黄州城区办法.doc

黄冈市区新建商品房预售资金监管暂行办法第一条 为了加强市区新建商品房预售资金的监督管理，确保商品房预售资金用于相关工程建设，保障购房人的合法权益，防范交易风险，根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法等有关法律法规的规定，结合本市区实际，制定本暂行办法。第二条 在本市城市规划区（含黄州区、黄冈经济开发区）范围内新建商品房预售资金的收存、使用和监督管理工作，适用本办法。第三条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发建设的商品房在办理商品房预售许可证后至房屋所有权初始登记完成前进行销售，由购房人按商品房买卖合同约定支付的全部房价款，包括定金、保证金、首付款、预付款、预售商品房抵押（按揭）贷款等款项。第四条 商品房预售所得款项应优先用于商品房项目工程建设，预售资金可按建设进度核拨使用，但应留有足够的预售资金保证商品房竣工交付。第五条 市房地产管理部门负责本市城市规划区范围内商品房预售资金的监管工作，依法对商品房预售资金监管履行下列职责：（一）组织实施商品房预售资金监管工作；（二）受理、审核、监督预售资金的使用；（三）受理购房人对预售资金违法使用的投诉，依法查处商品房开发企业违法使用预售资金的行为。市住建、规划、工商、人行、银监、住房公积金管理中心等有关部门（以下简称相关监管部门）和单位应当依照法定职责和本办法规定，协同做好商品房预售资金的监管工作。商品房预售资金监管专用账户的开户银行（以下简称预售资金监管合作银行）应当按照预售资金监管协议协同做好商品房预售资金的监管工作。第六条 新建商品房预售资金监管，应当遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则。第七条 市房地产管理部门应当建立商品房预售资金分级监管制度，对商品房预售资金的收取和使用实行全过程监管。重点监管资金标准暂定为全部预售资金的30%，其他预售资金作为一般监管范围。重点监管资金标准的调整由市房地产管理部门会同其他相关监管部门组织专业机构结合商品房所在区域、用途、工程造价、房地产开发企业的资质、经营业绩和诚信记录等因素综合测定，报市人民政府批准后公布实施。对资质和信用等级较高、经营业绩较好、无不良行为记录的房地产开发企业，经市人民政府批准，可适当降低其重点监管资金标准，重点监管资金最低不得少于全部预售资金的25%。第八条 房地产开发企业应当根据本办法的规定，按照本企业在物价部门备案的商品房拟销售价格信息及预售方案，向市房地产管理部门申报核定商品房预售资金监管范围及额度标准。第九条 市房地产管理部门、市工商行政管理部门会同市银监局，拟定商品房预售资金监管协议书（以下简称监管协议）示范文本。监管协议属于行政合同范畴，应当载明商品房预售资金的收取范围、使用范围、使用程序、重点和一般监管范围、解除监管条件，以及协议各方的权利义务和违约责任、争议解决方式等内容。第十条 房地产开发企业在办理商品房项目的预售许可证前，应当选择该商品房项目所在地的商业银行作为预售资金监管合作银行，开设商品房预售资金监管专用账户,并与市房地产管理部门、合作银行签订监管协议。 一个预售项目只能设立一个预售资金监管专用账户，原则上监管专用账户应设在预售项目有开发贷款或项目抵押的商业银行。一个预售项目是指对应的一个预售许可证中指定预售的所有房屋。第十一条 房地产开发企业签订监管协议时，应当向市房地产管理部门提供以下资料：（一）施工合同及建筑材料、设备购销合同等；（二）工程进度、工程款支付情况表和资金使用计划；（三）项目成本预算书。上述资料、资金、数据发生变更的，房地产开发企业应及时申报变更后的有关资料。房地产开发企业与合作银行、房地产管理部门签订监管协议，应以示范文本为基础，根据预售项目相关资料和本办法的规定协商订立。第十二条 房地产开发企业申请办理商品房预售许可证时，市房地产管理部门应当在预售许可证相关资料上载明商品房预售资金监管范围、专用账户等信息。第十三条 房地产开发企业取得商品房预售许可证开始预售时，应当在售楼部醒目位置公示预售资金监管合作银行及监管账户信息，在商品房买卖合同中注明预售资金监管合作银行及监管账户信息，约定并协助购房人将购房款直接存入该商品房项目预售资金专用账户，以便监管部门和购房人共同监督、查询。房地产开发企业不得另设账户收取预售款。第十四条 商品房预售资金的使用范围，包括购置必需的建筑材料、设备，支付项目主体及配套设施建设施工进度款、法定税费、预售项目抵押贷款本息、必要的管理费用等。第十五条 房地产开发企业使用一般监管范围内的商品房预售资金，应当于每月初编制用款计划，分别报市房地产管理部门和商品房预售资金监管合作银行备案，商品房预售资金监管合作银行根据有关规定和协议办理商品房预售资金拨付手续。用款计划应当附有工程建设相关合同及监理机构出具的工程进度证明，以及上次用款计划的执行情况说明。第十六条 房地产开发企业因本商品房项目建设确需使用重点监管范围内的商品房预售资金时，应按照约定的资金使用节点在限定额度范围内向市房地产管理部门提供用款事项的相应证明材料。重点监管范围内的商品房预售资金按照取得预售许可证后1个月、结构封顶、竣工验收、完成初始登记四个环节设置资金使用节点，各节点支取后重点监管范围内的商品房预售资金余额分别不得低于核定的全部预售资金总额的25%、20%、10%、5%。第十七条 市房地产管理部门受理房地产开发企业的用款申请后，应当按照监管协议的约定和本办法规定，在5个工作日内进行审核，符合条件的，及时出具同意拨付证明；有下列情形之一的，不予同意拨付并说明理由：（一）申请资金超过用款额度或上次用款未按要求使用的；（二）实际用途、用款单位等内容与合同约定不符的；（三）未按规定将预售资金全部存入监管帐户。第十八条 房地产开发企业与购房人解除购房合同的，房地产开发企业可以向市房地产管理部门提供解除退款部分的监管申请书，经审核属实的同意解除该部分房款的监管。第十九条 有关部门依法对监管帐户资金实行冻结或者扣划的，预售资金监管银行有义务证明监管帐户资金的性质，并及时书面告知市房地产管理部门。第二十条 解除商品房预售资金监管，按照下列程序办理：（一）房地产开发企业向市房地产管理部门提交解除监管账户申请以及工程竣工验收备案材料、房屋已办理初始登记、开发项目已经完成物业承接验收等相关手续。（二）对审核后符合解除条件的，市房地产管理部门应当在5个工作日内出具解除监管通知书；（三）预售资金监管合作银行凭解除监管通知书为房地产开发企业办理结算手续，并按规定解除监管。第二十一条 房地产开发企业有违反商品房预售管理规定的行为，由市房地产管理部门责令其限期改正，并依照有关规定予以行政处罚。第二十二条 房地产开发企业和预售资金监管银行违反有关规定和商品房预售资金监管协议，依照法律规定和监管协议的约定，追究其相应的责任。第二十三条 相关单位出具虚假证明或不实资料，造成不良后果或损失的，由有关主管部门依法追究相应责任。第二十四条 市房地产管理部