江苏省如东县商业网点选址分析.doc

目 录 中文摘要 1 关键词 1 引言 3 1 如东县商业网点布局现状分析 4 1 1 如东县网点定性的分析 4 1 2 关于如东县商业网点定量方面的分析 5 1 3 如东县商业网点空间布局特征 6 2 超级市场网点选址的零引力方法和饱和方法 6 2 1 零售引力法则的选址 6 2 2 饱和理论 8 3 如东县商业网点布局模式分析 8 3 1 如东县商业网点规划结构的直线模式 9 3 2 如东县商业网点的散装分布模式 9 3 3 如东县商业网点的网络型分布模式 9 3 4 如东县商业网点的圆环型分布模式 10 4 对商业网点在中小城市进行规划的一些建议 10 4 1 政府应该强化在宏观层面对商业网点在中小城市规划的控制力 10 4 2 把商业网点的辐射能力和核心竞争力作为建设的重中之重 10 4 3 从资金 政策等方面为中小城市商业网点的发展提供强有力的后盾 11 参考文献 11 1 江苏省如东县商业网点选址分析 摘要摘要 改革开放 30 多年来 中国的市场经济已经取得了长足的进步与发 展 伴随着中国经济的飞跃 商业网点的规划也在各中心城市获得了相应的重 视与实践 但是商业网点的规划在一些中小城市却处于发展滞后阶段 从而对 如何有效发掘内需市场起到了抑制作用 因此 探究商业网点在中小城市的布 局和选址 有利于促进中小城市的经济发展和社会的和谐 首先 本文将从江 苏省如东县的整体出发 探讨商业网点布局的现状 以此说明促进商业网点合 理布局的重要性 再以如东县的亚萍国际广场和欧贸广场为例 采用零售引力 法则和饱和理论对商业网点布局中的网点选址进行探讨 阐明网点选址中两个 最主要的问题 进而指出如何合理有效的选址 即要以潜在客户量和市场饱和 度为重要参照 其次 对一些商业网点模式的探讨 并结合如东县的实际 说 明各种模式在不同处该如何具体应用 最后 对商业网点在中小城市的规划提 出一些建议 为商业网点规划者在促进商业网点整体的持续健康发展提供参考 关键词关键词 商业网点 零引力方法 饱和方法 The Commercial Network Site Analysis about Rudong County of Jiangsu Province Abstract 30 years of reform and opening up China s market economy has made great progress and development With China s economic takeoff Commercial networks are also the central city planning gained the attention and practice the corresponding However the planning of commercial outlets in a number of medium and small cities are lagging behind in development stage To explore how to effectively inhibit domestic market has played a Negative effect Therefore Exploring business outlets in the city s layout and location of small 2 medium and small cities help to promote economic development and social harmony First This paper will proceed Rudong Jiangsu Province as a whole the layout of the status of commercial network as an example of the importance of promoting the rational distribution of commercial networks Then Rudong of Yaping and the European Free Trade