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武汉塑料：重大资产置换及发行股份购买资产项目之湖北省楚天数字电视有限公司资产评估报告武汉塑料工业集团股份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产项目之湖北省楚天数字电视有限公司资产评估报告证券评报字(2010)第437 号(共一册，第一册)北京证券资产评估有限责任公司 二零一零年九月五日武汉塑料工业集团股份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产项目之湖北省楚天数字电视有限公司资产评估报告 北京证券资产评估有限责任公司 1 资产评估报告 目 录 注册资产评估师声明.2 摘要.3 资产评估报告.6 一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者 .5 二、评估目的.7 三、评估对象和评估范围.8 四、价值类型及其定义.9 五、评估基准日.9 六、评估依据.10 七、评估方法.12 八、评估程序实施过程和情况.23 九、评估假设.26 十、评估结论.28 十一、特别事项说明.30 十二、评估报告使用限制说明.32 十三、评估报告日.33 十四、签字盖章.33附件： .34武汉塑料工业集团股份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产项目之湖北省楚天数字电视有限公司资产评估报告 北京证券资产评估有限责任公司 2注册资产评估师声明 我们郑重声明： 1.我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 2.评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 3.我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 4.我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。5.我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。武汉塑料工业集团股份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产项目之湖北省楚天数字电视有限公司资产评估报告 北京证券资产评估有限责任公司 3 武汉塑料工业集团股份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产项目之湖北省楚天数字电视有限公司 资产评估报告证券评报字(2010)第437 号摘要 重要提示 以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。 北京证券资产评估有限责任公司接受湖北省楚天数字电视有限公司的委托，对武汉塑料工业集团股份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产所涉及的湖北省楚天数字电视有限公司的全部资产和负债进行评估，以评估后资产的价值为重大资产置换及购买资产提供价值参考。 根据国家有关法律法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，对武汉塑料工业集团股份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产所涉及的湖北省楚天数字电视有限公司的全部资产和负债进行了评估。评估范围为湖北省楚天数字电视有限公司的全部资产和负债。 评估前基准日总资产为84041.52 万元，总负债21552.42 万元，净资产62489.10 万元(账面值业经深圳市鹏城会计师事务所有限公司审计并发表标准无保留意见)。具体包括：流动资产、长期股权投资、固定资产、在建工程、工程物资、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产、流动负债及非流动负债。本次评估分别采用资产基础法和收益法，所选用的价值类型为市场价值。基于本次经济行为，本报告采用资产基础法的评估结果作为最终评估结论。根据以上评估工作，得出如下评估结论： 在评估基准日2010 年3 月31 日持续经营的前提下，湖北省楚天数字电视有限公司评估前账面总资产为84041.52 万元，总负债21552.42 万元，净资产62489.10 万元(账面值业经深圳市鹏城会计师事务所有限公司审计并发表标准无保留意见)，评估后的总资产为97653.44 万元，总负债为21552.42 万元，净资产为76101.02 万元，净资产增值13611.92 万元，增值率21.78%。