主力店选址解析.doc

商业地产最新风向标主力店选址解析核心阅读提示：主力店的招商不是最难的，但一定是最重要的；主力店强势的品牌效应以及对客流的吸引能力，对于商业项目来说起着“一锤定音”的作用；主力店的成败，直接关系着商业项目的成败。一分钟摘要：一、百货业躲在MALL中谋发展1、大型连锁百货的选址要求对于大型连锁百货零售商来说，它们倾向于把全国分作华北、华东、华南等区域全盘统筹，再在每一个大区选择合适的布点。2、引进大型连锁百货的注意要点n 提前确定合作意向n 注意衡量大型连锁百货的利弊3、百货业的发展趋势未来的“百货公司的体量会愈来愈小，并且会集中到某一个专属类型里面。典型案例：王府井百货二、超市卖场圈地进行时1、超市卖场的选址要求超市卖场都定有卖场面积标准及卖场结构标准，这一方面是为了树立统一的企业形象。 2、超市卖场的发展趋势进驻大型的综合购物中心会成为超市、卖场选址的主流趋势。典型案例；易初莲花三、休闲娱乐主力店的“新主题”1、休闲娱乐店的选址要求一般情况下，休闲娱乐店在选址上主要重视消费群体的特征以及区位因素。2、休闲娱乐店的发展前景目前一个完整意义上的shopping Mall必须拥有多种不同业态的主力店，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。典型案例：新华角川影院四、专卖店吸引特定人群1、专卖店的选址要求2、引进专卖店的注意要点 在一个购物中心中，家居建材零售商尽量少选，因为光顾这些店顾客都是目标消费者，很少有人闲逛，不能产生随机消费。对其他店贡献率低。典型案例：苏宁电器正文：现阶段商业地产招商不能回避“主力店先行”的原则,这一点已是业内共识。重要的是,百货、超市、家居建材以及新兴的影院等主力店业态究竟有着怎样的选址需求。一、 百货业躲在MALL中谋发展曾经以单体店打遍天下的百货业现在越来越多地成为Mall里的店中店、主力店。对于零售商而言。选址最看重的是城市规模与商圈的成熟度。1、大型连锁百货的选址要求对于大型连锁百货零售商来说，它们倾向于把全国分作华北、华东、华南等区域全盘统筹，再在每一个大区选择合适的布点。附表：百货业选址标准技术指标具体要求选择区域城市核心商圈、商业中心内或商业新区经营楼层选择（层）14层（亦可酌情考虑）需求面积（m2）1500020000m2单层面积（m2）5000m2左右层高要求(m)首层层高5.5m，二层以上层高405m楼板承重（kg/m2）350 kg/m2给排水供水100DN供配电2500KVA中央空调200220Kcal/m2店内垂直交通提供自动人形扶梯23部/层，货梯2部卸货区（m2）200m2柱间柜（m）88m燃气管道提供配口排污20DN店前走道开阔，临时或临广场停车位置、数量500个车位左右物业交付装修标准简装/毛坯租金承受范围2050元/m2/月左右交付租金形式扣点或纯租金租赁年限1020年免租期不同区域有不同的标准，一般一年左右发展商品牌影响力非常重要（本表格由中国购物中心产业资讯中心提供）2、引进大型连锁百货的注意要点（1）提前确定合作意向大型连锁百货零售商，它们的开店计划一般在年初就已经制定，如果商业项目不在其选定的商圈里，那么入驻的可能性是非常之小的。因此，对于商业项目开发者来说，如果有意引入百货主力店，一定要在建设之前就确定合作意向。（2）注意衡量大型连锁百货的利弊在引入百货主力店的时候，开发商应该注意它的负面效应对品牌的争夺和对客流的争夺。 知名百货业能为购物中心带来大量的客流，但它们自身存在的一些问题也会“连累”商业项目。比如，原来的百货采用大卖场形式，乱糟糟的环境让越来越讲究购物环境的消费者倒了胃口；还有，“百货，实际上是个二房东，各家百货间的重叠品牌非常多，这使得百货业的竞争越来越不健康，打折返券成风。更重要的是，百货经营的商品和品牌常常与购物中心重叠，从而发生对品牌资源和客户资源的争夺战。3、百货业的发展趋势未来的“百货公司的体量会愈来愈小，并且会集中到某一个专属类型里面。比如，专门卖化妆品、体育用品。一个mini百货店。面向的消费群相对更为集中。购物中心可以更多地引入分类细致、客群针对性强的时尚百货、高档百货主题百货有助于形成购物中心的错位经营。