灌南县房地产市场调研简报.ppt

灌南县房地产市场简报 房地产市场基础数据及个案收集 汇报议程 城市素质 城市规划发展 城市房地产市场分析 灌南城市概况 城市区位属性 204国道 306 307省道贯穿全境 同三高速公路与宁连高速公路在境内合一 京沪高速公路擦境而过 县城距连云港机场 港口90公里 距连云港火车站70公里 3个小时可达南京 无锡 4个多小时便可到达苏州 昆山 上海 境内河道密布 物流优势明显 共有航道12条 177公里 可直通京杭大运河 淮河水系和长江水系 海运自灌河入海口至连云港港口仅30海里 城市区位属性 灌南 隶属于连云港市 位于江苏省东北部 连云港市南部 濒临黄海 四市交界 东与盐城的响水相连 南与淮安的涟水接壤 西与宿迁的沭阳毗邻 在城市化进程中 灌南确定了加快西进 南扩 北上战略的实施步伐 加快形成老城区 新城区 开发区三位一体的功能格局 灌南是连云港市的南大门 濒临黄海 根据最新的 38平方公里 30万人口 规划 确定了将灌南建设成为连云港经济强县 苏北发展快县 江苏产业名县 打造成 新兴工业城市 知名水绿城市 和谐文明城市 的城市定位 城市发展规划 灌南开发区区域范围 周口河以东的城市区域功能定位 工业园区 目前已形成冶金机械 皮革服装 木业家具 酿酒食品四大经济板块 灌南城东板块 灌南老城区 区域范围 盐河以东的城市区域功能定位 主要承担商务金融 文教 居住功能 灌南城西板块 新城区 区域范围 盐河以西 周口河以东 五龙口以南 南环路以北的城市区域 功能定位 主要承担居住 行政办公区 商业 文教等功能 城市发展规划 根据最新的格局规划 未来灌南县的发展将形成两个明显的功能分区以及一个开发区 灌南大区位环境优良 为房地产开发创造有利条件 城市总体向西发展 新城区成为政府重点建设区域 这也明确未来新城区的发展潜力 该区域未来新一轮的开发高峰即将到来 区域竞争日益激烈不可避免 灌南人口基础小 农业人口比重达 这可通过引进外来人口以增强城市购买力 灌南城市经济相对稳健发展 虽然经济水平较低 但是因而更具有发展潜力和空间 这也为城市的房地产项目开发提供了优良的宏观经济环境 城市素质综述以及对房地产开发的启发 灌南固定资产投资的稳定增长 为房地产的发展提供了良好的基础 但过快的发展 可能导致不适合城市的投资模式出现 也将直接影响房地产市场的健康发展 灌南县城镇居民收入水平的不断提升 为房地产开发营造良好的市场环境 同时农村居民收入的低下也为房地产销售带来一定的压力 政府对购房的支持与相关优惠政策 将在很大程度上缓解房地产开发的销售压力 从而保证灌南房地产的稳定发展 城市素质综述以及对房地产开发的启发 汇报议程 房地产市场分析 灌南城市概况 市场重点评述 自城市确定西向发展 灌南县的土地开始大举放量 致使市场供需失衡 根据我们数据收集所得 现有市场上住宅 商业土地大量囤积 甚至存有2004 2005年间的地块 该类地块多已做总平规划 但仍未公开面世 大量的土地供应 与之相反的是土地成交单价逐年下滑 究其原因如下 城东区存有大量的老旧房屋 旧城改造 拆迁难度大 导致土地放量逐年减少 规划未发展新区的城西区土地放量逐渐增多 且多为净地 基本无拆迁费用发生 城西区土地成本的下降在很大程度上导致了城西区土地成交价格的下降 而城西区大量的土地交易也拉低了全县的土地交易平均价格 灌南县历年土地放量在500亩以上 平均成交价格徘徊在25万 亩上下 房地产宏观分析 一级市场 二级市场 灌南房地产投资在全县城镇固定资产投资中的占比较为稳定 平均4 左右 尽管灌南县房地产投资保持逐年增长的态势 但是其投资规模总量偏小 