新区标准化厂房项目建议书

焦 作 新 区 标 准 化 厂 房 项 目 建 议 书 焦 作 新 区 管 理 委 员 会 二零一一年九月十九日 XX 新区标准化厂房区项目建议书 总 论 近年来，随着 XX“工业强市、农业稳市、商贸活市、旅游名市、科教兴市”总体发展战略目标的提出实施， XX市社会经济建设进入全面发展的新阶段。建设新区标准厂房项目，是实施“工业强市”的目标。是落实国务院关于深化严格土地管理的决定（国发【 2004】 24 号）节约和集约利用土地，建立资源节约性社会的重大举措， 建设多层标准化厂房，是为了促使分散的中小企业集中分布，提高土地利用效率，达到资源共享，保障一亿元以上的建设项目用地。按照我市土地利用总体规划，城市总体规划和布局集中，用地集约，产业集聚的原则进行建设，高标准，高起点，统一规划，分步实施。同时鼓励社会投资主体参与建设经营，对促进我市经济增长结构和增长方式的根本转变、加快工业化和城镇化进程具有重要的历史意义和积极的现实意义。 XX 新区于 2010 年 2 月经省政府批准成立，是 XX 市经济社会战略规划的重要区域，根据 XX 新区总体建设方案要求，建设现代产业集聚、“三化”协 调发展，体现经济、生产、人居、生态功能复合、人与自然和谐发展的综合功能区。 标准化工业厂房园区是集商务、休闲、娱乐、购物、生产、生活等为一体的城市综合体项目，产城融合，协调发展，城市形象进一步提升，成为我区又一个经济增长点。加快产业集聚，延伸产业链条，壮大主导产业。 一、 项目概述 1.1项目承办单位 1.1.1项目名称： XX 新区标准化厂房区项目 1.1.2项目承办单位： XX 新区建设开发有限公司 1.1.3法定代表人： 1.1.3项目地点及规模： 标准化厂房园区选址位于中纬路以南 、永兴路以北、山阳路以东、东苑路以西，总占地面积为 572478平方米约合 858.7亩。实际用地面积 457488平方米约合 686.2亩。总建筑面积 98.3135万平方米，拟建以标准化厂房为主，集研发、办公、商务服务为一体的新型产业园区。建设内容及用地性质。标准化厂房区建设内容主要为工业标准化厂房，用地性质为建设用地；园区配套、园区功能建设、园区保障等用地，用地性质为商服、商住用地，分别建设商业酒店与文化餐饮娱乐、办公楼、专家公寓、职工宿舍与俱乐部等功能设施。完善园区的综合功能整体配套，实现产城融合、产城一体和 产城联动的新型园区业态，创造生态型、复合型的产、商、研、居于一体的综合产业社区。建成后将成为 XX市新区中一座美丽的花园式工厂。 1.2 重要经济技术指标 （一） XX 市总体规划（ 2008 2020） （二）工业厂房设计规范 （三）河南省国土资源厅文件（豫国土资发 200821 号） 容积率： 2.14 建筑密度： 37.4% 绿地率： 18.5% 基地面积 171173 平方米 1、 3 设计规划理念 工业建筑的品味，企业的生命力，文化是永远不能替代的竞争因素。建筑在设计上采用了工业建筑本身就 是一个企业的巨大的广告牌的启迪 力求建筑自身成为 XX 市新区内的一个景观，以工业建筑单体体量的具体尺寸，以体块的形成格式，诠释了在规模上的工业建筑阵容，即单体在功能上所限制的体型营造了整体的布局格式。整个建筑在立面设计手法上采取了简约现代风格。 根据对该标准化厂房区的自然条件、生产性质、规模、污染状况等方面的调查，并结合该项目的实际情况，本项目规划的目标定位于花园式工厂，将工厂融入绿地当中，最大限度提高绿地率，扩大绿地率，充分发挥绿地效益，适当安置园林小品，营造出具有企业文化氛围特点的厂区。建成后该厂将成为 绿树成荫、花团锦簇、整齐清洁、环境优美的花园式工厂。