资产评估结果汇总表如下： 资产评估结果汇总表 评估基准日：2010 年3 月31 日 金额单位：人民币万元 账面价值评估价值 增减值增值率% 项目 A B C=B-A D=(B-A)/A*100 流动资产 1 18669.12 18691.08 21.96 0.12 非流动资产 2 65372.40 78962.36 13589.95 20.79 长期股权投资 3 2550.00 2550.00 0.00 0.00 投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00 固定资产 5 47232.68 59379.09 12146.41 25.72 在建工程 6 3218.76 3218.76 0.00 0.00 无形资产 7 1406.30 2753.85 1347.55 95.82 其中：土地使用权 8 193.38 934.62 741.24 383.32 其他资产 9 10964.67 11060.66 95.99 0.88 资产总计 10 84041.52 97653.44 13611.92 16.20 流动负债 11 16552.42 16552.42 0.00 0.00 非流动负债 12 5000.00 5000.00 0.00 0.00 负债总计 13 21552.42 21552.42 0.00 0.00 净资产 14 62489.10 76101.02 13611.92 21.78 本次评估结论的有效使用期限自评估基准日2010 年3 月31 日起一年有效，通常，评估基准日与经济行为实现日相距不可超过一年。评估报告使用者应注意报告正文中的特别事项对评估结论所产生的影响。武汉塑料工业集团股份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产项目之湖北省楚天数字电视有限公司资产评估报告 资产评估报告 证券评报字(2010)第437 号 湖北省楚天数字电视有限公司： 北京证券资产评估有限责任公司接受湖北省楚天数字电视有限公司的委托，根据国家有关法律法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，对武汉塑料工业集团股份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产所涉及的湖北省楚天数字电视有限公司在2010 年3 月31 日的全部资产和负债进行了评估。本次评估分别采用资产基础法和收益法，所选用的价值类型为市场价值。现将资产评估情况报告如下。 一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者 (一)委托方(即被评估单位) 1.公司名称：湖北省楚天数字电视有限公司(以下简称“楚天数字电视”) 2.住 所：湖北省武汉市经济技术开发区22MB 地块高科技工业园综合楼 3.法定代表人：王友弟 4.注册资本：人民币62150 万元 5.公司类型：有限公司 6.经营范围：对有线数字电视产业的投资管理；有线数字电视技术的开发及应用；有线数字电视相关设备的销售。 7.企业历史沿革武汉塑料工业集团股份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产项目 之湖北省楚天数字电视有限公司资产评估报告 北京证券资产评估有限责任公司 6 2006 年6 月21 日，经湖北省广播电视总台关于成立湖北省楚天数字电视有限公司的批复(鄂广电发【2006】30 号文)、湖北省广播电视局关于同意湖北省楚天数字电视有限公司开展有线电视接收端数字化改造业务的批复(鄂广电社字【2006】27 号文)批准，楚天数字电视由湖北省楚天广播电视信息网络有限责任公司、统和投资控股有限公司发起设立。设立时公司注册资本6,000 万元，实收资本3,601.48 万元，湖北省楚天广播电视信息网络有限责任公司以实物资产出资2,061.48 万元，统和投资控股有限公司以货币出资1,540 万元，该出资情况已经湖北金地会计师事务所有限公司出具的鄂金地验字【2006】第167 号验资报告验证。2006 年6 月21 日，楚天数字电视经湖北省工商局核准登记成立。 经过历次增资及股权转让后，楚天数字电视基准日具体股权结构情况如下： 股东名称 出资额(人民币万元) 出资比例 湖北省楚天广播电视信息网络有限责任公司 45757.00 73.62% 湖北省广播电视总台 5000.00 8.05% 宜昌三峡广播电视总台 4043.00 6.51% 东风汽车公司 2550.00 4.10% 无锡红益国际创业投资有限公司 2680.00 4.31% 无锡红福国际创业投资中心 2120.00 3.41% 合计 62150.00 100.00% 8.企业概况 楚天数字电视主要负责湖北省有线数字电视传输和服务平台建设和运营工作(安全播出与传输、经营资源要素协调、平台建设、市场运营、客户服务、收费管理等)，以及基于平台开发的增值服务及扩展服务等。 (1)有线电视网络规划建设及技术服务 公司根据湖北省城市建设发展的需求，按照居民的入网需求，建设用户分配网，并由公司专门的部门和分公司分别负责上述网络的日常经营管理和维护。 (2)广播电视信号传输服务 公司通过卫星、地面、有线等传输系统，接收各类电视节目信号,并通过有线电视网络向用户进行传送。 (3)因特网接入服务业务和因特网信息服务 公司通过有线电视网络，向用户提供因特网接入服务；通过建设网站向用户提供信息服务。 (4)音视频和数据信息内容服务 公司通过建设音视频信号和综合信息数据内容集成平台，为用户提供视频点播、数据广播等有线电视的扩展业务和增值业务。 楚天数字电视已取得国家广电总局颁发的广播电视节目传送业务经营许可证、湖北省广播电视局颁发的湖北省接收卫星传送境内电视节目许可证等有关运营资质。 截止2010 年3 月31 日，企业账面总资产为84041.52 万元，总负债为21552.42 万元，净资产62489.10 万元，实现营业收入5685.53 万元，利润总额939.32 万元，净利润946.55 万元(账面值业经深圳市鹏城会计师事务 所有限公司审计并发表标准无保留意见)。资产及财务状况如下表： 公司2007 年-2010 年3 月资产及财务状况 金额单位：人民币万元 项目 2007 年 2008年 2009年 2010 年3 月 总资产 7965.27 47022.07 75774.55 84041.52 总负债 3244.86 15854.55 42782.00 21552.42 净资产 4720.41 31167.53 32992.55 62489.10 营业收入 78.71 6939.59 16127.73 5685.53 利润总额 -1279.59 410.08 2145.72 939.32 净利润 -1279.59 411.70 1785.85 946.55 上述2007 年数据来自湖北金地会计师事务有限公司对楚天数字电视 出具的审计年报，2008 年、2009 年以及2010 年3 月的数据来自深圳市鹏城会计师事务所有限公司专项审计报告。 9.委托方和被评估单位之间的关系 委托方与被评估单位为同一法人，即湖北省楚天数字电视有限公司。 (二)其他报告使用者：除本经济行为的交易双方和国家法律、法规规定的评估报告使用者以外，本次评估未约定任何其他评估报告使用者。 二、评估目的 根据武汉塑料工业集团股份有限公司与武汉经开投资有限公司、湖北省楚天数字电视有限公司、武汉广播电视总台、武汉有线广播电视网络有限公司、中信国安信息产业股份有限公司、楚天襄樊有线电视股份有限公司及湖北楚天金纬广播电视信息网络有限公司多方于2010 年4 月25 日共同签署的框架协议，武汉塑料工业集团股份有限公司拟与湖北省楚天数字电视有限公司资产置换及发行股份购买资产，北京证券资产评估有限责任公司接受湖北省楚天数字电视有限公司委托，对湖北省楚天数字电视有限公司的全部资产和负债进行评估，为湖北省楚天数字电视有限公司资产置换及认购股份提供价值参考。 三、评估对象和评估范围 评估对象为湖北省楚天数字电视有限公司的全部资产及负债。 评估范围具体包括：流动资产、长期股权投资、固定资产、在建工程、工程物资、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产、流动负债及非流动负债。评估前基准日账面总资产为84041.52 万元，总负债为21552.42 万元，净资产62489.10 万元(账面值业经深圳市鹏城会计师事务 所有限公司审计并发表标准无保留意见)。 楚天数字资产主要包括存货、房屋建筑物、线路资产(包括管道、地埋电缆、地埋光缆、架空光缆、架空电缆、分配网资产)、机器设备、车辆、电子设备、在建工程、工程物资和土地使用权。 主要资产概述如下： 1.存货：主要为原材料及在库低值易耗品，分布在各分公司。 2.房屋建筑物：主要为办公楼、营业房等，共有33 项，面积为34062.11平方米。分布于武汉、宜昌、仙桃、潜江、天门等。 3.线路资产：主要包括管道沟槽、地埋光缆、架空光缆、地埋电缆、架空电缆和用户分配网等，分布于武汉、宜昌、仙桃、潜江、天门分公司所在市县辖区内。 4.机器设备：发电机等机器设备，基本存放在仙桃分公司。 5.车辆：为各类轿车、货车、摩托车等，分布于武汉、宜昌、仙桃、潜江、天门等地。 6.电子设备：为各类办公设备及用于传输的部分设备，分布于武汉、宜昌、仙桃、潜江、天门等地。 7.在建工程：在建工程主要为在建的线路资产，包括架空光缆、架空电缆、用户分配网，分布于武汉、宜昌、仙桃、潜江、天门分公司所在市县辖区内。 8.工程物资：纳入评估范围的工程物资主要为机顶盒、互动机顶盒以及智能卡等，分布在各分公司 9.土地使用权：土地用途主要为新闻出版、工业、机关团体、住宅用地等，分布在武汉、宜昌、仙桃、潜江、天门等。 10.其他无形资产主要包括金蝶K3、数字电视技术平台、ERP系统升级软件、BOSS系统平台软件。纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。 四、价值类型及其定义 本次评估所选用的价值类型是市场价值。 中国资产评估准则对市场价值的定义为：市场价值是自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、评估基准日 本项目资产评估基准日是2010 年3 月31 日。