永州道县市场调研报告.doc

永州道县市场调研报告第一节 宏观环境分析一、宏观环境1、道县概况1）地理位置优越，在“泛珠三角”区域协作中具有重要的作用道县位于湖南南部，处于潇水中游。东邻宁远县，南界江永县和江华瑶族自治县，西接广西全州、灌阳县，北连双牌县。紧邻广东、广西，素有“襟带两广、屏蔽三湘”之誉，自1988年原零陵地区（即永州市前身）被国务院列为改革开放过渡试验区以来，道县就成为湘南改革开放的重要前沿，对沿海发达地区的资金流、信息流等要素具有良好的吸纳作用，在推进“泛珠三角”区域协作中，发挥了承东启西、通南达北的枢纽作用。被称为沿海的内地、内地的前沿。2）地域广阔，人口较少道县全境南北纵长77公里，东西横跨62.6公里，土地总面积2442平方公里，辖26个乡镇场、576个行政村（社区），总人口72万。县城总人口数约14万人。3）历史悠久，人杰地灵远在新石器时代，境内就有人类活动。秦始皇二十六年（公元前221年）建立县制，历为郡、州治所在地，至今已有2200多年历史，其间1500多年为郡、州、府所在地。宋代大思想家、理学鼻祖周敦颐，清代大书法家何绍基及近代革命家何宝珍等历史名人都诞生在这片热土上。唐代著名文学家元结、宋朝名相寇准等在此为官。红军师长陈树湘等众多革命先烈在道县留下许多气壮山河的英雄事迹。2008年，道县被列为革命老根据地。道县有国家重点文物保护单位，出土了稻谷遗存和陶片，被列为1995年全国十大考古发现之一，距今12000多年，是目前世界上发现时代最早的人工栽培稻标本和陶片，被誉为“天下谷源，人间陶本”的玉蟾岩。4）丰富的矿产资源与旅游资源道县是湖南省有色金属之乡。已探明有开采价值的矿产达20多种，其中锡、钨矿的储量和品位均居全省第二位，金属锂、铷矿为湖南省独有，蚣坝镇后江桥和祥霖铺镇的大型金属矿床在全国榜上有名。据勘探，全县锡钨矿的保有储量达160万吨、铅锌矿220万吨、锰矿3400万吨、铁矿1500万吨、锂矿40万吨、铷矿16万吨、高岭土2000万吨。境内水系发达，水能资源十分丰富，小水电开发潜力大，全县水能蕴藏总量达36.18万千瓦，2002年被列为国家以电代燃料生态工程试点县。道县山川秀丽奇绝，有都庞岭国家自然保护区、湘源温泉生态景区、天下一绝月岩景区，还有享誉千年的“四奇”、“八景”等丰富的旅游资源。5）丰富的特产，扩大了道县影响力。道县特产丰富，柑桔有“金桔出营道者，为天下冠”之美称；“道州红瓜子”畅销东南亚；“道州灰鹅”是湖南省十七个地方名优品种之一，荣获外贸部“优质出口产品”称号；“道州厚朴”等享誉全国市场。通过多年的发展，道县已成为全国商品粮基地县、厚朴生活基地县、秸秆养牛基地县、天然草原恢复建设基地示范县、国家湘南脐橙优势产业带和湖南省蔬菜生产重点基地县、油茶生产基地县。6）对外交通发达，加强了道县辐射能力。道县历来为湘南桂北物质集散地和兵家必争之地。东距郴州170公里，与京广线，京珠高速公路相接；西距桂林180公里，与湘桂线，衡昆高速公路相接； 207国道贯穿南北，1863、1806省道横贯东西，潇水河入湘江过洞庭可直达上海。洛湛铁路已经开通，昆台高铁也将从道县经过，正在建设的二广、厦蓉、道贺三条高速公路交汇于道县，届时道县将成为南方新崛起的重要交通枢纽。2、道县经济状况1）经济呈稳定上升趋势，奠定房地产发展基础 数据来源：道县各年统计年报 数据来源：道县各年统计年报从上图可以发现，道县2006-2009年经济整体上呈稳定上升发展，平均每年保持在13%以上增长，稳定经济发展环境，为房地产发展提供稳定的基础。2）第二产业比重逐渐增大，逐渐向工业城市发展 数据来源：道县各年统计年报从上图可以看出，近三年来道县产业结构在不断优化，第一产业、第三产业比重在不断缩小，第二产业比重在增加，说明了道县经济向工业发展。