在城市整体的投资体系中所占份额远未达到成为支柱产业所要求的程度 这表明房地产行业在灌南的发展尚处于初级的萌芽阶段 房地产宏观分析 一级市场 二级市场 灌南县房地产开发投资完成规模呈现随着全市城镇固定资产投资的逐年走高而水涨船高的态势 灌南商品房整体销售市场呈现供大于求的现象 随着2009年3月份 政府出台鼓励农民购房政策后 市场去化速度有所加快 2009年全年销售量达72万 已超接近前两年销售量总和 但优惠购房政策的出台 另一方面也引发了2009年第二季度大批大容量项目的公开 导致市场竞争加剧 房地产宏观分析 一级市场 二级市场 2006 2009年灌南县房地产市场供大于求 市场需求逐年递增 2004年至2005年出现一个较大幅度的上升 据我们了解是由于05年城西区的住宅项目开始入市 凭借城市向西发展的势优势 在灌南县掀起 新区热 同时期城东板块的部分项目相继入市 凭借其地段和配套优势 大幅拉高销售价格 这都直接导致了05年整体销售价格的跳跃现象 2006年后 市场基本形成城东板块与城西板块并立的局面 两个板块都不断有新盘入市 介于当地居民的购买能力不足 销售价格提升放缓 以100元 年的速度增长 结合灌南近年的商品房销售数据 销售面积基本不变 房价上升相对缓慢 这表明灌南房地产市场需求相对较为低迷 房地产宏观分析 一级市场 二级市场 灌南房地产市场自03年开始启动以来 其市场的总体价格一直处在平稳递增的走势 但是增长幅度相对较小 灌南县房地产发展尚处于初级的萌芽阶段 房地产投资保持逐年增长的态势 但是其投资规模总量偏小 在城市整体的投资体系中所占份额远未达到成为支柱产业所要求的程度 存在未来发展空间 城市土地放量大 土地市场供需失衡 土地价格低位徘徊 未来市场存量巨大 待开发土地众多 随着市政建设的倾斜 灌南县未来土地开发将主要集中在城西板块 城东放量将逐渐减少 在城市放量分布上呈现 西多东少 的局面 从而加剧城西区板块的区域竞争 住宅市场供需失衡 价格提升速度缓慢 总体市场供大于求 虽随着政府鼓励农民购房优惠政策的进一步实行 将促进农民进城购房 但受制于当地居民的实际购买能力及土地存量的问题 城市的商品房销售价格增长速度缓慢 房地产宏观综述 汇报议程 市场总述 楼市区域划分 区域分析 房地产宏观分析 房地产区域分析 区域小结 区域概述 区域市场分析 区域对比分析 房地产市场分析 城市宏观分析 灌南县房地产市场主要形成了以人民路为轴心 盐河为分界线的东西两大片区格局 东区是灌南老城区 西区是规划中的新城区 区域项目分布情况 详见下页图示 楼市区域划分 房地产区域分析 清华园 万达商业广场 城东区概述 健康路以东 地段偏远 距离老城区传统商业圈及生活圈稍远 周边无基本的生活配套 郑于沟往东则是大量的食用菌开发养殖基地以及现代农业示范区 区域居住生活氛围弱 目前尚无项目开发 健康路以西 传统的生活圈与商业圈 各方面配套成熟 也是城东区项目开发的集中区域 目前在售代表项目主要有 新气象家园II期 华富世家 御廷苑 亨通家园III期 城东作为灌南县的老城区 生活 教育 医疗等各方面配套齐全 极具居住氛围 而在本区域内又以健康路为界 分为东西两侧 区域分析 房地产区域分析 城东区重点个案 区域分析 城东区重点个案 区域分析 城东区重点个案 区域分析 本区域作为灌南县城的老城区 各方面配套齐全 成熟 但受限于区位属性以及本区域客户的消费水平 价格一直无法大幅提升 2006年1500 1600元 平米 2007 2008年1700 1750元 整体上升速度缓慢 到2009年下半年相继推出的新项目价格全线突破 部分项目产品突破3000元大关 本区域内项目少 