通过这一具有高质量、可持续发展的工作、生活环境的厂区的建设，树立企业在 XX市新区中的现代企业集团形象，达到提升企业市场竞争能力，实现经济效益、社会效益与环境效益的共赢目标。 城市化的过程离不开工业经济的发展，在新兴的城市以及在城市新兴的工业园区内，工业用地都占有极大的比重。因此，工业厂区景观与公共空间、商业空间以及其他城市空间的景观一样是城市景观的有机组成部分。 1、 3 2设计原则 1)生态性 生态建筑设计应注重把握和运用以往建筑设计所忽略的自然生态特点和 规律，贯彻整体优先的准则，并力图塑造一个人工环境与自然环境和谐共存的，面向可持续发展的未来建筑环境。 搞好工业厂区的生态景观环境设计，对整个城市的景观环境建设也有着十分重要的意义，特别是在当代新兴的工业城市，一个整体和谐、环境宜人的厂区景观，不仅是企业实力与形象的象征，也是一个城市面貌的体现。 2)人性化 充分考虑工人休息时间段的安排，造景以硬质景观为主满足工人们的休闲需求，以植物造景为主，树种的选择、布局、搭配，坚持乔、灌、草相结合，通过增加绿量和合理配置来创造优美环境。 3)特色化 体现工厂绿化的景观特 色与风格，在景观节点和小品的设计中融入企业元素，以提升企业形象，弘扬企业文化。 4)艺术性 突出绿化的美学风格，绿化要与建筑主体相协调，统一规划、合理布局，形成点、线、面相结合的厂区绿地，以大气简洁的直线条构图，将强烈的工业特色景观贯穿于整个厂区，体现时代特色，以适应现代企业形象的塑造。 1、 3、 3. 总平面布置 我们将整个用地按照道路系统的设置划分为 4个地块，中纬路以南，卫源路以西，南海路以北，山阳路以东，为 1号地块；中纬路以南，东苑以西，南海路以北，卫源以东，为 2号地块；南海路以南，卫源路以西，永兴路以 北，山阳路以东，为 3号地块；南海路以南，东苑路以西，永兴路以北，卫源路以东，为 4号地块。 1、 2、 4号地块为标准化工业厂房用地，3号地块为职工宿舍区。 1、 3.4 园区规划设计 1、厂前区设计 1、 2、 4号地块的厂前区部分是厂区道路与厂外道路衔接的地方，进入厂区的重要部分，我们在此入口位置布置了中心绿化景观带，两侧布置相应的工业化厂房，作为整个厂区最标志性的建筑物。建筑风貌利用序列、几何的简洁大气构图手法，表达园区内企业高效、有序的企业文化特征。 2、 厂区管理用房设计 厂区管理用房采用规则式布局，设置在标 准化厂房的端头连接区域，从功能上能够较好的协调生产区跟管理区域之间的关系。大楼外侧设置了生态停车场，车场的绿化设计既高效利用土地和空间，满足停车场建设需要，又增加绿化覆盖率，可同时发挥建设和绿化两方面的效益，而且利用绿化吸附粉尘和汽车尾气，隔离吸收噪声，减少停车空间因车辆集中而造成的对周围环境污染的扩散。设计造景讲求美观，运用带状绿化造景，做到与周围环境和谐统一。 建筑设计在生态上主要是从规划来考虑，首先是优化设计，节约用地。我们把这类建筑放在园区中的重要地段山阳路东侧，作为企业文化来表现，成为工业建筑组合 的亮点，并提升着企业的形象。 3、标准化厂房区设计 各地块内的标准化厂房区是企业的核心，是工人在生产过程中活动频繁的地段，占企业用地很大部分，环境的好坏更直接影响到工人身体健康及产品的产量和质量。建筑平面的布置本着简洁、高效为出发点，从柱网的选择到外部墙体材料的选择都尽可能的突出工业建筑的性格特点。在生产区建筑周边布置绿化，使其构成整个厂区的基础绿化，形成简洁、整齐、优美、较开敞的植物景观。 4.生活区设计 我们将生活区职工宿舍布置在整个园区地块的西南角，总体布局上将不同的功能进行分隔处理，基地西侧为创业中 心、研发中心；东侧职工住宿区。职工公寓为 11层小高层，住宅为 18层，沿街设置商业用房。 5 、道路景观设计 我们力求尊重原有环境与美化厂区环境，通过规划设计改善生态条件，突出以人为本的思想，营造宜人的工业生存环境。 