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综合培训一、房地产基础知识1.房地产的概念房地产是指土地建筑物及其他地上建筑物，包括物质实体和依附于物质实体的各种权益。房产：是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公用房等。地产：是指土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供电、供气、排水、排污等地下管线以及地面道路等 2.房地产分类按用途可分为：住房地产 商业房地产 工业仓储房地产办公房地产按市场级别可分为：土地的买卖 商品房交易及增量房市场商品房交易及增量房市场3.房地产交易期房销售n 预售即通常所说的期房销售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房款的行为。n 预售的条件n 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；n 持有建设工程规划许可证和施工许可证；n 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；n 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。现房销售n 商品房现房的概念n 商品房现房是指已经完成房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未销售的房屋。n 现房销售n 现房销售即开发商在取得竣工证或竣工验收合格文件后进行销售。按规定，现房销售，凡是已取得房屋所有权证之日起持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售，将不再办理商品房销售许可证；已经竣工但尚未取得房屋的所有权证书的，仍需按照有关规定办理商品房预售许可证。可自商品房竣工备案之日起四个月内继续进行商品房预售，但自取得竣工备案之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。n 商品房现房销售，应当符合以下条件n 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；n 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；n 持有建设工程规划许可证和施工许可证；n 已通过竣工验收；n 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；n 物业管理方案已经落实。4.常用术语n 规划用地：规划批准的可以使用的土地。n 建筑面积：是指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。计算建筑面积的房屋，层高2.2米以上（含2.2米）。n 总建筑面积：指小区内所有建筑物的长度、宽度外包围尺寸的乘积再乘以尺寸的总和。n 套内建筑面积：是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。n 使用面积：一个使用单位扣去墙体面积之后剩余的净面积。n 套内使用面积：是指各房间使用面积的总和。n 共用面积：指住宅楼内为住户方便出入、正常交往、保障生活设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层间、厅等所占面积的总和。n 套内墙体面积：共用墙墙体水平投影面积的一半加上非共用墙墙体水平投影的面积。n 阳台建筑面积：封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。非封闭式阳台，按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。n 产权登记面积：是在房屋竣工后由测绘部门对已建成的房屋进得实地测量之后所得到的面积。n 面积使用率：使用面积总和与建筑面积之比；一个使用单位的使用面积和一个使用单位的套内建筑面积加上该使用单位的分摊面积之比。n 建筑密度（建筑覆盖率）：是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率（%），即建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积。n 建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与地块面积之比，即容积率=总建筑面积/建筑用地面积。n 绿化率：绿化用地与规划用地面积之比。5.面积计算公式：n 销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积n 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积n 容积率=总建筑面积/总占地面积n 绿化率=绿化占地面积/总占地面积n 建筑密度=建筑物占地面积/总占地面积n 使用率=使用面积/建筑面积n 建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。n 道路用地：规划区域内道路的占地面积。n 红线：指在地形地图上划分建筑用地和道路用地的界线，以标明其合法的位置和范围。因一般以红线来表示，故称“红线”。n 层高：是指上下两层楼面或本层楼地面距上层楼地面之间的距离。n 净高：房间内地面到顶棚之间的距离。n 一二墙（120mm）：指墙体的厚度120mm（半砖墙），一般用于室内非承重的内隔。n 二四墙（240mm）：指墙体的厚度240mm（一砖墙），室外室内的承重墙。n 三七墙（370mm）：指墙体的厚度370mm（一砖半墙），用于基础和一层或北方室外墙。6建筑知识n 砖混结构：由砖砌体，由混凝土圈梁及构造柱构造的建筑物。主要由砖砌体承重，适用于17层多层房屋，工期短，造价低，土地利用率低。n 框架结构：由现浇混凝土框架柱及梁承重的结构体系，适用于8-15层。造价较高，房间布置比较灵活，土地利用率高，抗震性能较差（相对于剪力墙结构）。n 剪力墙结构：竖向承重结构全部同纵横钢筋混凝土结构组成。适用于15-30层高层，建筑造价高，房间布置受约束，抗震性能非常好。n 框架剪力墙混合结构：由框架柱和剪力墙复合组成，适用于12-24层建筑，平面布置比较灵活，土地利用率高，抗震好。n 开间：两条横向定位轴位线之间的距离。横向指建筑物的宽度方向。n 进深：两条纵向定位轴线之间的距离。纵向指建筑物长度方向。n 三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。n 七通一平：指基本建设中前期工作的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气管道通及平整土地等的基础建设。n 九通一平：在七通一平的基础上加开通宽带网络、有线电视。n 大配套：指适用于居住区级区域或居住小区级区域的公共建筑和市政设施的配套。n 标高：地图上表示建筑物某一部位的高度，有时作“高称”，用“”表示，记入小数点后第三位，如0.000。n 防潮层：一般设在室外地平标高之上，室内地平标高之下，室内首层地面结构层的中部，材料多为防水沙浆，厚度为20毫米左右。n 防风柱：指支撑房屋山墙以承受风荷载的柱子。n 防水层：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等而设的材料层。n 防水材料：油毡、SBS防水卷材、水乳型橡胶、沥青。n 勒脚：外墙墙身下端靠近室外地坪的部分，一般采用抹水泥砂浆的形式。n 设备层：将建筑物某层的全部或大部分作为安装空调、给排水、电梯机房等设备的楼层，一般在2.2米以下。n 管道井：又称设备管道井，在高层建筑中专门集中垂直安放给排水、供暖、供热水等管道的竖向钢筋混凝土井。n 四源费：建设项目需外部供应：自来水、热力、天然气、排放污。n 物业管理：利用现代管理科学和先进的维护技术以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。n 单元住宅：指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。n 公寓式住宅：公寓住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市里，多数为高层大楼，标准标高，每一层内有若干单元独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。n 跃层式住宅：指住宅占有上下两楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房有其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯，而采用户内独用小楼梯连接。n 优点：A、每户都有较大的采光面，通风较好。n B、户内居住面积和辅助面积较大。n C、布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。n 复式住宅：一般指每套住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式住宅3.3米，而一般跃层为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。n 联排式住宅：将许多独户住宅成排拼接，每户有单独的出入口或独立的院落形成的联排式住宅。n 智能化住宅：智能化小区主要有三个组成部分，即提供多元信息服务和公共物业管理的中心，提供多元信息传输的网络（小区接入网），以及提供家庭安全、自动化和通讯的智能化系统。通过该系统，不仅极大的提高了小区居民的生活质量，还进一步加强了小区规范化的物业管理。n 商品房：指按市场价购买的房屋，有合法的完全产权，分为内销和外销。n 经济适用房：以中低收入家庭住房困难户为供应对象，按照国家住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅，是以微利价出售给广大中低收入家庭、有社会保障性质的得到国家政策扶持的普通住宅。n 商品房价格由什么构成？n 由三部分组成：（1）成本：包括征地费、折迁安置补偿费、土地出让金、建筑前期费及建筑安装费，包括勘察设计费、配套设施费、建设工程施工费、材料费和人工费、管理费等；（2）税金；（3）利润。n 商品房与经济适用房的区别：n 经济适用房商品房性质微利商品房商品性质产权不完全产权完全产权销售许可经济适用房销售许可证等