房地产估价第七章.ppt

第七章假设开发法第一节假设开发法的基本原理第二节假设开发法的估价步骤第三节假设开发法应用举例 第一节假设开发法的基本原理一 假设开发法的概念 指将预计的估价对象开发完成后的价值 减去预计的正常开发成本 税费和利润等 以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法 又称剩余法 倒算法二 假设开发法的理论依据 预期原理成本法的倒算法 三 假设开发法适用的对象和条件 一 适用对象 具有投资开发或再开发潜力的房地产1 待开发的土地 包括生地 毛地 熟地 2 在建工程3 可装修改造或可改变用途的旧房4 再开发待拆迁的房地产 二 假设开发法适用的条件 1 要有一个明朗 开放及长远的房地产政策 2 要有一套统一 严谨及健全的房地产法规 3 要有一个完整 公开及透明度高的房地产资料库 4 要有一个稳定 清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单 5 要有一个长远 公开及稳定的土地供给 出让 计划 四 假设开发法的估价公式 一 假设开发法最基本的公式待开发房地产的价值 开发完成后的房地产价值 开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 投资者购买待开发房地产应负担的税费 二 假设开发法的具体计算公式1 将生地开发成熟地的公式 生地价值 开发完成后的熟地价值 由生地开发成熟地的开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 投资者购买生地应负担的税费 2 将生地开发为房地产的公式 生地价值 开发完成后的房地产价值 由生地建成房屋的开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 投资者购买生地应负担的税费3 将毛地开发成熟地的公式 毛地价值 开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一投资者购买毛地应负担的税费 4 将毛地开发成房地产的公式 毛地价值 开发完成后的房地产价值 由毛地建成房屋的开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 投资者购买毛地应负担的税费5 将熟地开发为房地产的公式熟地价值 开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一投资者购买熟地应负担的税费 6 将在建工程续建为房地产的公式在建工程价值 续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润一投资者购买在建工程应负担的税费7 将旧房装修改造为新房的公式旧房价值 装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一装修改造投资利润一投资者购买旧房应负担的税费 第二节假设开发法的估价步骤一 调查待开发房地产的基本情况二 选择最佳的开发利用方式三 估计开发经营期四 预测开发完成后的房地产价值五 测算开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费六 进行具体计算 求出待开发房地产的价值 一 调查待开发房地产的基本情况1 弄清土地的位置 确定土地的最佳用途2 弄清土地的面积大小 形状 平整程度 基础设施通达程度 地质和水文状况等 确定开发成本 费用3 弄清城市规划设计条件 确定最佳的开发利用方式4 弄清土地的权利状况 确定开发完成后的房地产价值 租金等 二 选择最佳的开发利用方式最佳用途 最佳规模 最佳档次 确定开发完成后房地产的最大价值三 估计开发经营期开发经营期的起点 终点起点 取得估价对象 待开发房地产 的日期 即估价时点终点 预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期开发经营期可分为开发期和经营期 1 当开发完成后房地产采取销售 含预售 方式时 开发经营期如下图 开发经营期开发期前期建造期销售期经营期 2 当开发完成后房地产用于出租 营业或自用时 开发经营期如下图 开发经营期开发期经营期前期建造期运营期 开发期分为前期 建造期开发经营期的起点 取得估价对 待开发房地产 的日期 即估价时点终点 分销售 运营两种情况销售 开发完成后的房地产全部销售完毕的日期运营 开发完成后的房地产经济寿命结束的日期开发经营期可采用市场比较法估计 四 预测开发完成后的房地产价值指开发完成时的房地产状况的市场价值 该市场价值所对应的日期 是开发完成时的日期 而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期 用于销售的房地产 采用市场法与长期趋势法用于出租和营业的房地产 预测其租赁或经营收益 采用收益法求取价值 五 测算各项成本费用和利润 一 开发成本 管理费用采用类似于市场法的方法来求取 即通过当地同类房地产开发项目当前的开发成本和管理费用大致为多少来推算 二 销售费用 销售税费销售费用 指销售开发完成后的房地产所需的广告宣传 销售代理等费用 销售税费 指销售开发完成后的房地产应缴纳的税金及附加 以及交易手续费等其他销售税费 销售费用和销售税费通常是按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算 三 投资利息1 应计息的项目 未知 需要求取的待开发房地产的价值 投资者购买待开发房地产应负担的税费 开发成本和管理费用2 计息期的长短 按整个开发建设期计息 按开发建设期均匀计息 四 开发利润测算开发利润的方法与成本法中的相同 通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率 直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率注意 前三项利润率与成本法相比 计算基数多加 投资者购买待开发房地产应负担的税费 一项 五 投资者购买待开发房地产应负担的税费指假定一旦购买了待开发房地产 在交易时作为买方应负担的有关税费 如契税 交易手续费等 该项税费通常是根据当地的规定 按待开发房地产价值的一定比率测算 六 确定待估房地产的价值把上述各个项目的预测值或估算值代入相应的估价公式 