昌东工业园区总体规划概述.docx

2.0项目规划概况2.1项目名称、建设性质和建设地点2.1.1建设项目名称：南昌昌东工业园区。2.1.2建设性质：新建。2.1.3建设地点：本工业区位于南昌市东郊南部，四至范围如下：东至昌东大道、包佛路、昌东五路；西至昌东二路、幸福渠水系、昌东路、李巷村；南至朱桥东路；北至解放东路。详见附图一（建设项目地理位置）。2.2规划期限规划期限为2001-2010年。2.3规划定位、规模及规划原则2.3.1规划定位南昌昌东工业区主要以服装、医药等为主，同时也是劳动密集型产业加工区，既可以承接境内外发达地区的产业梯度转移，又可以成为等以及大中型企业配套产品加工基地，还可以为省内外民营企业、加工工业提供发展空间。2.3.2建设规模总规划用地面积为5km2。2.3.3规划原则（1）土地利用规划应有利于南昌昌东工业区在用地上的划分。（2）功能布局必须依托工业用地进行规划，正确引导昌东工业区的发展。合理集中的配套居住和公共设施，避免工业区的“空城”现象。（3）综观全局确定园区规划，通过产业集聚、综合配套产生效益，同时规划有利于建设时序的安排，有利于分片、分块实施。为提高土地集约效应，地块划分不得太小，产业用地最小规模一般不低于10亩，小于此规模的用地项目应集中设置于标准厂房内。（4）道路规划应与城市道路系统有机融合，保证规划的延续性，同时又体现现代工业的特征。控制道路宽度，节约用地。（5）整个工业区的建设与发展要体现现代城市发展的理念，既要有现实性，又要有瞻前性，因此土地利用规划要有弹性、兼容性。（6）排水规划采用雨污分流制，竖向设计即标高的确定在满足排水的前提下，尽量有利于土石方的平衡。（7）规划指标结合昌东工业园性质及参造周边省、市工业园区资料予以确定，为了提高工业园区土地利用率，容积率不仅控制上限，同时明确下限的要求。 （8）境外建设投资项目在南昌昌东工业园区内选址需先向市城市规划行政主管部门报审确定后方可进行立项。2.4规划目标及功能定位建设一个以劳动密集型为主，配套设施齐全，环境优美，可持续发展的加工工业区。其主要功能表现在：1、筑巢引凤，为南昌市和青山湖区招商引资创造更好的硬件设施条件，加大招商引资力度。给民营企业成长与发展提供一个良好的舞台，促进青山湖区经济持续发展。2、推进城市化建设的进程、扩大城市规模、改善昌东工业区附近居民的居住条件，并拉动内需的增长。3、扩大就业渠道，增加青山湖区财税收入。4、促进当地工业企业的改造和发展。2.5工业区规划依据根据省委、省政府“三个基地和一个后花园”以及市委、市政府“建设七个基地”的战略布置，为做好“两篇文章”，培养新的经济增长点，加快南昌经济发展要求，青山湖区政府在城东片区建立昌东工业区，规划面积为5km2。2.6工业区规划布局2.6.1用地职能分析在发展经济、创建工业区的同时，兼顾用地农村居民点的安置及工厂职工吃、住、行等日常生活之需，确定南、北两个配套服务设施中心。工业用地除临解放东路规划一类工业用地外，其它都为二类工业用地。而经贸区主要以市场与工业相结合，形成相对独立的市场用地。2.6.2总体布局（1）解放东路作为昌东工业区与外界联系的纽带，抓住其与城市相连接关系，合理布置路网，同时通过规划建设的昌东大道，形成工业区主要出入口，创造工业区入口形象，结合幸福水渠及其支渠和排灌渠的整治，完善区内水系，形成以水为动体绿化风光带。（2）结合昌东大道布置行政办公用地、公共服务设施用地、停车场用地、二类居住用地，为高标准建设昌东工业区提供完善的办公、生活保证体系及文化、娱乐、活动场所。（3）沿解放东路规划一类工业用地：修建标准厂房，用于满足占地少及需创业的私营业主租赁厂房之需；修建科学试验中心、高科技产业项目。（4）公共服务设施用地、行政办公用地、二类居住用地、一类工业用地建议由昌东工业区指挥部统一组织实施。（5）南昌昌东工业区定位为劳动力密集型加工产业区，产业主要以服装、医疗、化工为主。因此大部分用地规划为二类工业用地，相邻地块的建筑南北向退让其边界为该建筑高度的0.6H，同时满足建筑防火规范要求。东西向建筑间距应满足消防规范要求。（6）地块小于5亩的工业企业，建议其租赁或购买标准厂房，以保证昌东工业区用地发展的完整性。为高标准建设昌东工业区，用地批租及管理应提供相应的条件。