拆迁补偿的税收政策_财务管理_经管营销_专业资料.doc

一、基本概念1、政策性搬迁按照国有土地房屋征收与补偿条例（国务院2001年第590号令）的规定，由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照中华人民共和国城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。现行规则已经对政策性搬迁给出了比较明确的界定，说白了就是政府主导的为了公共利益进行的搬迁，这里注意两点：（1）政府主导的搬迁一般都会公告并有正式的批复文件，这是证明政策性搬迁最有利的证据，也是进行相关财税处理的核心凭证。（2）政策性搬迁是与自行搬迁、商业性搬迁等概念相对应的，企业自主决定的搬迁看以看做是正常的商业行为，需要进行正常的财税处理，并不符合政策性优惠的范围。此外，在进行政策性搬迁财税处理时，企业应按照相关的要求，就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等管理事项，单独进行税务管理和核算。不能单独进行税务管理和核算的，应视为企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁进行所得税处理，不能享受相关的政策优惠。2、搬迁收入企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。（1）搬迁补偿收入，是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入。具体包括：-对被征用资产价值的补偿；因搬迁、安置而给予的补偿；对停产停业形成的损失而给予的补偿；资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款；其他补偿收入。这里有一个问题是，政府给予补偿时是否需要在文件中明确补偿的名目和理由，如果没有把来龙去脉说清楚，是否这样的收入就无法认定为拆迁补偿收入。（2）资产处置收入，是指企业由于搬迁而处置企业各类资产所取得的收入。企业由于搬迁处置存货而取得的收入，应按正常经营活动取得的收入进行所得税处理，不作为企业搬迁收入。这里资产处置的收入主要是指本来用着好好的东西，结果因为搬迁而用不了只能便宜处理的资产。这里也有一个问题是，如果是因为仓库被拆迁了，存货没地方放而只能便宜卖的收入按照规定是不能作为处置收入的，这里的损失只能通过政府补偿的形式来实现了。还有，这里的资产处置收入是很难界定清楚的，有事情企业做起来都是迷迷糊糊的，这个工作可能必要时还需要会计师的一些工作。3、搬迁支出企业的搬迁支出，包括搬迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业资产处置支出。（1）搬迁费用支出，是指企业搬迁期间所发生的各项费用，包括安置职工实际发生的费用、停工期间支付给职工的工资及福利费、临时存放搬迁资产而发生的费用、各类资产搬迁安装费用以及其他与搬迁相关的费用。（2）资产处置支出，是指企业由于搬迁而处置各类资产所发生的支出，包括变卖及处置各类资产的净值、处置过程中所发生的税费等支出。企业由于搬迁而报废的资产，如无转让价值，其净值作为企业的资产处置支出。这里的资产净值如何理解，小兵认为应该就是资产的账面净值，至于资产处置带来的收益，应该计入搬迁收入里。对于企业搬迁中报废或废弃的资产，其帐面净值也可以作为企业的资产处置支出处理。【会计处理】一、关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知（财企2005123号）1、企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。2、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下财政部文件情况进行处理：（1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；（2）机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；（3）企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；（4）用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。3、企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。二、财政部关于印发企业会计准则解释第3号的通知（财会20098号）企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照企业会计准则第16号政府补助进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。三、会计准则政府补助应用指南1、与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。企业取得与资产相关的政府补助，不能直接确认为当期损益，应当确认为递延收益，自相关资产达到预定可使用状态时起，在该资产使用寿命内平均分配，分次计入以后各期的损益（营业外收入）。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应将尚未分配的递延收益余额一次性转入资产处置当期的损益（营业外收入）。-2、与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期损益（营业外收入）；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损益（营业外收入）。【税务处理】一、企业税务处理企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。关于上述搬迁所得的理解，应该注意以下几个方面：1、搬迁完成年度由于搬迁完成年度为企业纳税义务发生的时间，因此这个时间的确定非常重要，规则规定了以下认定搬迁年度完成的标准：（1）从搬迁开始，5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的。（2）从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。这个规定很好理解，就是说在5年以内你是哪年搬迁完的就是哪年完成的，如果超过了5年，以后的我就不管了，必须在第5年进行搬迁清算。