厦门商业地产市场分析.doc

商业地产并不像住宅市场那样完全依赖交易来获得升值，收取租金也是商业地产较为稳定的投资回报。”泉舜集团常务副总裁陈荣达表示，这种双重回报的投资属性决定了商业地产项目更具抗风险能力。有业内人士表示，厦门市成熟的商业氛围，是吸引众多投资者投资厦门商业地产的原因之一。据豪斯房屋企划执行总监黄晓滨介绍，目前商业气氛渐浓的厦门明发商业广场，其商铺租金返还率按签约期一般在4%8%间逐年递增，而厦门市场上的商铺投资回报率平均也在6%8%左右，“依照目前的投资回报率估算，投资一间商铺约10年后就可以收回成本”。“一直以来，本地居民投资厦门商业地产只占很小一部分，大部分投资者来自于漳州、泉州乃至莆田、龙岩等地。”黄韶斌认为，受国内外经济回暧的刺激，加上近期国家宽松的货币政策提供了充足的资金支持，外来投资者从“冬眠中苏醒”，促成了此次厦门商业地产投资的回暧潮。投资者对通货膨胀的预期增强，是近期商业地产投资升温的又一原因。城市年轮地产研究中心相关人士指出，一些购房者试图将投资商业地产作为规避金融危机的理财手段之一。“从北京、上海等地的楼市近况来看，其房价已接近或重回2006年、2007年的水平，但其租金水平却持续下降，净收益不足4%。厦门地区也出现了这种房价和租金相背离的苗头。”一位房地产市场投资分析师指出，经历了2008年前后如过山车般起伏的楼市的洗礼，投资者更为谨慎。“为了规避房产泡沫衍生的通货膨胀，投资者比以往更愿意投资到抗风险能力较强的商业地产中。”在厦门某商业地产项目的销售现场，泉州人林先生告诉记者，其之所以更倾向于投资商业地产，主要是看中其在通货膨胀期间可以通过提高租金，来减少因存款和按揭贷款利率提高带来的月供损失，“当然，前提是要选择客流量多的地段”。局部过热隐忧难掩 就厦门商业地产目前出现的升温迹象，有业内人士提醒，需警惕长期以来厦门商业地产发展存在的局部过热问题。 据了解，目前厦门岛内主要的商圈是“轮渡中山路”商圈、“火车站富山”商圈及江头商贸中心。近几年来，随着瑞景新城、明发商业广场、禾祥西商贸街的陆续建成，岛内的商业地产已经呈现过热势头，空置率也在增长；而岛外在建的大型商业地产项目如阿罗海城市广场、海沧世贸商城、绿苑新城、国贸商城、泉水湾商业步行街、汇景新城中心等，数量虽多但真正投入使用的屈指可数。集美大学房地产研究所相关人士向记者表示，目前投资升温的商业地产项目多数集中在岛内。事实上，岛内商圈已过度饱和，投资成本也水涨船高；而岛外商圈普遍缺乏成熟的商业配套，客流量较低，达不到应有的规模效益，其投资风险与投资收益之间有着不小的落差。此外，厦门市一些商业地产经营规划不够明晰，也让业内人士感到担忧。厦门诚毅地产投资管理有限公司副总经理吴明晓女士告诉记者，不少地产开发商在建设商业地产项目时，只是简单地把商业地产当成商业物业来建设，而后像住宅一样销售出去，并没有从开发商业终端的角度加以规划，最终导致整个商业地产项目的商业辐射能力不足。“迄今为止，厦门谈得上成功的大型商业地产项目寥寥无几。”在黄韶斌看来，开发一个成功的商业地产项目除了要有明晰的业态规划外，还要综合考虑运营商铺间的互补性，并配备一个强有力的运营管理团队。他表示，现在的投资者更倾向于购买沿街的社区店铺。“这类社区店铺投入低，回报稳定，比较符合投资者目前的需求，而且，社区店铺易形成辐射周边生活区的小型沿街商业圈，这也带来了较大的升值如何使自己的投资更有针对性和科学性，是商铺投资的关键，所以您应该慎之又慎。技巧一：商铺投资的目的购买商业用房的目的大致分为两类：一类是用以出租或转手出售赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。另一类是作为资金保值并升值的手段。考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定；纯住宅投资回报低，而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。此外，有相当一部分自营性质的经营商，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。尤其是在中心商圈的店铺更受他们青睐，比如设立形象店、旗舰店，展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。技巧二：租用还是买产权产权商铺可以自用转让、继承、出租或用于抵押；而以租赁方式取得的商铺相对保障就少的多，尤其是发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，投资收益却日渐减少。这一点在目前天津金街商圈上表现的尤为明显：金街缺少规模化的产权商铺，大部分商铺都是多次转租，而且租金逐年上涨，所以对于实际经营者而言是苦不堪言，市场期待产权商铺的呼声越来越高。技巧三：商铺投资方向根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为：纯商业区店铺、办公楼街区商业、住宅街区商业。一般而言，办公楼街区商业是作为配套使用的，总面积少，价格比较低廉，经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主，业态无法覆盖，人气不是很旺，所以转手或转租的前景相对暗淡。住宅楼街区商业一般是为居民区服务，前提是必须有足够的消费人群。