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房地产权产籍2008年第2期（总第112期）.2008年3月28日出版 编委主任.谢家瑾 编委副主任.陆克华 郑吉荣 朱建文 编 委.高现力 李凤鸣 康 宏 王维新 崔 林 金绍达主 编.金绍达 副主编.唐永安 本期责任编辑.杨 赛 目 录 关于印发中国房地产及住宅研究会城镇房地产产权产籍委员会2008年工作计划的通知（2）理论与实践论不动产登记制度中债权与物权效力区分尹春燕（5）试论不动产善意取得制度对房屋权属登记的影响沈晓冬（17）工作研究房屋登记办法实施对房产登记工作的影响文志敏（21）论承租人具有优先购买权的不合理之处.张 丽（25）文件规章介绍房屋登记办法（27） 中房住研权字2008第09号关于印发中国房地产及住宅研究会城镇房地产产权产籍委员会2008年工作计划的通知各团体会员、个人会员：根据中国房地产及住宅研究会城镇房地产产权产籍委员会章程，本会2008年工作计划已经五届理事会第二次常务理事会讨论通过，现予印发。请全体会员认真行使会员权利、自觉履行会员的义务，积极参与本会的各项活动，共同努力，确保顺利完成2008年的各项工作任务。附件：2008年工作计划二八年三月六日 中国房地产及住宅研究会城镇房地产产权产籍委员会2008年工作计划2008年是全面贯彻实施物权法的第一年，也是中国房地产及住宅研究会城镇房地产产权产籍委员会（简称中国房地产产权研究会）第五届理事会组成后，开好头，起好步的关键一年。2008年，本会要坚持以深入贯彻学习物权法为中心，以学习宣传、贯彻执行房屋登记办法（建设部令第168号）为重点，加大对物权法和房屋登记办法的宣传和培训力度，发挥自身优势，调动各方面的积极因素，团结和带领本会员，组织开展以房地产登记为重点的各项研究工作，积极推动房地产登记规范化建设，不断丰富服务方式，扩大本会影响。在积极配合建设部住宅与房地产业司做好房屋登记审核人员持证上岗等交办的各项工作的前提下，集中精力做好重点工作，扎实开展日常工作，稳步推进开拓性工作，力争在理论研究、制度建设和服务水平上有新突破。一、重点完成十项工作任务（一）深入开展不动产登记理论与实践的研究工作1、积极开展研究工作。重点组织开展房地产登记赔偿制度、不动产空间权登记制度、建筑物区分所有权登记制度等课题的研究工作，并力争将上述课题纳入建设部课题范围。2、组织开展征文活动。紧紧围绕物权法和房屋登记办法开展不动产登记理论与实践专题研究工作，组织开展全国首次不动产登记理论与实践论坛论文征集和评选活动，为举办全国首次不动产登记论坛做好准备。（二）拟订房地产登记相关标准3、完善规范化管理规定。针对物权法及房屋登记办法实施后，房屋登记要求和程序的变化，积极主动配合建设部住宅与房地产业司修改、完善房地产交易与权属登记规范化管理规定，配合做好检查。4、起草登记规则。围绕物权法和房屋登记办法，组织起草全国房地产登记规则，作为本会的内部标准推广实施；条件成熟时，力争列为建设部管理的行业标准发布实施。（三）充分发挥宣传媒介作用5、继续认真做好房地产权产籍杂志编辑和发行工作。充分发挥专业刊物的舆论导向作用，加大产权产籍管理工作政策和有关法律知识的宣传力度，及时反映国内外产权产籍管理动态，将不同层次，不同岗位的实践经验，工作成果反馈上来，介绍出去，充分发挥典型引路的作用，提高刊物质量，提升刊物的可读性；根据工作需要对房地产权产籍杂志编委会成员单位、编委人员进行调整、充实，创新办刊思路。6、开通中国房地产产权网（）。充分发挥网络信息的优势，打造成全国房地产产权研究、登记、档案管理工作交流、咨询、互动的平台。（四）努力提升本会服务能力7、以中国房地产产权网为依托，建立房地产登记博客专栏；开展房地产登记法规知识问答、疑难问题解答活动，邀请业内外专家进行讲座和在线答疑。8、配合迎奥运活动，在全国房地产登记培训中心举办全国首届房地产产权杯乒乓球邀请赛。（五）组织开展房地产登记业务培训、交流活动9、在完成建设部住宅与房地产业司交办的培训任务的前提下，围绕房屋登记办法和房屋登记簿管理办法，有针对性地为会员开展专题辅导、交流。配合通联队伍建设，举办房地产全国房地产登记、交易、产籍管理机构通联员培训、交流活动。10、针对会员单位的计算机管理人员，举办信息技术管理人员技术和业务培训、交流活动。二、扎实做好五项日常性工作11、积极发展会员，主动吸纳专家及相关部门等进入本会，壮大会员队伍。积极倾听会员意见，反映会员的呼声，为政府拟定房屋登记收费标准等政策建言献策。12、继续做好房地产产权产籍简报的编辑和发行工作，力争实行最迟每半月出版一期，成为信息交流的快捷平台。13、组建、培养本会会员通联员队伍，重新为会员印发会员证书，编印会员通讯录、印制专用笔记本宣传、推广本会，为会员在中国房地产产权网提供服务专区等方式，更好地为会员服务。14、完成本会研发的房地产产权管理系统软件的版本升级换版工作，对原有测绘管理系统、网上房屋预售及合同备案系统、产权管理业务办公系统及档案管理系统继续做好修改工作；加快房地产管理系统的软件推广工作；协助会员和行业单位作好信息化基础数据库建设工作，特别是权属档案的原件数字化工作；协助会员和用户单位作好已有数据信息的对社会开放和服务工作，发挥数据信息的社会影响作用。