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房地产税基评估方法探究王 玥摘要：目前我国的房地产税主要集中在转让环节，保有环节税负较少，而国际上的做法主要是在保有环节上征收房地产税。征收房地产税首先要确定税基，税基评估方法是确定税基的关键。国外对房地产税基评估问题的研究起步较早，在评估方法上以批量评估法为主，对我国相应研究和工作有一定的借鉴意义。关键字：房地产税基 评估方法 批量评估法引言目前国内房地产领域的研究大多集中在宏观领域，对房地产税基评估等微观领域的研究较少。中华人民共和国房产税暂行条例规定我国房产税基以房屋账面原值扣除一定比例折旧后的价值为计税依据。然而近几年房价飞速上涨，如果仍然以账面原值计税，则与房屋的现时市场价值相背离，也并不能明显地增加财政收入。从长期来看，无论是房屋账面价值还是房屋市场交易价值，都不应作为单一的计税依据，以评估师对房产按照契合的价值类型采用恰当的评估方法进行科学评估后获得的税基评估价值，才是房产税计税的最佳依据。一、 房地产税税基税基是税收课税基础的简称，指的是征税对象的数额，它在一定程度上体现征税的广度。目前各国对房地产税的课税对象主要有四种形式：一是只对土地课税；二是只对建筑物课税；三是将土地与建筑物结合起来进行课税；四是将土地与建筑物分别开来课税。目前我国房地产税的开征方向趋向于土地与建筑物相结合的课税方式。房地产税基的确定不仅在理论上明确了课税对象及计税依据，同时也为调整政府税收收入和纳税人的税收负担提供了方法和途径。二、 房地产税基评估的基本方法1. 市场法市场法是依据替代原理，将被评估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被评估房地产价值。这种方法的应用需要有发达的市场、完善的交易资料和高度的信息化建设。在我国，交易活跃的住宅类房地产通常采用市场法进行评估。2. 收益法收益法适用于房屋或土地用于收益目的的情况。如果纳税人把自有房屋或土地用于出租获得租金回报，以持续流人的租金额来对未来收益进行折现从而确定房地产税税基价值。但是在我国，房屋出租收人属于营业税的纳税范围，如果再缴纳房地产税，则存在重复缴税的情况。因此可以把租金收人从营业税中划分出来，只征收房地产税。3. 成本法房地产税税基评估中主要适用的方法为重置成本法。按现有原材料、人工等各项成本重新建造具有和被评估房地产相同条件的房地产所需要花费的成本，再减去折旧的价值，就是房地产的评估值。重置成本法充分考虑到了物价的变化，近些年来，房地产的建筑成本增长较快，如按原有建筑成本对房地产进行评估，则会产生税基过低的问题，不利于财政收人的增加。三、 批量评估法20世纪50年代美国的房地产税基评估中就已经出现了批量评估法，随着计算机技术的不断发展，批量评估法也经历了一个快速发展的阶段。从价值评估原理上看，批量评估系统是运用价值评估基本方法，依据财产特征或跟踪财产价值随时间变化的趋势，结合多元回归分析等数理统计技术、计算机技术和地理信息系统等的评估技术方法系统。批量评估根据所评估群体资产的特征，选择适应成本法、销售比较法和收益法作为模型设定层次，再根据所选择的模型和所能获得的数据，选择数理计量方法获得模型设定系数。批量评估法通常包括以下几个步骤：1) 鉴定所评估财产的特征；2) 确定适于所评估财产稳定交易运转的市场区域；3) 确定此市场区域中影响价值形成的特征；4) 建立能体现此市场区域中影响财产价值特征因素之间关系的评估模型(模型设定)；5) 调整评估模型从而确定影响价值的各特征因素的作用（模型校准）；6) 根据所评估财产的特征因素，应用评估模型进行推论判断；7) 检测批量评估的结果。上述的模型设定过程和校准过程其实是一个反复迭代的过程。评估师们常常先根据评估的理论和经验设定一个模型，然后当发现模型输出结果与不符合统计规律时（如在多元回归分析中，某些特征变量的系数未能通过统计显著性检验），再对模型校准，这样的校准可能需要多次，直至模型的参数符合统计显著性等要求为止。四、 结论目前，国际上房地产税基批量评估的理论与技术已经较为成熟。对我国而言，掌握这些理论与方法并不困难，批量评估中模型的建模方法也易于掌握。但使用模型准确评估房地产的价值，需要了解实际当中影响房地产价值的因素以及这些因素如何影响房地产的价值，。同时，模型也需要在实践中不断接受检验、不断完善。随着科学技术的发展，评估方法也得到飞速进步。从世界范围看，评估方法在实践应用中不断地与计算机技术、地理信息系统以及人工神经网络等技术相结合。因此，必须深化税基评估领域的国际交流与沟通，研究国际税基评估的先进方法和技术，从而探索建立适合我国的房地产税基评估方法。（本文为首都经济贸易大学研究生科技创新资助项目，项目组成员：胡月，唐京，张皎月。）参考文献1纪益成.批量评估:从价税的税基评估方法J.中国资产评估，2005, (11) : 24-26.2纪益成.税基评估有关问题研究J.国有资产研究，1999,（06）