射阳县房地产开发监督管理暂行办法.doc

射阳县房地产开发监督管理暂行办法（2007年6月8日）第一章 总 则第一条 为加强国有土地资产管理，进一步规范房地产市场秩序，提高依法行政水平，根据中华人民共和国城市房地产管理法、江苏省实施实施细则、江苏省实施办法、中华人民共和国土地管理条例、国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法和城市房地产交易管理条例，以及射阳县国有土地使用权招标拍卖挂牌出让暂行办法等法规、规章，结合我县实际，制定本办法。第二条 本办法适用于射阳县范围内的房地产开发项目。第三条 房地产开发企业必须按照国有土地使用权出让合同和出让公告的约定，足额支付土地出让金和相关税费。第四条 各职能部门要依法、及时办理相关手续。县发改委负责项目审批；县规划建设局负责核发建设项目选址意见书、建设工程用地规划许可证、建设工程规划许可证（或村镇工程建设许可证）、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证等；县国土资源局负责发放国有土地使用证，并实地放样、埋设界桩。第二章 规划管理第五条 房地产开发企业应严格按照土地出让合同附具的规划设计条件及附图，委托有相应资质的设计单位设计建设项目方案，并向县规划建设部门提出申请。第六条 县规划建设部门负责审查房地产开发企业申报的建设项目设计方案，报县政府批准后，方可进行施工图设计，办理项目开工审批手续，核发建设工程规划许可证。第七条 经营性建设用地出让后，不得改变容积率等规划条件。如特殊原因确需调整容积率的，必须经县规划部门认证，并报县政府批准，以补办出让手续时间为评估基准日进行评估，按照评估差额足额补缴土地出让金。第八条 经县政府批准提高容积率的，房地产开发企业必须与县国土部门签订国有土地使用权出让合同补充协议，并补交土地出让金差价和相关规费后，到规划部门办理相关手续。出让土地自行降低容积率的，土地出让金不作调整。第九条 对改变土地用途和土地使用条件的，在未完善土地手续并补缴土地出让金前，不得办理土地抵押、变更和分割登记手续。第三章 施工建设第十条 领取建设工程规划许可证后，房地产开发企业应在一年内开工。逾期不开工的，建设工程规划许可证自行失效。因正当理由不能开工的，可提前一个月申请延期，准予延长开工时间不超过半年。第十一条 领取建设工程规划许可证后，房地产开发企业、施工单位应按照建设工程规划许可证的要求和核准的施工图纸施工，不得擅自更改图纸。如确需更改，涉及建筑物位置、面积、层数、高度、使用功能、立面造型或改变结构的，必须经规划建设部门审核并报县政府批准。第十二条 房地产开发企业在办理施工手续后，必须履行下列程序：（一）向规划部门申请放样；（二）开工前，必须报规划建设部门查验灰线合格后，方可施工；（三）在建筑工程0阶段，房地产开发企业应告知县规划建设部门进行验线。复验合格后，建设单位方可进行下阶段施工。第十三条 房地产开发企业应根据批准的建设用地批准书、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证制作建设项目公示牌，设立于施工现场醒目位置，接受社会监督，待相关部门综合验收合格后方可拆除（有保密要求的工程经县规划建设部门批准可不予公示）。公示牌的内容应包括：建设单位、许可证号、用地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率等主要技术指标以及监督举报电话等。第十四条 未经规划建设部门同意，城市规划确定的公共绿地、防护绿地、文化体育活动场地和停车场地不准改作他用，不准擅自改变公共建筑物的用途，严禁建造不属其配套设施的建筑物。第十五条 县国土、规划建设部门要对工程建设是否按约定的土地使用条件、批准的规划设计方案进行施工实行跟踪监察，加强对建设工地现场检查，重点检查土地面积、用途、容积率、绿地率和建筑密度等重要指标。经现场检查不符合要求的，立即责令整改，整改合格后方可进行下一阶段的施工，对违法建设要及时依法查处。第十六条 房地产开发经营项目综合验收，由县政府统一组织，规划建设、国土、消防、环保、城管、供电、电信等部门或单位按照有关法律、法规、技术标准的规定进行验收，严格把关审批的容积率、建筑密度、绿化、环卫及物业管理各项标准。验收结果记录在案。验收不合格的，不得投入使用，房管、国土等部门不得办理产权登记和土地分割等手续。第四章 权属登记第十七条 房地产开发企业应当在房屋综合验收合格后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交下列材料：（一）按照合同约定已付清土地出让金而取得的土地使用权证等用地证明文件，涉及用途调整和改变使用条件的，还需提供土地变更手续的批准材料；（二）建设工程规划许可证和经批准的规划设计方案；（三）房屋竣工验收备案资料（含土地、规划、质量）；（四）房产测绘成果报告；（五）其他有关证明材料。