15、积极引进具有较高素质的优秀青年人才，充实秘书处专职工作人员队伍。三、在保障完成重点工作、做好日常工作的前提下，力争在以下方面有所突破。16、积极推动、鼓励高等院校专家、教授及学生参与不动产产权研究工作，筹备开展全国首届高等院校优秀不动产研究论文评选活动（或设立奖励基金，对高等院校从事不动产研究的教师、学生予以鼓励）。17、努力培养高素质的登记队伍，力争年内与高等院校共同培养国内首批不动产登记硕士培训班。18、积极推动房地产登记标准化、信息化、规范化建设，编制全国房地产电子登记簿技术标准，推动全国房地产电子登记簿联网工作。19、认真总结、积极推广全国各地登记机构经验，重点推广以市带县经验，全面提升房地产登记水平。修订房地产交易与权属登记规范化管理先进单位考核标准，组织专家对“全国先进单位”回头看。20、开展典型案例剖析研究工作。密切跟踪物权法和房屋登记办法实施情况，关注、宣传和剖析典型案例，整理全国不动产登记典型案例剖析选编。21、借鉴国际经验，研究推行登记执业责任保险制度、登记官制度，结合我国的登记现状和人员素质，积极研究探索登记人员岗位设置和考核机制。22、按照城乡统筹原则，研究农村房屋登记中存在的问题与解决思路；探索构筑物登记的种类及方式，搞好构筑物登记工作；认真研究土地、林业、矿产等不动产登记制度，为起草不动产登记条例打好基础。23、积极支持、协助各地做好物权法及房屋登记知识大赛等各项业务知识比赛、竞赛活动。24、积极开展国际交流。开展与登记制度较为成熟的国家和地区间的交流活动，推介国外登记机构网站和国内外登记学术网站及刊物；借鉴国外先进经验，开拓视野，不断完善我国的不动产登记制度。论不动产登记制度中债权与物权效力区分 【摘要】中华人民共和国物权法第九条规定了不动产登记生效原则、第十五条区分了物权变动和原因行为，明确了物权行为与债权行为分离的原则。那么为什么要把这一原则作为统一登记制度的指导思想，在学术界对物权变动模式尚存争议的情况下，我们在登记实务中如何贯彻呢？【关键词】不动产登记 物权变动 物权行为 债权行为在我国民法的体系中，无论是物权，还是债，都有着深广而丰富的蕴含；二者和我们的经济生活，也有着随处可见的密切关联。在我国物权法已颁布实施、不动产登记法和相关配套司法解释尚未出台的情况下，物权行为与债权行为分离原则、物权效力与债权效力之区分，如何在不动产登记实务中贯彻运用，很多时候笔者感觉还得“摸着石头过河”。物权法第二章一共包括三节内容，第一节是不动产登记；第二节是动产交付；第三节是其他规定。其实，第一节和第二节就是对基于民事行为尤其是基于合同行为发生物权变动的法律效果进行调整的法律规则。学术界到目前为止所争议的焦点，就是物权变动模式问题，也就是讨论在物权法上基于合同行为如何才能够发生物权变动的法律效果。物权法第9条、14条、15条、23条，在这些关于物权变动模式所确立的一般规则里面，确立的是一种什么样的物权变动模式？我国立法传统和现行的调整物权流转的各项制度基本上都建立在债权形式主义的立法模式之上，多数涉及因合同行为引起物权变动的立法都是采用一个法律行为（债权合意）加一个事实行为（交付或登记）作为物权变动的双重要件，其中事实行为是法律行为所设定的义务，也就是说合同订立之后，出卖方就负有为交付或登记并移转所有权的义务，当这种行为完成之后，就会产生物权变动的法律效果。如中华人民共和国民法通则第72条第二款的规定：“按照合同和其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”但也有学者提出了尖锐的批评，如孙宪忠在再谈物权行为理论一文中指出，债权形式主义立法有四大缺陷：法理缺陷，对合同当事人的损害，在确定物上权利归属的缺陷，保护第三人利益方面的缺陷。同时孙宪忠在王茵的不动产物权变动和交易安全一书序言请重新思考物权变动规则的基本问题中再次指出债权形式主义立法的缺陷，即所谓债权合同与物权变动效果的强制捆绑，“合同不登记或不交付，无效”，“物权变动不成就，合同无效”的规则。孙宪忠批评的对象是担保法第41条和合同法第132条的规定。早在物权法颁布之前，可以说这一错误做法在司法实践中已基本得到改正，也即是说，登记或交付仅仅是物权效果的成立要件，而非合同效力的要件。如最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”物权变动的效果与作为原因行为的债权合同的效力已得到区分。物权变动模式和物权债权效力区分不仅是学界理论问题，还牵涉到司法审判依据和不动产登记性质和效力、登记部门归责及错误赔偿问题。尽管专家学者对此论述颇多，笔者还是不赘浅陋，就以下几个方面作一探讨，或鹦鹉学舌或谈谈自己的见解，以求教各方。一、法律行为、物权行为、债权行为1、物权行为的概念民法是关于民事权利的法律规范，民事权利就是人与人之间直接形成的法律关系以及人与人以物为媒介间接形成的民事法律关系。