马鞍山万达东地块可行性研究市场部分.ppt

浩华地产 决策咨询HAOHUACHINAConsultingDivision2013 11 马鞍山万达广场东地块可行性研究 目录 Contents 竞品研究 本体回顾 整体市场 1 2 3 市场总结 4 本体回顾 区位 本案地处城中板块的南部边缘区 处于城市发展的主轴线上 万达广场的进驻 大大提升了消费群体对该板块的认可度 市场普遍看好 主城板块 城南板块 城北板块 当涂板块 秀山板块 城市发展方向 城市发展方向 辐射全市的商业配套中心 主城板块 位于城市中心 起步较早 拥有辐射全市的商业中心 区位及商业配套是其最大的竞争优势 未来供应逐步萎缩 居住集中区 秀山板块 城市发展主流方向 政府大力规划打造的中高端居住片区 恒大 绿地 秀山等一线品牌入驻 未来价值潜力巨大 城南板块 城市发展主流方向 依托高新产业经济技术开发区 目前配套相对不足 未来具备发展潜力 供应潜力巨大 工业改造区 城北板块 马钢所在区域 工业 居住相对平衡 区域偏离城市中心 非城市发展主轴之上 配套匮乏 基本以区域地缘中低端客户及外地乡镇客户为主 城市近郊当涂县城区 当涂板块 位于城市南郊 距离市区7公里左右 区域相对独立 以地缘客户及市区青年客户为主 本案 本体回顾 地块现状 地块形状规整 地表有3米的落差 后期需平整 地块内部无明显不利因素 外部交通条件尚可 地块紧邻万达项目 对后期的销售有利 北侧规划路尚未修建 地块占地小 对规划设计的要求较高 万达广场 本体回顾 机会 本案 万达商业广场的聚集与辐射效应势必拉动城市商业中心向南偏移 本案距离万达广场步行5分钟距离 在营销和推广上借势万达广场 可提升办案在市场上的认可度 本体回顾 项目界定 项目评价 受万达核心商圈的辐射明显 万达商圈核心区 占地20亩 规模有限 区域评价 市政板块 城市未来核心区 核心板块 马鞍山市 三线城市 借势万达对商业的运作有利 商业用地 地段价值高 万达广场 马钢总部 教育资源丰富 完善的配套及交通建设 地块素质较高 内部没有明显不利因素 地块素质 地块在万达广场核心商圈范围内 周边配套齐全 资源丰富 地块整体素质较高 优势 Strengths 机会 Opportunities 劣势 Weaknesses 威胁 Threats 地块位与万达广场一街之隔地块周边教育资源 景观资源丰富马钢总部 马鞍山市政府 博物馆 SWOT分析 地块规模有限北侧规划路尚未修建 万达开业 区域将迅速成长为马鞍山市的商业中心随着城市板块地位的提升 区域配套将逐步完善 商业产品受宏观调控和市场影响较大2013年年底至2014年元月期间 市场公寓项目扎堆上市透支大量未来购买者 本体回顾 swot分析 综合地块的条件 总体优势大于劣势 开发期的市场机会和产品提升空间依然很大 目录 Contents 竞品研究 本体回顾 整体市场 1 2 3 市场总结 4 整体市场 供应成交 马鞍山商品房自08年之后 每年基本保持100 130万方的市场需求 但从供销走势分析 市场整体存量有增大趋势 可预见后市竞争比较激烈 整体商品房市场存量有增大趋势 价格增长明显回落 秀山板块的崛起对房地产市场冲击较大 宏观政策比较稳定 商品房市场成交量在130万 左右 市场价格由整体膨胀表现为平稳发展 2012年秀山板块房地产市场迅速崛起拉低了城市整体的成交价格 数据来源 易房网 整体市场 商业走势 2013年 商铺成交涨幅并不明显 商业地产以投资为主 首付五成 总价较高的产品对客户的要求较高 商铺的成交价格在地段 位置 楼层等要素的影响下 成交走势起伏较大 整体成交均价在9482元 商业的销售以社区型邻里商业的成交为主 大型综合体以招商运营形式为主 商铺销售为辅 对商业市场成交的拉动有限 商业产品整体成交均价为9482元 数据来源 易房网 整体市场 商业成交 2013年马鞍山商业供应量充足 市场成交量约13万 按照现行去化速度 仍需6年的时间去化完毕 花山区和雨山区的商业地产投资相对成熟 投资者容易接受 2013年1 11月 马鞍山商业产品供应量近100万 当年成交约13万 市场剩余体量约83万 市场库存较大 后市竞争存在较大风险 从现场调研了解到 商业公寓的销售情况较好 公寓投资产品投资市场升温较快 整体市场 办公成交 2013年1 11月 马鞍山办公产品供应体量在24万 当年成交约0 9万 市场剩余体量23万 市场供大于求 去化难度增加 办公市场存量积压明显 花山尤为突出 雨山库存体量8 3万 销售处于停滞 客户观望情绪浓厚 整体办公市场或在租赁阶段寻求机会点 整体市场 小结 1 2 3 4 整体市场存量维持高位 成交量上升缓慢 价格涨速回落 整体市场出现疲软态势 消费者观望跟风 后市不容乐观 办公产品库存积压明显 雨山 花山尤为突出 花山区的库存较大 去化有难度 客户观望情绪浓厚 市场竞争压力较大 商业产品市场剩余体量达83万方