二手房房价如何评估.docx

二手房房价如何评估？ 问：最近，我们看了一些小区里的二手房，这些二手房应该值多少钱，有没有一个标准？ 答：房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。 市场比较法：用近期内已知或已经发生的交易实例，挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制；房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限；房屋新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。 在二手房价格的评估中有几个因素的影响最为关键。 首要是位置、地段，房子所处的地段、位置直接影响二手房的价格。 其次，房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。 再次是房屋户型朝向。同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格也有区别。二手房定价有三大因素 二手房交易买卖双方的角度和心态各异，卖方总喜欢拿同地区商品房来类比，开价与商品房差价不大；而买方总强调一个“旧”置换旧房价格自测 随着房地产三级市场的兴起，房地产抵押贷款日益增多，房地产评估已成为与老百姓最为贴近的项目之一。房地产评估逐渐成为整个房地产行业不可缺少的组成部分。现在，有些购房者由于不清楚评估内容和标准，往往对自己的旧房评估似信非信。下面的几条旧房评估标准，购房者不妨可以参考一下。 一、房产是使用权还是所有权。使用权房要比所有权房价低，其测算是按公房出售差价补贴额定出来的。 二、房产的新旧程度。房子越旧，折旧率越高。 三、房屋结构。价位从高到低依次是钢架、砖混、砖木结构。 四、房屋朝向和层次。同等质量房屋，正南向要比最差朝向价高出810，顶层和底层的要比别层次的便宜15。 五、房型。房型好坏价格差距较大，计算标准要根据不同房型确定。 六、环境和交通。环境好、交通便捷的房屋价格要高。 主要抓住以下三大因素： 房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2；另外旧房的户型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”户型（小厅、小厨、小卫）扣减10。此外，楼层对价格也产生影响，以小高层为例：1层和2层为基准价，5层和6层为3，7层为5，3层和4层为3，若是楼顶则5；而朝向如无朝南外门窗，5。 环境因素。环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5，省、市重点中小学区15。 心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素：8。 现举某实例加以验证：某住宅1988年建成，此房位于2层（共7层），建筑面积51平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。属于“三小”套型：10，折旧率12年（2）24，楼层：3，朝向：南北，非小区和无物业管理：（5）（5）10，重点中小学区：15，心理因素：8；而当地商品房价格为4500元/平方米，求得：4500（4500244500104500345008450015）2700（元/平方米）。因而此房的实际成交价格14万元左右。从房地产评估角度谈二手房的交易价格房地产的市场价格，简称市价。是房地产交易双方的实际成交价格。这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常被动，市场价格可以分为公平市价和非公平市价，公平市场是指交易双方在正常情况下的成交价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情，垄断，强迫交易等的影响，这个价格对交易双方来说是经济上合法的，返之则为非公平市价。对二手居住房地产估价采用的市场比较法，是以实际成交价格为估价参照的基准，比较求得估价对象房地产的未知价格，运用市场比较法时需要进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正。在房地产三级市场的二手房交易中，对于相同区域，房型是一室户、一室半户和一室一厅的物业来说，它们的使用功能较相同区域两室一厅、三室一厅的差，它们的成交单价往往低于相同区域两室一厅和三室三厅的成交单价，但对地段好，交通便捷（位于地铁附近），大型商业中心附近，高等院校附近，有重点小学等，这类物业的小房型在二手房市场上有很大的需求。它们的成交单价接近相同区域两室一厅和三室一厅的成交单价，原因是小房型的建筑面积较小，即使单价高，总价也不会太高。这对于需要好地段或用地投资等目的的购房者来说，比较容易接受。这样，他们也可以拥有一套该区域的物业了。对用于投资，由于二手房多少都有些二次装修，在租赁市场，对此类有较大的需要，很适合单身人员，大学生等等的要求，容易出租，且租金不会太高。而相同区域两室一厅和三室一厅的建筑面积较大，总价就高，这就降低了对它的有效需求。