从目前天津的情况看，几乎每个小区都有街区商业，规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱，所以价格虽然相对低，但是收益不明显、风险相对更高。纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短所以倍受青睐和追捧。但是前期价格高，负担重，使一部分人很犹豫。不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺，一手店铺非常稀缺，所以一手店铺仍具备足够的升值空间。技巧四：商铺投资，几时出手最划算？一般来讲，开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，有一段时间是没有收益的。随着工程进度逐渐加快，开发商一般都会涨价。尤其是中心商圈内的店铺，因为正式营业后前景广阔，开发商是皇帝的女儿不愁嫁，到这个时候再购买，付出的就更多。看准项目前景，及时出手，抢先一步往往能占尽先机。技巧五：投资怎样的店铺最早的商铺就是一些临街的小作坊和杂货铺，提供一些日常用品；后来出现了单一形式的购物街和专业市场，各种专卖店出现，但专卖店品种单一，无法满足消费者更多的选择，于是出现大型百货商场。目前充斥国内的百货商场因为格局简单、购物环境嘈杂，已经落后。SHOPPING MALL此时应运而生。MALL的直译为林荫道，在SHOPPING MALL中指的是步行街。一般地，在类似的商业广场(购物中心)中，店铺围绕一条或几条步行街来布置，而且这种室内步行街主通道的宽度以6米左右、辅通道4米左右为宜，因为这种距离既能使人群快速到达各个店铺，而且不会过于空旷，整个商场保持旺盛的人期。SHOPPING MALL应该非常注重购物环境的设计，倡导的是购物、休闲、娱乐一体化的服务，也就是一站购齐的理念，而这一点，目前天津市面上林林总总的各种店铺、商场都没法满足。在SHOPPING MALL内的店铺，则充分共享充足的人期，所以商机可以有效保证。技巧六：如何选择铺位位置目前很多商铺投资者往往都陷入一个误区：过分讲究商铺的位置也就是通常所说的地脚。实际上，一个成熟的休闲购物中心，地脚已经逐渐被淡化。因为有足够优越的购物环境、有效疏导人流的室内步行街，所有的店铺都已经成为一个整体，关键就在于自己的经营特色是否能吸引住人。当然，室内步行街交叉处、主入口处和SHOPPINGMALL共享空间的店铺因为先天条件好，每一个逛商场的人都会经过，所以更受追捧，但是相对价格会更高，所以选择时也必须全面权衡。技巧七：看准你的合作伙伴商铺投资非常讲究群羊效应，也就是看主力店。一般来说，经过多年发展、有成熟商业运作经验的商界巨头进驻，都会带来旺盛的人流。同时，选择邻居的另一方面就是要看商场的整体经营业种。SHOPPINGMALL提供的是一站购齐的消费模式，最讲究的是业态覆盖，因为只有提供全面的物品，消费者才会长时间停留，而小店铺的业主则可完全分享这些巨头们的成熟经验，更重要的是可以分享人气。技巧八：选择有发展前景的商圈每一个城市都有自己的商业坐标，比如北京的王府井、上海的南京路、广州的中山路北京路、深圳的老街。它们都是城市中古老的中心商圈，无论世事如何变迁、商圈如何更替，这里的商铺始终都在乐呵呵地赚钱。在天津，金街就是商业的风向标。随着天津的发展，出现了更多的商圈，但无论怎样，金街始终都让人妒忌，日均30万人流让所有在金街经营的人赚的盆满钵满，即使店铺转手价、租赁价逐年上扬，无数的商家还是打破头皮相争，只为在此拥有一席之地。种种迹象表明，厦门正兴起城市综合体的开发热潮，集办公、商业、居住、休闲娱乐等功能为一体的城市综合体项目将越来越多地出现。记者昨日从市发改委公布的2011年重点建设项目了解到，今年，我市在建和即将动工建设的城市综合体项目达到7个，成为今年服务业项目的一大亮点。7个项目中，有2个位于岛外新城，5个位于岛内。这些项目投资量都比较大，有的甚至达到50亿元。位于集美新城的中航城，预计年内动工，将建设集星级酒店、大型百货、写字楼、高档公寓、住宅等现代服务业设施为一体的城市综合体。于去年动工的海沧新城CBD一期泰地海西中心，目前正在加快建设。项目总建筑面积50万平方米，总投资35亿元，力争在4年内完工，是集国际甲A写字楼、白金国际酒店公寓、超五星行政酒店、国际购物广场和高档海景公寓为一体的高端城市综合体。五缘湾西片区城市综合体总用地面积19.95万平方米，总建筑面积49.46万平方米，项目规划为酒店、办公、住宅的大型综合体，预计今年下半年动工。由购物中心、室外步行街、SOHO及底商等组成的湖里万达城市广场，总用地面积11.82万平方米，总建筑面积约48.78万平方米。其中地上35.52万平方米，地下13.26万平方米。其中商业部分，将于今年年内开业。已经动工的世茂海峡大厦，以两栋高达300米的超高层建筑，打造未来厦门岛内新标志“双子塔”地标性建筑。项目总投资50亿元，2栋超高楼一栋为5星级酒店和写字楼，另一栋为SOHO办公。位于思明区的裕景中心，总用地面积21800平方米，总建筑面积350000平方米，其中地下7万平方米，将建设成为集办公、商场、酒店为一体的城市综合体项目。位于湖里区的华永天地商贸广场，将打造为一个精品城市综合体，包括开放式商业街区、SOHO、商务酒店、大型停车场等功能。在商业业态上，规划了