一个人如果要与另外一个人建立民事法律关系或者实现对一个特定的物加以利用的目的，就必须要从事法律行为。在私法领域中，实现私法自制的工具就是法律行为。只有通过法律行为，才能实现个人在私法领域内的自由。“法律行为”这个概念是德国学者首先提出的，它从根本上解决了一般性的法律行为与具体的法律行为形成之间的关系，为不同类型具体法律行为的发展提供了可能性，克服了大陆法系各国法制实践中长期悬而未决的矛盾，解决了法律行为普遍规则与具体规则之间的关系，使民法典避免了再对各种具体法律行为做出不必要的重复规定。它解决了意思自治原则与合同自治原则之间的关系，确认了法律行为不仅可以发生债法上的效果，而且可以发生婚姻法、亲属法以及其它私法的效果，摆脱了将法律行为从属于债法或合同法的传统民法体系。因此，法律行为被称为德国民法典中的精华，成为德国以及继受德国民法的国家的基本民法理论与立法基础。长期以来，我国学者对物权行为理论争论最大的一个问题就是：我国民法是否承认物权行为？笔者认为，这种提法本身是有问题的，如果这个问题是在争论我国民事立法中有无出现物权字样的话，那么以我国的法律条文没有出现物权行为这个词为由认为我国民法不承认物权行为的理由则不能成立，因为我国民法立法中也没有出现债权行为这个词，并不能因此断定我国民法也不承认债权行为。于是，问题就成为，我国民法理论中是否存在物权行为，也就是说，我国民法理论中的物权行为是否作为一种独立的法律行为类型与债权行为相区分而客观存在。对此，笔者认为，只要我国民法理论还承认债权、物权、亲属权等基本民事权利的划分，就同样必须承认物权行为这样一种法律行为的客观存在。因为作为私人的、旨在引起某种法律效果的意思表示，人们从事法律行为的目的可以是各不相同的。既然有以特定人与特定人之间的以发生、变动、消灭债权债务关系为目的的债权行为，顺理成章地就有一个以设定、变动和消灭物权为目的的行为，这就是物权行为。任何国家的民法理论，只要存在一个债权、物权等基本民事权利体系的划分，那么它在法律行为的分类中就必然有债权行为与物权行为的区别。对于这一点，我国台湾学者苏永钦说得好，他说：“当民法决定籍法律行为这样高度抽象的概念，而非买卖、租赁这样中度抽象却与生活中的交易概念较为贴近的概念，来落实私法自治的理念，又决定把相对的请求性质的债权，与相对的、支配性质的物权区隔时，生活中的一笔交易可能在法律关系上要拆解为数个行为，就已无可避免了。在此一体系下的买卖，只就财产权与互负转移的义务有合意，而非对支配权转移本身有合意，则买卖又能创造买卖人的物权转移债权，和出卖人的金钱转移债权，而不能创造物权转移的效力，可以说是逻辑的效果”。因此，物权行为是法律行为依其法律效果进行分类的逻辑上的必然结果。如果否认我国民法理论中存在物权行为，那么我们就无法对法律行为按照人们意思表示中希望引起法律效果的不同加以分类，整个民法的逻辑体系将可能发生混乱。有的学者已经指出，如果在民法理论上否认物权行为，那么作为法律行为的唯一支柱就只有债权法上的合同。这样一来，法律行为作为一项民法总则中规定的制度就成为了问题。因此，只对债作为民法的一般规则列入总则的科学性就更不能成立。不仅如此，如果彻底否认物权行为，还会导致整个物权法制度本身无论在体系上还是逻辑上都陷入矛盾。事实上，物权行为不仅存在于理论中，更切切实实存在于我们日常生活中。某人将其所有物加以抛弃的行为、第三人以自己的财产为债务人向债权人设定抵押的行为等等都是现实生活中大量存在的物权行为。可以说，学者正是从现实生活中大量存在的物权行为、债权行为等具体法律行为形式中抽象出法律行为这一上位概念并将其置于民法总则的地位。纵观我国民法学者否定物权行为存在的理由，几乎全部集中在对物权行为独立性、无因性理论的攻击上。事实上，物权行为的独立性与无因性只是全部物权行为理论中很小的一部分，它们是针对发生在买卖交易行为中的物权行为而提出的理论。只有在这一类的交易行为中才发生物权行为的独立性、无因性问题。在不动产登记制度中，只有针对物权变动，我们才研究其中的物权行为是否脱离债权行为而独立存在，并进一步讨论物权行为的效力是否受其原因-债权行为-效力的影响，即所谓的物权行为的无因性问题。无因性可分为内在无因性和外在无因性，内在无因性是指物权行为本身不需要一个原因性的目的；外在无因性是指物权行为的效力不受债权行为效力的影响。通常所说的无因性是指外在无因性。瑞士法虽然未明确在立法上规定物权行为，但依据学说和判例，所有权的移转必须通过另一个独立的法律行为即物权的交付而完成，认可独立的物权行为。但在物权行为和债权行为的效力关系上采用了有因原则，即物权行为的效力受制于债权行为的有效性。总之，只要承认债权与物权的划分，就必然要承认债权行为之外还有物权行为。一方面，由于将法律行为区分为物权行为与债权行为，使法律行为这一概念更趋精致与科学，民法关于法律行为的分类更加完善；另一方面，这一概念的创立，亦解决了民法上尤其是物权法领域某些以物权变动为直接目的的法律行为，以及所有权的抛弃等行为的性质问题。此等物权的设定行为与抛弃行为本身与债权行为完全不同。