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浅谈遏制房价过快上涨的对策 邓 青 【作者简介】：邓青 江西财经大学09经济法研究生 主要从事政府管制方面研究 (江西财经大学法学院，江西南昌 330013）摘要：因房价疯涨、房地产开发的暴利，而引起的暴力拆迁、土地违法、投机炒房等问题，所带来的社会矛盾逐步增多。它严重阻碍了中国经济社会的和谐发展，使贫富差距和各阶层间差距拉大， 引发社会不满情绪，影响了社会安全稳定、加大了金融风险。为此，必须深入分析导致房价涨幅过快产生的原因及危害，采取开征物业税、抑制不合理的需求，增加供给总量，改善供给结构，建立和完善公平、合理、透明、有序的房地产市场、秩序等方面措施遏制房价上涨过快的势头。关键词：高房价 保障房 土地财政 物业税 我国住房制度改革20多年来，城镇家庭的居住条件显著改善，人均住房建筑面积从6.7平方米增加到目前的超过30平方米，以住房为主的房地产业已成为国民经济发展的支柱性产业。然而，近年来因房地产开发的暴利而引起暴力拆迁、土地违法诸多问题，所引发的群体事件、社会矛盾逐步显现。房地产大跃进式的发展，错配了经济资源，阻碍了中国经济的战略转型，拉大了贫富差距，成为中国权贵勾结的象征和社会矛盾的焦点。房价过高问题已经成为中国经济发展、社会安全、政治稳定的三大“障碍”。 一 房价不合理上涨的原因及危害 住房这种产品是国民生活的基本需求，没有替代性。要改善居住条件，只能走“购买商品房”这一条路，既然是商品房，就要遵守价值规律、商业规则,即：价格 =成本 + 费用+利润及供求关系 。但是组成商品价格的某些构成是不合理的；某些中间费用和利润是不合理的；某些土地低效使用是不合理的；这些供、求和中间环节的不合理，共同造就了商品价格中虚高的部分。探究其主要原因： 1 投机购房是形成高房价的“牵引”性力量。投机购房是指，所购房既不住也不租，只等升值出手以获取差价。炒房人、炒房团大举进入，也就是大量投机者的进入，改变了需求结构和预期，误导民众对“房价长期上涨”的预期，而这种预期正是推高房价的最重要因素。投机购房分短期和长期两种，后一种也可称为“囤积购房”。大量的空置房造成资源的浪费和错配，是最不合理的需求。进而导致空置率偏高、租售比倒挂、房价收入比超过国际警戒线等现象。一方面推高房价，另一方面助长中国的房地产业经济泡沫化。房地产业牵涉行业众多，房价过高必然带动上下游一系列产品的价格上涨，造成背离经济发展基础的“虚假繁荣”，导致国民经济发展严重失衡。高房价带动的房地产繁荣，似乎推动经济高速增长，地方政府、房地产开发商、购买了住房的人们，都从中获利巨大。但是，这种畸形的房地产制度所导致的房价畸高，不仅正在制造巨大的经济泡沫，也在摧毁社会的活力。 2 腐败是高房价的主要“推手”。房地产是官员个人腐败洗钱的两个最好途径之一。山西一股级干部就在北京购房30多套绝不是个案。同时，房地产也是官场集体腐败的重要方面，腐败者他们通过闲置和错配公共资源不当获利；政府官员作为公共资源的监管守护者，不但不能制定实施明确的公共资源使用与获益的规则，反而监守自盗，严重失职。房地产开发管理领域涉嫌渎职犯罪的国家机关工作人员与开发商的权钱交易，最终必然增加房地产开发的成本，成为房价居高不下的原因之一，严重影响社会稳定。河南省纪委、省监察厅会同省发改委、建设厅等部门前不久开展的工程建设廉政状况立法调研中发现，一些企业、个人用金钱换取工程承包权，用工程发包权捞取金钱。其中一个十分有效的手段的就是权钱交易。用众所周知的方法，可以在相当程度上直接降低土地交易价格的绝对值;用一般民众所不太知晓的方式，可以极大地降低土地交易价格的相对值,事实上，这才是腐败滋生的最大空间。比如说，更改规划，提高容积率，就可以带来无以估量的纯收益。还有就是缓交土地出让金等。房地产项目开发中，腐败所花费开发商的成本是远远低于他们获取的黑色利益的。比如，对一个容积率是3，总面积是100亩、土地交易价格是200万元/亩的项目来说，即便他花费了1000万的寻租成本，但只要把容积率提高到3.2，把土地交易价格压到180万/亩，或者土地出让金缓交一年，则这1000万的支出就如同是一瓶酱油的钱而已。3 “土地财政”是房价上涨的主要动力。 中国房地产市场根本不是真正的市场经济。房地产问题的实质是土地的产权问题。既然政府确立了土地国有或公有的基本国策，那么围绕土地的一切交易与经营，都应该在这样的产权规则下进行。土地供给和交易的限制，稀缺的住房土地供给则受到更大限制,政府确立一种公共资源，同时又允许权力和依附于权力的资本利用其获取暴利，这是房地产以及经济领域几乎所有不公正的根本来源。政府允许交易和经营的这部分，是带有时间限制的土地的使用权，本质上是土地的租金。这个使用权和租金在城市化过程中会自然增值，增值由土地的稀缺和集约化使用形成。