计算出待估房地产的价值估价公式因是否考虑资金的时间价值而异 分为 现金流量折现法和传统方法1 现金流量折现法 动态估价方法 将各项价格和成本费用都以估价时点为基准进行折现 然后相加减 2 传统方法 静态估价方法 不考虑各项支出 收入发生的时间不同 即不是将它们折算到同一时间上的价值 而是直接相加减 但要计算利息 计息期通常到开发完成时止 即既不考虑预售 也不考虑延迟销售 区别 传统方法要计算投资利息和开发利润 而现金流量法不需计算 而是隐含在在折现过程中 所以 现金流量折现法要有折现率 且要求折现率既包含安全收益部分 通常的利率 又包含风险收益部分 利润率 两种方法的评价 现金流量折现法测算的结果比较精确 但比较复杂 传统方法测算的结果比较粗略 但相对要简单些 静态估价方法举例有一成片荒地需要估价 获知该成片荒地的面积为2km2 适宜进行 五通一平 的开发后分块有偿转让 可转让土地面积的比率为60 附近地区与之位置相当的 小块 五通一平 熟地的单价为800元 m2 开发期需要3年 将该成片荒地开发成 五通一平 熟地的开发成本 管理费用等经测算为2 5亿元 km2 贷款年利率为10 投资利润率为15 当地土地转让中卖方需要支付的销售费用和销售税费为转让价格的6 买方需要缴纳的税费为转让价格的4 试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价 解 设该成片荒地的总价为V 该成片荒地开发完成后的总价值 800 2000000 60 9 6 亿元 开发成本和管理费用 2 5 2 5 亿元 投资利息总额 V V 4 1 10 3一1 5 1十10 1 5一1 0 344V 0 768 亿元 销售费用和销售税费总额 9 6 6 0 576 亿元 开发利润总额 V V 4 5 15 0 156V 0 75 亿元 购买该成片荒地的税费总额 V 4 0 04V 亿元 V 9 6一5一 0 344V 0 768 一0 576一 0 156V 0 75 一0 04VV 1 627 亿元 荒地总价 1 627 亿元 荒地单价 162700000 2000000 81 35 元 m2 动态估价方法举例 需要评估一宗 七通一平 熟地于2005年9月的价值 获知该宗土地的面积为5000m2 土地剩余使用年限为65年 容积率为2 适宜建造某种类型的商品住宅 预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年 建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元 勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12 第一年需要投入60 的建筑安装工程费 专业费用及管理费 第二年需要投入40 的建筑安装工程费 专业费用及管理费 销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2 房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6 买方需要缴纳的契税等为交 易价格的3 预计该商品住宅在建成时可全部售出 售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元 试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2005年9月的总价 单价及楼面地价 折现率为12 解 设该宗土地的总价为V 开发完成后的总价值 1594 39 万元 建筑安装工程费 专业费 管理费总额 810 36 万元 销售费用和销售税费总额 1594 39 2 6 127 55 万元 购买该宗土地的税费总额 V 3 0 03V 万元 V 1594 39一810 36一127 55 0 03VV 637 36 万元 土地总价 637 36 万元 土地单价 1274 72 元 m2 楼面地价 637 36 元 m2 第三节假设开发法应用举例举例1 P104 106 举例2 某旧厂房的建筑面积为5000m2 根据其所在地点和周围环境 适宜装修改造成商场出售 并可获得政府批准 但需补交土地使用权出让金等400元 m2 按建筑面积计 同时取得40年的土地使用权 预计装修改造期为1年 装修改造费为每平方米建筑面积1000元 装修改造完成后即可全部售出 售价为每平方米建筑面积4000元 销售费用和销售税费为售价的8 购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4 试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价 折现率为12 解 装修改造后的总价值 4000 5000 1 12 1785 7l 万元 装修改造总费用 1000 5000 1 12 0 5 472 46 万元 销售费用和销售税费总额 1785 71 8 142 86 万元 购买该旧厂房的税费总额 V 4 0 04V 万元 需补交土地使用权出让金等的总额 400 5000 200 万元 V 1785 71 472 46 142 86 0 04V 200 933 07 万元 故 旧厂房总价 933 07 万元 旧厂房单价 l866 13 元 m2 举例3 某在建工程开工于2004年4月1日 总用地面积3000m2 规划总建筑面积12400m2 用途为写字楼 土地使用年限为50年 从开工之日起计 当时取得土地的花费为楼面地价800元 m2 该项目的正常开发期为2 5年 建设费用 包括前期工程费 建筑安装工程费 管理费等 为每平方米建筑面积2300元 至2005年9月1日实际完成了主体结构 已投入50 的建设费用 但估计至建成尚需1 5年 还需投入60 的建设费用 建成后半年可租出 可出租面积的月租金为60元 m2 可出租面积为建筑面积的70 正常出租率为85 出租的运营费用为有效毛收入的25 当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3 同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8 试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价 报酬率为9 折现率为13 解 设该