当然，5年的时间已经足够宽泛，实践中很难见到5年搬迁还没有完成的案例，不过这里还是有一个问题，那就是：搬迁完成的标准到底是什么？规则对于标准如下规定：企业同时符合下列条件的，视为已经完成搬迁：（1）搬迁规划已基本完成；（2）当年生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%以上。显然，这个规定看似很具体，其实操作起来很难，实践中很难把握。规则可以堵住超过5年的漏洞，那么5年内的漏洞怎么办呢？比如企业在第1年就完成了搬迁而企业故意拖延到第5年进行清算显然是不合规的，但是监督和惩罚的措施是什么呢？有没有一个明确的标准去界定搬迁已经完成呢，又是否会有部门专门进行验收和核查呢？这里还有一个“边搬迁、边生产”的情形，规则规定：搬迁年度应从实际开始搬迁的年度计算。2、搬迁损失企业搬迁收入扣除搬迁支出后为负数的，应为搬迁损失。搬迁损失可在下列方法中选择其一进行税务处理：（1）在搬迁完成年度，一次性作为损失进行扣除。（2）自搬迁完成年度起分3个年度，均匀在税前扣除。上述方法由企业自行选择，但一经选定，不得改变。这里给企业两个关于损失的选择权还是不错的，不过值得注意的问题是：（1）实践中搬迁亏损的其实并不多，不狠狠赚一笔就不错了。（2）如果企业在赚了钱的情况下刻意做亏损怎么办，比如将很多经营的成本费用进入到搬迁支出里来，由于搬迁收入会计入非经常性损益，这样就可以提高公司主营业务的毛利率或者利润率。3、亏损年度的计算企业以前年度发生尚未弥补的亏损的，凡企业由于搬迁停止生产经营无所得的，从搬迁年度次年起，至搬迁完成年度前一年度止，可作为停止生产经营活动年度，从法定亏损结转弥补年限中减除；企业边搬迁、边生产的，其亏损结转年度应连续计算。4、税收管理企业应当自搬迁开始年度至次年5月31日前，向主管税务机关（包括迁出地和迁入地）报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料。逾期未报的，除特殊原因并经主管税务机关认可外，按非政策性搬迁处理。企业迁出地和迁入地主管税务机关发生变化的，由迁入地主管税务机关负责企业搬迁清算。企业搬迁完成当年，其向主管税务机关报送企业所得税年度纳税申报表时，应同时报送企业政策性搬迁清算损益表及相关材料。二、涉及资产税务处理1、不需大修的资产企业搬迁的资产，简单安装或不需要安装即可继续使用的，在该项资产重新投入使用后，就其净值按企业所得税法及其实施条例规定的该资产尚未折旧或摊销的年限，继续计提折旧或摊销。2、需要大修的资产企业搬迁的资产，需要进行大修理后才能重新使用的，应就该资产的净值，加上大修理过程所发生的支出，为该资产的计税成本。在该项资产重新投入使用后，按该资产尚可使用的年限，计提折旧或摊销。值得注意的是，该大修理支出应进行资本化，不得从搬迁收入中扣除。3、土地置换企业搬迁中被征用的土地，采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值、以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出，为该换入土地的计税成本，在该换入土地投入使用后，按企业所得税法及其实施条例规定年限摊销。4、新购资产企业搬迁期间新购置的各类资产，应按企业所得税法及其实施条例等有关规定，计算确定资产的计税成本及折旧或摊销年限。企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。【举例说明】甲公司2012年初因市政规划，实施整体搬迁，搬迁中发生如下业务：1、收到财政预算直接拨付补偿款1200万元；2、采取置换形式取得一块新土地，被置换土地使用权原价1000万元，累计摊销300万元，换入土地使用前发生各项费用100万元；3、处置固定资产A，原值1000万元，累计折旧800万元，处置价款100万元；4、搬迁中报废固定资产B，原值500万元，累计折旧450万元，收到保险赔款30万元；5、以财政拨付款项重置固定资产C1000万元；6、搬迁固定资产发生费用化支出50万元，资本化支出500万元；7、搬迁过程中销售以前年度存货，不含税价200万元，成本150万元。2016年底搬迁完成。一、会计处理1、收到财政预算直接拨付搬迁补偿款：借：银行存款1200贷：专项应付款1200。2、置换土地，假设不具有商业实质：借：无形资产土地使用权（新） 800累计摊销 300贷：无形资产土地使用权（旧） 1000银行存款 1003、处置固定资产A：借：固定资产清理 200累计折旧 800贷：固定资产A 1000借：银行存款100贷：固定资产清理100借：营业外支出100贷：固定资产清理100。4、处置固定资产B：借：固定资产清理50累计折旧450贷：固定资产B500借：银行存款30贷：固定资产清理30借：营业外支出20贷：固定资产清理20处置固定资产A、B的损失由财政拨付款项补偿，则：借：专项应付款120-贷：递延收益120由于损失已经发生，应同时作如下处理：借：递延收益120贷：营业外收入1205、购置固定资产C：借：固定资产1000贷：银行存款等1000借：专项应付款1000贷：递延收益1000投入使用后计提折旧时，应将递延收益按折旧进度转入营业外收入。6、搬迁固定资产后续支出：（1）费用化后续支出借：管理费用50贷：银行存款等50。（2）资本化后续支出借：在建工程500贷：银行存款等500（完工后转入固定资产）7、搬迁过程中销售以前年度存货：借：银行存款等234贷：主营业务收入200应交税费应交增值税（销项税额） 34借：主营业务成本150贷：库存商品 150二、税务处理1、搬迁收入甲公司应计入政策性搬迁收入2030万元，包括：（1）从政府取得的搬迁补偿款1200万元；（2）被征用土地非货币性收入700万元；（3）固定资产A处置收入100万元；（4）固定资产B保险赔款30万元。2、搬迁支出甲公司的政策性搬迁支出1000万元，包括：（1）土地置换中被征用土地处置支出700万元；（2）固定资产A处置支出200万元；（3）固定资产B处置支出50万元；（4）搬迁固定资产费用化支出50万元。3、涉及资产税务处理（1）甲公司搬迁中，重置固定资产计税成本C为1000万元，土地置换中换入土地计税成本800万元，均不得从搬迁支出中扣除，而应在以后投入使用后计算折旧或摊销在税前扣除。（2）甲公司搬迁中，搬迁固定资产费用化支出50万元作为搬迁支出，资本化支出500万元应计入搬迁资产的计税成本。【观点】1、是否需要专项审计？应该说，2012年的40号文要比2009年的118号文进步了很多，不仅澄清了很多模糊的地方，很多实务