2.6.3各功能区用地规划（1）工业模式设立综合办公服务区，这对一些规模较小的企业尤为重要，可集中管理，优化资源，避免小、多、乱现象，实现可持续发展。工业区内的一般工业与经贸性质的市场相对独立布置，有利于昌东工业区高标准建设。设立单身员工宿舍区，该区单身宿舍设于二类居住用地内，建议由昌东工业区指挥部统一组织开发，集中管理，优化居住环境，同时兼顾企业职工公寓与农民公寓楼的建设，保证工业区顺利建设。（2）道路交通规划道路系统规划分为城市道路系统及工业区内部道路系统。城市道路系统的设计，应按城市总体规划的要求，保证道路衔接关系以及横断面的统一。工业区内道路则根据工业区的特点，采用机非混行的断面形式。规划道路分为城市主干路、次干路、支路三个等级。规划道路骨架以方格式路网为主，自由式路网为辅的形式，十三条道路组成“七横六纵”的网状结构。由东西向道路（解放东路、规划一路、昌东北路、昌东路、昌东南路、规划五路、城南路）组成“七横”。由南北向道路（昌东一路、昌东二路、昌东三路、昌东大道、昌东四路、冶金大道）组成“六纵”。这些组成密度均匀，布局合理的道路骨架，再在此骨架系统上加密道路网，增强地块之间的联系，满足现在及将来的交通要求。在用地范围内，已有公交6路1条城市公交线从工业区内通过。规划解放东路、冶金大道、昌东路、昌东南路、城南路、昌东二路及昌东大道开通城市公交车。停车站距按6001000m设定。在解放东路、冶金大道上应布置港湾式停车站。在昌东路与昌东三路交汇处东北角规划一处社会停车场，占地面积0.63ha。另外，根据城市公交的需要，在城南路与昌东大道交汇处西北角规划一处公交首末站，占地面积0.34ha。（3）居住用地规划居住用地主要以二类居住用地为主，用以单身宿舍及区内企业职工公寓楼建设，用于工业区内农村居民点搬迁安置新建农民公寓楼。区内居住用地严禁用于商品房开发建设。居住用地住宅建设结合飞机场侧净空要求以多层为主，适度安排部分高层建筑。容积率分别小于等于1.6。日照间距不小于1：1.2。绿地率应不低于35。（4）绿地规划规划公共绿地主要结合昌东大道形成的绿化景观主轴、整治幸福水渠及其支渠和农田排灌渠形成的绿化水系风光带，结合交通岛规划布置的集中绿化广场，沿解放东路、冶金大道、城南路两侧的防护绿地，加之整个用地内的绿地，构成一个“点、线、面”的绿化体系。明确幸福支渠宽20m，两侧绿带各10m，形成35m的水系绿化景观带，总干渠渠宽20m，两侧绿带各20m，形成50m的水系绿化景观带。朱桥东路、昌东路、昌东大道是道路绿化景观带，朱桥东路两侧绿带各20m，昌东大道两侧绿带各35m，昌东路两侧绿带各20m，并在沿途形成若干个绿化节点，创造优美的园区环境，整个工业区的居住用地绿地率35（包括公共绿地和宅旁绿地等）。工业用地绿地率20，公共设施用地绿化率35。昌东工业区各功能区用地情况见表2.6-1，昌东工业园区土地现状图和土地利用规划图分别见附图二和附图三。2.6-1 昌东工业区规划用地平衡表用地 代号用地名称用地面积（m2）占城市建设用地比例（）R居住用地12161520.244C公共设施用地用地957910.019其中行政、商业50700.001公共服务659190.013医疗卫生用地101400.002科研教育用地146620.003M工业用地25246590.505其中一类工业用地5049320.100二类工业用地20197270.405U市政公用设施用地7212330.144G绿化用地4421650.088总计规划建设用地5000000100.002.7 市政公用设施规划在工业区中西部，沿昌东路结合黎罗村布置两块公共设施用地、医疗卫生用地、社会停车场用地、教育用地、研究机构用地、行政办公用地等。该区域作为昌东工业区的中心，围绕工业区的管理、信息服务，商贸服务，教育服务，人居环境服务等，布置文化馆、娱乐中心、俱乐部、食堂、邮局、银行、医院、行政办公楼等，形成一个功能完善的社区。规划用地内配套设施项目如公厕、垃圾中转站、边配电站、煤气调压站、供水加压站等。沿城南路结合前、后万村布置公建配套设施用地及集中绿地用地，为用电以南工业用地配套公建项目。2.7.1给水规划2.7.1.1水源昌东工业区用水按其用途主要有：生产用水、生活用水、消防用水、行政办公用水及市政用水等。工业区的供水源全部采用自来水，近期用水由解放东路城市给水管网的DN800mm给水管提供，远期与冶金大道供水干管相连。