《资产评估》作业2.doc

姓 名： 学 号： 得 分： 教师签名 资产评估作业2 一、 名词解释（每小题4分，共16分）1、 成套设备：成套设备（包括生产线）由若干不同设备按生产工艺过程，依次排序联结形成一个完成全部或主要生产过程的机器体系。2、 农地征用费：是国家建设为了使用土地并取得土地使用权，而向被征地的农村集体经济组织，所支付的各种费用的总和。3、 土地残余法：是指在房地合一产生净收益中，扣除归属建筑物的净收益，得到归属土地的净收益，再用土地的资本化率进行资本化，从而确定土地价值的方法。4、 路线价：是对面临特定街道、接近性相等的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数块土地的平均单价并附设开该街道上，此单价称为路线价。二、填空题（每空1分，共20分）1、机器设备按其组合方式和程度可分为 单台设备 、 机组 和 成套设备 三类。2、机器设备的使用寿命通常可分为 物理寿命 、 技术寿命 和 经济寿命 。3、土地的特性可分为 自然特性 和 经济特性 两个方面。4、国家对土地使用权出让最高年限有如下规定：居住用地 70 年，工业用地 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年，商业、旅游、娱乐用地 40 年，综合或者其他用地 50年。5、土地价格体系主要包括 基准地价 、标定地价 、出让底价 、转让价格和其他价格。6、房地产价格的影响因素多且复杂，但按照它们与被估房地产的关系可分为 一般因素 、 区域因素 和 个别因素 三个层次。7、在建工程评估的方法主要有 工程进度法 、成本法 和 假设开发法 。三、单项选择题（每题1分，共10分）1、机器设备按其组合方式和程度划分，不包括（ C ）。A、单台设备 B、机组C、外购设备 D、成套设备2、机器设备重置成本中的直接费用包括（ B ）。A、各种管理费用 B、安装调试费用C、人员培训费用 D、总体设计费用3、进口设备的到岸价是指（ C ）。A、设备的离岸价+进口关税B、设备的离岸价+海外运杂费+进口关税C、设备的离岸价+海外运杂费+境外保险费D、设备的离岸价+境外保险费4、机器设备的经济寿命是指（B ）。A、从评估基准日到设备继续使用在经济上不核算的时间B、机器设备从使用到运营成本过高而被淘汰的时间C、机器设备从使用到报废为止的时间D、机器设备从使用到出现了新的技术性能更好的设备而被淘汰的时间5、设备的加权投资年限是（ C ）。A、设备已使用年限更新成本B、设备更新成本合计C、设备加权更新成本合计更新成本合计D、设备加权更新成本合计6、土地的经济地理位置具有（C ）。A、不可位移性 B、可垄断性C、可变性 D、多样性7、城镇土地的基准地价是（C ）。A、某时点城镇土地单位面积价格B、某时期城镇土地单位面积价格C、某时点城镇区域性土地平均单价D、某时期城镇区域性土地平均单价8、城镇土地的标定地价是（ B ）。A、某时点城镇宗地价格B、某时期城镇宗地价格C、某时点城镇标准宗地价格D、某时期城镇标准宗地价格9、“路线价”是（ A ）。A、 面临特定街道且可及性相等，标准深度上数宗土地的平均单价B、 面临特定街道且可及性相等，标准深度上特定宗地块的价格C、 面临特定街道且可及性相等，不同深度上数宗土地的平均单价D、 面临特定街道且可及性相等，不同深度上特定宗地的价格10、国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（ D ）。A、70年 B、40年C、60年 D、50年四、多项选择题（每题2分，共10分）1、影响机器设备重置成本的因素有（ ABC ）。A、原始成本 B、重置成本 C、物价指数 D、成新率2、估测机器设备的成新率通常采用（ ABD ）。A、 使用年限法 B、观测分析法 C、功能成本法 D、修复金额法3、土地的经济特性主要表现为（ BDE ）。A、效用的持久性 B、用途的广泛性C、数量的稀缺性 D、社会经济位置的可变性E、土地的可垄断性4、房地产价格评估的专业性原则主要有（ACD ）。A、房地综合考虑原则 B、科学性原则C、区域及地段原则 D、最佳使用原则5、土地的转让价格具体包括（ BD ）。A、抵押价格 B、买卖价格C、课税价格 D、租赁价格E、征用价格五、简答题（每题6分，共24分）1、简述机器设备的评估程序。答：一、评估准备阶段二、现场工作阶段 三、评定估算阶段 四、撰写评估报告书及评估说明，整理评估底稿 五、评估报告的审核和报出阶段2、房地产有哪些特殊性质？ 答：1、位置固定性2、使用长期性3、投资大量性4、影响因素多样性5、保值增值性3、 简述房地产评估的程序。 答：1、接受委托，明确评估的基本事项（包括明确评估对象、评估目的、估价基准日、评估报告提交的日期）1、 制订评估作业计划及评估技术方案2、 现场查勘及搜集数据资料3、 评定估算，给出评估结果并撰写评估报告4、简述路线价法的评估思路及计算公式。答：所谓路线价法是对面临特定街道、接近性相等的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数块土地的平均单价并附设开该街道上，此单价称为路线价。然后根据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法算出邻接该街道的各宗地块的一种估价方法。 公式为：宗地地价=路线价*深度指数*宗地面积（正常情况） 被估宗地总价 P=A* （KI*MI） 宗地地价=路线价*深度指数*宗地面积*修正系数（不正常情况）六、计算分析题（每题10分，共20分）1、被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，（1）如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或（2）每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥，政策调整期预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规范指数X为0.6，根据所给条件估测可能出现的经济性贬值额及经济性贬值率。解：经济性贬值额=（100*10000）*（1-33%）*（P/A，10%，3）=670000*2.4869=1666223元经济性贬值率=1-（7000/10000）0。6*100%=1-0.81*100%=19%2、待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7%，建筑物还原利率为8%，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总费用为7600元(不含折旧费)，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元，试用建筑物评估的残余法估测建筑物的价值。 解：1、房地合一状态下的总收入=3000*12=36000（元）2、总费