本项目行道树种的选择根据厂区条件和中原地区特点，选择耐修剪、主干挺直、树冠大、抗性强、生长迅速、易成活、便于管理的品种。主要车行干道，上层乔木采用法国梧桐、雪松等，中层采用修剪成球形的丁香球，下层外围采用小叶女贞作绿篱，形成有节奏变化、色彩变化、形状变化的层次丰富的景观路。另外通过白蜡，使生产车 间与员工住宅之间形成一个虚隔空间，这样既增加空间效果又暗示空间的分隔。其余道路绿化，以女贞作背景，群植木槿和火炬树，这些乔木既有遮荫功能又有利于交通，且构成工厂道路优美的景观。 6、 绿化种植设计 在植物配置上我们大量采用了有利于改善工业厂区生态环境的植物品种，例如，雪松 (四季常绿，具有防尘、减噪作用 )，红瑞木 (四季色彩进行变化、杀菌 )，丁香 (清新醒脑的药用功能 )，龙柏 (防尘、减噪作用 )，珊瑚树 (红果形如珊瑚，绚丽可爱，防尘，隔音，防火，对有害气体具有吸收性 )，小叶女贞球 (四季常绿，隔音 )，石楠 (四季常绿， 对有害气体有抗性，隔音，早春嫩叶绛红，初夏白花点点，秋末累累赤果，艳丽夺目 )等等。 7建筑立面风貌设计 园区内工业建筑和办公建筑从立面上看是一整体，遵循着形式跟随功能的设计手法。体量的组合不仅是立面设计首先考虑的问题，应该归属于空间机构的一部分。由于在厂房内布置了工厂的主要生产车间，所以体型设计既要反映功能的需要，还需考虑全厂建筑的完整与统一以及周围环境的协调。新厂区工业建筑 (厂房 )的立面发挥了其自身得天独厚的空间，根据其功能要求我们创造了建筑本身的体块形象即工业建筑的生产特征。 园区工业建筑的立面设计力 求在简洁大方中体现现代工业建筑的时尚感。建筑中局部采用玻璃幕墙处理，并做体量上的出挑变化，正方形与横、竖条形窗户的组合，表达着对比的效果，使整个立面达到简约大方的现代效果。立面设计应用了建筑构图的一般规律。在组合空间的过程中，突出重点、强调中心的同时，建筑体型简洁，但避免单调枯燥，即：简洁主义的直白，而不简单，是变化富于统一之中，并使建筑的体量和外形与其围合的空间相呼应。 二 、项目建设内容 （一）标准化厂房 58.36万平方米 应满足多种生产功能需求，考虑厂房的不同需求类型，适应不同层高、跨度、面积等 需求。平面布局应便于使用功能的灵活划分。 （二）研发中心建筑面积为 41520平方米 为科研成果转化、大学生创业等提供从研发办公到生产的一站式服务平台。 （三）公共服务 1、办公楼面积为 104030平方米，办公室、多种类型的会议室、多功能厅、培训中心、接待等，创业中心建筑面积 41520平方米。 2、商业网点面积为 33088平方米，餐饮、会所（娱乐、休闲、健身等）。 3、邮电、电信、银行、中介、物业、配送中心建筑面积 40320平方米。 4、其他：运动场地、停车场、自行车棚、物流中心建筑面积 40320平方米。 （ 四）商档、商住楼及高级职工住宅面积 4544平方米 为本园区及周边企业员工提供住宿服务。应考虑多种户型，满足不同层次人才的需求，其中职工公寓建筑面积 44682平方米。 （五）四星级商务酒店面积为 40320平方米； （六）写字楼面积为 54432平方米；餐厅建筑面积为 10755平方米；职工俱乐部面积为 2448平方米；会所建筑面积为 3825平方米； （七）厂房情况 1、土地集约节约利用，公共服务设施共享。 2、标准化厂房为 5 层。一期共 20 栋，总建筑面积为 20 万平方米，一层层高 5 米，二至五层层高 4.5 米。 三、项目建 设的必要性 3、 1 标准化厂房区完成 产业聚集区战略定位概括为： “3S”模式，即 “ 服务（ SERVE） +带动（ STIR） +辐射（ SPREAD） ” 。