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第四章 建 筑 物 评 估第一节 建筑物评估的特性（一）建筑物及其特性 建筑物的含义：其一是房地合一状态下的房屋建筑物；其二是不包含土地的纯粹地上建筑物部分。 建筑物的特性：1、位置固定性；2、使用长期性；3、影响因素多样性；4、投资大量性；5、保值增值趋势。（二）建筑物的分类建筑物分类主要有: 1、按承重结构分类：钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、其他结构。 2、按使用功能分类：商业建筑；工业建筑；住宅；公共设施；公共建筑等。（三）建筑物评估的特性1、房地合一评估与房地分估2、建筑物产权受土地使用权年限的制约3、单独评估地上建筑物可以采用重置成本法4、建筑物评估应在适法的前提下进行（四）建筑物评估时需考虑的因素自然因素、社会因素、行政因素、经济因素。还可以划分为一般因素、区域因素和个别因素。其基本因素为：1、坐落位置2、面积3、用途4、结构建筑5、建筑高度6、附属设施。（五）建筑物评估程序1、明确评估基本事项2、拟定评估工作方案3、实地勘察搜集资料4、选用评估方法评定估算5、确定评估结果，撰写评估说明或报告第二节 建筑物评估的原则（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）供需原则（四）房地合一原则第三节 建筑物评估的成本法（一）建筑物成本构成1、土地取得费2、前期工程费3、建筑安装工程费4、配套费5、建设期利息6、建设单位管理费7、税金8、利润（二）建筑物重置成本估算方法预决算调整法：是以待估建筑物原决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算成建筑物重置成本。重编预算法：根据待估建筑物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预算方法，计算工程直接费用，在按现行标准计算间接成本，二者相加后得计算出建筑物重置成本。数学表达式如下：建筑物重置成本= （实际工程量*现行单价或定额）*（1+工程费率）+（-）材料差价按现行标准计算的各项间接成本价格指数调整法：是指根据待估建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。价格变动指数=评估时点价格指数/建筑物构建时价格指数 *100% X=（1+a1) （1+a2) （1+a3)（1+an)*100%X价格变动指数a从建筑物竣工年度后第1年至评估基准日年度的各年环比价格指数。价格指数调整法用数学表达式为：重置成本=帐面原值*价格变动指数例：某企业一设备库房，帐面价值为200000元，建筑面积为1000平方米，竣工于1994年底。要求估算1998年底该库房的重置成本。经查询，企业所在地区设备生产值价格环比指数分别为：1994年10%，1995年8%，1996年6.9%，1997年4.8%，1998年2%。名义使用年限10年，已使用2年，使用率为2。求该设备评估值。（三）建筑物评估中各项贬值的估算1、使用年限法 建筑物有形损耗率建筑物实际+建筑物尚可* 已使用年限 使用年限、打分法 是指评估人员借助于建筑物成新率的平分标准,包括建筑物整体成新率平分标准,以及按不同构成部分的平分标准进行对照大分,得出或汇总得出建筑物的成新率。按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好程度，划分为5个等级：（1）完好房；（2）基本完好房；（3）一般损坏房；（4）严重损坏房；（5）危房。例:某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分,结构部分得分为80分，装修部分得分为70分，设备部分得分为60分。再经查表6-3列示的修正系数G=0.75，S=0.12，B=0.13。第四节 建筑物评估的市场法一、建筑物评估中市场法适用范围 市场法是将待估房地产与在较近期内以往发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，作必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。 市场法评估应具备的条件主要有：1、要有一定数量的正常交易实例，不少于3个。2、选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性，如用途、结构类型、装修标准、建材质地、所处地区、外部环境、产权性质等方面要相同或相似。3、交易时间与评估基准日尽可能接近。4、交易应具有透明性、公平性和有效性。5、交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致二、建筑物评估中市场法应用（一）交易实例比较法（直接法）此法以待估的房地产状况为基础在市场上找到相类似房地产的交易实例作为参照物，将交易实例房地产与待估房地产的各项状况逐一比较，对各种差异因素作比较调整，将交易实例的价格修正成待估房地产的价格。（二）基准价格对照法（间接法）该法先选定标准的房产和地产,对该标准房产和地产定出一个合理的且是最新的基准价格。该基准价格每年修订一次，年年公布，作为房产和地产的评估依据，把待估房产和地产与标准房产和地产对照，从中查出与待估房产和地产相对应的价格，再作必要的调整，修正成待估房地产的价格。