这就像目前房地产市场上的个别楼盘中、小房型、小面积的房子，3500多元的单价已经售完，而同一楼盘中大房型、大面积的房子，单价降到3000元以下出售，就是因为总价太高。再有本市某区域同一个弄堂里，小区里有一条小马路，位于马路以西的物业，小孩读书由此可以进一所重点小学，而马路以东的物业则不行，在房地产交易中，相同房型，马路以西物业的成交价格往往高于马路以东物业的成交价格。房地产的评估价格，是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。评估价可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。从理论上说，一个良好的评估价格=公平市价理论市场。房地产估价指导意见建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知建住房20068号各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行：为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下：一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照城市房地产权属档案管理办法的有关规定办理。二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。八、商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。九、房地产管理部门要定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。十、房地产抵押价值评估应当按照房地产抵押估价指导意见的要求进行。十一、违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有关责任人的责任。附：房地产抵押估价指导意见中华人民共和国建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会二六年一月十三日房地产抵押估价指导意见第一条为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法以及房地产估价规范、商业银行房地产贷款风险管理指引，制定本意见。第二条本意见适用于各类房地产抵押估价活动。第三条本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。第四条房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。第五条房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。第六条房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。第七条从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。第八条委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。第九条房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。第十条房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。第十一条法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。第十二条房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。第十三条房地产估价师了解估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况的，房地产抵押相关当事人应当协助。法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告的附件。第十四条房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。第十五条在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。第十六条估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：（一）直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；（二）评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。选择上述方式评估抵押价值，均应当在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。第十七条评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。第十八条房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。