3）生活水平提升，居住消费将升级 数据来源：道县各年统计年报从上图可以看出，道县近四年来社会消费品零售总额呈快速增长，反映了道县人民生活水平提升，消费的快速增长将带动居住消费的增长及升级。 4）居民收入提高，提供住宅市场空间从上图可以看出，道县2006-2009年城镇居民人均可支配收入呈上升趋势，平均每年保持在1000元左右增长态势，但相对其他城市而言，城镇居民收入人均可支配收入有所偏低。总体情况下，将为住宅市场提供消费支持和市场空间。5）城市基础设施不断完善，房地产投资热增强从上图可以看出，道县近四年来固定资产投资额大幅度增长，尤其是2009年固定资产投资额同比增长80.5%。说明政府加大力度完善城市基础设施。据道县2008年国民经济和社会发展统计公报显示2008年道县房地产开发投资29414万元，比上年增长238.9%。说明开发商对道县市场充满了信心，也反映了房地产开发已成为道县的经济热点。此外，较高的房地产投资增长，预示着未来供应量的放量，市场竞争将日益加剧。3、发展规划1）发展定位以科学发展观为指导，围绕国家“中部崛起”战略、“湘南大开发”战略和“蓝宁道加工贸易区”建设思路,全面融入华南经济圈，大力建设好道县加工贸易区，加强基础设施建设，构建永州市域二级中心城市，西南经济区中心城市和市域南部的交通枢纽，率先在永州南部崛起；以制革、冶炼、食品、建材为主导，以建设优质农产品基地为基础，突出实施工业强县战略，坚持以工业快速发展领跑县域经济，全力推进新型工业化、城镇化和农业产业化进程，培育“生态”农业，建设社会主义新农村，实现经济社会快速、协调、可持续发展，把道县建设成为社会和谐、资源节约型和环境友好型的新型工业强县。2）经济发展目标2020年达到165.24亿元； 2020年达到79.09亿元； 2020年控制在75.20万人以内； 2020年城镇化水平达到45左右，城镇人口为33.84万人；到2020年人均公共绿化面积达到15平方米；城镇绿化覆盖率达30%以上；城镇居民人均可支配收入达到30200元，农民人均纯收入达到12000元；恩格尔系数农村达到45，城镇达到29，实现全面建设小康社会的目标。3）发展格局结合道县目前和未来的交通格局，考虑“湘南大开发”战略和“蓝宁道”加工贸易区的规划建设，道县城镇总体框架为“一主二次，两轴三片”的空间结构。即以县城道江镇为中心，以寿雁镇和祥霖铺镇为县域次中心，依托207国道、洛湛铁路、323省道、厦成高速和道贺高速公路构成的纵横两轴，带动三个城镇发展片区，逐步形成区域增长极、重点发展县域次中心、适当发展重点中心城镇、促进中心城镇和一般城镇、集镇相结合，采取点轴发展模式，以点促轴、由轴带面，促进道县城镇体系化和城乡一体化发展。规划期间道县县城区用地将主要向北拓展，同时适当发展东面和西面。规划期间，对县城区总体布局将逐步引导其走向功能分区，重点抓好“一园一中心三广场四大道”的建设，即工业园（一园）、新行政中心（一中心）、敦颐广场、邵基广场和市政广场（三广场）、东洲大道、湘源大道、滨江大道和站前大道（四大道）建设。其中，县城南部由于原有部分工业企业现大部分已关闭，规划期内主要以调整其用地性质为主，逐步形成一个以居住为主的综合性组团；道州北路将配合新行政中心的建设，发展一个以行政办公、居住为主的综合性组团；县城东部建设好教育文化体育新区及配套设施的建设；主城区向西发展一个站前新区，以商业、物流为主，建设新的商业中心；向北跳开耕地发展一个工业组团。逐步形成由老城中心、道州北路行政中心、城东片教育文化体育新区、城西站前商贸区和城北工业组团共同组成的组团式城市布局。