论当前拆迁补偿安置中承租人利益的保护.doc

论当前拆迁补偿安置中承租人利益的保护一.相关法律法规 （1）城市房屋拆迁管理条例 （2）武汉市城市房屋拆迁管理实施办法 （3）中华人民共和国民法通则 （4）中华人民共和国合同法 （5）中华人民共和国物权法 （6）最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复 （7）其它法律法规二现行法规的实际要求 1. 相对于房屋所有权人而言，承租人属于经济实力较弱的群体，拆迁活动会影响其生产和生活，给其带来一定损失，如果不对他们给予一定的保护，则可能影响社会的稳定，因此，城市房屋拆迁管理条例第二十七条侧重于保护被拆迁房屋承租人的利益。该规定对被拆迁人获得补偿设置了限定条件，被拆迁人获得拆迁补偿，必须与房屋承租人解除租赁关系或对承租人妥善安置，否则就不能得到拆迁货币补偿，而只能实行房屋产权调换，并且产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同；而第三十一条还要求拆迁人对房屋承租人支付搬迁补助费。 2.根据 中华人民共和国民法通则第153条的规定，从形式上看，拆迁行为是政府行为，属于不可抗力的内容，但不可抗力的最本质意义是当事人不可预知的偶然情况出现。如果在合同条款中明确约定了“如果拆迁的话，如何处理的”的时候，笔者认为这时拆迁行为本质上不属于不可抗力的内容，因为当事人已经预见了该情况的出现。 3.2005年8月1日最高人民法院公布的最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复，从2005年8月11日起施行。该批复是最高人民法院答复浙江省高级人民法院2004175号关于双方未达成拆迁补偿安置协议当事人就补偿安置争议向法院起诉，法院能否以民事案件受理的请示的，主要内容为：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照城市房屋拆迁管理条例第十六条的规定，向有关部门申请裁决。”该批复的精神实质是避免拆迁人滥用先予执行申请权，依法保护被拆迁人的合法权利。三.法律分析 从现行法规的实际要求可以发现以下问题： 1.承租人能否追究被拆迁人的违约责任，要求被拆迁人对承租人预期利益损失给予全额赔偿？在拆迁行为成立不可抗力事由的情况下，除非承租人与被拆迁人有明确约定：发生拆迁行为时适用损失赔偿原则，而非损失补偿原则，否则承租人不能依据合同法的规定追究被拆迁人的违约责任； 2.次承租人能否追究承租人的违约责任，要求承租人对次承租人预期利益损失给予赔偿？在拆迁行为成立不可抗力事由的情况下，除非次承租人与承租人明确约定，租赁期间的拆迁行为不属于违约责任免责事由，否则次承租人不能以承租人提前终止合同为由向承租人追究违约责任。 3.房屋承租人是否是房屋拆迁补偿安置协议的必需当事人？ 旧城市房屋拆迁管理条例（1991年颁布实施，下同）第3条规定被拆迁人包括承租房屋的使用人（承租人），房屋承租人作为被拆迁人享有权利、承担义务；而新城市房屋拆迁管理条例（2001年颁布实施，下同）第4条第三款规定被拆迁人仅指房屋所有人而不再包括房屋承租人，房屋承租人已经成为房屋拆迁法律关系中区别于被拆迁人（房屋所有人）独立的当事人。 依照旧城市房屋拆迁管理条例第12条、第32条规定，房屋承租人作为被拆迁人是签署拆迁补偿安置协议的必然主体；而新城市房屋拆迁管理条例第13条虽然规定拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议，但是第27条规定被拆迁人与承租人解除租赁关系或者对承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。这就给被拆迁人单独与拆迁人签订拆迁补偿协议、领取应当属于承租人所有的补偿款项提供了机会。