第十九条房地产估价师不得滥用假设和限制条件，应当针对房地产抵押估价业务的具体情况，在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，应当在估价报告中予以披露，并说明其对估价结果可能产生的影响。第二十条房地产抵押估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息，使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解估价结果。第二十一条房地产抵押估价报告应当确定估价对象的抵押价值，并分别说明假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，以及房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款。第二十二条房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示：（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；（三）合理使用评估价值；（四）定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。第二十三条房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。第二十四条房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。第二十五条在处置房地产时，应当评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。第二十六条估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。第二十七条房地产抵押估价报告的名称，应当为“房地产抵押估价报告”，由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。第二十八条在房地产抵押估价活动中，本意见未作规定的事宜，应当按照房地产估价规范执行。第二十九条本意见由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。第三十条本意见自2006年3月1日起施行。二手房交易何时需要估价 (1)购买房屋时可能需要房地产估价 交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于房地产价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。此外，交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估作为交易价格的参考。 (2)进行房地产保险时需要房地产估价 房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损程序评估。房地产投保时的保险价值评估，是评估可能因自然灾害或意外事故而遭受损失建筑物的价值。 (3)申请抵押贷款时需要房地产估价 向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价，借款人为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。 (4)遇到征地和房屋拆迁时，需进行补偿估价 (5)发生房地产纠纷时要进行房地产纠纷估价 发生房地产纠纷时，可委托具体权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。 二手房评估价低于交易价格属正常现象 陈小姐看中了一套二手房，在与业主协商后，交易价为24万元。可陈小姐到按揭机构申请二手房按揭，结果银行指定的评估公司作出的评估价为23万元。原本对按揭买房就不是十分熟悉的陈小姐，一知道该房屋的评估价低于该房屋交易价，心里就十分疑惑不解，不知道自己买这套房是不是买“亏”了？ 评估价交易价很正常 随着广州二手楼交易市场的发展，像陈小姐这样的例子并不少见。据德赛按揭客户服务中心主任关小姐介绍，其客户服务中心经常会接待一些前来咨询这方面问题的客户，有的客户喜欢用评估价作为衡量交易价高低的准绳。若交易价高于评估价，就十分沮丧地认为自己买亏了；而若交易价低于评估价，就十分得意地认为自己买的房屋买得值了。 不同的评估目的、手段、机构所作出的“房屋评估价”都有可能差异很大 其实“房屋评估”是这几年金融业内出现的新鲜名词，其作用、内容、操作模式、注意事项等具体方面，一般普通市民对此并不是十分清晰明了。广州汇智房地产咨询公司业务总监陈先生认为：评估是一个特殊行业，房屋评估更是一项经验、艺术加科学的工作结晶，虽然有一定的量化标准，但不可作为绝对化的准绳，因此，以评估价与交易价的差价高低来衡量谁亏谁赚是不科学的。 据介绍，评估目的不同是造成房屋价格偏差的重要因素之一。如今业内较常见的有三种评估目的： 一是为法院拍卖房屋而评估的，这类房屋因为需要考虑短时变现的主要因素，所以评估价一般要比市场价略低。 二是置业者申请房屋按揭贷款时，银行要对该房屋评估。由于银行要适当考虑所承担的风险，所以评估价格不一定会与市场价一样，有的甚至与买卖双方的交易价相差较大。