由此可见，物权行为概念的创立不独在物权法领域有其重要意义，而且对整个民法学的发展也有深刻地影响。2、物权行为的三种情形物权行为本身有不同的情形，不同的表现形态。这一点，在过去和现在的民法书中都有学者讲过。例如史尚宽讲过：“物权行为，有为履行因债权行为所生之债而为之者，例如为买卖之履行，支付价金，转移买卖标的之财产权。有无任何债务而为之者。例如地上权或永佃权之设定。有为充备债权之成立要件而为之者。”胡长清在讲到物权行为与债权行为的关系时也说：“物权行为与债权行为同时并存者，例如即时买卖是；有先有债权行为，后有物权行为者，例如不特定买卖是；有仅有债权行为，而无物权行为者，例如雇佣是；有仅有物权行为，而无债权行为者，例如因不当得利返还原物是。”又如龙卫球在讲负担行为与处分行为的关系时，认为负担行为与处分行为有三种情形：即并存关系，仅有负担行为而无处分行为，仅有处分行为而无负担行为。洪逊欣则将物权行为与债权行为的关系分得更细，他认为物权行为与债权行为的关系有四种：两者同时并存，如即时买卖，消费借贷，消费寄托等；债权行为先于物权行为，如通常的买卖；仅有债权行为，如雇佣契约；仅有物权行为，如因不当得利而返还原物。笔者认为，物权行为至少有以下三种情形：第一种是单独存在的物权行为，这种物权行为与其他法律行为（特别是债权行为）没有任何关系。这类物权行为既然不与债权行为发生关系，当然不发生所谓“独立性与无因性”的问题，也没有什么“分离原则”可言。史尚宽对此曾明确指出：限制物权之设定，完全物权之交付，贷金之交付等，不基于债权关系之物权行为，系独立为之者。这一类物权行为，即只有物权行为而无债权行为的情形在实际生活中也不少，如所有权的抛弃等。但因这些物权行为既然不产生独立性（因其本身就是独立存在的）的问题，也没有所谓有因无因问题。第二种是与一定的债权行为有关系的物权行为。所谓“与一定债权行为有关系的物权行为”是指，这一类物权行为虽然与债权行为有关，即发生在一个大的交易系统中，但关系不是那么密切，有债权行为并不必然产生物权行为。如设定抵押权的行为、承揽合同中承揽人享有的留置权均属之。其特点在于：（1）物权行为所设立、变更或消灭的“物权”首先是担保物权，如抵押权、质押权、留置权。就担保物权的性质来讲，其本身具有附随性。例如抵押权的成立、处分以及消灭均从属于其所担保的债权。其所担保的债权如果不成立，或已消失，或无效，抵押权也无效。从这一点上说，简直可以认为关于抵押权的物权行为是有因的。但要注意的是，设定抵押权也有不以债权已经存在为前提的，例如最高额抵押。（2）物权与其所担保的债权同时存在，债权消灭了，这类物权也随之消灭。（3）就这些物权与其所担保的债权的当事人来说，在债务人以其自身的财产提供抵押时，物权行为的当事人与债权行为的当事人是一致的；在第三人提供其自身的财产为债务人的债务做抵押担保时，物权行为与债权行为的当事人不一致。因而在这两种抵押中，债权行为和物权行为都是明显分开的。所以对此也用不着特别讲什么分离原则。总之，就这类物权来讲，物权行为的独立性、无因性的问题都不发生。第三种物权行为是存在于买卖、赠与和互易这些交易行为中的物权行为。以买卖而言，我们称为买卖的活动一般都包括两个阶段，先是订立买卖合同，再是履行这个合同，也就发生了在买卖中是否存在两种行为，即债权行为和物权行为，以及这两个行为的关系的问题。并由此引发了所谓分离原则以及买卖中物权行为的独立性和抽象性问题。又由于各国立法模式有所不同，特别是涉及到物权变动的交付和登记问题，就有了三种不同意见：第一种意见认为，买卖就是一种行为，订立买卖合同是一个阶段，履行买卖合同是第二个阶段。在这种意见里，没有什么物权行为，当然也就没有物权行为的独立性和无因性问题；第二种意见认为，在买卖交易中有两种行为，订立买卖合同是债权行为，履行合同及转移标的物和价金的物权行为，二者应区别分析，二者虽有联系，但是相互独立的，这就是所谓的物权行为的独立性问题；第三种意见认为，买卖中不仅存在应区分且相互独立的债权行为和物权行为，而且这种物权行为与作为其原因的债权行为在效力上也是割断的，即物权行为的效力不以原因行为的效力为转换，债权行为无效，物权行为不必然无效，这就是物权行为的无因性。上面的三种意见只存在于买卖、赠与、互易这三种以转移物的所有权为目的的行为中，只是整个物权行为中的一部分。但是由于买卖在日常生活中是最常见和最重要行为，所以特别受到人们的注意。又由于德国的民法理论和立法采用了区分原则与抽象原则，影响到我国，这种理论和立法模式也就受到我国民法学界的关注，在我国引发了诸多热烈的讨论。二、物权效力与债权效力无论学术界主张何种物权变动模式，在交易关系背景下区分物权效力与债权效力尤为重要。对实务部门来说，直接牵涉到如何设置不动产登记申请程序、登记审查方式、登记簿的编制以及登记错误赔偿机制。1、物权与债权的分类比较物权，依民法典上和学理上的不同标准，有不同的分类体系。以各国的民法典来说，物权主要有四种类别：1.所有权；2.用益物权；3.担保物权；4.占有。而在学理上，普遍地把物权划分为以下几种：1.自物权与他物权；2.用益物权与担保物权；3.动产物权、不动产物权和权利物权；4.本权与占有；5.