为简化拆迁法律关系、实现快速拆迁的目的，拆迁人往往在被拆迁人未与承租人解除租赁关系、未与承租人订立拆迁补偿安置协议的情况下，就房屋拆迁补偿与搬迁补偿、停业损失等在承租人未参与的情况下或者根据承租人提供的相关材料与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。而承租人也往往被拆迁人和被拆迁人所蒙蔽。因此，是拆迁人与承租人签订协议，还是拆迁人与承租人、被拆迁人签订三方协议，需要在实务操作中明确。 4.承租人未参与签订的拆迁补偿安置协议的法律效力如何？为了简化拆迁法律关系、实现快速拆迁的目的，拆迁人即便在知道被拆迁房屋存在租赁关系的情况下也仅与被拆迁人签订补偿安置协议，而将承租人的补偿安置事宜推给被拆迁人和承租人之间解决。而被拆迁人则在取得房屋拆迁补偿款或者搬迁补助以及停业损失之后认为承租人应得的补偿应自行向拆迁人主张而拒绝支付或者少支付给承租人。承租人要想正确维护自身权益，认清拆迁补偿安置协议的法律效力如何便显得至关重要了。 实务中关于承租人未参与签订的房屋拆迁补偿安置协议的法律效力如何主要有以下三种观点： （1）违反强制性行政法规，无效。理由是根据国务院颁布旧城市房屋拆迁管理条例，承租人是被拆迁人，是当然的协议主体。新城市房屋拆迁管理条例第十三条也规定“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”，该规定属于强制性规定，必须遵守。从部分地方制定的房屋拆迁补偿安置协议示范文本也可以看出，签订拆迁补偿安置协议的应该是拆迁人与承租人、被拆迁人三方。 （2）处理了应属于承租人的权利部分，部分无效。新城市房屋拆迁管理条例第13条第一款规定（拆迁非租赁房屋）拆迁人应当与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。新城市房屋拆迁管理条例第27条规定在被拆迁人自行处理了承租人的租赁关系的情况下（相当于非租赁房屋），拆迁人对被拆迁人进行补偿。此规定可看出承租人并不是必须与拆迁人处理拆迁补偿安置关系的。但是，被拆迁人是否已经妥善处理了与承租人的赔偿、安置事宜没有统一的判断标准，便容易出现被拆迁人与拆迁人签订协议时一并处理了属于承租人的权利而承租人最终得不到任何补偿。被拆迁人在签订协议时处理了属于自身的权利是合法的，但在未获授权的情况下行使了属于承租人的权利，应属无效。 （3）承租人仍有权向拆迁人主张权利，有效。新城市房屋拆迁管理条例第31条、33条规定拆迁人应当向承租人支付搬迁补助费，向承租人支付搬迁补助费的义务主体是拆迁人。被拆迁人根据其与拆迁人所签订的协议取得的款项有合同依据，被拆迁人从拆迁人处所取得款项不论是否包括了搬迁补助费、停产停业损失均与承租人无关。即使被拆迁人所获得款项超出其应得数额，有权提出返还要求的也只是拆迁人，而承租人应得的补偿款可另行向拆迁人主张。四结论 1.房屋承租人应积极行使条例所赋予的权利; 城市房屋拆迁管理条例第27条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与承租人重新订立房屋租赁合同。”该条规定的原则是既要对房屋所有人进行补偿，同时又要兼顾房屋使用人的利益。承租人有权就拆迁补偿事宜与拆迁人、被拆迁人进行协商。在拆迁人发布拆迁公告之后、租赁房屋灭失之前，承租人应以独立的主体积极地就赔偿或产权调换要求与拆迁人、被拆迁人进行协商，不能过分地依赖被拆迁人。如果经协商不能达成拆迁协议的，应争取在房屋灭失之前请求房屋拆迁主管部门裁决。 2.被拆迁房屋承租人保存证据的重要性; 2001年城市房屋拆迁管理条例被重新修订后，房屋承租人不再是被拆迁人，而成为区别于被拆迁人的独立当事人，承租人的权益很容易被侵犯。承租人在被拆迁房屋未进行价值评估与补偿的情况下交出承租房屋或未将其装修及相关财物进行证据保全或取得拆迁人的确认，最终拆迁人将可能不承认装修损失，仅补偿停工停业损失和搬迁补助费，甚至将全部补偿款项支付给被拆迁人；而被拆迁人则认为承租人的损失非其造成，拒不补偿。