例如在评估别墅、商铺类的物业时，银行所承担的变现风险相对增大，因而评估价就会较正常交易价保守而出现较大差异。而且像在衡量商铺价格时，位置是相当敏感的，即使是同一路段，但街头、街尾或转角位的铺位的价格也可能相差很远。 三是到房管局办理房屋过户手续时，房管局会根据历年积累的成交个案及其自身的评估体系对房屋进行评估，购房人根据评估价缴纳税费。因此其评估价与银行评估价之间也可能存在差异。 中介估价采用“市场比较法” 陈先生介绍，二手房估价通常采用“市场比较法”，即选择与待估价房屋在区位、权益和实物状况方面相同或相近的数个成交价格进行比较和计算。所以评估值与交易价之间上下浮动相差510都是正常的。他同时还指出，房屋交易中买卖双方的因素，也容易造成房屋交易价与评估价之间的差异。 如买卖双方为利害关系人；或者卖家急于出售或买家急于购买的情况；或者买方或卖方对市场行情缺乏了解；或者买方或卖方有特别动机或特别偏好等都会引起成交价与市场价的不同。此外，不同的评估机构或不同评估人员对同一宗房地产的评估结果也可能出现差异。 二手房如何估价评估业与寻常百姓的生活密切相关，例如置换物业评估。随着房产二、三级市场日益繁荣，旧房估价作为房屋置换前期重要环节，受到广泛关注。一般，旧房估价要从几个层面支考虑。市场比较一套旧房价值几何，可不是评估师凭经验毛估出来的，必须有一整套计算操作办法。目前，主要采用“市场比较法”，通常选择三套符合以下要求的可比物业：与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、价值相近。把这三套房子的成交价格作为比较对象，加入几方面的修正系数最终得出的算术平均值，就是委托估价房屋的评估价。定价系数 影响一套房屋市价的因数很多，物业类型结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区城规划等，都得加以适当的考虑。例如，一套房屋，朝向以南向为准，东向减5-6的系数，西向减10；多层住宅楼层以3层-4层为准，底层减5-6，顶层减10；新旧主要以建造年代为准，适当看保养程度；房型的系数加减就更加复杂，两房一厅以厅12平方米为基准，同时还要考虑厅的利用价值（如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别）；厨房、卫生间以4平方米为准，小于4平方米要减2-5，明间与暗间又有区别；还有得房率的高低与加减系数也密切相关。 同样一套住宅，买卖双方的心理价位难免背道而驰，买者认为价格评估得太高，卖者又说估得太低，最终谈不拢不欢而散，这是常有的事。其中原因有业主方面的，也有物业评估方面的。 时效性业主对旧房估价的认识存在着一些误区。旧房估价有个最重要的特征时效性，三级市场房屋价格波动较大，变化周期短，几个月就必须刷新一次。有的业主不了解这一点，常常质问：“我与邻居房型、面积相同，为什么他能卖25万元，我的估价才24万元？”影响旧房估价的因素很多，但有的业主强调个别因素，却不能综合考虑。装修不具备保值性，一般装修三年以上估价降为0，很多业主却以为装修花过大钱，理应卖个好价。 另一方面，旧房评估至今还没有形成一套既科学又符合市场规律的评估体系，专门从事这项业务的评估机构很少。整个房屋置换鱼龙混杂，社会上许多置换中介机构从业人员缺乏基本的专业知识和职业道德，不对置换物业进行现场勘查，有的还故意压低物业价值以牟取暴利，客观上造成了业主的“信任危机”。 二手房折旧费如何计算 房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。 （1）建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。它只应是住宅本身的进价，而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年，甚至一百多年，在这样长时期内物价变化很大，故一般均不以其原始造价为计算依据，而按重置，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。 （2）房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此它与原值无法比较。在计算时，都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法，有时计算折旧时也采用残值率这一参数，即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构为0；砖混结构为2；砖木结构一等为6；砖木结构二等为4；砖木结构三等为3；简单结构为0。 （3）使用年限，是住宅实物形态在外界的物理、化学因素作下，从而发生有形的磨损；在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限，是住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响。房屋折旧费的计算方法在国有企业固定资产折旧试行条例中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，采用平均年限法，即定额折旧法。