房产交易三大制度、转让、预售、现售、商品房计价.docx

房产交易三大制度、转让、预售、现售、计价一、 房地产交易的三大交易基本制度 1 房地产价格申报制度为何要申报关系到国家的税费何种情况需要申报转让申报成交价格时房地产抵押权人依法处分抵押房地产时房地产经纪人在代办有关交易手续时如成交价格明显低于正常成交价格的处理成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据并不要求交易双方更改合同价格，但交易双方应按不低于房地产行政主管部门确认的评估价格缴纳有关税费后，方为其办理交易手续如交易双方对管理部门认定的评估价格有异议的处理一般由交易双方与管理部门共同认定的房地产评估机构进行重新评估对重新评估仍有异议的，可向法院起诉2 房地产价格评估制度依据基准地价、标定地价和房屋的重置价格进行评估 3 房地产价格评估人员资格认证制度房地产估价师执业资格证书个人具有执业资格，通过考试取得房地产估价师注册证书受骋于某家评估公司，通过注册取得二、 房地产转让条件1、转让的一般条件以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，应完成开发投资总额的25%以上属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书2、不得转让的情形司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利的依法收回土地使用权的共有房地产，未经其他共有人书面同意的权属有争议的房地产未依法登记领取权属证书的房地产法律和行政法规规定禁止转让的其他情况3、房地产转让的程序 （六步曲）程序转让当事人签订书面转让合同当事人在转让合同签订后90日内到房地产所在地的房地产管理部门申报成交价格管理部门做出是否受理的答复房地产管理部门核实申报的成交价格，根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估当事人按照规定缴纳有关税费房地产管理部门办理权属登记手续，核发权属证书相关规定房地产转让，先办理房地产交易手续（有交税的环节）再办理房地产的变更登记（变更房屋所有权证书）再凭变更后的房屋所有权证书向土管部门申请变更土地使用权登记4、房地产转让合同双方当事人的姓名或者名称、住所房地产权属证书的名称和编号房地产坐落位置、面积、四至界限土地宗地号、土地使用权取得方式及年限房地产的用途或使用性质成交价格及支付方式房地产交付使用的时间违约责任双方约定的其它事项5、以出让方式取得建设用地使用权的房屋转让原出让合同载明的权利义务随转让而转移给新的受让人可多次转让，但出让合同约定的总的使用年限不变，新的受让人所拥有的土地使用年限，是原出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限转让之后受让人改变原土地用途的，必须取得原土地出让方（国土部门）和市、县政府规划主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整出让金 6、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让两种处理方式由受让方办理出让手续，变划拨用地为出让用地，受让方缴纳出让金不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金可以不办理出让手续的情况转让后的土地仍然符合划拨用地条件国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地其它私有住宅转让后仍用于居住的出售公有住宅的同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其它条件的根据城市规划土地使用权不宜出让的县级以上政府规定暂时无法或不需要采取出让方式的其他情形三、 商品房预售的概念1.概念指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为管理法规城市房地产管理法商品房预售实行预售许可，取得商品房预售许可证原建设部城市商品房预售管理办法商品房预售管理的细化规定2.商品房预售的条件（四条件）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证和施工许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期办理了预售登记，取得商品房预售许可证3.商品房预售许可预售许可由开发企业向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证申请预售许可证提交的资料商品房预售许可申请表开发企业的营业执照和资质证书土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证 （三证）投资开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明 （25%以上）工程施工合同及施工进度说明商品房预售方案4.商品房预售合同登记备案开发商应当与承购人签订书面预售合同预售人（指的是开发商）应在签约之日起30日内持合同到县级以上政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售房再转让 5.商品房现售的条件开发企业具有营业执照和资质证书取得土地使用权证书或使用土地的批准文件持有建设工程规划许可证和施工许可证已通过竣工验收（与预售的最重要区别）拆迁安置已经落实供水、供电、供热等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期物业管理方案已经落实四、 商品房合同的计价方式计价方式按套（单元）计价（如别墅按栋卖）按套内建筑面积或按建筑面积计价 产权登记方式按建筑面积进行登记【重点】商品房建筑面积（两部分组成）误差的处理方式衡量误差的指标面积误差比误差的处理合同有约定的从其约定合同未作约定的按原则处理【重点难点】误差的处理原则面积误差比小于等于3%的，据实结算房价款（多退少补）面积误差比大于3%时买受人有权退房。退房的开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息买受人不退房的产权登记