4、整体结论1）道县由县域经济发展模式上升到“华南经济圈”发展范围，提升了道县城市地位，促进道县经济发展，刺激房地产品质化发展。2）道县目前处于发展阶段，政府大力改造城市基础实施，居民收入提升为房地产行业提供了机会。3）集中性房地产投资，政策频繁出台，将对道县房地产市场造成较大影响。二、城市环境1、城市现状1）城市发展格局道县县城发展格局为“以老城区为中心，向北拓展新城区”，将形成新老城区共同发展局面。老城区娱乐、休闲、生活、教育配套设施齐全，新城区目前处于一个开发过程中，配套缺乏。2）城市道路道州北路、潇水路、月岩路，形成了道县县城目前的“两纵一横”的城市干道结构与多条次干道形成了道路网络。目前新城区道路网络未形成，连接老城区道路只有道州北路、潇水路。3）城市景观道县县城整体景观缺乏。老城区依沱江沿线，形成了沿江风光带，新城区目前还处于城中村的现象，虽有山丘，但形象较差。2、城市规划1）城市功能定位道县县城是全县政治、经济、文化中心，是湖南永州地区的历史文化名城和风景旅游县城。县域经济增长极，县域城镇体系发展主核心，辐射影响全县及周边城镇，以制革、冶炼、食品、建材为主导的综合性城市。2）目标 道县县城区逐步发展成永州市域南部的交通枢纽； 规划到2020年，道县县城区人口规模25.28万人，县城区用地规模1880.64公顷；3）县城区规划范围近期：道县县城区用地规划范围主要涉及县政府所在地道江镇全镇、城区扩展的城郊五乡（富塘乡、营江乡、万家庄乡、东门乡、上关乡）等乡镇的部分区域。远期：西至营江乡白地头村及富塘南部一带，东至东门白泥塘村及上关乡城郊一带，南至万家庄乡下东村一带，北至富塘曹家村一带。整个扩展边界内（包含规模边界）土地总面积2256.77公顷。4）城市空间布局道县县城采取“北拓、适扩东西”的城市发展方向。形成“一园一中心三广场四大道”城市格局，即工业园（一园）、新行政中心（一中心）、敦颐广场、邵基广场和市政广场（三广场）、东洲大道、湘源大道、滨江大道和站前大道（四大道）。县城南部形成一个以居住为主的综合性组团；道州北路以行政办公、居住为主的综合性组团；县城东部建设好教育文化体育新区及配套设施的建设；主城区向西发展一个站前新区，以商业、物流为主，建设新的商业中心；向北跳开耕地发展一个工业组团。逐步形成由老城中心、道州北路行政中心、城东片教育文化体育新区、城西站前商贸区和城北工业组团共同组成的组团式城市布局。3、整体结论 城市扩容，城市地位提升，刺激房地产需求。 城市向北，同时行政中心北迁，城北将形成新的行政、居住中心。第二部分 道县房地产市场分析一、道县总体房地产市场概况道县房地产市场经过近几年的发展，主要呈现出如下特征：1、总体开发量不大。 道县房地产市场经历近几年的蓬勃发展，目前整体市场处于相对稳定的发展阶段，每年同期上市的商品房约五六个，但每期推出的项目的推盘量不大，因此每年的总体推盘量相对也不大。但对于道县这个只有10几万人口的不发达小县城而言，这样的推盘量应该是基本能够维持供销平衡状态。2、品牌影响力欠缺。当前道县项目的开发商主要来自于道县本土或永州市及周边县市，尚没有外来开发商进入，由于道县及永州市的房地产市场水平较低，开发商实力都较为有限，因此进驻道县的开发商更缺乏品牌知名度和影响力。整体市场的品牌影响力欠缺。3、开发层次尚有待提高。由于开发商品牌和实力不强，加上道县目前的销售价格相对偏低，消费力有限，这样也制约了房地产开发水平和品质的提高。当前开发的房地产项目整体开发水平对相对不高。产品设计上中规中矩，虽不存在很明显的缺陷，但亮点也同样缺乏。在园林景观设计、配置配套、物业管理等方面尚处于发展初期，只能满足一些基本的配置和需求。整体开发水平有待提高。