其计算公式为：年折旧费造价残值或造价（1残值率）。消费者在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房的大概价值。公式为：旧房价格造价年折旧费已使用年数。当然，确定房屋的价格还要考虑很多因素，如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等。二手房装修价该如何评估 装修过的二手房，其价格常常高于毛坯房。包含在房价内的装修价格是否合理呢？这常常让购房者难以判断，一不小心，就可能花掉不少冤枉钱。专业人士建议，购房者应当依据以下原则来估算装修价格，才能不吃亏。 首先，判断材料价格和人工费必须依据当前的价格，而不是装修时的价格。这是因为建材的价格波动性很大，有的材料短时间就可能跌价大半，购房者应当以现在的价格为基准考核建材价格，不然，还不如买毛坯房自己装修更合算。当然，要准确估算装修价格比较困难，购房者可以按照欲购房屋的现有装修水平，多到几家装修公司询问目前装修的价格，以此为参考，基本可以估算出大致的价格。 其次，按照市场惯例，装修折旧一般要按5年制计算，折旧方法按第一年10，第二年20的递进方法计算。一般超过5年的装修，其价格可以忽略不计。 通过上述方法，购房者可以大致估算出装修价格，然后将其从房屋总价中剔除，再与同类型的毛坯房进行比价，很容易看出该套房价的高低。 房地产抵押价值评估有关问题探讨房地产抵押贷款在房地产金融活动中起着举足轻重的作用，它不仅涉及到房地产开发商、购房者、银行等金融机构各方面的经济活动和经济利益，同时对房地产行业的发展、国家经济的正常运行也有着重要的影响。而对抵押房地产价格进行准确评估是合理确定抵押贷款额、促进房地产抵押贷款业务顺利开展的关键。但在实践中，由于理论界对房地产抵押价格的认识存在差异，实务操作中也存在着一些分歧和争议，使得在房地产抵押价格评估实践中常出现一些混乱现象，从而影响正常的金融秩序。本文从房地产抵押价格的内涵、实质及其产权经济特征角度对房地产抵押价格评估中的有关问题进行讨论。 1关于房地产抵押价格的不同观点 房地产抵押是一种特殊的交易方式，这种特殊性决定了房地产抵押价格是一种特殊的价格类型，并具有独特的含义，对它的评估也就具有独特的技术要求。但是在房地产抵押价格评估实践中，对房地产抵押价格的认识存在着不同的观点，归纳起来主要有以下三种：一种观点认为“抵押价格预期价格-处置费用-有关税费”；第二种观点认为“抵押价格市场价格-处置费用-有关税费”；第三种观点认为“抵押价格等同于市场价格”。这些观点各自都有其一定的道理，一、二两种观点是从房地产抵押过程及抵押权实现时的经济关系角度分析的，符合实际过程的经济关系，但两种观点均混淆了抵押物价格与抵押贷款之间的关系，尤其第一种观点的“预期价格”如何界定也非常模糊，是预期市场价格，还是预期房地产条件下的价格，均不可确定，且不管是哪种价格，均存在问题，如果是预期市场价格，则不符合房地产估价的“时点”原则，即以估价期日的房地产市场状况分析确定抵押房地产的价格，而估价期日一般与抵押贷款交易日期一致（接近），通常在房地产估价过程中，需要对房地产在未来的经营使用状况进行预期分析，但不存在什么“预期价格”；如果是预期房地产条件下的价格，则不符合现行的法律规定，法律对抵押物的界定是以抵押贷款发生时的抵押物状况为基准的，如城市房地产管理法第五十一条规定，“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产”，因此预期房地产条件下的价格也是不正确的。第三种观点认为抵押价格等同于市场价格，其依据是按照市场经济规律，在抵押权实现时变卖抵押房地产必须遵循市场规律进行交易，否则对房地产产权人（债务人）有失公允，但这种观点未考虑抵押过程的产权关系，尤其抵押房地产本身的经济关系，简单地将二者划等号也是不准确的。 2房地产抵押的产权经济特征方析 根据产权经济学原理，任何交易的本质均是产权交易，房地产抵押作为一种经济行为也是一种经济交易方式，在这一交易过程中同样涉及抵押各方的经济关系，而产权关系又需要通过法律予以界定，并且不同的产权关系总是对应着相应的经济关系，因此要准确理解和分析房地产抵押价格，必须从房地产抵押过程中的法律特征、产权特征及经济特征入手，以其产权经济特征为基础界定房地产抵押价格的内涵。 我国现行的有关法律对房地产抵押进行了明确的规定，如城市房地产管理法第四十六条规定，“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”同时，中华人民共和国担保法第五十三条规定，“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”并规定处分抵押物后，“其价款超过债权数额的部分归抵押人所有”。 因此，从法律特征来看，房地产抵押是一种经济担保行为，其法律关系从抵押贷款开始时产生，至债务人还清借款时终止，若债务人到期未能清偿债务，则抵押权人可以行使抵押权，变卖抵押物清偿其债务，这时抵押双方的法律关系也终止，即双方的法律关系以抵押贷款行为为标的。