地权利中的土地使用权、所有权及土地他项权利发生改变而进行的土地登记。 土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记有如下几个特点：（1）土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记发生在初始土地登记和设定登记之后；（2）土地使用权、所有权和土地他项权利变更是指三种权利主体的改变，客体的部分改变及部分内容的改变；（3）土地使用权、所有权和土地他项权利变更具有日常性和个别性。土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记可分为四种类型：（1）划拨国有土地使用权变更登记；（2）出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和国家授权经营国有土地使用权变更登记；（3）集体土地所有权及集体土地使用权变更登记；（4）土地他项权利变更登记。 划拨国有土地使用权变更登记 一、基本概念划拨国有土地使用权变更登记，是对经登记的划拨国有土地使用权权属发生的改变进行的土地登记。 划拨国有土地使用权变更登记主要有两种情况：一是划拨国有土地使用权补办土地出让手续；二是因住房制度改革出售公有住房和经济适用房等引起的划拨国有土地使用权变更。 二、法律特征（一） 划拨国有土地使用权补办出让手续1、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。土地使用者缴纳全部出让金后，土地行政主管部门直接办理土地使用权出让登记。2、未经市、县人民政府土地行政主管部门批准办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金的划拨土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。3、符合下列条件的，经市、县人民政府土地行政主管部门批准和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金。（二）城镇住房制度改革涉及的划拨国有土地使用权1、己购公有住房和经济适用住房的概念 己购公有住房和经济适用住房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。2、己购公有住房和经济适用住房的销售对象城镇公有住房，除市（县）以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售。经济适用住房的销售对象为城镇中低收入家庭。职工按成本价或标准价购买公有住房，或按政府指导价格购买经济适用住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。3、出售公有住房的价格标准 出售公有住房的价格一般分为成本价、标准价两种，具体标准由市（县）人民政府逐年测定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后公布执行。 4、已购公有住房和经济适用住房者的权利内容 （1）职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有； 职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有； 职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。（2）已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的； 住房面积超过省。自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的； 处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的； 产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；上市出售后形成新的住房困难的；擅自改变房屋使用性质的；法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。（3）已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度，须经有关部门审核批准 根据中华人民共和国城市房地产管理法第三十九条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。因此，已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书；同住成年人同意上市出售的书面意见；个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见等相关材料。经房地产行政主管部门审核，准予出售的房屋，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，如实申报成交价格。并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。成交价格按照政府宏观指导下的市场原则，由买卖双方协商议定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。（4）公有住房和经济适用住房上市出售后的利益分配城镇职工以成本价购买、产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。 以标准价购买、职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，可以先按照成本价补足房价款及利息，原购住房全部产权归个人所有后，该已购公有住房和经济适用住房上市出售收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有；也可以直接上市出售，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照比例分成。原产权单位撤销的，其应当所得部分由房地产交易管理部门代收后，纳入地方住房基金专户管理。（5）办理住房过户和产权转移登记手续 职工购买住房都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例。出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。公有住房和经济适用住房上市后，买卖当事人在办理完毕交易过户手续之日起三十日内，应当向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。1999年5月1日已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法实施以前，已购公有住房和经济适用住房尚未办理土地使用权证书的，并于2000年底以前进行上市交易的，只要原出售公有住房和经济适用住房的单位已经办理初始土地登记，享有合法的土地使用权，现房屋产权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续，办理完毕房屋所有权转移登记手续之日起三十日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋所在地的市、县人民政府土地行政主管部门办理土地使用权变更登记手续。