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关于房地产项目如何“快周转”的几点思考尊敬的蒋总、黄总您们好! 上午与两位领导见面，特别是领导们的提问，我回去以后受益匪浅。同时黄总给我的课题，我进行了慎重的思考，主要阐述如下，不足之处请领导给予修正，以便让我的知识水平能进一步的提高。序言：先阶段国内市场已经是“后高周转”时代了，有质量的增长将逐步取代过去单纯的规模化的增长。但是追求项目的快速开发，就要努力实现“快而不乱”。而且从项目开发的策略来讲，我认为并非追求项目开发从拿地到交付整体的“均快”，而是以项目“预售为界”，前段求快，侧重高周转，后端求品质，以质量为先，深耕细作。 下面就以“预售为界”分四个方面来进行分析。 一、思想意识和管理思路 团队的思想意识和管理思路必须与市场的实际脉络和现行政策导向高度相契合，要发挥主动精神、团队合作精神、计划统筹及分工合作精神，落实责任人制。 二、项目前期的准备工作 1、土地的选择和项目市场的定位很重要，尽量以招拍挂的方式净地为上，避免拆迁、安置等拖延开发周期。 2、前期方案的报批和各项准备工作报批文件的推进。 例如： A、项目规划方案讨论时间要缩短。B、合作方（施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位、检测单位等等各个配套设施单位）选择要尽早的完成，法务合同条款的起草要尽早完成。 C、在符合公司整体战略思路的前提下，要编制合理的开发进度，落实计划责任制。 D、报批报建和外部关系联络；抓关键人物、不忽略现管人员，沟通和技术文本要双管齐下。 三、“预售”前的项目施工管理 1、施工组织设计和施工方案的选择。 2、基础类型的选择和基础桩型的检测等时间要尽量缩短，能先行的一定要争取先行。 3、土方开挖外运、支护施工和拆除、降水、桩基等施工方案的综合考虑，要尽量做到流水施工、有序进行。 四、开盘前“保进度”，开盘后“保质量”的具体措施。 1、建立规范性、完善性的管控体系，成立项目管控体系责任制，落实到人。 2、调动管理人员的积极性，实行奖励制度。 3、强化施工现场的监理管控制度，加强隐蔽工程检查，加强检查施工过程中的施工人员的劳动力人数，施工机械设备、施工方法工艺或操作是否处于完好的状态。 4、加强前期设计出图质量的审查和控制，避免后期修改影响进度。 5、现场原材料的检查和检测要符合设计及规范要求，不合格材料要退场。 6、加强员工培训，增强自身技术及管理素质。 7、工程成品的养护、初检质量及返工率的控制。 8、做好工程质量问题及质量事故的处理资料，要建立文字、影音档案记录。综上所述：纵观目前国内建筑市场和国家政策调整的前提条件下，以及国民素质普遍提高，对房产的需求趋于理性化，所以我认为“后高周转”时代已经来临。想要取得“高资金流转”度，就必须要“从
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