但基本满足本区域内的客户消费 根据我们现场走访得知 客户主要是项目所在地周边的老城区居民以及部分乡镇客户 供需相对平衡和客户的相对单一 这都一定程度上压制了房价的上涨空间 根据市场数据统计 本区域在未来三年内的可知存量约30万平米 相比城西 体量偏小 城东区域小结 区域分析 西南区 现最高价格的产生区域 大多规划多层 少量小高层 代表项目 德汇家园 华夏 豪门西北区 现有市场大量大盘的集中地 市场体量庞大 规划均含多层与小高层 已公开代表项目 世纪尊园 中凯城市之光 中科府苑未公开项目 现代城 申城名贵苑 中江花苑 星河 第一城 2003年城市规划出台 城市确定往西发展 2008年县政府迁址城西 城西板块基本确立 本区域内的项目开发主要以人民路为界 分为南北两侧 城西区概述 区域分析 城西区重点个案 区域分析 德汇 花园 德汇 花园 城西区重点个案 区域分析 项目总平 华夏 豪门 城西区重点个案 区域分析 华夏 豪门 项目总平 城西区重点个案 区域分析 城西区重点个案 区域分析 城西区重点个案 区域分析 城西区重点个案 区域分析 城西西北片区其他公开楼盘总平面 城西区其他个案 区域分析 城西区其他个案 区域分析 上 宝隆新城工地下 世纪华城已建成的现房 市场存量 德汇花园总建面320000平米 剩余推量170000平米 华夏豪门总建面120000平米 剩余推量40000平米 香树湾 新都总建面250000平米剩余推量130000平米 宝隆新城总建面40000平米剩余推量15000平米 世纪华城总建面90000平米剩余推量40000平米 中凯城市花园总建面110000平米剩余推量110000平米 中科府苑总建面200000平米剩余推量120000平米 世纪尊园总建150000平米剩余推量100000平米 锦绣名城总建面200000平米剩余推量160000平米 现代城总建面约200000平米剩余推量200000平米 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 2009年 2011年 四季度 2012年 统计说明 推售量包含项目已售项目的已推但未售完存量 09年销售项目 在售项目 截止2009年第二季度止 预计城西区在未来至少两年内的市场存量为217 5万平米 申城 名贵苑总建面约300000平米剩余推量300000平米 星河 第一城总建面约130000平米剩余推量130000平米 中江花苑总建面约600000平米剩余推量600000平米 城西区域存量 区域分析 2010年 近期公开项目 名仕家园总建面约190000平米剩余推量190000平米 城西区价格曲线 区域分析 本区域作为灌南县城的未来主流发展区域 未来发展前景优良 从行内人士了解发现本地居民对本区域的未来认同感好 这都有利于本区域内项目的开发 销售 本区域内在售项目多且大 项目间都具有一定的相抗衡能力 未来竞争激烈 本区域内开发的项目同样多且大 更具规模 这也将加剧未来市场的竞争 灌南房地产自09年下半年开始进入了一个同质化产品积聚竞争的市场状态 本区域内的客户主要以政府官员 公务员 企事业单位人员该类中高收入人群为主 部分在外打工返城置业的乡镇居民为辅 根据数据初步统计 本区域在未来三年内的可知在售量为105 5万平米 可知待售量为123万方 总计217 5万方 体量巨大 未来竞争激烈 城西区域小结 区域分析 东西区优劣势比较分析 城东优势 城西劣势 城东劣势 健康路以东片区无居住氛围 生活配套落后 区域内的东西向差异明显 区域内建筑相对老旧 区域面貌待翻新 区域内获取的土地多为旧城改造用地 拆迁难度大 开发成本高 