一切计价标准均为基准日有效的价格标准，所有资产均为基准日实际存在的资产。此基准日距经济行为实现日较近，是由委托方结合此次的经济行为确定的。 六、评估依据 (一)经济行为依据 1.湖北省楚天数字电视有限公司2010 年第二次股东会决议； 2.多方签署的武汉塑料重大资产重组框架协议。 (二)法律法规 1.国有资产评估管理办法(国务院第91 号令，1991 年)； 2.国有资产评估管理办法实施细则(国资办发1992第36 号)； 3.财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的意见(国办发2001102 号，2001 年)； 4. 国有资产评估管理若干问题的规定(财政部第14 号令，2001 年)； 5.国务院2003 年第378 号令企业国有资产监督管理暂行条例； 6.国务院国有资产监督管理委员会第12 号令企业国有资产评估管理暂行办法(2005 年)； 7.国资委产权2006274 号关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知； 8.国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第3 号企业国有产权转让管理暂行办法； 9.中华人民共和国企业国有资产法； 10.中国资产评估协会中评协199603 号资产评估操作规范意见(试行)； 11.有关法律、法规、通知文件等。 (三)评估准则 1.资产评估准则基本准则； 2.资产评估职业道德准则基本准则； 3.资产评估准则评估报告； 4.资产评估准则评估程序；5.资产评估准则工作底稿； 6.资产评估准则业务约定书； 7.资产评估准则机器设备； 8.资产评估准则无形资产； 9.资产评估价值类型指导意见； 10.企业价值评估指导意见； 11 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见； 12.企业国有资产评估报告指南。 (四)权属依据 1.企业法人营业执照； 2.企业出资证明(章程、验资报告)； 3.车辆行驶证； 4.房屋所有权证、土地使用权证或替代证明； 5.借款合同复印件等； 6.重大设备购货合同及发票； 7.光(电)缆路由图及其他产权证明文件； 8.其他与企业资产的取得、使用等有关的会计凭证及其它资料。 (五)取价依据 1.企业提供的财务会计经营方面的资料； 2.企业提供的未来年度经营收益、预测等有关资料； 3.评估基准日及目前执行的贷款利率； 4.基准日近期国债收益率、同类上市公司财务指标及风险指标； 5.国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据； 6.wind 资讯金融终端； 7.基准日外汇汇率； 8.2010 年机电产品报价手册； 9.中国统计年鉴分行业工业品出厂价格指数(国家统计局)； 10.UDC 联合商情； 11.慧聪商情网； 12.中华人民共和国广播电影电视部发布的广播电视传输网络系统安装工程预算定额GY5212-2008； 13.国家计委和建设部发布的工程勘察设计收费管理规定(计价格200210 号)； 14.湖北省及各地市建设工程行政事业性收费标准； 15.湖北省武汉市2010 年3 月工程造价信息及有关汇编文件； 16.湖北省物价局文件省物价局关于确定有线数字电视收费标准执行范围的批复，鄂价房服函【2008】9 号文件； 17.武汉市人民政府关于实施武汉市市区2007 年土地级别与基准地价标准的通知； 18.武汉市市区土地级别与基准地价更新技术报告； 19. 2008 年湖北省建筑安装工程定额； 20. 2008 年湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表； 21. 2008 年湖北省安装工程消耗量定额及单位估价表。 (六)参考资料及其他 1.被评估单位提供的资产评估明细表和调查表； 2.深圳市鹏城会计师事务所有限公司出具的审计报告； 3.湖北省广播电视局科技委员会出具的湖北省数字电视平台通过鉴定的情况说明； 4.资产评估常用数据与参数手册(增订版)； 5.国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料以及评估机构收集的其他有关资料； 6.北京证券资产评估有限责任公司资料库。 七、评估方法 (一)评估方法介绍资产评估通常有三种方法，即资产基础法、市场法和收益法。 1.资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。 2.市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法适用于市场数据充分并有可比的参考企业或交易案例的条件下的企业价值评估。 3.收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法适用于评估有获利能力的企业。 (二)评估方法选择 本次评估不考虑采用市场法评估，主要是由于目前市场上类似参照物难以选择，且缺少市场公开数据，故本次评估不采纳。