给水管材选用UPVC给水管。依据南昌市总体规划给水专业规划，生活、生产、消防采用统一的供水系统。给水干管在主、干路上布置成环状管网形式。给水管网尽可能按规划一步到位，同时要考虑近、远期的衔接。根据南昌市总体规划给水专业规划，近期以现有的昌东加压站供水，从解放路DN800给水干管引入，为本区服务，远期与青云水厂（60万t/d）沿昌南大道、高新大道城市供水干管联网。2.7.1.2用水量预测根据国家相关标准、规范，并考虑本工业区的规定目标、建设标准等情况，确定工业区用水量标准。表2.7-1 工业区各地块用水量序号项目名称规模（m2）用水定额（m3/m2d）用水量（m3/d）备注 1一类工业用地5049320.0084039.46 2二类工业用地20197270.01224236.72 3行政办公用地957910.01957.91 4居住用地12161520.01214593.82 5绿地4421650.001442.17 6市政设施用地7212330.0032163.70 7未预见水量上述用水量之和的10计4643.38总用水量51077.16则规划区最高日用水为：5.1万t/d。2.7.2排水规划整个工业园区排水采用雨污分流体系。整个工业区地势平坦、西高东低，内有东西向幸福水渠支渠及农田排灌渠，现有水渠是工业区内雨水的受纳水体，渠宽1525m。渠道通过整治后可作为工业区景观性水渠。根据南昌市城市总体规划排水工程规划，工业区内排水采用雨污分流的排水体制。工业区内污水沿主干路污水干管收集后，经污水泵站提升，进入解放东路以西的艾溪湖截污渠，最终向北排入青山湖污水处理厂。工业废水需预处理达到国家规定的排放标准后才能进入污水管道。工业区内雨水按地势情况，沿主、次干路雨水管就近排入现有幸福水渠支渠及农田排灌渠，经幸福水渠向北流入艾溪湖以西的排水沟。污水规划图见附图四。园区没有对污水处理厂进行规划。根据规划本工业区的总用水量为51077.16t/d，污水排放量取用水量的80，则工业区的污水排放量为40861.73t/d。根据工业区的地形条件，规划充分利用设计地面高程西高东低，结合污水提升泵站位置，污水干管沿主干路昌东大道南北向敷设，经污水泵站提升至解放东路以北艾溪湖截污渠。污水流程如下：生活、生产污水 预处理 污水管网 污水泵站 污水干管 艾溪湖截污渠污水管均采用排水圆管，埋于地下，排水管的覆土厚度不小于0.7m，污水管与其它管线水平布置和交叉处最小等距应符合管线规范要求。工业区雨水系统均以南昌地区雨季的最大暴雨强度计算确定各地块雨水管道的管径，并保证必要的地面径流排水坡度和坡向。工业区雨水系统充分利用地形条件和自然沟渠，采取分散布置，就近排入水体的原则，逐步完善雨水工程系统，各地块内雨水集中后就近流入现有整治水渠。雨水管埋设在道路中心线之下，覆土厚度不小于0.7m。污水管和雨水管均采用圆形管，管径小于或等于400mm的采用混凝土排水管，管径大于400mm的采用钢筋混凝土管。污水提升泵站设在农田排灌以北，靠近昌东大道，占地面积为1000m2。污水提升量为1000m3/h。另在幸福水渠与解放东路西北面设一座污水提升泵站，占地面积1500m2，污水提升量为1500m3/h。2.7.3供电工程规划本工业区供电电源由工业区周边解放东路架空电力线路引进，电压等级为10KV。根据用地功能分区，设置四处变配电站。分别在一类工业区、公用设施及居住区、二类工业区和市场区设置变配电站。电源由解放东路10KV架空电力线路沿昌东大道东侧或南侧采用YJV22-10000型电力电缆引至变配电站附近，再由交联电缆引至各变压器室，作为供电电源。电力电缆均采用电缆沟敷设方式。凡高度超过15m或五层以上建筑物按三类防雷等级考虑防雷措施。本工业区内道路骨架为“七横六纵”方格网结构，道路主要由城市主干道、次干道及支路组成。工业区内主要次干道昌东大道及昌东路、昌东二路、昌东南路两侧设钢柱托臂式路灯，每间隔40m设置一盏路灯。区域内游览二路、昌东南路可依托幸福水渠支渠及排灌渠的整治，完善区内水系，形成以水为动体的绿化风光带，且可每间隔3050m，考虑设置一些景观灯、庭院灯，以美化环境。2.7.4电信工程规划本工业区通信线路由周边解放东路电信线提供。根据南昌市电讯总体规划要求市话普及率40部/百人计，参照国内其它城市电讯设计标准，公共设施1门/150m2，工业用地1门/250m2。