北部新区土地价值分析.doc

北部新区土地价值 一、区域定位建设北部新区是重庆市委、市政府为实施西部大开发战略，加速重庆经济发展作出的重大战略决策。作为都市发达经济圈的核心区域，北部新区将构建以高新技术为基础的现代化产业基地和社会服务体系，带动全市经济持续、快速、健康地发展。 北部新区位于重庆主城区，幅员面积136.6平方公里，规划总建设用地91.73平方公里，规划总人口65万，分成经开园和高新园两块，共七个组团构成，其中经开园辖礼嘉组团、鸳鸯组团，高新园辖黄茅坪组团、翠云组团、金山组团、人和组团和大竹林组团。整个高新区呈多中心、组团式布局结构。各组团之间由生态林地、公园绿地间隔。北部新区是以发展高新技术产业为基础的现代产业基地，是都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区。产业分布如下：高新园位于北部新区南端，将布局建设重庆光电产业基地、重庆软件产业基地、重庆医疗器械产业基地;和重庆新材料产业基地。园区内规划布局了未来新重庆的中央商务区、使领馆区和交通、通信枢纽。经开园发展以高新技术产业为基础的现代产业基地，建设都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区，将建成西部一流的开发区。北部新区定位主要功能：商务中心、客运枢纽和高档住宅区。具体各组团如下：人和组团：主要功能：商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区。鸳鸯组团：主要功能：服务业、高档社区。翠云组团：新材料产业区重点发展新型材料和环保产业及其他高科技产业。大竹林组团：主要功能：信息产业、软件产业、光电产业、生物工程。礼嘉组团：主要功能：高新技术研发、高档社区。黄茅坪组团：主要功能：现代制造业。金山组团：主要功能：出口加工业现代物流。北部新区的七个组团中仅有人和组团、鸳鸯组团和礼嘉组团规划有开发居住区并且是高档社区，主流产品为花园洋房，现阶段已开发的大多数分布在金开大道沿线。建设北部新区计划分三步走：第一步，2005年实现工业总产值240亿元，人和、大竹林、礼嘉、黄茅坪、翠云、鸳鸯、金山7个组团的水电气路讯骨干网络建设基本完成。第二步，2007年实现工业总产值480亿元，十里汽车城和三大产业集聚效应初步显现。第三步，2010年实现工业总产值1000亿元，组团基础设施建设全面完成，十里汽车城和三大产业基地基本形成，再造一个重庆工业。详下图：“三步走”的目标任务和基本思路，进一步将开发模式由“板块滚动式开发”转变为“整体开发”，使北部新区的发展目标越来越清晰。现在，在北部新区基础设施、环境大为改观，以及房地产业大盘持续走高的背后，以汽车、出口加工、高新技术等为龙头的新型产业结构也已悄然形成。二、地理情况北部新区位于重庆主城区，南临江北区，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区数桥相连，东依长江寸滩港区，规划面积136.6平方公里，是重庆中心城区难得的一片地势平缓开阔的大面积开发区。中国西南最大的电信交换枢纽落户其南缘。优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件，赋予北部新区独特的区位优势和巨大的发展潜力。三、经济状况北部新区两园已由一个城郊乡镇区域变成一个新城区的雏形，从而奠定了在北部新区建设以高新技术为基础的现代产业基地、都市风貌展示区、都市发达经济圈核心增长极的布局构架。到2004年底，出现了第一个100亿工业总产值企业；近10平方公里的城市功能区基本形成，众多高档大盘的新城正在崛起，集商务写字楼、酒店、歌剧院、影剧院、展览馆等多种功能于一体的重庆财富中心渐具规模，领馆区即将建设。2002年至2005年，北部新区地区生产总值从7.9亿元上升到45.5亿元，增长4.8倍，年均增长55%；工业总产值从7.3亿元飙升到2005年的145.4亿元，增长了20倍，年均增幅达111%；年产值在1000万元以上的工业企业也从2001年的4个猛增到2005年的45个。