住宅市场评估法.docx

房地产估价报告书 (一)采用市场比较法进行评估（1）具体评估思路：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。其计算公式为:估价对象价格=可比实例价格交易日期修正交易情况修正区域因素修正个别因素修正。（2）具体测算过程可比实例的基本情况项 目估价对象实例A实例B位置或座落XX南XX市场E幢XX商住区10#幢（504）XX商住区B#幢（303）交易日期2011年3月2010年1月2009年12月交易价格(元/M2)待求18321852交易情况市场价市场价市场价建筑面积(M2)102.22104.87100.88建筑结构框架框架框架设备及装修一般一般一般竣工时间200020062006页: 1可比实例B交易日期修正：对比较实例的交易时间与估价基准日价格指数分析确定,评估对象所在的区域房地产市场交易价格的有一定幅度的波动，其交易期日比较调整系数如下：交易期日比较调整系数表项目估价对象案例A案例B案例C交易时间2011.032010.012010.022010.01修正系数100/100118/100120/100118/100页: 1期日调整C交易情况修正：比较实例均为正常交易，无需进行修正100/100。D区位因素修正：根据估价对象与比较实例进行交通便捷度、自然人文环境、社区成熟度、基础设施配套情况、公建配套情况等因素进行比较修正。区域状况分析比较说明表项目估价对象案例A案例B案例C交通便捷度较好较好较好较好自然人文环境质量较好较好较好较好居住社区成熟度较好较好较好较好基础设施配套情况较好较好较好较好公建配套情况较好较好较好较好页: 2区位说明表区域状况比较调整系数表项目估价对象案例A案例B案例C交通便捷度0.2202020自然人文环境质量0.2202020居住社区成熟度0.2202020基础设施配套情况0.2202020公建配套情况0.2202020合 计1100100100页: 2区位调整表E个别因素修正：根据估价对象与比较实例进行建筑结构、评面面置、设施设备、装修状况、楼层、朝向、成新率等影响因素进行修正。个别因素比较说明表项目估价对象案例A案例B案例C建筑结构框架框架框架框架平面布置较好较好较好较好设施设备一般一般一般一般装修状况一般一般一般一般楼层2层5层3层3层朝向普通普通普通普通成新度2000200620062000页: 2个别说明表个别因素比较调整系数表项目估价对象案例A案例B案例C建筑结构0.15151515平面布置0.15151515设施设备0.10 101010装修状况0.15151515楼层0.15181616朝向0.15151515成新度0.15191915合 计1107105101页: 3个别调整表F、求取比准价格:对估价对象与比较实例比较,进行上述四个因素修正，采用算术平均法计算估价对象比准价格。修正价格计算表比较实例交易价格交易日期交易情况区域因素个别因素修正后价格A1832 118/100100/100100/100100/1072,020 B1852 120/100100/100100/100100/1052,117 C1756 118/100100/100100/100100/1012,052 页: 3修正计算表算术平均单价=(A+B+C)3=(2,020+2,11