居住区内所有电信、移动通讯、联通通讯、有线电视网及交警信号等弱电通信线路，均采用埋地敷设形式，选用PVC160250管六组集中埋设于道路西侧或北侧人行道下。各种地下工程管线之上，不得建设永久性的建筑物。电力电缆与通信电缆应远离，并按照电力电缆在道路东侧或南侧，通信电缆在道路西侧或北侧的原则布置。2.7.5供气工程规划本规划主要考虑:生活用气、公建用气和工业用气。据南昌市总体规划中燃气规划，道2010年以后，南昌城区将实现天然气供气。在管网计算、气源的选择上考虑人工煤气管道的互换问题，规划近期采用南钢气源厂煤气作为规划区主要气源，远期以天然气为主要气源。居民生活用气标准为36.5立方米/户.月，规划居住人口4.4万人，用户1.375万户，根据南昌市总体规划燃气规划，规划生活用气标准为1.22m3/d户。考虑工业用气与生活用气比例为0.4：0.6，则规划区内日用气量为2.836万m3/d。工业区内煤气管道采用环状管网布置形式，管网压力等级采用低压。工业区内规划二座中低压调压站，每座调压站占地面积100150m2，服务半径为1000m。燃气管道优先安排在人行道下，应尽量避免在机动车道下敷设，禁止沿高压线走廊带、电缆沟道或建筑物下敷设燃气管道。燃气管道的建设应充分考虑利用天然气为气源的兼容性，保证近期实施的燃气管道系统在远期天然气进入城市能够继续使用。 燃气管道埋设于道路的西侧或北侧，当道路红线宽度大于45m时，考虑两侧敷设。2.7.6排涝消防规划2.7.6.1排涝规划规划区现状标高在19.0025.00m（黄海系）之间。排涝规划设施建设与城市建设同步进行，根据南昌市水利局编制南昌市城市防洪规划，规划区内排涝标准为20年一遇一日暴雨加生活污水，一日排至不淹重要建筑物高程。规划区的内涝水由幸福渠向北流入艾溪湖（控制水位为17.23m），经富有大堤的鱼尾闸电排入赣江。2.7.6.2消防规划消防规划按照“预防为主、防消结合”的工作方针，消防站布局按照国家消防站规划规范要求，消防车5分钟内到达责任区最远点，每个消防站的责任区面积为47km2。消防栓规划沿主次干道按120m的间距设置，采用地上式，沿人行道布置。规划区及生活区消防车道宽度不小于3.5m，尽端式道路都设置回车道和停车场。规划区内新建各类建筑物必须充分考虑消防要求，严格执行国家颁布的防火规范，满足消防间距，配备必要的消防措设施。2.8环境保护规划2.8.1环境保护整体目标严格控制工业区内的各类污染源的产生和排放。通过规划管理、规划建设，使本工业区达到清洁、优美、舒适、安静的生态环境。2.8.2环境保护措施和要求 （1）严格控制（包括限制和禁止）污染严重、技术含量低、高能耗的企业进入工业区，按照国家和地方环境保护的要求对入区企业进行环境管理；（2）加强工业区内固体废弃物的管理，提高废弃物的综合利用率，减少二次污染。（3）加强工业区内环境绿化水平，大力推广垂直绿化和屋顶绿化，提高区内绿化覆盖率。2.8.3环境保护规划环境保护规划是以城市生态理论为指导，加强环境综合整治，合理布局工业，采取多种措施，改善城市环境质量，保护水体，限制噪声，提高绿化覆盖率，保护生态平衡。改善生活环境，为规划区创造一个清洁、卫生、舒适、优美的环境。2.8.3.1 水环境保护规划（1）要求区内企业废水污染物排放浓度不得超过国家和地方规定的水污染物排放标准。促进和鼓励企业推广清洁生产工艺，加快污水资源化建设过程，提高工业用水循环利用率。加大科技资金的投放，提高企业污水治理水平，推行水回用技术；（2）工业区内企业应建立污水处理系统，实行雨污分流制排水体制，企业污水需预处理达到国家规定的排放标准后才能进入污水管道。工业区内污水沿主干路污水干管收集后，经污水泵站提升，进入解放东路以西，艾溪湖截污渠，最终向北排入青山湖污水处理厂。该规划未对园区污水处理厂进行规划。2.8.3.2噪声环境保护规划（1）工业噪声控制对原有工业噪声污染进行治理，增加消声、隔声、衰减噪声等各种降低噪声的设施。在工业用地与居住用地之间设置绿化隔离带，以减轻噪声的影响。（2）社会生活噪声控制对各种商业网点、娱乐场所和居民住宅区的音响设备及各种生活噪声采取有效的防噪声措施，实行严格控制音量，符合相应的区域环境噪声标准，严禁各种人为噪声的传播。（3）交通噪声的控制完善规划区内道路系统，保证交通便捷顺畅，对昌东大道、昌东路、昌东二路、昌东南路等