2007年13季度，北部新区生产总值（GDP）实现97亿元，同比增长56.5%，工业生产对GDP的贡献率占71.9%，拉动GDP增长40.6个百分点，支柱效应显著。在经济总量高速增长的同时，经济发展质量也持续快速提升：13季度完成入库税金43亿元，同比增长46.8%；开发区留存财政收入实现32亿元，同比增长75.2%。2007年，北部新区产能已达1000亿，预计到2010年，北部新区的产能达到1500亿1600亿。四、人口北部新区建设用地91.73平方公里，将有近30的面积留下做绿化。原有人口10万左右，根据北部新区统计考评局提供的数据，2006年户籍人口数为11.3万人。新区规划常住人口65万人。可见，将有55万新增人口搬入，新增人口从构成情况及其收入状况看，大部分为中高学历、中高收入群体。五、交通状况1、现有交通北部新区在中国西部拥有通达四川、贵州、陕西、湖北、湖南等地最便利的交通优势：是中国西部南北（渝黔、渝合高速公路）、东西（成渝、渝万高速公路）公路大通道交汇枢纽；渝怀铁路横贯境内，重庆铁路客运枢纽江北客运站聚散人数居西部前列；濒长江、嘉陵江两江，得长江黄金水道舟楫之利，设计70万标箱、连接长江三角洲的寸滩港集装箱码头一期已于2006年1月正式建成运行。到达江北、南坪、渝中区、沙坪坝的交通网已形成。2、规划交通规划的城市轨道交通线中3号、4号、6号线通达四周；六、配套2007年3月，人和组团、鸳鸯组团、金山组团基础设施建设基本完成；一大批供排水、电力、天然气、通讯等现代基础设施也已陆续建成投用。5年来，北部新区累计投资370亿元，从2001年的11亿元增加到2005年的163亿元，增长13倍，年均增长近1倍。七、各区域现有楼盘状况及发展状况根据以往开发经历来看，大片区的开发建设大致分成以下三个阶段：第一阶段：基础设施例如水利设施工、主干道和主要支干道道路、供水、排水、供电供气网络建设阶段。第二阶段：基础设施基本完成后，高档住宅开发和商业、公交、学校、医院等生活设施建设同步进行。第三阶段：普通住宅开发。、人和鸳鸯黄茅坪翠云组团的金开大道沿线板块1、楼盘状况金开大道板块是近三年才发展起来的一个新兴板块，其范围主要是在金开大道的沿线，由人和立交向两路方向延伸，截至到建工未来城项目处，还包括人和立交周边区域。2002年11月18日金开大道建成通车是板块房地产发展的起点，许多开发商看到该区域巨大的发展潜力，纷纷在此处圈地开发。板块的发展历程大致如下： 2003年，龙湖、金科率先进入金开，为发展奠定了良好的基础； 2004年，奥林匹克花园、棕榈泉国际花园将板块内房地产市场推到了顶峰； 2005年，建工、融科、保利等大名鼎鼎的开发商纷纷推出了楼盘，形成“八大金刚”同台献技的鼎盛之势。目前，金开大道板块聚集了一系列的大盘、名盘，成为重庆房地产发展中一道靓丽的风景线，分布楼盘大致如下：金开大道板块主要楼盘一览表项目名称开发商物业形态占地面积建筑面积容积率绿化率销售均价协信TOWN城重庆协信控股集团远都房地产开发有限公司院落式联拼别墅1503532970005000金科天湖美镇金科集团重庆东成物业发展有限公司花园洋房、小高层5600004000004600；3600重庆棕榈泉国际花园重庆棕榈泉房地产开发有限公司11+1小高层滨水联排别墅1200亩8000004500；200万以上/套龙湖蓝湖郡西岸重庆龙湖地产发展有限公司联排别墅、独栋别墅800亩6800；11000龙脊金山名都龙脊集团北润实业有限公司小高层、高层839002088442800爱加丽都重庆宝田地产(集团)有限公司小高层、高层、洋房216620.65000004000以上保利国际高尔夫花园保利(重庆)投资实业有限公司独栋别墅23000023000010000重庆奥林匹克花园重庆奥林匹克花园置业有限公司花园洋房、联排别墅3373亩250000055%3900-4500；5000-6000复地上城(复地)重庆润江置业有限公司高层、花园洋房、叠拼别墅288919800000预计在3500融科蔚城重庆融科智地房地产开发有限公司小高层、多层、高层、别墅7300008500003000左右建工未来城重