从产权特征来看，房地产抵押过程中涉及抵押权、房地产产权、债权和债务等产权关系，在同一个抵押法律关系中，抵押权和债权的主体通常是同一个，而房地产产权主体和债务主体也通常是同一个（特殊情况也会有第三人以其房地产为债务人提供抵押担保，但在经济关系上他们往往也是一致的），从房地产抵押的概念可以看出，抵押权及债权、债务关系是在抵押贷款发生时产生的，而房地产产权在抵押贷款发生时并没有发生实质性的转移，但在物权理论上认为这时的房地产产权存在着他项权利，即设定了抵押权，因此，通过抵押贷款关系使债权人和债务人都对抵押房地产拥有一定的权利，而且在房地产抵押过程中交易关系实质是抵押权交易。明确了产权关系，再来看经济关系，从抵押贷款的经济特征来看，在抵押贷款发生时的经济量是贷款额，抵押人提供房地产作为担保获得贷款，而抵押权人提供贷款并获得在担保房地产上的抵押权；在抵押权实现时的经济关系是贷款额及变卖过程中的交易税费，因为尽管变卖抵押房地产时的经济结果是房地产价格，而且所变卖的房地产价格一般会大于贷款额，但法律规定“其价款超过债权数额的部分归抵押人所有”，因此超过部分的经济关系与抵押关系无关。 3房地产抵押价格评估的有关概念 通过上述对房地产抵押过程中的法律界定和产权经济关系分析，可以清楚地看到房地产抵押的产权经济关系。但是要真正槁清房地产抵押价格的内在规律，还需要区分下述四组关系：一是抵押物价格、抵押权价格和抵押贷款额三者之间的关系；二是抵押房地产价格与房地产抵押价格之间的关系；三是房地产抵押价格评估与房地产抵押的关系；四是抵押房地产的权益与负债的关系。 在第一组关系中，抵押物价格很明显就应该是抵押房地产的正常市场价格；而抵押权是债权人因提供贷款而获得的对债务人提供的抵押担保物（房地产）上的权利，该权利是在债务人到期未能清偿债务时行使，具体的权利就是可以变卖债务人提供担保的抵押财产清偿其债务，因此抵押权价格在数量上应该等于抵押贷款额，而抵押物价格应该大于抵押权价格和抵押贷款额。 在第二组关系中，抵押房地产价格实际就是前述的抵押物价格，而房地产抵押价格的概念在实践中就比较含糊，一种观点认为房地产抵押价格等于抵押房地产价格，两者只是说法的不同，意思是一样的；另一种观点认为房地产抵押价格等于抵押权价格，因为房地产抵押过程中的交易关系是抵押权交易，因此交易价格自然是抵押权价格。但从房地产抵押价格评估过程和结果来看，抵押权价格实际等于抵押贷款额，而房地产抵押价格是依据抵押房地产的产权和实物状况，考虑评估期日的市场条件确定的价格，根据房地产估价规范的解释，“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行”，因此房地产抵押价格应该是房地产在提供抵押时的正常市场价格。 在第三组关系中，房地产抵押价格评估是对抵押房地产的市场价格进行分析测算的过程，是为房地产抵押服务的，即为抵押过程中合理确定抵押贷款额提供依据。而在实际放贷过程中，往往根据评估结果，按照一定的贷款率（贷款额与房地产抵押价格之比）提供贷款，贷款率通常在70左右，一般根据抵押贷款的风险、贷款期限、债务人的信用及抵押财产处置税费等确定。由此可见，贷款额由贷款率决定，贷款率由贷款过程（包括风险、期限、债务人信用等）决定，而并非仅由抵押物房地产的条件决定。相反，房地产抵押价格评估的对象是房地产，而非贷款过程（包括风险、期限、债务人信用等）。因此，在评估过程中所能够确定的只能是房地产的市场价格，而非贷款额（或抵押权价格），这同样证明了抵押评估的结果房地产抵押价格只能是抵押物的价格，而非抵押权的价格。 在第四组关系中，根据会计学理论，资产由权益和负债组成，抵押房地产作为一种财产也有权益和负债之分，如抵押房地产欠付的购房款或者工程款，采用分期付款方式购买房地产时未支付的购房款，再次抵押的房地产已经担保过的债权数额等，这些均是抵押房地产的负债。根据物权理论，债权是不能提供抵押担保的，因此在房地产抵押价格评估时应首先核实抵押房地产是否存在负债，如果存在负债，应准确计算负债数额，并将负债从抵押房地产价格中扣除得到房地产抵押价格，这样才能充分保证抵押权人的利益。因此，如果抵押房地产有负债存在，其抵押价格就会小于抵押房地产的市场价格，即房地产抵押价格抵押房地产的市场价格-抵押房地产的负债。这里需要注意的是，应该区分抵押房地产的负债与企业负债之间的关系，抵押房地产的负债是企业负债的一部分，但企业负债并不一定都是抵押房地产的负根，在房地产抵押价格评估中所要扣除的是抵押房地产的负债，而不是企业的其它负债。 综上所述，在房地产抵押价格评估过程中各种价格形式存在下述关系： 抵押权价格房地产抵押价格抵押房地产市场价格（1） 抵押权价格抵押贷款额（2） 抵押贷款额房地产抵押价格贷款率（3） 房地产抵押价格抵押房地产市场价格-抵押房地产的负债 （4） 即房地产抵押价格是房地产提供抵押时的正常市场价格，它是由抵押房地产自身的构成状况、产权关系及当时的房地产市场供求关系决定的，抵押权价格或抵押贷款额是由房地产抵押价格和贷款率决定的，抵押贷款率是由抵押贷款的风险、贷款期限、债务人的信用及抵押财产处置税费等决定的。房地产抵押价格评估的对象是抵押房地产，而非贷款企业、贷款过程等，无法确定贷款率及贷款额，所能够确定的只能是抵押房地产的市场价格和房地产抵押价格。浅论房地产成交价格与房地产估价的关系 房地产估价最基本的三种方法分别为成本法、收益法、市场比较法，作为三大方法之一的市场比较法的理论基础伪替代理论。市场比较法评估房地产价值的基础是房地产的实际成交价格。但房地产评估价格并不是对实际成交价格的简单的归纳、整理、修工，两者无论在理论上还是在实际表现上均有一定的差异。