从诉讼角度来讲，房屋承租人过于轻信拆迁人与被拆迁人，未能及时保存证据有可能导致旷日持久的补偿争议。因此，承租人在承租物被拆迁之前，委托公证处进行现场证据保全是很重要的，该保全证据是承租人请求赔偿的重要依据。 3. 城市房屋拆迁纠纷救济途径: （1）拆迁当事人订立补偿安置协议后一方反悔的，可以提起民事诉讼； （2）在签订补偿安置协议时当事人约定仲裁条款，协议订立后一方反悔的，可以申请仲裁机构仲裁； （3）对达不成拆迁补偿安置协议的，纠纷当事人应该先申请行政裁决，对行政裁决不服的，可以申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼；五.律师建议 本所律师认为，对于承租人与被拆迁人、次承租人的拆迁安置补偿事项可以通过以下方案来着手解决： 法律解决方案一：解除租赁关系下的货币补偿 1.被拆迁人与承租人达成“解除租赁关系协议”，该协议中有关拆迁补偿、拆迁补助及拆迁奖励费的事项，应当包括但不限于以下条款： （1）被拆迁人向承租人退回剩余租金； （2）被拆迁人用其所得的部分拆迁补偿金优先补偿承租人的损失，货币补偿的具体范围，可以由双方协商确定，但依法至少应当包括： 承租人投资范围内装饰、装潢及使用配套设施经评估确认补偿后所获得的补偿金； 搬迁补助费； 按国家和本市规定的货物运输价格和设备安装价格计算的设备搬迁、安装费用； 无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后的费用；另：可以要求被拆迁人向承租人转付奖励费（拆迁奖励费是拆迁人根据拆迁法律规范支付给放弃安置用房或者产权调换的被拆迁人的一定金额的货币，拆迁奖励费的标准应当依据有关规定核发和执行）。 2.在承租人与被拆迁人达成上述协议的基础上，可以由被拆迁人与拆迁人（即取得房屋拆迁许可证的单位）签订拆迁补偿安置协议； 3. 承租人向次承租人退还剩余租金； 4.被拆迁人或承租人将政府涉及到次承租人租赁范围内房屋装修设施价值经评估确认补偿后所获得补偿金转付次承租人。 法律解决方案二：解除租赁关系下的产权置换 如果拆迁人具备产权置换的条件，承租人可以与被拆迁人达成拆迁补偿安置协议，在协议中选择产权置换作为拆迁补偿方式。具体办法如下： 1.承租人与被拆迁人、拆迁人签订拆迁补偿安置协议，该协议中有关拆迁补偿、拆迁补助的约定： （1）拆迁人对被拆迁人实行房屋产权调换，并结清差价； （2）拆迁人或被拆迁人对承租人的货币补偿事项： 承租人投资范围内装饰、装潢及使用配套设施经评估确认补偿后所获得的补偿金； 搬迁补助费； 按承租人上年度的平均工资水平，对被拆迁范围内直接从事生产经营的在册人员给予6个月的停产停业补偿费用。 另：可以要求被拆迁人向承租人转付奖励费（拆迁奖励费是拆迁人根据拆迁法律规范支付给放弃安置用房或者产权调换的被拆迁人的一定金额的货币，拆迁奖励费的标准应当依据有关规定核发和执行）。 2.产权调换的房屋由承租人承租，承租人与被拆迁人重新订立房屋租赁合同。 法律解决方案三：被拆迁人对承租人的安置 1.由被拆迁人对承租人进行安置，双方签订拆迁补偿安置协议。 以下补偿安置条件可做参考： （1）被拆迁人向承租人退回剩余租金； （2）被拆迁人用部分拆迁补偿金优先补偿承租人的损失，由双方协商确定。有关拆迁补偿、拆迁补助及拆迁奖励费的约定，可以包括以下内容： 承租人投资范围内装饰、装潢及使用配套设施经评估确认补偿后所获得的补偿金； 搬迁补助费; 按国家和本市规定的货物运输价格和设备安装价格计算的设备搬迁、安装费用； 无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后的费用； 因拆迁造成承租人停产、停业的适当补偿；另：可以要求被拆迁人向承租人转付奖励费（拆迁奖励费是拆迁人根据拆迁法律规范支付给放弃安置用房或者产权调换的被拆迁人的一定金额的货币，