依托XX 新区管委会 产业聚集区的服务体系，为周边区域生产性企业提供综合性的现代物流服务，以物流服务带动先进性制造业的产业区发展模式，促使 XX 市 产业聚集区裂变式发展，全面发挥产业区溢出效应，将产业区的服务经济效能辐射到整个 中原 经济圈，打造区域性经济增长极。 同时，产业区确定了 “ 一个枢纽、两个平台、三大基地、四大功能、五大系统 ” 的战略规划。 一 个枢纽：即流通服务枢纽。 XX 物流产业园就是要把 XX 市打造成为连接京津 沪 地区，乃至 全国 物流与商流的交汇大枢纽。 两个平台：即产品信息交流平台与产品展示营销平台。 三大基地：即金融后台服务基地、制造业服务外包基地与新型服务业孵化基地 四大功能：即口岸通关功能、出口加工功能、转口贸易功能、保税物流功能 五大系统：即运输系统、配送系统、信息管理系统、仓储管理系统、辅助服务系统 标准化厂房 产业聚集区邀请多位权威规划专家，经过多次的反复推敲论证，确定 “ 一 核、二轴、四片 ” 的空间发展布局。 “ 一核 ” 即产业区核心，是整个产业区的门户与焦点，规划以商业、办公及产业服务功能为主。 “ 二轴 ” 即呈十字交叉的纵横两条轴线，其中纵轴为交通景观轴，是产业区对外交通要道，是物流工业中心生活的城市序列展示轴；横轴为中心景观轴，是以中心含绿化带的景观路为依托，结合收放有序的空间创造及不同的中心功能进行组织，它串联起度假休闲、文化娱乐、商业服务、生产性服务等中心。 “ 四片 ” 即中部产业综合服务片区、东部安置和商住配套片区、西北部高新技术和先进制造业片区及南部现代物流和加工出口片区。每个片区依据功能的不同有不同的组织方式，包括片区中心的组织及绿地的布置。 建立标准化厂房区可以充分利用当地的土地、交通、电力、通信、环保和水资源等公共资源，是贯彻科学发展观、建立资源节约型社会的内大要求。目前，产业集中低成为制约我市工业化和城填化发展的突出问题，具体表现在产业空间集中度低、产业链条短两个方面。工业集聚区建设就是要把新上项目集中摆放，提高产业的集中度，促进产业集群的形成，最大限度的发挥资源及产业集聚效应，进一步提高产业竞争力。 3.2 是重雕 XX 形象的重要手段 过去 XX 是一个发煤炭资源开采 为主的矿区小镇，市区的工矿企业大多存在着规模小、档次低、布局散、污染重等特点。要真正实现从“黑色印”到“绿色 XX”的形象转变，不仅需要城市的绿化、美化和亮化，更需要第三产业的有效跟进。这将使我市实施山水园林城市建设的一个重要环节。因此，项目建设的好坏，将直接影响着市容市貌的变化程度和城市功能的完善水平。 3、 3 是提升 XX 城市竞争力有效途径 XX 市位于我国中西部地区的结合部，东临经济发展强劲的东部沿海发达地区，西接资源丰富的西部广大地区，南跨黄河与我国新世纪经济发展主轴线欧亚大陆桥经济带相连，北岳太行山与我国 能源重化工基地山西省毗邻，正在建设中的国家“西气东输”工程和即将动工建设的“南水北调”中线工程。这种承东启西、通达南北的宏观区位优势和边际化势，使 XX 成为国家晋陕蒙接壤地区重要能源基地东缘的门户和晋煤南下东运的咽喉要道。被誉为中西部地区经济发展的“隆起带”和“发动机”。从省内情况来看， XX 与省会郑州和古都洛阳构成了中原城市群中最为著名的“金三角”，但与上述两城市相比， XX 的工业基础相对薄弱，经济实力和城市竞争亟待提高，要真正实施中原崛起的战略构想，郑州、洛阳两城市南北对接、两岸呼应、经济互动、协调发展的“三 足鼎立”格局，快速发展工业集聚区，扩大招商融资力度，是 XX 必须采取的战略措施。 3.4 是解决土地供矛盾的必然选择 XX 的经济发展正处在工业化起飞阶段。工业项目强劲的发展势头，必然会用一定数量的耕地。如果不扭转粗放用地、低效用地的观念，国家越来越严格的土地管理和耕地保护政策，势必会减缓经济发展速度。因此，发展标准化厂房区、推广使用多层标准厂房是缓解土地供需矛盾的必然选择。