普通物权与准物权。在这里，笔者需强调的是：因我国民法通则中没有明确使用权这一概念，故可以认为，我国民法界还未建立起一个系统的物权体系。但是，不管是在我国的民法通则，还是在物权法、土地管理法、城市房地产管理法、矿产资源法、海商法、渔业法、水法、森林法、草原法、担保法等法律中，除规定了最典型的物权-所有权之外，还规定了海域使用权、探矿权和采矿权、渔业权、水权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权、留置权、质权、占有等若干权利类型，其权利的设置具有物权类别中他物权的性质。因此，也可以实事求是地说，我国的物权体系已初具模型，现有的一些法律、法规，已为我国物权立法的系统化、科学化、统一化奠定了一定的基础。债权的分类，也有不同标准。债的发生原因，本身就是一种债的分类标准。此外，还有以债的主体、标的、执行力、债与债的关系等标准来对债进行划分。（1）以债的主体为标准，可分为单一之债和多数人之债。债的当事人双方各为一人的，为单一之债；一方或双方为两人或以上的，为多数人之债。多数人之债又可根据主体间的关系，分为按份之债和连带之债；或根据债权、债务能否在主体间分割，分为可分之债与不可分之债。（2）以债的标的为标准，可分为两种，一种是依据债的标的有无选择性，分为简单之债和选择之债；一种是依据债成立时，实际的是否特定化，分为特定之债与种类之债。（3）以债的执行力为标准，可分为自然之债和受强制力保护之债。（4）以债与债之间的关系为标准，可分为主债和从债。主债是从债产生、存在的前提，没有主债便没有从债，主债消灭，从债也随之消灭。但从债的效力，对主债不产生任何影响。在物权和债权的分类比较中，我们可以看到：（1）在同一客体上，物权具有排他性。即“一物一权主义”。在同一物上不得同时存在内容相同的数个物权。在实践中的一些共有关系里，在同一物上，就所有权而言，也只存在一个所有权，而不是数个独立所有权；在债的关系里，则允许存在数人对同一债务同时成立同一内容的债权的情况。如：在同一物上设立数个抵押权。（2）物权有顺序性，债权无顺序性。在同一物上成立物权时，以其成立的先后决定其顺序，第一顺序优于第二顺序。如：在同一物上的所有权、使用权、担保物权中，所有权为最优。而债权则不分成立先后，效力一律平等。2、物权和债的效力比较（1）物权效力是指物权基于对物的支配权性质而产生的特定保障力或特殊法律效力。债的效力是指无论是由法律规定而产生或因当事人约定而产生的债的关系，均具有法律效力，受法律的保护。物权的效力包括排他效力、优先效力和追及效力。物权的排他效力即前述的“一物一权主义”。但是，物权的排他效力也并非是什么物权都相互排斥。在以下的几种情况下，数个物权可以并存于同一物：A、数个内容相同的地役权；B、所有权与他物权；C、就不同方面对物进行支配的他物权。如某一用益物权与担保物权在同一物上并存。物权的优先效力是指同一物上数个利益相互冲突的权利并存时，较强效力的权利先于效力较弱的权利而实现。它又分为：A、对债权的优先权；B、对一般人的优先效力。指与财产及其所有人有物权关系的人在同等条件下享有优先购买权；C、物权相互间的效力，一般适用“成立在先，权利在先”原则。物权的追及效力指物权标的物无论在谁控制中，除法律另有规定外，物权人可追及物之所在行使物权。主要表现为：A、无权处分人将标的转让给第三人，物权人有权要求第三人返还；B、抵押人擅自转让抵押物，抵押权人得追及至抵押物行使抵押权。物权追及权是相对的，法律出于保护善意第三人利益的目的，设置了若干限制。如：第三人善意取得标的物，原所有权人无权要求善意第三人返还原物，只能要求无权处分人赔偿。（2）债的效力主要表现在债的请求力和保持力、债的强制执行力两个方面。债的请求力和保持力是指债权人可依法请求债务人履行债务，接受债务人的履行并保持因债务履行而取得的利益。而债务人依此效力，有义务正确履行债务。当债权受到来自第三人的不法侵害时，债权人还有权要求国家机关对其债务进行保护。债的强制执行力是指当债务人不履行债务时，有关国家机关可根据债权人的请求强制其履行。或债务人履行债务不当或迟延履行时，债务人须承担相应的后果。如法律规定的定金的没收或双倍返还；同时履行抗辩权和不安抗辩权等。在物权与债权的效力的比较中，最简单的认识就是“物权优于债权”。如甲将某一物与乙订立了买卖合同，但物尚未交付，也未约定物的所有权自合同成立时转移。之后，甲又以同一物与丙订立买卖合同，并当场将该物交付于丙。如甲、丙的合同是善意的，则丙取得该物的所有权，乙不得以依合同成立在先的债权为由，要求丙交出该物。但是，乙可以请求甲承担不履行债务的违约责任。即“物权破除债权”的情况。又如破产程序中的取回权和别除权，分别规定了当破产程序开始后，破产财产中属于他人的财产，由所有人取回；在债务人财产上设置的担保物权，权利人可径为行使。即“物权对债权的优先受偿权”。但是，物权相对于债的优先权也有例外。即民法中的“买卖不破租赁”原则。这一原则，是指纵然租赁物发生了所有权的合法转移，但其租赁关系对租赁物的受让人依然有效。