对于不属于土地行政主管部门工作进度所致，而是房屋产权人不按照土地行政主管部门的要求履行申请登记义务，办理土地登记手续的，不适用上述政策，可不予办理土地变更登记手续。5、楼房用地分摊办法楼房用地分摊可根据不同情况采取不同方法解决。对地方已有明文规定的，可继续按规定执行。对没有规定，且有明显界限的住宅小区，可以按住宅小区形成的封闭界限，设立共用宗进行土地面积分摊；对开放式难以确定明确界限的住宅小区，可按楼房基座占用土地面积分摊，对楼房基座占用土地面积以外的公用部分土地面积可以只造册，不登记，在造册时，明确公用部分土地面积归该楼房所有业主共有。 三、登记要点 (一)划拨国有土地使用权办理出让手续的变更登记1 申请 （1）申请人 划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记申请人为划拨国有土地使用者。（2）申请时限 划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的，土地使用者应当在缴纳土地使用权出让金后30日内，申请划拨国有土地使用权变更登记。（3）申请人应当提交的权属证明文件 人民政府批准文件 原国有土地使用证；国有土地使用权出让合同 国有土地使用权出让金及有关税费缴纳凭证；其他证明文件。2权属审核 （1）对申请人的审核土地登记机关对划拨国有土地使用权办理出让手续的变更登记申请人的审核应重点审核以下两个方面的内容：申请人应与国有土地使用证上的权利人和国有土地使用权出让合同上的受让方一致。申请人按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例和中华人民共和国城市房地产管理法的规定应为公司、企业、其他经济组织和个人。（2）对国有土地使用权出让合同的审核国有土地使用权出让合同的出让方，依法为市、县人民政府土地行政主管部门，并且应当由市、县人民政府土地行政主管部门与受让方(申请人)签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同无效。（3）对使用期限的审核出让国有土地使用权的最高使用期限应符合： 居住用地70年； 工业用地50年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 综合或者其他用地50年。（4）对出让金缴纳情况的审核申请人(受让人)应按出让合同约定缴纳出让金。 3.注册登记与核发证书 划拨国有土地使用权办理出让手续的变更登记涉及到土地使用权的变更，因此划拨国有土地使用权办理出让手续的变更登记需报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。 （1）划拨国有土地使用权办理出让手续变更登记，其注册登记在宗地原土地登记卡上进行。 （2）收回并注销宗地原国有土地使用证，根据土地登记卡填制新的国有土地使用证，并由土地登记机关代表政府核发给出让国有土地使用者。 (二)因住房制度改革中出售公有住房引起的划拨国有土地使用权变更登记 1申请 （1）申请人 划拨国有土地使用权变更登记申请人为售房单位和购房职工。（2）申请时限 出售公有住房，售房单位与购房职工应当在县级以上地方人民政府房产管理部门登记房屋所有权之日起30日内，申请划拨国有土地使用权变更登记。 （3）申请人应当提交的权属证明文件公房出售批准文件；原国有土地使用证； 房屋所有权证(权利人为购房职工)； 售房单位和购房职工签订的售房合同； 其他证明文件。2.权属审核 （1）对申请人的审核申请人应为售房合同签约双方；出售方应与公房出售批准文件中的被批准单位以及国有土地使用证)上的权利人一致；购房职工应与房屋所有权证上的所有人一致。（2）对土地权利的审核 出售公有住房的土地使用权应为划拨国有土地使用权。（3）对土地用途的审核 土地用途应当为住宅用地。（4）对售房价格的审核 属划拨国有土地使用权的公有住房按成本价或标准价出售。成本价或标准价每年由所在地的人民政府公布。 3.注册登记核发证书 该类划拨国有土地使用权变更登记涉及到土地使用权的变更，因此，该划拨国有土地使用权变更登记需报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。 （1）因出售公有住房引起的划拨国有土地使用权变更登记在宗地原土地登记卡上进行登记。（2）收回并注销宗地原国有土地使用证，依据土地登记卡填制新的国有土地使用证，由土地登记机关核发给购房职工。出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记 一、基本概念 出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记是对经登记的出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权因转让发生变更而进行的登记。出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更的原因一般有下列几种情况： （1）企业将通过出让、国家作价出资（入股）等形式取得的国有土地使用权，再以入股方式转让的； （2）国有土地使用权依法转让的； （3）因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更的； （4）因处分抵押财产而引起土地使用权变更的。二、法律特征（一）出让土地使用权变更 1、土地使用者通过出让方式获得的土地使用权可以在使用年限内转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法收益受国家法律保护。出让土地使用权的转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠予。2、出让土地使用权的转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠予。出让土地使用权的转让必须符合下列条件：（1）未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。（2）转让房地产时，应符合：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（3）土地使用权转让应当签订书面转让合同，土地使用权或房地产转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。（4）土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（5）土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；地上建筑物、其他附着物所有权作为不动产转让时，其使用范围内的土地使用权随之转让。 （6）土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的用途的，应当征得出让方同意并经土地行政主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。 3、出让土地使用权的出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。出让土地使用权的出租必须符合下列条件：（1）未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地使用权不得出租。（2）土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。（3）土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。（4）土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当办理登记。 4、出让土地使用权的抵押 （1）出让土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押，地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。（2）抵押人和抵押权人应当签订抵押合同，抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。（3）土地使用权抵押、其地上建筑物、其他附着物抵押，应当办理抵押登记。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当办理过户登记。抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。（二） 国家作价出资（入股）和授权经营土地使用权的变更 1国有企业改革中以作价出资(入股)方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价； 2国有企业改革中以授权经营方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法作价出资(入股)、租赁，或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。（三） 国家租赁国有土地使用权的变更 1、国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。 2、承租人将承租的土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。 3、承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。（四）缴纳土地增值税 以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，应缴纳土地增值税。但纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的；或因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 纳税人未缴纳土地增值税的，土地行政主管部门、房产管理部门不得办理有关权属变更手续。 三、登记要点 (一)申请 1申请人 出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记的申请人为出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权的转让人和受让人，其中因处分抵押财产涉及土地使用权转让的，申请人为抵押人(使用者)、抵押权人和受让人。2申请时限根据土地登记规则第三十五条、第三十七条、第三十八条、第四十条规定：（1）作价出资（入股）方式转让的，在作价出资（入股）合同签订之日起30日内。（2）转让的，在转让合同或协议签订后30日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内。（3）单位合并、分立、企业兼并的，在合同签订后30日内或接到上级主管部门的批准文件后30日内。（4）处分抵押财产的，在抵押财产处分后30日内。3申请人应当提交的权属证明文件 （1）原国有土地使用证 ；（2）土地税费交纳证明。除了以上权属证明文件外，各类出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记还应提交以下证明文件： （1）以入股方式转让的，提交入股合同； （2）土地使用权转让的，提交转让合同、转让地块投资证明、税费缴纳凭证； （3）单位合并、分立和企业兼并的，提交合同或上级主管部门的批准文件； （4）处分抵押财产的，提交处分抵押财产的证明文件。 (二)权属审核 1对申请人的审核 申请人应与相关证明文件的土地使用者名称一致。 2对转让地块投资情况的审核 出让、国家租赁国有土地使用者对地块的投资必须达到合同的约定。 3对使用期限的审核 土地使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。 4对土地价格的审核 申报价格过低，国家可以行使优先购买权；申报价格过高，国家限价。 5对税费的审核 申请人应按国家规定缴纳有关税费，如土地增值税等。6对土地用途的审核土地用途一般不得改变，若改变土地用途应有有关部门的批准。7对房产变更的审核房产转移应已办理房产登记手续，申请人领有房屋所有权证。8授权经营国有土地使用者一般不得向集团公司以外的单位和个人转让土地。（三）注册登记与核发证书出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记涉及到土地使用权的变更，因此出让和国家作价出资（入股）等国有土地使用权变更登记需报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。1整宗地发生权属变更的，在原土地登记卡上进行；出现宗地分割的，分别新建土地登记卡，在新土地登记卡上进行登记。2收回并注销原国有土地使用证，土地登记人员依据土地登记卡填制国有土地使用证，并由土地登记机关代表政府核发给出让国有土地使用者。集体土地所有权和集体土地使用权变更登记 一、基本概念 集体土地所有权和集体土地使用权变更登记是对经登记的集体土地所有权和集体土地使用权的权属变更进行的土地登记。二、法律特征（一）集体土地所有权和集体土地使用权权属的变更受到诸多限制目前，按照我国的法律和政策，集体土地所有权和集体土地使用权变更仅限于以下几种情况：1农用地调整；2土地征用；4四荒地集体土地使用权的变更；5农民集体内部成员之间的宅基地变更；6乡（镇）村企业因破产、兼并等产生的集体土地使用权变更。（二）集体土地所有权变更 1、集体土地所有权变更为国有土地所有权（1）国家对农民集体全部进行移民安置并调剂土地后，迁移农民集体原有土地变更为国家所有。（2）因国家建设征用土地，农民集体建制被撤消或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，变更为国家所有。