由于在以持续经营为前提的企业进行评估时，资产基础法一般不应作为唯一使用的评估方法，本次评估目的为企业重大资产置换及向特定对象购买资产提供价值参考依据。故本次评估采用资产基础法和收益法两种方法进行评估。 (三)资产基础法评估介绍 1.、关于流动资产的评估 (1)对于货币资金的评估： 库存现金的评估采取盘点倒推方法验证基准日现金余额，并同现金日记账和总账现金账户余额核对，以核实后的账面值确认评估值。 银行存款的评估采取同银行对账单余额核对的方法，对数额较大的账户进行了函证，对未达账项编制了银行存款余额调节表，平衡相符且未达账项不影响净资产，以账面值确认为评估值。 其他货币资金的评估：按理财产品账面价值、定期存款本金加上基准日应计收益或利息确定其评估值。 (2)对于应收账款、预付款项、其他应收款，评估人员通过核查账簿、原始凭证，在进行经济内容和账龄分析的基础上，根据其可收回性确定评估值。 (3)关于存货的评估，本次评估范围内的存货为原材料、在库低值易耗品。评估人员根据企业提供的存货清单，核实了有关购置发票和会计凭证，了解了存货的保管、内部控制制度，并对其进行了盘点。原材料为外购货品，企业采用成本计价，评估根据其市场价格以及现状、质量等，确定现行价值。在库低值易耗品为近期购入的各种工具或备品件，以账面值确认为评估值。 2、长期股权投资 列入本次评估范围的长期股权投资共有1 项，账面价值25,500,000.00元，为对湖北东风电视文化传媒有限公司的长期投资，持股比例为51%。评估人员查阅有关的投资协议、公司章程、出资证明、验资报告、营业执照、基准日资产负债表等有关资料，由于湖北省楚天数字电视有限公司与湖北省楚天广播电视信息网络有限责任公司于2010 年5 月26日签订了股权转让协议，将其所持有的湖北东风电视文化传媒有限公司51%的股权转让给湖北省楚天广播电视信息网络有限责任公司，协议转让价格为25,500,000.00 元，故本次评估以转让价格25,500,000.00 元确认为评估值。 3、机器设备 根据评估目的，结合评估对象实际情况，主要采用重置成本法和市场法进行评估。 、重置成本法 计算公式是：评估值=重置全价综合成新率 (1)重置全价的确定 用于网络传输的机器设备的重置全价包括设备费、运杂费、安装调试费、工程设计费、建设单位管理费、工程监理费和资金成本等。从购置到启用设备的合理周期不满半年者不计资金成本。 设备购置费以供应商近期合同、2010 年机电产品报价手册和厂家实际售价(折扣后实际价格)确定。在合同中已规定由供应商负责安装、运输、调试等费用的(在购置价格中已含此部分价格)，则不另加运杂费及安装调试费。 对于其他机器设备和电子设备，如机房专用设备、网络运营用微机等设备，一般由销售商负责安装及运输，现售价即为重置全价。该类设备以2010 年3 月UDC 联合商情、慧聪商情网和询价为基础确定。 线路重置全价的确定 主干线、支干线的重置全价是按中华人民共和国行业标准广播电视传输网络系统安装工程预算定额(GY5212-2008)，并结合光(电)缆等主要材料、辅材的购置价格、合理工期内资金成本、工程其它费用确定的。即：重置全价=建筑安装工程费+工程建设其他费用+资金成本 其中：建筑安装工程费=直接工程费+间接费+计划利润+税金 直接工程费中的光(电)缆的购置价格主要以各生产厂家提供的近期光(电)缆现行市场价为依据确定。工程建设其他费用=勘察设计费+建设工程监理费+建设单位管理费 。资金成本(从建造开始到投入使用)在半年以内时不计算资金成本，在半年以上时，按照以下公式计算(按照资金成本均匀投入计)： 资金成本=(建筑安装工程费+工程建设其他费用)合理工期贷款利率1/2 对于分配网，采用按照每一个用户确定重置价值的方法。即先将用户按照楼房明装、楼房暗装等安装方式分类。再根据广播电视传输网络系统安装工程预算定额(GY5212-2008)，结合器材购置费用、合理工期内资金成本、工程其他费确定每一类用户的平均重置价值，再乘以相应的户数，确定该类用户的重置价值。 对于车辆，通过市场询价确定车辆市场购置价，再加上车辆购置 对于已不再生产或无法获得该设备的购置价的设备，根据替代原则找性能基本相同的设备价格加以调整作为该设备的购置价，或采用相关价格指数进行调整，以及对比同类设备价格求取设备购置价。 (2)成新率 对于线路资产，结合其经济年限，通过对线路使用状况的现场勘察，查阅有关线路资产的运行状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、操作人员查询该线路的技术状况、故障情况、维修保养的情况通过分类判定各部位使用状况，由评估人员根据实际使用状况确定尚可使用年限后按年限法综合测定成新率，其计算公式为：综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)100% 对于其他价值量较低的设备及电子设备，主要通过对设备使用状况的现场勘察，并根据各类设备的经济寿命年限，综合确定其成新率。 