XX房地产成本管理制度.doc

第一章 总则第一条 制定的目的为加强股份公司经营成本控制，提高企业市场竞争能力，按照公司现有经营模式的要求，结合相关项目的经营管理经验，制订本规定。第二条 适用的范围本规定适用于股份公司房地产开发项目的成本管理，其他产业的成本管理工作可参照执行。第三条 基本原则成本管理的基本原则是，以市场需求为导向，以目标成本控制指标和利润考核为手段，以流程优化、规范操作和制度建设为保证，通过事前、事中和事后全过程控制，实现综合效益最优的经营目标。第四条 成本管理的主要机构股份公司成本管理中心是股份公司成本管理的主要机构，根据总裁室的总体要求，对股份公司开发房地产项目发生的成本进行全面控制。第一章 股份公司成本管理中心的机构设置与职责第五条 成本管理中心的机构设置成本管理中心设总经理室.第六条房产成本部的职责（一）负责协助各房产开发项目前期成本分析，目标利润率的测算工作，为下达利润率考核指标提供依据，制订房产开发项目目标成本控制指标； （二）在合同审核过程中对超出成本指标的合同价格及时提出意见;（三）按审批权限规定要求，负责房产大宗配套工程项目、大宗费用结算的审核工 作;（四）负责对本线条合同的法务及商务条款的审核，出具审核意见；（五）负责对招标文件中的合同进行事前初步审查和对免予招标项目审批申请的审查工作；（六）负责对备案合同及时检查，定期出具检查通报反馈意见,督导下属公司的合约管理工作；（七）参与合同管理相关制度、规定的建立与完善，及其宣贯和推行落实；（八）负责组织拟订本线条标准化合同文本并推动执行；（九）负责提供合同范围内的咨询解释服务；（十）负责建立建全房产工程成本资料、合同审核资料信息数据库；（十一）制订相关工作汇报及计划，以及相关工作制度、业务流程；（十二）负责中心日常行政管理工作；（十三）完成领导交办的其它工作。第三章、审核审批及流程第七条 房产成本部项目利润率指标的编制和过程监控（一）在项目获得土地使用权证之日起四个月内，根据投资发展中心提供的项目土地成本，产品开发中心提供的各项目市场定位、规划设计方案，各房产公司提供的项目前期费用,编制项目成本指标；结合财务中心提供的税负、利息、费用指标，营销中心提供的销售指标，编制项目利润率指标，报中心领导核准后呈报股份公司总裁审批，下达给各房产公司执行。（二）在项目开发过程中，监控各项指标完成情况。当实际情况发生变化时，需分析原指标，并在一个月内对确需调整的指标项目进行调整，按上述程序报批后下达给各房产公司执行。（三） 流程(见附件1) 第八条 房产成本部项目预算及结算审核 （一） 根据建设公司提供的依据各工程项目施工图编制的建安造价预算书,进行分析审核并汇总并入各项目成本指标。（二） 按照行政审批权限暂行规定的审核权限，参考各地信息价结合市场行情分析审核各房产公司送审合同价格预算，报中心领导核准并按行政审批权限逐级呈批。（三） 按照行政审批权限暂行规定，依据本行业结算相关规范要求，结合本公司的具体情况，审核各房产公司报审的各配套工程合同项目结算，出具结算审核意见报中心领导核准，并按行政审批权限规定逐级呈批。（四） 审核各房产公司送审的各工程竣工项目结算，出具竣工结算审核意见报中心领导核准，并逐级呈报至公司总裁批准。（六）房产成本部接到送审的各配套工程合同结算完整资料后，应及时进行审核，将审核初步情况以工作联系函的形式及时反馈给送审核单位，并与送审核单位经办人进行沟通核对。（七） 报送配套工程合同结算审核必须一并报送的资料：1、合同结算审核呈报表2、合同进度款结算登记表3、合同书及其附件，包括工程量清单预算书、图纸；4、合同审批表；5、项目竣工验收证明书6、送审核单位自核结算书第九条房产成本部合同审核（一）在合同签订前，依照行政审批权限暂行规定，对各类经济合同的法务条款和商务条款的合法性、完整性、规范性、合理性等内容进行审核，尽量规避和减少合同交易风险，合理把控合同成本。（二）合同送审单位必须按月制定拟订合同计划，提前将下个月合同计划报送房产成本部；房产成本部根据各单位的合同计划，做好各项审核前期准备工作，并纳入其工作计划之中。（三）审核合同，务必与合同送审单位进行前期及审核过程的必要充分沟通，按审核工作分工，从初审、复审到报中心领导核准，都必须遵照股份公司的相关要求进行。1、接入及初审：房产成本部对送审的合同文本、审批表及其相关文件，接收登记填写合同审核表，纳入审核程序，并按下列要求进行审核并提出审核初步意见。（1）合同法务条款的审核。对所拟订的合同条款进行全面审查，防止条款约定违反合同法，原则上要求合同各主要条款齐备完整，确保合同双方约定的权利义务基本对等；文句表达清晰、明确，不出现歧义，整体结构紧凑合理。（2）合同价款的审核。合同价格必须含税，必须符合股份公司产品分类分档要求（A、B、C、D、共四档）；必须符合各项目成本指标的要求；必须符合项目分类分档、指标到各分项的具体安排从而整体控制要求；对照成本价格资料库，横向比较其他项目（同类同档，同类不同档）；必须符合“货比三家，合理低价”原则要求，并结合市场同类项目时价，单价、数量，和各项目存在的具体实际情况，综合考虑将合同价格控制在合理范围内；经招标或免予招标确定的项目，严格按招标决议或免予招标审批及相关文件确定的内容进行合同审核。（3）合同审批表所填写内容必须与合同文本内容保持一致，合同审批表的填写及逐级会签意见必须按合同审批表表格上要求认真填写。（4）依据送审核合同的类别及其项目具体情况，审核需要提出的其他相关要求。2、复核及核准：在合同初步审核的基础上进行复核，对送审合同存在的不符合要求之处进行必要沟通和建议，对送审核合同提出可行性及其效果进行评价并出具审核意见，并报中心领导核准后，将审核情况反馈给送审单位。3、合同审核流程（见附件3）。4、经核准的合同，原则上由房产成本部按“一站式服务”的相关要求，依据行政审批权限暂行规定分别呈报相关领导审批，并将审批完成的相关资料反馈给合同送审单位。该呈批工作，根据合同呈批具体情况，以房产成本部为主，送审单位配合为辅共同完成。第十条房产成本部合同备案检查（一）按股份公司的行政审批权限暂行规定及相关规定(通知),合同签订后,必须在规定时限内,将合同文本和合同审批表送房产成本部备案,并于每月10日将上月合同登记汇总表送房产成本部备案。（二）房产成本部根据合同审核的相关要求，对备案合同进行及时核对检查，并将发现必须及时纠正的问题即时反馈给送备案单位，要求限时纠正以符合要求。（三）房产成本部根据检查情况，定期或不定期将检查情况通报反馈给送备案单位，并督导其合同管理工作；（四）流程（见附件4）。第十一条 房产成本资料的整理归档（一）建立建全房产成本分析（包括项目前期成本概算数据，项目建安及各分项成本指标，项目利润率指标）资料库，以项目为单位收集各项目成本分析数据资料，整理、归档、保存，为各项目把控成本提供限额参考标准，并为今后新项目的成本分析提供信息参考。（二）建立建全合同审核、备案资料库，以项目为单位收集各项目合同资料数据，整理、归档、保存，为把控项目实际成本的发生提供过程信息资料。