Plaza International Plaza for example laws and saturated with retail gravity theory on commercial network layout discuss in the network location network location to clarify two main issues then that How reasonable and effective site that means the amount of potential customers and market saturation is an important reference Second For some models of commercial networks combined with the actual Rudong describing the various models how different specific applications Office Final On the commercial network in the planning of medium and small cities to make some recommendations for the commercial network planners in promoting business networks to provide continuous healthy development of the whole reference Keywords Commercial Network Zore Gravity method Saturation method 3 引言引言 经过多年的发展 在商业网点规划方面的研究已经积累了国内外许多优秀 学者的丰硕成果 为人呈现了丰富多彩的学术理论 在中国国内 学者孙久文 张伯瑞等在其对城市可持续发展中指出 城市空间布局是一定环境下城市经济 活动累积性发展的结果 并提出了同心圆发展模式 即以中央商务区 CBD 为中 心 然后向外依次是低收入居住区 中等收入居住区 豪华居住区 市郊 姚 士谋 汤茂林等学者从研究发达国家的城市发展历程中指出政府对区域城市化 进程要进行适当的调控 避免 城市病 和 农村病 的出现 赵旭 陆莹莹 等学者则从聚集效应方面出发 认为以产业共生为导向聚集 以再生产为导向 的聚集是进行商业网点规划的有利参考 并提出了各自的优劣势 赵晓雷 胡 彬等学者则从城市经济这个大的方面着手 指出了商业网点布局对于一个城市 经济的重要性 从外国方面看 美国学者丝奇雅 沙森从研究世界三大城市 纽约 伦敦 东京着手 指出了商业网点布局中某些行业的重要性 强调了某 些重要商业网点对整个商业网点的重要性 英国学者保罗 吉恩等则从选址等具 体问题出发 阐述了零售业选址 工业选址 办公选址等城市经济行为对商业 网点发展的重要性 美国学者奥沙利文运用经济地理学的知识体系 从市场在 城市发展中的作用出发 说明了商业布局研究应本着以市场为导向 满足大众 消费出发 合理的对商业网点进行规划 从而有利于促进城市各方面的发展 根据我国多年来的经济调查发现 进过多年的经济改革 中国许多地区的中 心城市在各自的商业网点规划方面都进入了深层次阶段 如今 我们国家中心 城市的商品零售模式呈现出多种形态 例如 商品批发市场 网络出售 百货 商城 便利店 仓储式商店等 在上个世纪 90 年代左右 部分国外零售巨头就 准备开发中国市场 例如家乐福 沃尔玛等国外零售巨头已将他们的连锁超市 遍布我国的大城市 与此同时 一些中国自己的大型超市也早已展开了与国外 4 零售企业在中国的较量 例如江苏时代 华润苏果等 可是中国城市特殊的发 展过程及选择的发展模式 决定了商业网点规划在我国许多中小城市的发展仍 处于落后状态 导致了城市工业布局的不合理 出现了第一 二 三产业的不 合理发展 凸现了商业形态的不和谐 并且对于人们的正常生活造成了许多的 不便 可是在如何拉动内需对中国经济的促进方面 中小城市的作用就显得尤 为重要 从而商业网点如何合理有效地在中小城市进行规划进而推动居民的消 费 也就造成了当前急需解决的问题 