加之标准厂房建设项目是新区管委会的工业启动项目，因此，项目的顺利实施就显得尤为重要，意义深远。 四、投资要求及优惠政策 4、 1、要求，园区的 投资强度不低于 300 万 /亩（包含入住园区企业的固定资产投资）。 开发方式。投资商可采取分块开发和整体开发两种方式。 运营方式。公用配套设施，统一建设，统一管理。标准化厂房可采取出租、出售和厂房入股等合作方式。项目的主要用途和适宜规模按照 XX新区的总体规划，标准厂房建设项目建成后，将主要用于电子组装、生物工程、服装加工、产品包装、医药包装等无污染的中小型项目入驻，不会对周围环境产生任何污染。根据现有的入驻项目投资意向，拟建设五层标准化厂房楼 60 余栋，本项目产品是标准工业厂房，它区别于传统工业建筑，是现代企 业生产的升级换代型产品，是未来工业的主流建筑模式。产品特性表现在：（ 1）建筑形态：独体。单层、多层。（ 2）建筑环境：高绿化、园林式、生态型。（ 3）建筑风格：多样、现代、高端、唯美。（ 4）内部空间：宽敞、灵活、立体感强。（ 5）高效节能板隔音、隔热、保温、耐腐蚀、漂亮时尚。（ 6）完美的服务和商务配套设施。（ 7）入驻感受：尊贵、人性、和谐、现代，能最大程度地激发人的创新精神和创造欲望。 2、 优惠政策 为了进一步落实新区关于加快建设“六园一区”的指导思想，大力推进标准化厂房区建设及招商引资工作， 根据国家有关法 律法规， 依据 XX 新区鼓励外来投资优惠办法、关于加快工业企业发展的意见等文件精神，结合新区实际，特制订本优惠政策。 第 一 章 标准化厂房区项目概括 第一条 地理位置与面积。标准化厂房区规划选址位于山阳路以东、中纬路以南、永兴路以北、东苑路以西，南海路两侧。总占地面积 572478 平方米，约 800 余亩，总建筑面积 1009711平方米。（注：项目地块实际位置与面积以规划选址意见书为准） 第二条 建设内容及用地性质。标准化厂房区建设内容主要为工业标准化厂房，用地性质为建设用地；园区配套、园区功能建设、园区保 障等用地，用地性质为商服、商住用地，分别建设商业酒店与文化餐饮娱乐、办公楼、专家公寓、职工宿舍与俱乐部等功能设施。完善园区的综合功能整体配套，实现产城融合、产城一体和产城联动的新型园区业态，创造生态型、复合型的产、商、研、居于一体的综合产业社区。 第三条 建设规划指标。根据河南省人民政府关于进一步加强土地开发利用管理的若干意见要求，园区的投资强度不低于 300 万 /亩（包含入住园区企业的固定资产投资），园区的建筑密度高于 37.4%、容积率为 2.2。 第四条 开发方式。一是整体开发和运营模式；二是分功能区 开发和运营方式；三是开发和运营分离的方式。 第五条 运营方式。公用配套设施，统一规划，统一建设，统一管理。标准化厂房按单元分割产权，可采取出租、出售、合作入股等方式运营。 第二章 标准化厂房区投资建设优惠政策 第 六 条 标准化厂房区的土地使用权依据相应地块性质 以出让方式取得 。 土地招拍挂时， 投资建设 方依法缴纳土地出让金和各项交易税费。 第 七 条 工业标准化厂房的土地出让金按工业基准地价执行。 第八条 园区配套设施用地的土地出让金按评估价，即起拍价执行。投资单位依法依规履行完招拍挂手续，新区管委会在土地出 让金达到新区财政账户后，依据投资建设单位的建设进度逐步将土地摘牌价格与起拍价之间产生的溢价款项奖励给投资单位，用于加快园区整体开发建设进度。在园区投资建设单位按合同要求完成总工程量的 50%时，新区将溢价款的 40%奖励给投资单位；在园区投资建设单位按合同要求完成总工程量的 75%时，新区将溢价款的 30%奖励给投资单位；在园区投资建设单位按合同要求的建设期限内完成全部工程量时，新区将剩余的 30%溢价款全部奖励给投资建设单位。 