典型案例：王府井百货作为新中国历史上第一座由国家投资兴建的大型百货商店，王府井百货从雄踞北京，单店经营到红遍全国、实现连锁，浓缩了中国零售商业的沧桑历程。1、项目简介王府井百货前身是北京市百货大楼，创立于1955年，目前已经在北京广州，成都、武汉等多个一级城市开设了17家百货店，去年王府井百货的主营业务收入为63.59亿元，同比增长27.38；净利润达1.81亿元，同比增长570.37。2、发展规划在今后的发展规划中，王府井百货显示了巨大约“胃口”， 希望构廷以北京为口心，遍右华南、西南、华中和华东地区四大区域下心城市黄金地段的一级连锁销售网络。随着乌鲁木齐店的落成，三府井在华北、华南、华中、西北四大经济区域的布局基五成形。2007年下半年，贵阳店有望开业。下一步，王府井的计划在华东、东北区域及其省会中心城市，建立区域中心。条件成熟后，还要以省会城市为依托，积极推进向经济排名前50位的重点城市的发展。3、选择购物中心的标准（1）开发商有无资金实力王府井百货首先的标准是对方有没有资金能力把房子盖起来，而不是开发商的名气，因为王府井自身的名气已经不需要任何衬托。（2）地段必须是核心商业区在王府井的全国布局中，首选省会城市，其次是发达的二级城市。城市人口要在100万人以上。而且，项目的位置必须是当地的核心商业区或者商务区。（3）物业建筑标准对于物业建筑的标准，王府井与其他百货差不多。面积要在3万平方米或者3万以上。层高方面，一层要在5.5米以上，二层5米左右，最好不超过6米。如果是新建物业。王府井希望事先与开发商进行沟通；假如是已经建好的物业，就要看有没有改造的可能。（4）需要高档次的品牌一同进驻王府井是一个中高档的百货品牌，如果进入一个大型购物中心，希望其他品类的档次能稍高一些比如有一些国际一线名品的进入。二、超市卖场圈地进行时沃尔玛、家乐福、乐购等大型卖场圈地兴趣正浓，进驻大型的综合购物中心成为它们的主流选择。但与此之时一些商业项目却明里暗里进行着“驱赶大卖场”的努力。1、超市卖场的选址要求超市卖场都定有卖场面积标准及卖场结构标准，这一方面是为了树立统一的企业形象，另一方面也是为了商品的平面布置、立体陈列、设备安置等店铺设计项目套用标准化的模式，以降低设计费用。 一般来说，大型综合超市营业面积为2500一5000平方米；超大型综合超市营业面积为6000一10000平方米及以上；仓储式商场作为批发配售型的主力化业态，一般使用高层立体货架，营业面积在10000乎方米以上。 附表：超市的选址要求技术指标具体要求选择区域城市核心商圈、商业中心内或商业新区经营楼层选择（层）14层（亦可酌情考虑）需求面积（m2）1500020000m2单层面积（m2）5000m2左右层高要求(m)首层层高5.5m，二层以上层高405m楼板承重（kg/m2）350 kg/m2给排水供水100DN供配电2500KVA中央空调200220Kcal/m2店内垂直交通提供自动人形扶梯23部/层，货梯2部卸货区（m2）200m2柱间柜（m）88m燃气管道提供配口排污20DN店前走道开阔，临时或临广场停车位置、数量500个车位左右物业交付装修标准简装/毛坯租金承受范围2050元/m2/月左右交付租金形式扣点或纯租金租赁年限1020年免租期不同区域有不同的标准，一般一年左右发展商品牌影响力非常重要（本表格由中国购物中心产业资讯中心提供）2、超市卖场的发展趋势超市卖场的建筑形态一共有三种：第一种是单体建筑，第二种是大型建筑的裙房，第三种则是进入购物中心，成为一个店中店、主力店。未来，第一类建筑比例将越来越小，因为这是对土地价值的严重浪费；第二类建筑因为要满足诸多硬件条件，数量也不会太多；而进驻大型的综合购物中心会成为超市、卖场选址的主流趋势，它与周边商业业态的互补互助，共存共荣能够促使其更长足的发展。典型案例：易初莲花1、项目简介易初莲花的“娘家”是泰国正大集团，1997年易初莲花在中国的第一家店在上海开张，拉开了易初莲花转战中国市场的序幕。2002年前，易初莲花的扩张是极其成功的，但自从2003年易初莲花进入北京，其经营状况并不乐观，连续两年正大集团的巨额亏损，其主要原因就是易初莲花的北京分部。