（三）应用市场法评估建筑物的程序1、资料收集（1）收集途径（2）收集资料内容（3）验证资料的准确性2、选择作比较的交易实例（1）与待估房地产的评估目的是一致的。（2）是正常交易或可补正成正常交易。（3）估价日期最接近，或可作期日修正的。（4）与待估的房地产同属一个地区或对房地产供求情况影响相同的临近地区，在环境条件上有类似性。（5）有相同的用途，至少应在大类用途（办公楼、零售店面、住宅、旅馆、工厂、仓库等）上相同，如能小类通途相同则更好。（6）结构类型应相同，至少应在大类结构（钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构、钢结构等）上相同，如能小类相同则更好。3、交易行为的补正 交易行为补正可排除因交易行为中一些特殊所因素造成的交易行为偏差。 正常交易指交易应是公开、平等、自愿的，即在公开市场、信息通畅、交易双方自愿、没有私自利益关系情况下的交易。待估房地产的单位价格 =修正系数* 交易实例房地产的单位价格修正系数=1-补正值/交易价值4、交易日期的修正 估价期日是指决定待估房地产估价额的基准日期。供比较参照的交易实例的交易日期与待估房地产的估价期日应较接近为好。5、区域因素的修正 房地产价格随其所处地区的特性不同而有很大差别。所以，采用市场法进行估价时，必须很好把握待估房地产和每个交易实例房地产的地区特性，分析清楚地区特性的影响。区域因素修正的确定可用不同的方法：（1）双百分制比较法。（2）十等分因素比较法。（3）环境成熟度修正法。6、个别因素的修正个别因素是指形成个别房地产价格的内在因素，以房地产本身的物理性质为基础，是决定相同区域房地产出现差异的依据。即将交易实例房地产的交易价格经过区域因素修正，成为本地区的价格水平，再加上房地产个别因素的修正，从而形成每个房地产的具体价格。7、市场法公式评估值= （交易实例i*交易行为的修正系数 *交易日期的修正系数*区域因素的修正系数 *个别因素的修正系数）/n第五节 建筑物评估的残余估价法是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益还原法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的评估价。建筑物残余估价法用公式表示如下B = a-Lr1/r2 + d = a2 /r2 + da建筑物及其基地所产生纯收益L土地价格r1 土地的还原利率B建筑物的收益价格r2建筑物的还原利率d建筑物的折旧率a2建筑物的纯收益建筑物残余估价法的应用:例:某砖混结构单层住宅,宅基地200平方米,建筑面积120平方米，月租金2400元,土地还原利率为8%,建筑物还原利率为10%建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物价格。已知资料如下:房租损失准备费(以半月租金计)、房产税(按年租金的12%)、土地使用税(每年按2元/平米计)、管理费(按年租金的3%计)、修缮费(按年租金的4%计)、保险费288元/年 另运用市场法和成本逼近法等，求得土地使用权价格每平方米1000元年房租收入=240012=28800（元）年总费用如下：房租损失准备费（以半月租金计）=1200（元）房产税（按年租金的12%）=2880012%=3456（元）土地使用税（每年按2元/计）=2002=400（元）管理费（按年租金的3%计）=28800 3%=864（元）修缮费（按年租金的4%计） =28800 4%=1152 （元）保险费=288（元）年总费用=1200+3456+400+864+1152+288=7360（元）年总纯收益=28800-7360=21440（元）归属土地的年纯收益为 2000008%=16000（元）故归属于建筑物的年纯收益为 21440-16000=5440（元）建筑物折旧率=1/25100%=4%建筑物价格 =5440/（10%+4%）1-1/（1+14%）25 =388570.9622=37388（元）建筑物每平方米价格为37388/120=312（元）第六节 在建工程评估一、在建工程及其评估特点 在建工程指在资产评估时尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目，以及建设项目备用材料、设备等资产。特点：1、在建工程种类多，情况复杂。2、在建工程的形象进度以及资产功能差别很大。3、在建工程的投资完成额与其实际完成工作量较难一致。4、在建工程的建设工期长短差别较大。二、在建工程评估的准备工作1、要求企业提供待估在建工程详细资料。2、要求提供并查阅企业在建工程批准文件、工程图纸、工程预算书、施工合同、有关账簿及原始记录等。3、评估人员到工程现场查实工程进度和工程形象进度。4、检查工程质量。5、搜集与该项工程评估所需的有关数据资料。三、在建工程评估较为常见的在建工程的评估方法：1、工程进度法：在建建筑工程评估值=在建建筑工程预算造价*在建建筑工程完工程度在建建筑工程完工程度= 各部位完成进度（%）*各部位占建筑工程预算的比例（%）在建设备安装工程评估值=设备价值+安装工程价*工程完工程度（%）例：某建设项目将要建筑混合结构仓库1000平方米，在建建筑工程总预算造价为200000元，在建设备安装工程预算为50000元。评估时该库房正在建设中。其中建筑工程中的基础工程已完工，结构工程完成了30%，设备安装工程尚未进行。评估人员依据一般土建工程各部位占单位预算的比重，即工程造价构成（见表6-4），对该在建工程进行评估。