如东县位于江苏省的中间地带 是在各 方面都位于县城城市较上水平的城市 因此本文将如东县作为分析对象具有一 定的代表性 本文将从商业网点的现状 选址 布局等方面进行研究 从而对 我国中小城市的商业网点建设提供具有可行性的政策建议 1 如东县商业网点布局现状分析如东县商业网点布局现状分析 数量多 规模小 辐射能力差 分布散乱 缺乏核心商业网点是当前我国 中小城市商业网点的主要特征 缺乏核心网点 辐射能力差 是商业网点布 局质方面的特征 分布散乱 则可分属于商业网点空间分布方面的特征 规模小 数量多 则可分属于量方面的特征 下面就以江苏如东县商业网 点的现状进行简单阐述 1 11 1 如东县网点定性的分析如东县网点定性的分析 改革开放 30 多年来 中国的城市经济呈现出突飞猛进的势头 但是中国中 小城市商业网点的布局绝大多数还停留在初级发展阶段 一方面中小城市商业 网点在经营模式上很大程度上是相同的 缺少各自的特点 另一方面商业网点 规模往往不大 从而没有形成较强的核心竞争力 从而不能产生很大的辐射作 用 以 2008 年如东县的商业网点资料为例 他们的经营面积不大 这里是以 600 平方米作为比较口径的 在营业面积和销售额方面的统计分析显示 如东 县零售业态中所占比例较高的是超市和专业店 但是我们也要清楚地看到 当 5 前传统百货商店的模式仍旧是如东县大部分百货商店的经营模式 对于商品丰 富 服务多样 档次高的新型百货商店形式并未大规模采用 这就说明当前如 东县的业态结构只是追求满足当地居民的消费需求 凸显了其天生不足的区域 辐射的能力 1 21 2 关于如东县商业网点定量方面的分析关于如东县商业网点定量方面的分析 依据如东县 2008 年的商业统计数据来看 其商业网点的数量已经达到了 1081 个 总的营业面积也达到了 33 万平方米 常住居民总数为 107 万人 从 而人均营业面积为 0 32 平方米 这说明如东县的水平与中等发达国家之间存在 着较大的距离 因为在 2000 年的时候 中等发达国家的人均营业面积大概为 1 1 2 平方米 如东县的商业网点形式与其它中小城市趋于雷同 主要为酒店 超市 专业店和百货商店等 由于这些商业网点本身的天生不足 从而影响其 辐射能力 主要是经营规模通常比较小 依据如东县 06 年的经济统计数据为例 上述各类商业网点的经营场地大多数小于 2000 平方米 只有很少几个商业网点 的经营场地面积大于 2000 平方米 可是也都没有超过 6000 平方米 这反映了 规模 小是我国中小城市商业网点的主要特征 更为详细的说 如东县的主 要商业网点为专业市场及农贸市场 达到了 98 24 的分量 而酒店数目为 242 个 专业商店 百货商店 超市的数目则分别为 427 个 214 个 108 个 如下 表 1 表 1 如东县商业网点统计数据表 2000m2以下2000 6000 m26000 10000 m210000 m2以上分类总计 分类 个数面积个数面积个数面积个数面积个数面积 超市108533052600011059305 酒店242558301480024360630 百货店2146592621465926 专业店42742313 542742314 专业市 场 3684583104003918858 农贸市 场 35339881136100166001138064890494 6 总计1062259820 51757300166001138061081337527 占全县 比例 98 24 76 98 1 57 16 98 0 09 1 96 0 09 4 09 100 100 注 引如东县商贸局 1 31 3 如东县商业网点空间布局特征如东县商业网点空间布局特征 商业网点的空间布局在我国中小城市的主要表现为 城市中心区域规模大 数量少 乡镇区域是规模小但数量较多 城市地带分布则相对集中 乡镇区域 的分布却比较散乱 以 2008 年的如东县的经济统计数据资料为例 经营场地规 模在 2000 平方米以下的网点个数中 县城占的百分比例是为 7 04 乡镇为 92 96 在经营面积为 2000 6000 平方米之间 城乡所占比例分别为 37 04 和 62 96 在经营面积为 6000 10000 平方米之间 两者分别所占比例是 