业绩不佳严重地牵制了它的扩张速度。单一发展易初莲花超市面临的风险越来越大，由此，正大集团决定了“捆绑式”的扩张战略。2、选址要求在2002年以前，易初莲花的选址要求主要有以下3点：首先，不选商业中心而选择城乡接合部。因为易初莲花的主要产品还是生活类的，落址中心商业区成本太高。比如在北京，易初莲花选中的都是如北苑、六里桥这样较偏远的位置；第二，要精确了解周围的住宅区建设格局，分析区域消费力有多高；第三，还要考虑物流的通畅和成本的低廉。在后期的选址中，易初莲花采用“捆绑式”的扩张战略。目前一些已经开业的易初莲花将扩张为购物中心，引进正大广场的经营理念和招商品牌。链接：正大集团手中握有正大广场、正大百货、易初莲花以及即将在全国启动的正大生活馆，将易初莲花与正大广场、正大生活馆资源整合起来推进，这种做法不仅巧妙地绕开了与家乐福、沃尔玛这种超市旗舰进行正面交锋，而且也更能保证商业运营的成功。因为正大百货、溜冰场、KTV、电影院、书店等等这些琳琅满目的品牌资源显然比一个单一的超市更具杀伤力。三、休闲娱乐主力店的“新主题”最初，被称做“商业老三件”的百货商店、超市、大卖场，一直充当了大型购物中心主力店的“挑梁”角色。不过，这一传统的“铁三角”的黄金局面却伴随着商业的快速发展而被迅速打破，商业找到了自己的“多角情缘”1、休闲娱乐店的选址要求一般情况下，休闲娱乐店在选址上主要重视消费群体的特征以及区位因素。某知名院线的选址要求一、省会城市，或常住人口在200万以上的城市；二、年人均可支配收入达到9000元人民币以上的城市；三、位于城市中心商业区域，周边商业繁荣，或位于大型商业地产项目，为传统或新兴的城市商圈四、所在地区人流聚集（有商业商务区、大型学校区、中高级住宅区等）五、所在区域公交路线密集、交通便利；六、影院规模根据城市以及商业地产条件确定，一般不少于6个厅，理想的规模为78个厅以上。2、休闲娱乐店的发展前景目前一个完整意义上的shopping Mall必须拥有多种不同业态的主力店，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。因此，引进休闲娱乐店进驻是大有必要。典型案例：新华角川影院1、项目简介日本新华角川影业(香港)集团有限公司2007年将全力拓展中国大陆市场，首席运营官陈骢在谈到公司未来战略时曾说，新华角川将引导单一的电影娱乐消费从而转向具有时代特征的综合性商务休闲体系，力争成为中国电影行业中拥有较多高品质电影院的投资经营公司之一。2、选址要求（1）商业项目周边的配套当前就国内的现状，电影院绝对属于是高消费行业，因此对客群要求高，有鲜明的时间段，赢利点集中在周末。所以对停车场的要求、周边商业支持的要求会较高。（2）商业项目自身的环境影院的选址非常看中商业项目所处的大环境呕域商业环境)和小环境(项目本身定位)。摒去对建筑设计、层高的独特要求，影院这种业态还极为重视购物中心里各种业态之间相融性问题，即购物中心周边该配什么样的品牌店等，要使业态相融，才能使客流互通，形成商业氛围。影院周边要形成一个共同的商业氛围，只有消费层次相近，业态才能互动。 （3）地产商的实力地产运营商的实力，主要是看团队是否专业、场地环境、设计是否合理，通过最强大运营管理商使得多种业态完美共融。四、专卖店吸引特定人群电子电器用品及家具专卖店越来越多地成为购物中心的主力心次主力店，以多样化及专业化吸引各类需求的消费者。专业卖场的 “圈地”运动是导致此种趋势的原因之一，比如在“连锁经营100强”中，就有5家国美、苏宁等家电专业店入围前30强。而百安居、红星美凯龙等家居广场的扩张势头也十分惊人。