不利于利润实现 并非城市未来主流发展方向 未来认同感差 且客源较为单一 无明显竞争优势 区域属城市未来发展方向 前景优良 客户对本区域的未来发展认同感好 易发生口碑相传效应 区域内开发项目品质较好 且规模较大 利于在未来形成良好的社区效应 区域内土地获取方式多为政府审批 多为净地 有利于项目整体规划 区域内存量及待开发量竞争庞大 未来销售压力大 区域配套不完善 拟建项目都尚未投入使用 未来城市发展存在不确定因素 无法长期确保区域在全县中的发展位置 区域未形成居住氛围 夜间尤其冷清 城西优势 房地产区域分析 区域内人民中路段生活配套成熟 居住氛围浓厚 老城区居民已形成居住习惯 该类客源较易留住 区域教育 医疗配套齐全 区域内市场存量竞争相对较小 自2003年灌南县城市规划出台 灌南县房地产市场也因此而起步 在全国房地产经受着冰火两重天的考验同时 灌南房地产市场也渐渐形成属于自身的区域属性 从房地产发展的成熟度上灌南县房地产开发尚处于初级发展阶段 整体市场呈现卖方市场状态 开发意识 物业管理等都相对落后 灌南县外来人口少 且对周边县城和乡镇的辐射力弱 购买人群较为单一 主要是公务员 外出务工的乡镇居民 这使开发商超前的建筑 物业等品质开发具一定风险性 同时也具超额利润回报的可行性 这需要对物业作前期的适度超前开发研究 从建筑形态上 受传统的居住习惯和发展阶段的影响 灌南县现有项目的建筑形态以多层为主 随着城市的的发展以及区域房地产市场的发展 从最近2年开始区域市场开始出现小高层产品 但市场接受度较低 这是每个发展中的房地产市场都会经历的一个过程 随着市场的发展以及消费习惯的改变 该现象也将逐渐缓解 房地产发展总述 从项目包装推广手法分析策划及项目包装理念意识较为薄弱 从在售及公开的项目来看 尚未形成较为系统的广告推广 项目的销售案场包装都较为简单 销售流程也相对处于自然销售阶段 根据和业内人士的交谈中得知 这主要是由于本地居民对推广 营销意识的不足 也使开发商在进行广告投入时更加谨慎 避免出现 赔了夫人又折兵 的双失现象 从社区配套上灌南县房地产开发项目的配套相对单一 幼儿园 简单的园林景观是为区域内大部分项目的配套 这也与本地居民的消费意识 认知意识等有关 相对于购买能力一般 且价格提升空间小的灌南县 做超前的物业配套 将具风险 且有可能出现 吃力不讨好 的现象 这需要对市场进行系统的区域客户访谈 测试等方式进行研究 从产品上受居住习惯影响 本地户型多以两房 80 100平米 和三房 110 125平米 为主 户型设计也缺少亮点 由于其地块审批受限影响 别墅产品在市场上供应量较小 多以联排和叠加为主 受消费观念影响 小县城对于改善型 享受型产品的认知尚未得到很好的启发 因此该类产品在市场上销售难度较大 小户型产品在市场中处于空白点 房地产发展总述 从土地市场规范上 灌南本地除国土部门按正常程序供应的土地之外 尚存在不同量的单位转让地 工程置换地块 同时虽然政府严令禁止 但是灌南本地仍有自建房现象存在 走访市场过程中 我们发现在靠近北环 南环 彭程路一带均有不同量的自建房 该现象也对本地的房地产市场销售产生一定程度的影响 从销售 价格上 近5年时间 灌南县房地产市场价格处于一个相对缓慢上升的阶段 2008年底住宅均价1700 1750元 平米的区间范围内 2009年上半年1810元 平米 09年年底2100元 平米 以上均价为房管局根据合同备价格统计所得 受金融危机影响 08年的交易量呈现下降现象 但09年3月份鼓励购房政策的出台以及全国各地不同程度的回暖现象 灌南县也出现交易量回升 从市场存量上看 数据统计 截止2010年5月下旬 城东区