对于车辆，依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率，然后结合现场勘察情况加以修正，确定其综合成新率。 、市场法 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 (1)运用市场法评估资产的步骤 a 明确评估对象；b 进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；c 分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物；d 把被评估资产与参照物比较；e 分析调整差异，得出结论。 (2)市场法运用的形式 按市场法确定的评估值=参照物价格时间因素修正交易情况因素 修正地域因素修正功能因素修正其他因素修正 时间因素修正：是指参照物交易时间与被评估资产价值分析基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。 交易情况因素修正：是指参照物交易情况与被评估资产交易情况的不同所影响的被评估资产价格的差异。 地域因素修正：是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。 功能因素修正：是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。 4、关于房屋建筑物的评估 本次房屋建筑物分别采用重置成本法及市场法。 重置成本法 重置成本法计算公式为： 评估值=重置全价综合成新率 其中：重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本 (1)建安综合造价的确定 A.对于大型、价值高、重要的建筑物，根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和各安装工程费用，并计算出建筑安装工程总造价。 B.对于价值量小、结构简单的建筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。对各类建筑物在其结构类型及使用功能的基础上确定其基准单方造价，该单方造价反映了该类型建筑物在评估基准日及所在地正常的施工水平、施工质量和一般装修标准下的造价情况。在此基础上根据建筑物的个性(如不同的层高、跨度、装修情况、施工困难程度等)和现场测量的工作量，采用概算的方法进行价格调增和调减，将增减额折入建筑物的单方造价内，最终确定出实际的单方造价标准，以此作为建筑物重置全价的计算依据。 (2)前期费用及其它费用确定 房屋建筑物前期费用及其它费用主要包括勘察设计费、建设工程监理费、招标代理服务费、建设工程造价咨询服务收费、建设单位管理费、工程定额测定费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项资金、白蚁防治费、城市公共消防设施配套费等费用，主要根据国家计委、建设部、 (3)资金成本 房屋建筑物资金成本为评估对象在正常建设工期内占用资金(包括前期费用、综合造价、其他费用)的筹资成本，即利息。根据合理的建设工期，贷款利率按照中国人民银行2008 年12 月23 日发布的贷款利率水平确定，并假设在建设期内资金均匀投入进行计算，建设期在半年至一年的按5.31%(含一年)、工期为一至三年(含三年)的按5.40%、工期为三至 五年(含五年)的按5.76%、五年以上的5.94%。分别测算出各房屋建筑物合理的资金成本。 资金成本计算基数为建安费和前期及其它费用之和。 (4)综合成新率 根据房屋建筑物的基础、承重结构(梁、板、柱)、墙体、楼地面、屋面、门窗、内外墙粉刷、天棚、水卫、电照等各部分的实际使用状况，确定尚可使用年限，从而综合评定房屋建筑物的成新率。计算公式： 综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限) 市场法 市场法是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实 例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素(房地产的外部条件)及个别因素(房地产自身条件)加以比较对照，以同类房地产的价格为基础，做必要的修正，得出待估房地产最可能实现的合理价格。 运用市场法按下列基本步骤进行： (1)搜集交易实例的有关资料； (2)选取有效的可比市场交易实例； (3)建立价格可比基础； (4)进行交易情况修正； (5)进行交易日期修正； (6)进行区域因素修正； (7)进行个别因素修正； (8)求得比准价格，调整确定被评估建筑物(或房地产)的评估值。 对于评估基准日至报告出具日之间办理出房屋所有权证和土地使用权证的房地产，无土地证的和土地性质为划拨的，本次评估按基准日后报告出具日前实际补交的土地出让金扣除。 5、关于在建工程的评估 此次在建工程采用成本法评估。为避免资产重复计价和遗漏资产价值，结合本次在建工程特点，针对各项在建工程类型和具体情况，采用 以下评估方法： 开工时间距基准日半年内的在建项目，根据其在建工程申报金额，经账实核对后，剔除其中不合理支出的余值作为评估值。 