1、专卖店的选址要求附表：家具建材店的选址要求技术指标具体要求选择区域城市核心商圈、次级商圈、专业市场或家具装潢售中区且交通干道、方便快捷经营楼层选择（层）14层需求面积（m2）25.00040.000m2单层面积（m2）5000m2左右层高要求(m)首层层高6m，二层以上层高5m楼板承重（kg/m2）500 kg/m2中央空调需要店内垂直交通自动扶梯2部/层，步梯2部以上，货梯1部排污提供独立排污管道停车位置、数量150个车位/10,000平方米物业交付装修标准毛坯租金承受范围根据区域市场情况而定交付租金形式纯租金租赁年限15年免租期半年以上发展商品牌影响力非常重要（本表格由中国购物中心产业资讯中心提供）2、引进专卖店的注意要点 对于开发商来说，选择专卖店作商业项目主力店，其好处是可以消化大量的商业面积，比如家居广场租用面积常常过万；二是这些商家承租时间长，经营一般比较稳定，比如，居然之家是金源MALL的主力店之一，两年时间里，这个亚洲最大的Shopping Mall直不被看好,然而居然之家却一直四乎八稳。 不过，在一个购物中心中，家居建材零售商尽量少选，因为光顾这些店顾客都是目标消费者，很少有人闲逛，不能产生随机消费。对其他店贡献率低。典型案例：苏宁电器1、项目简介2002年5月1日苏宁在京的第一家连锁店安贞店盛大开业，开业当天即创下了京城市场单店销售记录。短短5年时间，北京苏宁从1家店发展到32家店，全国更逾越530家店铺的大关。苏宁齣发展势头正蒸蒸日上，在北京，每年还计划新增店面20家左右。2005年，苏宁大胆提出了“三环泡沫论”远离三环，进入望京、天通苑这样的大型社区开店提出了放射状链条式布局理念，并率先以安贞店为龙头往北连接亚运村店、立水桥店。天通苑店、怀柔店搭建北部连锁链条2、选址要求看重所选区域的长期发展潜力，紧邻城市主干道有一定的商业氛围，辐射能力比较强的区位作为苏宁开店的首选，但在一些固定人口比较多的住宅小区开设社区门店也是苏宁看好的。 苏宁也更加倾向于与大型购物中心的合作。电器卖场这种专业店如果作为单体经营，它的号召力并不是很大通过与大型商业中心的合作谋求与其他业态的互补发展，搭配起来经营对人流的吸引会达到更好的效果。附表：中国品牌主力店100强1、国美电器销售规模8693000万元 店铺数820个成立于1987年1月1日，在北京、天津、上海、广州等250个城市设立了40个分公司。2004年成功在香港上市，2005年开始大举并购，2007年1月正式合并永乐电器。动态：国美已叫停其分店网络快速扩张计划，计划与美国投资银行贝尔斯登(Bear Stearns)合作，以基金身份投资中国零售业。同时，还放弃向东南亚的扩张。2、百联集团有限公司销售规模7709457元 店铺数6280个2003年4月24日正式揭牌开业拥有第一百货、华联商厦、华联超市、友谊股份、物贸中心、第一医药和联华超市等7家上市公司；拥有遍布全国23个省市6000多家营业网点，几乎涵盖了国际商贸流通集团现有的各种业态。动态：百联旗下的华联超市等从北京撤出。3、苏宁销售规模6095237万元 店铺数520个苏宁电器是中国3C(家电、电脑、通讯)家电连锁零售企业领先者，国家商务部重点培育的。“全国20家大型商业企业集团”之一。2004年7月21日，苏宁电器(002024)在深圳证券交易所上市。动态：4月7日，苏宁电器将以30亿元的价格并购大中，对此苏宁和大中电器均否认。4、华润万家有限公司销售规模3785344万元 店铺数2250个作为华润零售战略的龙头企业华润万家有限公司已在香港，广东、浙江、天津北京等地开店，形成华东、华南、华北、香港四大业务发展区域，主营大型综合超市综合超市、标准超市三种业态。动态：2007年3月底，华润万家收购天津家世界连锁超市有限公司全部股权。5、大连大商集团有限公司销售规模3613590万元 店铺数182个起源于大连青泥洼的大商集团，以创建世界级大公司为理想，通过股票上市、组建集团合资合作、异地扩张、业态创新等方法开始征战市场。现代百货店、大型综合购物中心(新玛特)、大型综合超市及以电器、家居为代表的专业店是大商集团的四大主力业态。动态：2006年大商集团正式对外宣布收购银泰百货。6、家乐福（中国）管理咨询服务有限公司销售规模2480000万元 店铺数95个成立1959年的家乐福集团是大卖场业态的首创者，以三种主要经营业态引领市场：大型超市，超市以及折扣店。自家乐福1995年进入中国市场至今所开店己遍布中国20多个城市。动态：2008年6月19日，法国家乐福超市集团宣布开通网上商店。时隔三个月后，家乐福中国公司迅速在北京、青岛、武汉三地先后开通第一批试点。7、物美控股集团