第十八条 因房屋买卖、转让等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内，提交相关资料申请转移登记。第十九条 登记机构应当按照有关技术规范填写房屋权属证书。房屋建筑面积应当以登记机构审核的房产测绘成果报告所记载的建筑面积为准。第二十条 国土、房管等部门应当依据申请人提交的本办法第十七条所列材料，进行权属核准登记。凡资料不全、审批手续缺失的，不得办理土地分割登记、房屋初始登记和转移登记等手续。第五章 监督检查第二十一条 实行房地产开发纪检监察巡查制度。由县纪检监察机关牵头，县发改委、国土局、规划建设局等部门纪检监察组织参加，组成县房地产开发纪检监察巡查工作办公室，巡查员从熟悉相关专业知识、原则性强、政治素质高的人员中选聘。第二十二条 巡查员对下列事项进行专题监察：（一）出让土地使用情况。重点检查土地出让金的缴纳、土地登记手续的办理和土地使用条件的执行等情况。（二）城市规划许可执行情况。重点检查容积率、绿地率、日照间距和建筑密度等指标的落实情况。（三）施工建设情况。重点检查是否按照建设工程规划许可证和其他有关批准文件进行开工建设，施工是否经规划部门验线等。（四）权属登记情况。重点检查登记资料是否齐全、前置审批手续是否到位等。（五）职能部门、单位及其从业人员勤政廉政情况。重点检查在行政许可和处罚中的办事效率、履行职责和廉洁自律情况等。第二十三条 巡查人员应当依据法律、法规和规章以及经许可的内容，对前款规定的事项进行专项监察，发现违法行为及时向县房地产开发纪检监察巡查工作办公室报告，经综合整理后，向相关行政主管部门提出处理建议。第二十四条 相关行政主管部门应根据县房地产开发纪检监察巡查工作办公室的处理建议，及时纠正违法行为，并将处理结果向县房地产开发纪检监察巡查工作办公室反馈。相关行政主管部门拒不依法纠正违法行为的，由县纪检监察机关进行调查处理。第六章 法律责任第二十五条 对擅自改变土地使用条件的，由国土、规划建设部门责令停止建设，作出相应处理：（）严重影响城市规划的，由规划建设部门限期拆除，或者没收违法建（构）筑物和其他设施；（）变更规划的，由国土部门按照本办法第七条、第八条规定追缴土地出让金；规划建设部门协助追缴相关税费，并处以土建工程总造价至15的罚款，且在办理规划变更手续后，方可进行建设。逾期不拆除或者不改正的，由县国土、规划建设部门依法申请人民法院提起诉讼，申请强制拆除或追缴土地出让金等。第二十六条 凡有下列情况之一的，由规划建设部门责令停止建设，限期纠正到位。在改正之前，对其建设、房产等申请不予审批。（一）未办理项目审批手续的；（二）未领取建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证或未经查验灰线擅自开工的；（三）不按照建设工程规划许可证要求和核准的施工图纸施工的；（四）未经国土、规划、质量等部门验收合格而将建（构）筑物投入使用的；（五）未经规划管理部门同意改变公共建筑物用途的；（六）将城市规划确定的公共绿地、防护绿地、文化体育活动场地和停车场地改作他用的；（七）其它违法行为的。第二十七条 以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由房管部门收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1千元以下罚款。第二十八条 相关职能部门及其工作人员有下列行为之一的，由其所在单位或者上级主管部门对责任人给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）不按照规定程序核发国有土地使用证、建设工程规划许可证和房屋权属证书的；（二）对擅自改变土地利用条件、不按规定办理土地使用权转让相关手续，造成国有土地资产流失的，（三）擅自改变审定的内容核发建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的；（四）擅自改变经审定的规划设计条件、图纸及文件的；（五）无正当理由不受理登记申请、不按期办理登记申请或者因工作疏忽，核准登记不当的；（六）对违法建设行为不依法予以查处的；（七）泄露建设单位或个人技术秘密和业务秘密的；（八）玩忽职守，造成登记、审批档案丢失、损坏，影响使用的；（九）收受贿赂或者有其他失职、渎职、徇私舞弊行为的。第七章附 则第二十九条 司法裁决、他项权利实现、产权交易等涉及土地使用权及地上建筑物、构造物