FZB-01-项目拓展及论证流程.doc

项目拓展及论证流程编号：FZB-01版号：A/0页码：第 5 页 共 6 页项目拓展及论证流程编制运营部日期2008年8月审核王耀楚日期2009年1月15日批准张英保日期2009年1月15日修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1 目的为保持企业可持续发展，寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。注：此流程为标准流程，对于运作拿地的拓展工作，可直接进入项目可行性研究阶段，由发展部组织相关部门完成可行性研究报告（简化版）。2 适用范围适用于公司土地获取工作。3 术语及定义3.1 房地产土地储备：为保证企业未来项目开发所需的土地资源，而预先进行的以控制土地开发权为目的购入土地的行为。3.2 可行性研究：对拟购入的土地进行技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。4 工作程序4.1 城市研究4.1.1 运营部根据公司战略发展重点区域，每年年初组织对公司可能进入的城市（区域）进行统一评估，在确定新一轮战略规划之投资布局基础上，制定今明两年土地投资计划。4.1.2 运营部负责提出城市评价标准，按照授权手册规定权限完成审核/审批后发布。4.1.3 发展部根据公司颁布的土地投资计划，制定土地储备计划，提出城市评价申请。4.1.4 发展部负责按照城市评价标准的要求进行城市（区域）研究，并完成城市（区域）评价资料的收集与整理，形成城市评价报告，按照授权手册规定权限完成审核/审批。4.2 基础研究4.2.1 基础研究是为确定企业房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。4.2.2 基础研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、企业战略研究和竞争对手研究等分项研究工作，各分项研究工作由发展部组织相关部门完成。4.2.3 各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在即时报告中和年度总结报告中体现。4.2.4 基础研究的成果按照授权手册规定权限完成审核/审批后，最终提炼作为年度经营计划外部环境分析的主要部分，并在此基础上制定公司房地产土地储备滚动计划，以指导土地储备工作的进行。4.2.5 基础资料和研究成果须经整理后放入基础研究库归档。4.3 土地信息搜集、甄别4.3.1 土地信息的收集可通过如下几种渠道进行。a） 政府公告类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。b） 其他主动收集类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；各类招商会与项目推介会等。c） 其他被动收集类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。4.3.2 了解到有效土地信息后，发展部需于最迟不超过两日内填写土地信息采集表。发展部不定期组织各部门对土地信息进行分析讨论，根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断。4.3.3 通过初步判断的土地信息，以土地信息采集表的形式，按照授权手册规定权限完成审核/审批后，进入预可研阶段；未通过的信息由发展部填写判断意见，存入土地信息库，并统一答复信息提供人，并对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪。4.4 项目预可研4.4.1 进入预可研的项目，由发展部按统一格式每周填写新项目发展信息通报，报送营销副总经理、总经理、董事长审阅。4.4.2 发展部通过项目的初步谈判，并经由办公室部法律顾问提供法律意见，最终做出项目用地购买操作方式的判断。4.4.3 发展部进行项目实地勘察和周边市场的简易调查，根据市场情况和项目特点做出初步产品定位，初步产品定位至少需包含以下内容：a） 项目的档次、主要客户群。b） 项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期。c） 项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。4.4.4 发展部可根据项目是否特殊，进行如下处理：a） 常规项目，易于规划的：可与设计技术部口头沟通后确定各种形式产品的面积组合，并由成本管理部提交各种形式产品（含基本配套）的成本数据，作为初步经济估算的依据。b） 特殊地形或包含特殊配套的项目：可将项目资料和初步产品定位交由设计技术部做出初步设计分析，交成本管理部做出初步成本估算，作为初步经济估算的依据。4.4.5 发展部根据项目情况，做出初步经济估算，综合项目谈判后确定的操作方式，形成预可研报告，并申请召开专项汇报会。4.4.6 专项汇报会是由公司高层参加的、判断项目能否确定并进入可行性研究程序的评审会议，根据需要也可由公司其他专业技术部门人员参加，会议内容如下：a） 项目汇报会初步报告包括项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、合作方式及风险分析、设计要点和相应成本分析、公司策略和开发周期、经济效益测算等。b） 发展部需提前将项目初步报告发给与会人员，为保密起见，土地方情况和重要谈判条件不能涉及。c） 发展部根据项目情况，可确定参加会议各专业部门的人员，须提前通知。d） 会议首先由发展部做介绍，并确定主题由各专业部门进行讨论和论证，最后综合各部门意见。e） 预可研报告最终按照授权手册规定权限完成审核/审批。4.4.7 预可研报告经审批通过后，则进入可行性研究阶段；未通过则根据会议意见进行调整或放弃。会议内容根据会议记录形成会议纪要。4.5 项目可行性研究4.5.1 项目可行性研究是对前期项目预可研的论证，其最终形成可行性研究报告。4.5.2 发展部首先将预可研评审会上的意见汇总，制订可行性研究计划，该计划需包含各相应工作的责任部门（责任人）、达到效果和时间要求，并根据时间节点列出横道图，发至相关部门。4.5.3 发展部根据可行性研究计划，组织各相关部门进行实地勘察，并组织完成如下工作：a） 发展部进一步完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等。b） 办公室法律顾问参加项目后续谈判，做出法律风险分析。c） 营销策划部根据可行性研究计划，对项目周边市场进行详细调研，提出产品定位建议，形成新项目市场定位建议设计草案任务书。d） 设计技术部对实地勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划分析，并根据新项目市场定位建议设计草案任务书，完成规划设计草案，形成新项目可行性研究规划草案指标说明。e） 成本管理部根据设计技术部提供的新项目可行性研究规划草案指标说明，进行成本估算。f） 财务管理部根据成本估算结果进行资金及经济指标测算。g） 营销管理部在设计技术部完成规划设计草案后，制订营销初步计划。4.5.4 发展部最终组织各方面材料，形成可行性研究报告，并申请召开新项目评审会。评审会由公司高层和参与项目论证的各部门参加，听取项目负责人对项目可行性研究的汇报，最终按照授权手册规定权限完成审核/审批。4.5.5 若可行性研究报告未获通过，发展部需要根据审批意见，对可行性研究进行综合调整或放弃该项目；可行性研究报告经审批通过后，若无需进一步解决的问题，运营部可根据实际情况申请提前启动该项目开发的前期准备工作。发展部负责按照审批通过的项目合作条件获得项目，并负责合作条件的实施和跟踪。4.5.6 无论通过何种方式，在合法获得项目土地的开发权后，运营部立即根据可行性研究情况提请总经理