如我国最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干意见第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权移转时，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”这一规定，使作为债权的租赁权产生了对抗物权的转移的效力。同时，随着人们对交易安全的需要，某些债权也获得了某种程度上的物权的效力。如上述的租赁权，就可以视为租赁权获得了一般情况下只有物权才具有对第三人的效力。又如：因债权无排他性，导致了同一内容的数个债权可以并存，且其间没有先后顺序。那么，某一债权人为使其债权产生排他性的效力，采取了设置担保物权的手段。意即其债权通过与担保物权的结合，实质上取得了排他的物权性质。成为一种“相对的绝对权”。对这种情况，学界一般称之为“债权的物权化”。物权的优先效力分为物权对于债权的优先效力和物权相互之间的优先效力。物权优先于债权表现在以下几点：A所有权与债权冲突时，前者优先于后者获得实现。这多发生于一物数卖场合，先获得买卖物所有权者可对抗其他债权人。B用益物权与债权并存时，前者优先于后者。例如，甲借某地给乙无偿使用，其后甲将该地设土地使用权于丙，丙可主张乙返还土地使用权，乙的借用权终止。C担保物权与债权并存时，前者的效力优先。上述原则的例外，是租赁权的物权化，先成立的租赁权优先于物权。物权相互之间的优先效力表现在以下几点：A不相容物权相互间的优先效力：因同一标的物上不容许有数个同一内容的物权并存其上，所以除善意取得等情况外，先发生者具有优先性，或者说先发生的物权排斥后设定的“物权”。但由于地上权（包括现行法上的建设用地使用权、宅基地使用权）和农用权（包括现行法上的土地承包经营权和其他自然资源使用权）以地表及一定的上空为客体，采矿权以地下矿藏为标的物，因此地上权、农用权可以与采矿权同时并存。B可相容物权之间的优先效力表现为：（A）所有权与其他物权之间并存，因后者系因享有前者的部分权能而成立，故在性质上当然具有优先于前者的效力，否则后者便不会存在。（B）数个担保物权并存于同一标的物之上时，原则上成立在先的效力优先。但在质权（现行法称之为抵押权）与留置权并存时，为保护留置权人的合法权益，应不论谁先成立均使留置权的效力优先。（C）用益物权与担保物权并存时，情况比较复杂，需要具体情况具体分析。抵押权与地上权并存时，由于我国现行法是把建设用地使用权（地上权）作为房地产抵押权所支配的对象，因而地上权的效力自然不能优先于抵押权。在抵押权与农用权之间的关系上，由于我国现行法禁止非农村承包经营户取得承包经营权（农用权），因此便不允许以承包经营权设定抵押权，以防止在变卖承包经营权时由非农村承包经营户受让；由于土地自身更不允许设定抵押权，这样，房地产抵押权与承包经营权便不会同时存在于同一块土地之上，不会发生效力冲突。至于抵押权与典权在同一不动产上并存时，设定在先的效力优先。抵押权与采矿权可以在同一土地上呈上下排列的结构，两者在效力上无先后之分，但同时在实际运作时又难免相互影响，应予协调，遵循的原则为诚实信用和禁止权利滥用等原则。三、不动产登记制度中的法律适用问题（一）所有权登记1、物权法第九条和第十五条所采用的登记生效原则和物权生效与债权生效相区分原则，对不动产所有权登记特别是转移登记影响很大。把登记作为所有权转移的生效条件，不登记不发生所有权的移转，法律不予保护。即使双方订立了买卖合同，卖方已交房由买方占有，买方已支付价金，合同成立有效，但仍然要补办房屋产权转移登记。为什么呢？因为买卖合同有效，不等于买方获得了房屋的所有权，其占有仅为无权占有。必须双方申请登记，所有权才发生移转，买方才能获得所有权，所以要补办过户登记。由此可分析我国物权行为的生效条件应当是：（1）意思表示必须真实。非真实的、虚伪的意思表示作成的物权行为无效。（2）行为人具有相应的能力。这种能力应包括相应的行为能力和处分能力。有相应的行为能力，而无相应之处分资格者，所以物权行为无效。（3）行为合法。包括两个方面，一是内容合法。它不仅要求行为符合法律强制性、禁止性规范，符合社会和国家利益，而且不得违背公序良俗。二是形式合法。这主要是指不仅要具有以物权变动为内容的意思表示，而且要有法定的形式履行法定的程序。亦即遵循物权变动的公示公信原则，否则不生效力。只有当上述三个要件同时具备时，物权之变动才能发生。其中登记为生效要件。再进一步分析可得出：其一，不动产物权依登记申请取得。申请登记包含申请人为取得所有权或移转所有权的目的，证明申请登记具备了物权行为的全部成立要件。它就是一个物权合意。因为初始申请登记中，申请人须有对物享有所有权的意思表示，申请转移登记中有双方要求所有权移转的合意；其二，申请登记是取得、变更所有权的前提，不申请不得登记，不登记不发生权利之取得或权利之移转；其三，登记实行窗口审查加部分实质审查制度，对当事人的意思表示的真实性、申请人资格等等，均须一一审核；其四，要求提供各种文件资料，确保登记准确。可见申请登记并非事实行为，而是一个法律行为。