本文重点对两者的差异进行分析。 一、房地产成交价格的特点 1、从宏观分析，房地产成交价格受市场状况的影响。 房地产成交价格受市场状况等因素影响，在不同时期相同的房地产价格差异较大。例如宁波市某高档商住楼，1994年、1995年平均售价在5000元平方米，而到1997年、1998年平均售价仅为4000元平方米，这主要是由于同类房地产开发量猛增的原因。又如最近开始的经济适用住房的建设，对于类似房地产价格就可能造成较大的影响。 2、从微观分析，房地产成交价格具有离散性、随机性、不确定性的特点。 依据经济学原理，相同的商品具有相同的价格。但笔者在实际工作中发现房地产实际成交价格并非如此，相间房地产的实际成交价格并非完全一致，这主要是由于房地产开发商不断调整房地产出售价格以适应市场需求或达到一定的目的，只要能满足开发商的预期目的，开发前就可以出售房地产；从购买者的角度出发，只要能满足购买人的要求，在其允许的经济条件下，购房人就可以购买。因此，由于开发商的预期目的、预期的收益率、购房人的经济条件、购房人的偏好等情况的不同，就引起同样房地产实际成交价格的差异。造成房地产实际成交价格差异的因素具体表现在以下几个方面： （1）房地产成交价格受成交量的影响 和一般商品类似，一次性购买的房地产数量越大，价格一般越低，零散出售一般价格较高。 （2）房地产成交价格受房地产现状的影响 房地产开发商为了提前回收资金、降低银行负债率、降低开发风险，在建设期就升始预售房地产，其预售房地产价格一般低于建成后同类房地产价格。 （3）房地产成交价格受付款方式的影响 开发商为了迅速回收资金，一般对一次性付款的情况给予适当优惠（从理论上讲，优惠价格应该是分期付款价格的贴现值）。 （4）房地产成交价格与房地产销售速度的关系 房地产开发商为了迅速出售房地产，也经常采用降价销售的方法。对于类似房地产若开发商适当降低其售价，销售速度较快，反之则销售速度较慢。 （5）房地产的申报价格存在瞒价或变相瞒价的情况 为了逃避政府应征收的税费，有的房地产申报价格低于其实际成交价格。有的则采用联营、联建、联合开发的形式变相买卖房地产。 二、房地产评估价格的定义 综合以上分析，房地产“成交价格受诸多因素的影响，由于不同因素的影响，同一宗房地产会有不同的成交价格，因而建立在房地产成交价格基础上的市场比较法的评估价格具有个确定性。例如一家房地产评估价格是4000元平方米，那么它是在大批量购买时的价格还是销售速度很慢时的价格？其期房价格是4000元平方米还是现房价格是4000元平方米？如果想使房地产销售速度加快，其价格是否应低于4000元平方米？因此，在无任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。所以，采用市场比较法进行房地产价格评估，对其评估价格应有明确的定义，否则就失去了意义、房地产评估价格的定义，应主要明确以下几点： 1、不同的评估目的具有不同的价格定义 例如房地产抵押价格评估因考虑到房地产的变现能力及担保债权期间房地产价格变动等风险回素，评估价格一般保守，其评估价格应是在整体出售并且出售时的价格。而对于一般的资产评估如股份制改造、现值评估等，其价格定义与抵押价格评估就有所不同。同一宗房地产在不同评估日目的的评估价格不同。 2、房地产价格评估应是特定时点时的评估价格 随着时间的不同，房地产自身状况、房地产市场状况等因素随之变化，房地产价格也随之变化，因而房地产评估价格必须有确定的时间点。 3、在具体的房地产价格计估中，评估人员对具体的价格定义应有明确的认识 房地产评估人员必须明确评估出的房地产价格是很容易成交时的价格、较易成交时的价格、较难成交时的价格，还是有行无市时的价格。 三、房地产成交价格与房地产评估价格关系的总结 综合以上分析，房地产评估价格并不是简单的对房地产成交实例价格做交易日期、区域因素（包括繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境状况）、个别因素（临街状况、容积率、建筑结构、装饰状况、设备设施状况）等因素修正，而要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。因此，房地房地产成交价格与房地产估价中的评估价格具有较大的区别，归纳起来主要表现在以下几个方面； 1、同一房地产在不同的价格定义、不同的评估目的下具有不同的评估价格。而房地产实际成交价格则受购买数量、购买方式、销售速度等随机因素的影响。也就是说房地产评估价格具有明确的目的性，而其实际成交价格具有较大的随机性。 2、市场比较法的房地产成交价格虽然建立在房地产实际成交价格的基础上，但评估价格与其实际成交价格具有一定的差异。 3、房地产评估价格对房地产实际成交价格具有指导意义。对于一般资产评估中的房地产评估价格，若想使房地产迅速销售，其实际销售价格可能低于评估价格。若销售价格较高、其销售速度可能较慢。 4、房地产的具体价值体现，最终是通过实际成交价格，同此一般意义的房地产评估价格与实际成交价格应较为接近，不应大相径庭。 四、采用市场比较法进行房地产价格评估时应注意的问题 笔者在阅读了较多的房地产评估报告后发现，在采用市场比较法评估时，众多的评估报告把重点放在了对比准实例进行区域因素、个别因素等修正上，而忽略了对比准实例及评估对象进行价格定义