第 九 条 标准化厂房区建设涉及到的本级行政性收费免征，事业单位收费减半收取。涉及市级及企 业收费的项目（如文物勘探、燃气、自来水、热力等）由新区管委会协调，争取按最优惠标准执行。 第 十 条 新区管委会协调农村集体用征地补偿款等社会资金投资园区内工业标准化厂房及配套设施建设。 第三章 标准化厂房区统一开发建设运营的优惠政策 第 十一 条 对于有意按照新区的统一规划建设要求投资建设标准化厂房区并自主承担后期运营的企业，新区管委会与其签订合作协议，并按“一事一议”的原则给予优惠。 第十二条 园区建成后，前五年土地使用税超过 8 元 /平方米以上的部分由新区财政奖励给投资运营单位。 第十三条 新区管委会将 投资单位招商引资入住的企业所得税收区级留成兑现相关企业优惠政策后结余部分，第一年奖励给园区建设投资单位结余部分的 50%，第二年奖励给园区建设投资单位结余部分的 25%。 第十四条 投资运营标准化厂房的业主，在招商引资项目入住时，所需办理的各种行政审批手续，由新区管委会在园区内设立专门的服务窗口，提供优质服务。 第四章 入住企业优惠政策 第十五条 对园区建设投资单位通过招商引资入住园区的各类企业及项目，凡是完成年度合同计划投资，固定资产投资总额达到 1 亿元以上，按实际完成的固定资产投资额的 1 -2奖励入住 企业 。 第 十六 条 对入住园区的 投资规模大、知名度高、社会效益好 得 长期性税源项目 ， 在项目投产达效后，新区 财政将其所得税地方留成部分的 50%连续三年奖励项目单位。 第 十七 条 注册在 标准化厂房区商务中心的 总部经济类项目， 享受 XX 新区鼓励外来投资优惠办法第十三条之规定：当年 税收地方留成 100 万元 至 1000 万元 的 部分 ，新区财政 奖励其地方留成部分的 20%；地方留成 1001 万元至 2000 万元的部分，奖励 22%； 2000 万元以上的部分，奖励 25%。以后年度地方留成部分连续递增的，继续按上述标准给予奖励。 第 十八 条 对于知名度高、科技含量高、社会贡献大的入住企业在房租和物业费方面享受优惠，按规定租金和物业费的 80%收取。 第 十九 条 区 级 科技扶持资金集中优先扶持 入住该园区的国家产业政策鼓励类项目及新区重点发展的 高新技术项目。 第 二十 条 积极帮助入住园区的高科技企业争取国家、省、市 科技扶持资金 。 第 二十一 条 对于园区和各入住企业引进的领军人才、高级人才、经营管理人才、专业技术人才、高级技能人才按照 XX新区人才引进、培养与奖励的暂行规定予以奖励。 第 二十二 条 凡入住村集体出资建设的标准化厂房的企业所得税区级留成 兑现相关企业优惠政策后结余部分，新区管委会将前两年结余部分的 50%奖励给村集体，第三年将结余部分的 25%奖励给村集体。 第 二十三 条 农村集体投资建设标准厂房内自主招商的入住企业，符合本政策第十八条规定的，租金和物业费下浮部分由新区管委会财政承担。 五、市场分析和经济、社会效益评价 5.1 社会效益 标准厂房建设项目属 XX 新区建设的启动项目，该项目顺利实施后，将会对整个 XX 新区建设起到良好的示范和带动作用。 5.1.1 带动招商引资 项目建成后，能够入驻电子组装、生物工程、服装加工、医药分装、软件 工程、文化产品、科研、产品组（包）装等中小型企业 1180 多家。通过当地政府一系列的优惠政策和服务措施，能显著提高 XX 新区工业区的知名度和品牌效应，扩大 XX 新区的招商引资能力，进而为 XX 带来新的人流、特流、技术流、资金流和信息流，整体提升 XX 的城市竞争力。 5.1.2 拉动城市消费 大量的企业及人员入驻，必然能够拉动当地的物品需求和消费水平，进而促进当地的农副产品、轻工产品等许多日用消费品的生产与销售。同时可通过商饮