2、变动因素调整法就是采用对在建工程实际完成部分因价格变化和设计变更因素，分别计算各调整数额，经归集加总后与在建工程实际支出相加减，确定在建工程的评估值。3、重编预算工程进度法对于建设工期较长、设计变更较大、实际工程成本与工程预算差距较大的在建工程，可采用重新编制工程预算，然后再按工程进度法估测在建工程评估值。评估前应对若干问题进行研究：（1）在建工程前景。（2）建设工期状况。（3）在建工程贷款利率水平。（4）计算贷款利息的投资额应按统一口径核算。第五章 土地使用权评估第一节 土地使用权及其评估特点（一）土地使用权及其实质 土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、抵押、投资的权利。（二）土地的分类及其特性土地资产的分类：1、按社会经济用途分类；2、按经济地理位置分类；3、按所有权归属分类；4、按利用程度分类；5、按开发程度与开发趋势分类。土地资产的特性： 土地的自然特性：1、土地面积的有限性；2、土地空间位置的固定性；3、土地使用价值的永续性和增值性；4、土地的不可替代性。 土地的经济特性：1、用途多样性；2、经济地理位置的可变性；3、可垄断性。（三）土地资产价格体系1、基准地价：指城镇国有土地的基本标准价格。2、标定地价：是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。3、土地使用权出让底价：是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。4、转让价格：是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。5、出租价格：其价格表现有两重形式（1）土地使用者之间所形成的租金价格。（2）国家与土地使用者之间形成的租金价格。基准地价、标定地价和土地使用权出让底价之间，既有区别又有联系。（四）土地资产价格的特点；1、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定。2、土地价格主要由土地的需求决定。3、土地价格具有明显的区域性。4、土地价格的上涨性。（五）影响地产价格的因素1、一般因素2、区域因素3、个别因素第二节 企业资产重组与改制中土地权属的处置（一）土地权属的类型：1、土地所有权；2、划拨土地使用权；3、出让土地使用权；4、集体土地使用权。（二）企业资产重组与改制中土地权属的处置企业资产重组与改制中土地权属的处置方式有：出让方式、租赁方式和直接投资入股方式。土地权属处置需考虑的因素：1、企业资产的净值2、企业的盈利水平3、企业融资状况4、股票发行制度。第三节 土地使用权评估的程序和原则（一）土地使用权评估的程序1、明确委托项目的基本事项。2、制定评估作业计划。3、现场勘察、搜集资料、选择评估方案。4、评定估算土地使用权评估结果，撰写评估报告。（二）土地使用权评估的原则1、替代原则2、最有效使用原则3、变动原则4、供需原则5、贡献原则第四节 土地使用权评估的市场法（一）市场法与适用的条件 市场法是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。其公式为：待估土地评估值=比较案例土地价格*（正常交易情况/比较案例交易情况）*（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值）*（待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）*（待估土地评估基准日价格指数/比较案例交易日物价指数）（二）市场法操作步骤与方法1、广泛搜集交易资料，确定比较案例2、进行交易情况的修正3、进行交易时间的修正4、进行区域因素修正5、进行个别因素修正6、确定待估土地评估值（三）市场法案例：某股份公司申请上市发行股票，对包括土地使用权在内的全部资产进行评估。现有一宗生产性用地，总面积40000平方米，使用年限为50年。至评估基准日（1998年9月30日），待估宗地为划拨用地，集团公司拟将该土地以出让方式获得土地使用权，在租赁给股份公司。现需评估土地使用权价值及租金标准。（四）基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物（比较案例），对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。其计算公式为：待估土地使用权评估值=基准地价*基准地价时间因素系数*个别因素修正系数*市场转让因素修正系数第五节 土地使用权评估的收益法（一）收益法的应用形式收益法亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。基本公式表示为： P=(A/r)*1-1/(1+r)n 其中：P土地使用权评估值； A土地收益； r还原利率； n土地收益年限。（二）还原利率及其测算土地还原利率实际上是土地投资报酬率。还原利率可以通过以下方法求得：1、利用收益还原法公式2、各种投资及其风险、收益率排序插入法。（三）土地收益年限及其估算土地收益年限指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。（四）收益法案例： 有一宗土地，土地使用权出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，从第六年开始，纯