庆建工集团地产开发有限公司洋房、别墅8800008000003700；460012别墅情况项目龙湖蓝湖郡西岸保利国际高尔夫花园重庆奥林匹克花园建工未来城重庆棕榈泉国际花园项目地址渝北北部新区金开大道1111号渝北金开区留云路渝北北部新区金山大道、机场路交汇处渝北北部新区金开大道1666号开发商重庆龙湖地产发展有限公司保利(重庆)投资实业有限公司重庆奥林匹克花园置业有限公司重庆建工集团地产开发有限公司重庆棕榈泉房地产开发有限公司别墅形态独立别墅、联排别墅独立别墅联排别墅联排别墅滨水联排别墅建筑风格地中海（西班牙、意大利）风情北美风情占地面积800亩1200亩（一期179367平方米）3373亩1300亩建筑面积80000（一期总57316平方米 ） 容积率0.32绿地率一期45.6%套数583套（独立92套）550套90282当前期次9个组团5期（首期140套）4-5期1期本期开盘时间2005-7-122005-4-232005-10-152005-4-492004-8-1当前平均价联排6800；独立1100010000（7000-12000）5000-600055006000每套面积218-308；451-511330-490147-176.6356每套总价138-228138万-1800万300-600万62-120万200多万销售进展售出80余套售磬下期拟推时间无2006.1下期拟推情况无独立别墅联排别墅或小高层别墅联排、独立别墅170套独特资源130亩蓝湖160亩“爱琴海”湖面50亩湖400亩森林公园160亩湖泊，240亩生态公园项目卖点纯粹的文化底蕴2400亩高尔夫球场专业运动场所、北大附中重庆实验学校（小学/中学）节能、科技住宅营销亮点毕加索真迹展洋房项目名称金科天湖美镇重庆棕榈泉国际花园重庆奥林匹克花园建工未来城项目地址渝北北部新区金开大道1号渝北区北部新区金开大道88号渝北北部新区金山大道栖霞路8号渝北北部新区金开大道1666号开发商金科集团重庆东成物业发展有限公司重庆棕榈泉房地产开发有限公司重庆奥林匹克花园置业有限公司重庆建工集团地产开发有限公司物业类型六联排5+1花园洋房11+1花园洋房5+1湖畔洋房+风情洋房科技洋房建筑风格北美风情地中海占地面积830亩1200亩3300亩10+8万平方米1300亩建筑面积800000220万78000+96000平方米容积率1.20.98+1.22（1.10）绿地率40%套数583套（独立92套）380+700272当前期次2期1期33本期开盘时间2005-7-122004-8-12005-4-30当前平均价46004200（5400精装）；3600每套面积152-228105-138每套总价33-54销售进展仅余几套190-210下期拟推时间2006年初未定下期拟推情况小高层联排、独立别墅170套独特资源100亩天湖 230亩公园160亩湖泊，240亩生态公园项目卖点营销亮点调查时间2005-11-82005-11-10小高层复地上城重庆棕榈泉国际花园重庆奥林匹克花园建工未来城项目地址渝北北部新区金开大道1号渝北区北部新区金开大道88号渝北北部新区金山大道栖霞路8号渝北北部新区金开大道1666号开发商金科集团重庆东成物业发展有限公司重庆棕榈泉房地产开发有限公司重庆奥林匹克花园置业有限公司重庆建工集团地产开发有限公司物业类型六联排5+1花园洋房11+1花园洋房5+1湖畔洋房+风情洋房科技洋房建筑风格北美风情地中海占地面积830亩1200亩3300亩10+8万平方米1300亩建筑面积800000220万78000+96000平方米容积率1.20.98+1.22绿地率40%套数583套（独立92套）380+700当前期次2期1期3本期开盘时间2005-7-122004-8-12005-4-30当前平均价46004200（5400精装）；3600每套面积152-228105-138每套总价33-54销售进展仅余几套190-210下期拟推时间2006年初未定下期拟推情况小高层联排、独立别墅170套独特资源100亩天湖 230亩公园160亩湖泊，240亩生态公园项目卖点营销亮点调查时间2005-11-82005-11-10在已经入市的龙脊金山名都和即将入市的复地上城、爱加丽都等项目中，中高层物业所占的比例，比较早的一些项目有了明显增加。