4、销售价格稳步提升。道县整体市场处于发展的初期阶段，随着房地产市场的蓬勃发展，整体开发水平在逐渐提高，市民购买商品房的热情也在不断得到提高，刚性置业需求不断得到释放。 价格也有早期的私建房和小型开发时的700800元/平米上升到当前的12001800元/平米的价格水平，且还有不断上涨之势，销售价格稳步提升。5、投资型产品销售较好。由于长期以来道县的居民收入水平在不断增长，与此同时，居民的投资意识也投资意愿也在不断增强，但由于道县县城的投资渠道相对较少，面对不断增加的通胀压力，居民手中的积蓄需要寻找一些投资的渠道。房地产品由于其所特有的保值增值特性成为了广大市民投资的首选。从早期的爱莲商业广场，到现在的道州商业乐园步行街商铺，这些营销推广操作比较好的投资型楼盘都取得了比较好的销售业绩，显示出投资型产品的市场热度较高。二、典型楼盘分析1、滨水花苑 项目地址：道州北路与荷叶塘路交汇处开发商：瑞城房地产开发有限公司项目定位：首个教师暨公务员小区推广语：名师、名仕、名盘户型： 三房二厅二卫 二房二厅一卫建筑面积：134-138 建筑面积：102超大景观阳台该项目于1月30日开盘，首批推出项目东侧的4栋多层，户型由102二房二厅一卫、132142的三房二厅二卫、144的四房二厅二卫组成，主力户型为三房和四房单位。销售价格：最高1278元/（三楼）、最低980元/（六楼）销售率：约65%项目点评：该项目距离道州北路具有一定的距离，交通出行稍显不便。但周边环境较好，西侧紧邻一个大面积水塘，东侧为树林，环境宁静幽雅。但该项目无论从现场包装、营销中心布置和包装、宣传资料上看都不显档次，显示出营销推广水平的低下。置业顾问整体素质不高。由于销售价格不高，当前销售情况尚可。第一批虽然推出4栋多层，但这四栋分了二次开发和推售，显示出开发商的实力明显不足和对市场缺乏信心。2、锦绣花园项目地址：道州北路开发商：永州湘鹏房地产开发有限公司项目定位：新城区/县府旁 25万高尚社区户型： 户型点评：户型结构方正、布局较为合理。 电梯房为一梯二户纯板式小高层，通风采光较好。 多层房层高3.1米。销售状况：一期售罄，二期于2009年11月28日开盘 多层起价968元/，小高层1318元/起 多层均价约1200元/，小高层均价约1600元/。 当前二期仅余少量105平米的三房二厅一卫的高层单位，价格为1680元/起。 三期将推出小高层电梯房，预计今年9月底开工。项目点评：该项目作为道县规模最大的项目，无论在产品规划设计，还是在营销节奏控制、现场包装和推广方面都显示出了一定的水平，堪称道县住宅的代表作。3、锦江花苑锦江花苑位于潇水中路与月岩中路交汇处，临潇水。项目占地18269，合27.43亩。规划建设分别为5栋7层住宅楼、3栋17层住宅楼，共322户，停车位109个。总建筑面积68091.65，其中住宅建筑面积62088.15，商铺建筑面积4608.6，地面车库面积731.4，地下车库面积663.5，建筑密度41.53%，容积率2.683，绿化率31%。该项目5栋多层和2栋小高层已经推出，仅余顶层的140平米三房和170平米的四房各一套，销售价格为1800元/平米。早期销售的电梯房均价为1600元/平米。当前还有一栋17层小高层预计将于今年下半年推出。规划为二梯四户，全部为140平米的三房二厅二卫和170平米的四房二厅二卫。该项目地处道县商业中心，周边配套非常完善。项目东面临潇水，是当前在售的唯一一个江景楼盘。优越的地理位置、完善的配套、一线江景，使项目销售取得了非常好的销售业绩。4、名都时代广场项目地址：月岩中路与胜利街交汇处目前住宅剩下130-160三房、四房销售价格：住宅：1800元/左右商铺：一层临潇水中路