75 和 25 而 10000 平方米以上则分别为 89 与 11 2 超级市场网点选址的零引力方法和饱和方法超级市场网点选址的零引力方法和饱和方法 商业类型选择 网点地址选择是商业网点规划的主要内容 从我国已有的 经济调查数据来看 中小城市在发展历程中的发展模式大体相似 仅仅是时间 上的差异而已 因此对于商业类型不过多讨论 而是着重探讨一下如何进行商 业网点选址 商业网点选址的好坏判断应考虑所选地址是否具备以下几个基本条件 即 充足的客源 连续 10 年以上的持续经营能力 网点的卖场及停车场要足以满足 客户的需要 围绕以上三个方面 在确定商业网点的选址问题上则形成了丰富 多彩的理论 其中著名的有饱和理论 零售引力法则 哈夫的概率模型 康维 斯的新零售引力法则 在这些法则中 零售引力法则和饱和理论是比较简单实 用的 下面我将在零售引力法则和饱和理论法则上着重阐述 2 12 1 零售引力法则的选址零售引力法则的选址 美国学者威廉 里利是零售引力法则的创始人 因此零售引力法则又被称作 7 里利法则 通常在选择商业网点地址上 投资人最需要考虑的就是其潜在客户 的多少 但是在如何确定其潜在客户的问题上 普通投资者运用的常见的手段 是记录店址前的人流量 即通过安排几个记录者守候在拟选商业地址前 记录 一天的人流量 然后通过几天的记录 做一个初步的预算 从而算得可能的人 流量数值 这种方法简单快捷 但是其缺陷也是显而易见的 即很有可能会缩 小其真实的潜在客户数量 而零售引力法则是从宏观层面来考虑的 因此很好 弥补了这个缺陷 零售引力法则认为潜在客户的多少是由其所在地区的人口数 量和该地区本身的辐射力所能波及范围内的人口数量之和 零售引力法则的公 式是 Dy dxy 1 PX PY 式中 DY为地区的商业网点限度 dXY为各地独立的 X Y 地区间的距离 PX 为 X 地区的人口 PY为 Y 地区的人口 以如东县的亚萍国际广场为例 它位于如东县的城市商业中心区 在这个区内 有 8 万人口 紧绕它周围的是欧贸广场区和东部商业中心区 欧贸广场相距城 市商业 3 千米 拥有的人口数位 6 万人 东部商业中心相距城市商业中心 3 千 米 拥有人口数为 4 万人 运用零售引力法则公式可分别计算城市商业中心在 这两个方向上的商业辐射长度 则城市商业中心在欧贸广场方向上的商业辐射 长度为 DA1 dAB 1 PB PA 3 1 6 8 1 6007 千米 这说明城市商业区能在欧贸广场方向上的商业辐射长度为 1 6007 千米 则城市 商业中心在东部商业中心方向上的商业辐射长度为 DA2 dAC 1 PC PA 3 1 4 8 1 7573 千米 这说明城市商业中心在东部商业中心方向上的商业幅度长度为 1 7573 千米 如 图 8 从上面的例子可以看出 相邻的几地区 人口多的地区能在吸引其他地区 数量方面具有优势 这也就是人口数量多的地区有较大的 磁石般的吸引力 这也很好解释了当前中国某些城市人口在过去几十年内快速膨胀的现象 2 22 2 饱和理论饱和理论 零售引力法则只回答了投资者最关注的问题之一 即潜在客户的多少 除 了潜在客户外 投资者还很关心的问题就是市场饱和程度 这同样也是商业网 点规划者所需考虑的问题之一 因为通过探求市场饱和程度 能帮助投资者和 商业网点规划者了解某个地区内该行业是否充足 通常来说 在市场饱和程度 低的地区进行网点布局 获得成功的机会要大于饱和程度高的地区 市场饱和 系数 IRS 的表达式为 IRS H RE RF 式中 H 为某地区消费某种商品的潜在客户数量 RE 为每一顾客花费于购买某 种商品的消费支出 RF 为某地区经营该类商品的经营场地总面积 IRS 为某地 区某种商品出售的饱和系数 以如东县的欧贸广场地区为例 考查该地区超市 数量方面的饱和度 依据如东县的统计资料可知 欧贸广场地区在超市购物的 潜在客户人数为 6 万人 平均每天在超市的消费为 22 元 现在该地区超市经营 面积总和为 5 万平方米 依据饱和理论公式计算可得 IRS 6 22 5 26 4 即 26 4 为超市每平方米每天在该地区营业面积的饱和系数 这个数据在两个不 同的地区之间相互比较时 数值越大者 则表明成功的概率越高 以上两种理论的介绍是基于投资者最关心的两个方面 当然各自也还有不 