其中，龙脊金山名都便是一个由8栋111小高层、11栋181的高层以及部分主题商业街合围而成的人文生态园林小区，07年凭借其2820元3平方米的折后均价，“龙脊金山名都”无疑已成为该区域内面向普通大众消费者、并以超高性价比入市的高品质楼盘。随着片区内的各项配套的成熟，适合大众消费者的高品质普通住宅供应也将渐成主流。详下表：建筑类型板块内项目的建筑类型以花园洋房、别墅为主，另外有一些小规模楼盘的建筑类型是以高层、小高层为主。若将别墅和花园洋房也归为多层一类，则目前板块内在售项目的多层所占比例达到80%，占据绝对的主导地位。规划板块内目前的社区配套较为落后，但是自然资源却十分丰富。一方面要加强项目自身配套的建设，另一方面要充分利用自然资源来打造小区内的园林景观。不但要满足业主基本的生活需要，同时也要满足城市精英对于环境的要求。规模大也是该板块内项目的一个主要特点，有一半以上的在售项目总建筑面积在40万方以上，各项目规模的分布情况见下图：房型项目的建筑类型基本上已经决定了它的主力户型，板块内在售项目的房型是以三房以上的中大户型为主，而一房的供应量几乎为零，二房的供应量也很少。板块内项目房型的分布情况如下：个案特征板块内在售项目以中高档次的楼盘为主，但是仍然呈现出两级分化的情况。一边是像蓝湖郡、保利高尔夫等高档的别墅，另一边是像加新花园、鸳鸯北湖郡等低档次的普通住宅。另外处于中间水平的楼盘还是占了大多数，像建工未来城、金科天湖美镇等项目则是以花园洋房作为其主要的产品。小区内配套齐全、环境优雅、景观秀丽是该板块内中高档次楼盘的共同特点。而大盘的开发形成的良好的居住环境也会让周边一些小盘沾到不少光，加上政府的支持，以后板块内的市政配套将会不断完善。这些档次较低的楼盘的价格也相对较低，因此在全市范围内也具备一定竞争力的。价格分布板块内在售楼盘13个，价格分布的落差较大。均价在8000元/以上的项目有3个，而在3000元/以下的楼盘同样也有三个。由于许多项目内产品类型多样化，也造成了价格的多样化，例如建工未来城的洋房价格为3600元/，而联排别墅的价格为元/。在这里以整个的项目的均价作为统计标准，板块内的价格分布如下：销售情况板块内项目销售的整体情况良好，尤其是那些声名赫赫的大盘，良好的品质、开发商的实力、板块未来的升值潜力等都是保证项目销售的有力因素。房产新政影响了楼市，但龙湖蓝湖郡西岸（7月12日）和融科蔚城（8月13）在逆势中出击仍然取得了不俗的成绩。板块内社区配套较差是短期内无法改变的硬伤，而低档次的楼盘不具备那些大盘的各种优势，销售情况一般。2、配套交通：现已开通125、133、149、151、208、411、465、602、606等线路的公共汽车，通往解放碑、沙坪坝、南坪等地区。轻轨3号线南北贯通全境。学校：重庆国际学校、人和实验学校，人和小学，渝高中学B区，金科巴蜀中学，龙湖巴蜀小学等。医院：重庆国际医院、北部新区医院，重庆北城医院，重庆华山医院等银行：中国银行、建设银行等各种银行相继在各板块建立分支机构。公园：周边有5500亩照母山植物园，天湖公园100余亩原生态湖泊，百林公园，龙山公园等众多公园绿地可见，金开大道的开发已进入第三阶段，即普通住宅的开发阶段。3、未来发展态势楼盘档次趋于普通：政府限制高档项目用地的供应，用一些优惠政策鼓励普通住宅的开发。新开项目中高层所占的比例，有了明显增加，说明开发商已根据形势来改变开发的策略。随着片区内的各项配套的成熟，普通住宅也将会成为主流。据踩盘记录，此时的普通住宅售价基本在46005800元/平米。项目规模逐渐趋小：新政出台后，政府对于土地的调控力度加强，对于土地的规划更加合理、细致。对于500亩以上的土地交易将会严格的审批。从近一年来板块内用以房地产开发的土地交易情况来看，上100亩的都不多。照这种趋势来看，板块内未来的楼盘将会走“小楼盘，高品质”的道路。板块范围不断扩张：板块内的可供房地产开发的土地已消耗殆尽，其它开发商若想进驻这片区域只能在周边拿地，近期片区内