（3）全民所有制单位和城镇集体所有制单位兼并农民集体企业的，办理有关手续后，被兼并的原农民集体企业使用的集体所有土地变更为国家所有。乡（镇）企业依照国家建设征用土地的审批程序和补偿标准使用的非乡（镇）村农民集体所有的土地，变更为国家所有。（4）六十条公布时起至1982年国务院村镇建房用地管理条例发布时止，全民所有制单位和城镇集体所有制单位使用的原农民集体所有的土地，有下列情形之一的，变更为国家所有：签订过土地转移等有关协议的；经县级以上人民政府批准使用的；进行过一定补偿或者安置劳动力的；接受农民集体馈赠的；已购买原集体所有的建筑物的；农民集体所有制企事业单位转为全民所有制单位或者城镇集体所有制单位的。（5）1982年国务院村镇建房用地管理条例发布时起至1987年土地管理法开始施行时止，全民所有制单位、城镇集体所有制单位违反规定使用的农民集体土地，按照有关规定清查处理后仍由全民所有制单位、城镇集体所有制单位使用的，变更为国家所有。 2、不同集体之间的土地所有权变更 （1）根据六十条确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权。由于村、队、社、场合并或分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的；由于土地开发、国家征地、集体兴办企事业或者自然灾害等原因进行过土地调整的；由于农田基本建设和行政区划等原因重新划定土地所有权界限的。（2）六十条公布时起至1982年国务院村镇建房用地管理条例发布时止，乡（镇）或村办企事业单位使用的集体土地，有下列情况之一的，分别属于该乡（镇）或村农民集体所有：签订过用地协议的（不含租借）；经县、乡（公社）、村（大队）批准同意，并进行了适当的土地调整或者经过一定补偿的；通过购买房屋取得的；原集体企事业单位体制经批准变更的。（3）1982年国务院村镇建房用地管理条例发布时起至1987年土地管理法开始施行时止，乡（镇）或村办企事业单位违反规定使用的集体土地按照有关规定清查处理后，乡（镇）、村集体单位继续使用的，可变更为该乡（镇）或村集体所有。 （三）“四荒”土地使用权的变更 1承包、租赁、拍卖“四荒”使用权，最长不超过50年。 2通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的“四荒”土地使用权，经依法登记取得土地使用权证书的，在规定的使用期限内可以依法转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。对于实行承包、租赁和股份合作方式治理的，可以依法继承、转让或转租；对于购买使用权的，依法享有继承、转让、抵押、参股联营的权利。 （四）农民集体内部成员之间的宅基地变更1、由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应向所在的村民小组申请，经村民大会讨论通过，村民委员会审核同意，报乡（镇）人民政府批准。2、农村村民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地。3、出卖或出租建房用地的，限期将土地退回集体，没收全部所得款项，并处以罚款。 （五）土地开发整理涉及的农用地调整 1自然人、法人或者其他经济组织开发、整理、复垦集体土地，原土地所有权不变。 2权属调整要经过批准。 3除飞地、插花地外，土地开发整理项目区范围内的土地使用权原则上不作调整。对确需调整的，应由双方所有权人签订土地调整协议。对需要调整的土地使用权、承包经营权，位置应尽量与开发整理前保持一致或大致相当。农民集体土地承包经营权发生调整的，应当经村民委员会2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意，并报乡人民政府和县级农业行政主管部门批准。 4开发照例项目竣工后及时开展土地变更调查，办理土地变更登记。 三、登记要点 (一)申请 1申请人 集体土地所有权和集体土地使用权变更登记的申请人为集体土地所有权和集体土地使用权权属变更前后的权利人。 2申请时限 根据土地登记规则第四十七条规定，集体土地所有权和集体土地使用权变更登记应在接到有关协议批准文件后30日内办理。3申请人应当提交的权属证明文件 （1）集体土地所有权变更登记应提交的权属证明文件： 原集体土地所有权证；农用地交换调整协议；农用地交换调整批准文件； 土地征用协议及批准文件； 其他证明文件。 （2）集体土地使用权变更登记应提交的权属证明文件： 原集体土地使用权证；集体土地使用权转移协议；转移协议批准文件；其他证明文件。 (二)权属审核 1对申请人的审核 （1）申请人应与集体土地所有权和集体土地使用权权属变更有关协议的签定和协议批准文件被批准方一致； （2）土地证书的权利人应与集体土地所有权和集体土地使用权变更前的权利人一致。2 集体土地所有权和集体土地使用权的转移应符合国家政策的规定，仅限于土地征用；农用地交换调整、集体“四荒”土地使用权的流转、宅基地在农民集体内部成员之间的转让及乡（镇）村企业因破产、兼并等产生的集体土地使用权转移。 3 通过拍卖方式取得的“四荒”地的集体土地使用权转让的，其土地使用期限应小于使用期限减去已使用期限。 （三）注册登记与核发证书集体土地所有权和集体土地使用权变更登记涉及到土地所有权和土地使用权的变更，因此，其变更登记需报县级人民政府批准，经县级人民政府批准后,方可进行注册登记。1集体土地所有权和集体土地使用权整宗地发生权属变更的，在原土地登记卡上进行；集体土地所有权和集体土地使用权权属变更使宗地面积、地号、图号改变的，在新建土地登记卡上进行登记。 2收回并注销原集体土地所有权证或集体土地使用权证，土地登记人员依据土地登记卡填制集体土地所有权证或集体土地使用权证，并由土地登记机关代表政府核发给集体土地所有者或集体土地使用者。 土地他项权利变更登记 一、基本概念 土地他项权利变更登记是对经登记的土地他项权利发生变更而进行的土地登记。土地他项权利包括抵押权、出租权和其他形式土地他项权利，相应地土地他项权利变更包括三种类型：土地使用权抵押权变更登记、土地使用权出租权变更登记和其他形式土地他项权利变更登记。 二、法律特征（一）土地使用权抵押权变更 1抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让无效。 2转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。3抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。 4抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后十五日内，持有关文件到土地行政主管部门办理变更抵押登记手续。（二）土地使用权出租权变更1国有土地的承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁同约定，可以将承租土地使用权转租、转让或抵押。 2承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。 3承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用