2、形成物权的债权或请求权的保护问题。为解决债权及物权请求权保护的问题，物权法规定了两种性质的准备登记，即异议登记及预告登记。德国法称预告登记与异议登记，日本相应称为假登记及预登记。瑞士则分为三种，第一种为债权的预登记，第二种为处分权限制，第三种为暂时登记，前两种相当于德国民法的预告登记，第三种相当于德国民法的异议登记。预告登记为债权请求权的准备登记。目的是为了保全关于不动产的请求权，并有警示的作用，其登记权利并不是不动产权完成权，例如在瑞士民法，先买权、买回权、购买权、用益和使用权、使用租赁权等债权均可预登记。登记顺位也可预先保留，由此可见这种制度的优越性；异议登记为物的请求权的准备登记，即因登记原因的无效或撤销之物的请求权，提起登记、涂销或恢复之诉时，对于既有物权所为之异议登记，有阻止公信力之效力。预告登记制度的核心问题在于其效力。在不动产债权行为成立之后和不动产物权移转之前，虽然，不动产的所有权人或者其他物权的持有人已经承担了未来移转物权的义务，但因为合同相对人享有的债权的相对性，并不能对抗第三人，所以为平衡当事人间的利益，将债的请求权预告登记之后，该项请求权既获得物权的对抗力及排他力。关于异议登记的效力，有国家规定物权经异议登记后，即冻结登记簿，即物权不得为处分，如德国。而瑞士的暂时登记却不生冻结土地登记簿之效力，原登记名义人，仍得为处分，被暂时登记人无处分权。如果其主张暂被登记之权因判决而确定，则其确定溯及于暂时登记之时，发生效力。登记名义人于其间所为之登记不发生效力，而且对于一切人，并对于处分人及其继承人不发生效力。胜诉之原告，得迳请不正当登记的变更或涂销。由上可见，“处分行为的重点其实是在交付或登记，藉以满足物权的公示性需求。此所以在没有处分合意的买卖预告登记，反而可以有一定的处分权限制效果；相对的，无法满足公示性需求的物权合意，反而不承认任何处分权限制的效果。”关于异议登记、预告登记效力，还有待司法解释进一步明确以方便登记实务部门操作。另外我国城市房地产管理办法第34条规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载。抵押的房地产在抵押期间峻工，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”在建工程抵押登记是否为预告登记，值得探讨。3、不动产预告登记制度是协调物权与债权的利益平衡机制，是民法之诚实信用原则和禁止权利滥用原则的体现。按照一物一权主义，在同一物上不能同时并存两个或两个以上相互冲突的物权，但为创设数个物权进行的原因行为却极有可能并存，我国现实生活中大量出现的不动产一物二卖，甚至是一物数卖的情形便是典型。一物二卖中两个合同均应认定已成立，如果在先的买受人未办理物权登记，享有的是债权请求权；在后的买受人反而办理了不动产产权过户登记，享有的是所有权，作为在先的买受人无法主张房屋交付请求权（涉及善意第三人的保护问题），仅可依合同请求出卖方承担违约责任。由于预告登记制度赋予买受人请求权具有了物权的排他效力，这就确保了出卖人不得滥用其权利，以法定方式强化了诚信原则的实现。不动产预告登记制度有利于交易安全，为了防止交易过程中的欺诈行为，保证交易活动正常进行，交易双方充分了解交易客体的权属状况是基本前提，如权利人是否真正享有物权，物权的负担状况如何，物权的存续期限等等。如果缺乏信息公告制度，当事人势必会投入精力和费用去调查、了解，不仅增大交易成本阻碍交易关系，而且会给欺诈行为提供机会。不动产预告登记制度本身就是物权公示的种类之一，通过预告登记可以告知潜在的交易方，该不动产上已设立具有排他性权利的事实，从而达到维护交易安全的目的。4、物权法确立了物权行为（处分行为）与原因行为（债权行为）分离的原则。我们知道，物权行为作为一种民事法律行为，同样以意思表示为要素。物的赠与、继承等只需一方之意思表示即可发生物权变动，而在物的交易中，物权行为往往是在物权合同（把原因行为暂定为物权合同）的基础上形成的。而物权合同又是民事主体之间设立债权债务的意思表示。由此产生几个问题：一是登记机构如何履行登记审查权。物权法第12条对不动产登记机构的审查权作了明确的规定，同时为了防止登记机构损害申请人的合法权益，在第13条的规定中对该审查权进行了一定的限制。但是第12条中登记机构的审查权只是一种原则性的规定，弹性太大。如第一项中的查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，权属证明理应提供，但是什么是其他必要材料？审查其他必要材料的什么内容？是权属证明的其他必要材料，还是申请人与他人订立的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同材料，从文义上看笔者认为应采用后者；二是在登记制度中贯彻分离主义，有利于登记机构的登记效率，同时也利于减轻申请人负担。台湾著名民法学者王泽鉴先生很形象地把物权行为与债权行为比喻作民事法律行为的“任督二脉”，“二脉”可通但不能乱，否则“功力尽丧”。