开工时间距基准日半年以上的在建项目，如账面价值中不包含资本成本，则加计资金成本后确定评估价值。 资金成本=(申报账面价值-不合理费用)利率工期/2，其中： (1)利率按评估基准日中国人民银行同期贷款利率确定； (2)工期根据项目规模和实际完工率，参照建设项目工期定额合理确定； (3)若在建工程申报价值中已含资金成本，则不再计取资金成本。 6、关于土地使用权的评估 一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法和路线价法等几种方法。纳入本次评估的土地使用权都为与有线电视运营有关的房屋所占用的土地，性质为出让，土地用途为公共建筑用地(机关团体用地、新闻出版)、住宅及工业用地。根据评估对象的土地利用特点和估价目的，待估宗地的土地估价不适于运用收益还原法、路线价法和剩余法等进行评估，各宗地根据各地市土地市场的实际情况，再结合各地市土地交易活跃的活跃程度，采用适当的评估方法，根据评估对象的土地利用特点和估价目的，基于待估宗地所在城市征地补偿费用及所需缴纳的相关税费较易取得，另武汉市已完成基准地价成果，且待估宗地区域内工业用地交易不活跃，本次评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。 （1）基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是指以待估宗地所在区域的基准地价为基础，参照基准地价评估宗地地价的修正系数表和修正说明表，以待估宗地所在区域各因素条件的平均状况与待估宗地的各因素条件进行对比分析，评估出各因素修正系数，进而求算出待估宗地在估价期日时的土地价格。 基本公式：V=V1b(1Ki)RR1R2R3 其中：V-土地价格； V1b-某一用途土地在某一地级上的基准地价； Ki-区域及个别因素修正系数； R-其他因素修正系数; R1-估价期日修正系数； R2-容积率修正系数； R3-土地使用年期修正系数。 （2）成本逼近法 成本逼近法是以取得、开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和土地增值收益来确定土地价格的方法。计算 公式： 土地价格=(土地取得费及有关税费+土地开发费用+投资利息+土地开发利润+土地增值收益)年期修正系数 7、其他无形资产的评估 (1)对其他无形资产中以购买方式取得的软件、系统，根据近期市场交易价格采用市场法进行评估。 (2)对于数字电视技术平台，采用收益法进行评估，计算过程如下： 收益法应用的技术思路是把无形资产预计在未来年度获得的所占企业收益的一定份额折现后加和得出评估值。 计算公式为：其中：P 为评估价值 r 为折现率 Rt 为第t 年的收入 K 为分成率 t 为收益年限 8、长期待摊费用的评估 评估范围内的长期待摊费用是核算企业已支出，受益期在1 年以上的各项费用，本次评估以资产尚存权利的价值作为评估值。 9、递延所得税资产的评估 递延税款是企业核算资产在后续计量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同，产生资产的账面价值与其计税基础的差异。评估以核实后账面值确认评估值。 10、关于负债的评估 评估人员对账面值进行了核实，以核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定评估值。 (四)收益法评估介绍 采用收益法评估的基本思路是：任何资产(包括企业和股权)的价值是其产生的未来现金流量的现值。 本次采用收益法对湖北省楚天数字电视有限公司(全部资产及负债)进行评估，即以未来若干年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出营业性资产价值，然后再加上溢余资产价值、非经营性资产价值，减去有息债务得出企业(或资产组合体)价值。 1.评估模型：本次收益法评估模型选用企业(或资产组合体)现金流。 2.计算公式 企业(或资产组合体)价值=营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性 资产价值+长期股权投资价值 其中：营业性资产价值按以下公式确定 营业性资产价值=明确的预测期期间的现金流量现值+明确的预测期之后的现金流量现值。 3.预测期的确定 根据现有网络的实际状况及地域规模，预计湖北省楚天数字电视有限公司有线电视用户在未来几年具有一定数量的增长，由于根据国家广电总局的计划湖北省楚天数字电视有限公司城区现有有线电视网络需由模拟电视转换为数字电视，因而引起的成本、费用和投资等方面变化，进而引起企业(或资产组合体)自由现金流量变化，据此，本次预测期选择为2010 年4 月至2014 年，以后年度收益状况保持在2014 年水平不变。 4.收益期的确定 评估对象在评估基准日无经营期限的限制，根据对企业所从事的经营业务的特点及公司未来发展潜力、前景的判断，企业具有较强的持续经