足之处 与此同时 新理论的形成也日渐成熟 并且由于科学技术的发展 越 来越多的科技因素正在各种新理论中大放光彩 使各种理论有了新突破 也必 将使得商业网点选址方面更加科学化 合理化 更好的为人们进行服务 9 3 如东县商业网点布局模式分析如东县商业网点布局模式分析 通过对以上商业网点模型的简约分析 对于商业网点在中小城市的规划结 构类型 本人认为应该含有以下四个方面 3 13 1 如东县商业网点规划结构的直线模式如东县商业网点规划结构的直线模式 日常常见于县城及乡镇主干街道的商业网点布局属于此种类型 由于此类 商业网点的布局通常分布于主干街道两侧 在县城往往会演变成为商业一条街 而在乡镇则包含了各种类型 例如 在如东县城 以日晖路 人民路 江海路 和天一路等为中心 融汇成了一定规模的商业特色 与此同时 各种相同的行 业汇聚于同一街道 从而形成了所谓的 特色一条街 比如餐饮一条街 三元 世纪城 昆仑大世界等 在乡镇 农民街在各个乡镇都建设于主干道两侧 从 而使商业网点也呈树叶的茎脉状分布 3 23 2 如东县商业网点的散装分布模式如东县商业网点的散装分布模式 农村地区是以村为单位 各个村之间都隔着大面积的耕地 因而只能将商 业网点的分布采取散装分布模式 每个村的人口通常不太多 所以该模式商业 网点的规模都不大 主要以满足人们的日常生活需要 所以经营的商品种类都 属于小商品 同时该种商业网点是以及其有限的居民作为服务目标 从而商业 网点的形态较为单一 以如东县的各乡镇农村为例 该种商业网点模式深受农 民的喜爱 但是随着社会主义新农村建设在我国的逐步深入 新的商业网点模 式必将会取代如今这种散装分布模式 为人们的生活进一步创造便利 3 33 3 如东县商业网点的网络型分布模式如东县商业网点的网络型分布模式 县城中心地带的商业网点规划适用于网络型模式 该模式需要有较高的人 口密度集 人口流动性较强以及便捷的交通等条件 而县城中心地带往往具备 上述三个条件 网络型商业布局具有较强的核心竞争力 较强的辐射影响能力 10 等特征 这种网络型分布中含有大型的购物中心 便利店 超市 专业商店等 满足了县城居民的各种需求 同时也使本身拥有了很强的弹性和灵活性 以如 东县为例 广隆商场 文峰超市等大型购物超市和联华超市 世纪华联等 给 居民的日常生活带来了极大地便利 3 43 4 如东县商业网点的圆环型分布模式如东县商业网点的圆环型分布模式 圆环型分布模式往往适用于县城中心区域的外围辐射地带 该模型表现出 来的特点是商业网点分布相对均匀 且网点的规模往往介于大型购物中心和乡 镇小型商店之间 是以满足城市外围的居民消费为目的的 其单个商业网点的 确立极易受经济距离和政府的城市规划的影响 但却具有很好的桥梁作用 易 于促进城乡网点之间距离的缩小 4 对商业网点在中小城市进行规划的一些建议对商业网点在中小城市进行规划的一些建议 从商业网点在中小城市的规划现状 问题及特点出发 如何运用合理的手 段探寻有效的商业网点规划模式 达到促进当地经济的健康发展 逐步改善当 地人们的生活消费环境的目的 是当地相关政府部门及有识之士应该考虑的问 题 本人粗浅的认为下面几个方面是需要加强改进的 4 14 1 政府应该强化在宏观层面对商业网点在中小城市规划的控制力政府应该强化在宏观层面对商业网点在中小城市规划的控制力 办一县之事 应有一省之眼光 在对中小城市商业网点的规划方面 政 府应本着城市总体空间定位 从宏观层面健全当地的产业政策和法律法规 从 而选择合理的商业网点规划模式 尤其是当前我国还处于市场经济初步阶段 政府在运用行政力量规范经济运行环境 提供各项宏观保障服务等方面有巨大 的能动作用 4 24 2 把商业网点的辐射能力和核心竞争力作为建设的重中之重把商业网点的辐射能力和核心竞争力作为建设的重中之重 落后的商业网点规划是我国当前中小城市的真实现状 如何运用有效的方 11 式发掘其内在的潜质 迅速提升原有商业网点的辐射能力和核心竞争力 从此 促进当地经济的良性发展 同时是促进商业化服务在中小城市的进程 但我们 也要注意到 好的商业网点规划应当结合本地的社会习俗 本地人们的消费习 惯 本地经济所处的发展阶段 运用科学的方法进行系统的规划 以达到准确 的功能定位和战略目标 4 34 3 从资金 政策等方面为中小城市商