物权行为作为是一种无因行为，他的原因行为是否符合法律规定，是否是当事人意思的真实表示，都不是进行物权登记的必要条件，也无法决定登记的法律效力。所以，登记机构在进行登记审查时，只审查权利人物权行为是否符合法律的规定，而没有权利审查物权行为的原因行为是否合法。否则，如此审查下去，登记就没有什么效率可言。如果允许登记机构有权以登记审查的名义任意扩大登记审查的范围，审查从双方当事人以订立涉物权的合同的意思表示开始，到物权登记的全过程，要求申请人提供这些过程的全部事实材料，无疑给申请人进行物权行为带来不可想象的负担。在市场经济条件下，时间就是效益，有可能使有些物的效用已经失去了，而物权行为却因未经登记未发生效力。可以借鉴台湾地区的不动产登记经验，在登记制度中明确规定登记所需的证明文件。在审查时，只审查这些证明文件的真实性、合法性，即进行书面形式审查。5、法国民法在制定时不承认物权与债权的区分，不承认物权变动的法律根据与债权变动的法律根据的区分，以“泛意思表示”作为物权变动的充分根据。在民法典实施半个世纪之后，于1855年制定了法国“登记法”，规定不动产物权依据法律行为发生的各项变动，不经登记者不得对抗第三人。这一立法规定，从表面上看没有改变法国民法典的原有精神，但是事实上承认了物权与债权的区分，同时，该法建立的“对抗”规则，开创了民法历史的先例。后来的日本民法典第176条，第177条，第178条关于物权变动依据当事人的意思表示生效，但是不动产物权变动不经登记者不得对抗第三人，动产物权变动不经交付不得对抗第三人的规定，从文字上是继承法国民法的结果，并把“对抗”的原则从不动产物权变动扩大到动产物权变动。这样，“对抗”规则扩大成为民法的基本规则。但对于法律允许法定情况下的多元变动模式存在，笔者认为对此类例外规定应谨慎考虑，在无充足理由的情况下，不得盲目的采用例外规定，第九条采用了登记生效主义的前提下，但同时又规定了几种例外，首先国家的土地、矿藏等自然资源、可以不经登记（第10条第二款），而后在关于农村土地承包经营权（第129条）、宅基地使用权（第162条）和地役权（第172条）的登记效力采用了登记对抗主义，实际上在土地承包经营权地役权的效力上采取了债权意思主义的立法例，并辅之以登记对抗主义来保护交易安全，宅基地使用权的效力则在县级人民政府批准时设立，对这些规定笔者认为并不妥当。笔者并不明白为什么对这几项权利采用特殊规定，尤其是其中宅基地使用权的效力由政府来“批准”决定，笔者更觉奇怪，此时宅基地使用权的私权性恐怕要大打折扣。在美国法上，对已占有使用的第一买受人提供了充分的保护，第一买受人的权利虽然没有登记，第二买受人从登记簿上也看不出土地已经转让的事实，但第二买受人还必须检查土地。如果没有检查的，则被认为推定知情；如果土地的实际占有人不是第一买受人而是其他人，则法院通常认为这种可疑的事实产生了一项询问占有人的权利的义务，否则被认为询问知情。由此可以看出，在这种情况下，第二买受人几乎没有取得权利的可能。（二）用益物权登记1、就用益物权而言，物权优先于债权的效力主要体现在定限物权的优先效力上。就是说，如果在某物上存在有某一用益物权，而该物又成为债权给付的标的物时，用益物权无论设定于债权成立之前或之后，用益物权都优先于债权。例如，在强制执行程序中，若被执行财产上于执行程序开始前先行设定了用益物权，则该用益物权优先于参与分配的债权，亦即参与分配并不当然涤除用益物权。当然，对于租赁权与用益物权之间而言，基于“买卖不破租赁”规则，租赁权具有一定的物权效力，可以对抗第三人。因此，在租赁权与用益物权之间，它们的权利顺位应当按照设定先后而定。2、地役权登记实务中，二个以上内容不同的地役权（如用水地役与通行地役）或内容相同但互不排斥的地役权（如不作为地役），也可并存于一宗土地之上；在同一土地的上下，得成立不同范围的数个地上权，如建筑房屋的地上权和地下停车场的地上权。当地役权人的利用与供役地所有人的利用相冲突时，原则上应依双方当事人原约定的内容确定。如果不能确定的，应认为地役权人有优先使用的权利，这就是学者所称的地役权人利用优先的原则。用益物权的效力之所以优先，其原因在于用益物权是基于所有权人的自主意志而设定的，所有权人必须承受此等自我约束与限制的后果，乃当然之理。当然，在用益物权设定后，所有权人仍享有标的物的所有权。因此，用益物权人在优先行使权利时，也必须对所有权人的所有权予以尊重，即不得滥用用益物权而损害标的物所有人的所有权。可见，所有权与用益物权二者间彼此构成对对方的一种限制。就我国现行财产归属秩序和物权体系而言，用益物权绝大多数只能设定于公有（国有与集体所有）土地和自然资源之上，只有少部分可存于私人房产上。因此，用益物权效力优先规则的确立，不仅具有确定物权效力位序的功能，还包含有另一层更深的含义，即对私人财产权的尊重。因此，在登记实务中，我们必须着重强调用益物权的优先性，当土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、矿业权、水权、渔业权等用益物权设定后，土地和自然资源的所有权人（国家和集体）必须尊重已设定的上述用益物权，而不得以自己为标的物的所有权人为由，随意撤