虽然目前商品房的建设用地，绝大部分是以拍卖方式获得的，拍卖的过程就是一个竞价过程，你举牌N个亿，他举牌N+1个亿，价码不断攀升，最终的获胜者，拍到的地价几乎就是天文数字，但是这可都得由买房子的人来买单。开发商控制开盘信息，捂盘惜售，哄抬房价等等，都对房价的过高起着推波助澜的作用。政府通过转手交易，获取了这个增值，其实质等同于通过囤积土地而拥有土地期货，再通过期货交易套利而获得利润。在很多城市，土地出让金是地方财政的重要来源。我国正处在工业化中期阶段，重化工业快速扩张，而且长期依靠外延型投资拉动经济增长。这种经济结构和工业发展模式需要大量土地供给来支撑。用地优惠在内的政策扶持，工业用地价格低廉甚至地方政府为招商引资，竞相对工业给予包括是无偿的。这就需要用房地产建设用地的“招拍挂”收入来补贴工业发展，即所谓房地产业反哺工业。如果说早期阶段是房价拉高地价，那么，现阶段已是地价推高房价了。政府的政策实际上意味着，政府通过“特许”方式，将一部分交易和经营权赋予开发商。在土地的交易和经营上，不存在一般意义的市场，而是一个特殊“市场”，可以称为“特许市场”。 4 宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑。我国住房消费信贷政策非常宽松，银行大都按照央行规定的最大贷款比例和远低于其他类型贷款的利率水平发放个人住房抵押贷款 。同时，我国房地产开发企业自有资本比例低，对银行信贷高度依赖，而银行体系也很看重房地产开发贷款对调整资产结构的作用，并因手持土地抵押物而对房地产开发给予高杠杆支持。可以说，宽松的住房开发贷款和住房消费贷款是促成住房市场产销两旺、房价节节攀升的重要支撑。而且，房价不倒、地价不垮的预期使手持抵押物的银行不仅没有动力落实央行的调控政策，而且会采取各种对策来消化“不利”的调控政策。通过全国信贷登记系统监测，一些地方性融资平台的负债率达到94%，有的地方甚至高达400%，而国际上平均为80%120%。去年全年9.59万的新增贷款有40%流入地方政府的融资平台。地方政府的举债规模，从2008年年初的1.7万亿膨胀到去年底的6万亿左右。地方政府债务有很大一部分投入房地产，房价将是影响这类贷款质量最大的因素。楼市价格泡沫的破裂，无疑会导致地方融资平台出现问题，那将直接影响银行，出现银行坏账的增加，加大金融风险。中国的房地产问题得不到控制，将会酝酿两大危机：一个是泡沫破裂带来的深重的经济危机,高房价不利于经济发展方式转变,现在房地产业已成为许多城市的经济命脉,这种过度倚重房地产业的发展模式，长期下去将严重危害经济发展，高房价使内需增长面临长期抑制,人们为了买房往往透支了几十年的消费，使消费产生严重的结构性不足，过度消耗中低收入阶层的购买力，会对扩大内需产生严重的“挤出效应”；另一个是负资产前景造成的社会割裂，抑制社会中间阶层的扩大,严重影响社会公平，房价的飙升使本来已经存在的贫富差距和各阶层间差距拉大，引发了社会不满情绪。而房地产一旦进入过度投机态势，将使治理非常困难，因此而产生的负资产、金融坏账和投资减少这三大问题将使危机愈演愈烈，泡沫越吹越大，而一旦危机爆发，必将全面而深刻。98年亚洲金融危机和近年美国金融危机，房地产泡沫都是主因，其危害程度已有目共睹。中国的房地产业泡沫现在得不到遏制，后果将非常严重。 二 泡沫房价控制对策从2003年开始国家出台了土地、税收、信贷、市场规范等方面的系列措施对住房市场进行调整，2007年美国次贷危机爆发以来更是实施了更加密集的、直接针对房价的调控。但是几年下来效果不大，笔者认为遏制房价过快上涨应采取以下对策：，1 尽快开征物业税。物业税是针对土地、房屋等不动产，并以财产的持有作为课税前提,以财产的价值为计税依据，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。制定物业税要对整个房地产市场做调查，摸清情况，保护绝大多数居民的利益。据调查以100平米以下的房子为例，可使绝大多数的居民在某种范围内都可以免征税，因此，可把100平方米作为界限，超过征收物业税，鼓励消费者购买适合自己的房子。物业税的制定，要通过公开透明的方式让更多的人参与进来，把各意见综合起来使物业税的立法制度、执法程序上公平公正。要制定公平公正的物业税并不容易，现在物业税可以定低一点，以后逐渐调整、完善。土地国有或公有，意味着土地这种资源在中国是公共资源，只能用于全体人民的福利，而且应在法律上明确禁止任何组织和个人用来为自己谋利。这个基本规则应加限于所有交易者，以及一级市场中的开发商和政府自身。实行在哪里购房、生活、消费，就在哪里征收物业税、消费税等，建立住房信息系统，辅以征收累进物业税和特殊空置税，将彻底遏制投机，并使这种双税收政策将同时打击腐败，购买腐败房将成为负资产。开征物业税不仅增加了住房的保有成本，有助于活跃二手房市场，缓解新增住房市场的压力，而且能够改变住房购买者对未来的预期，抑制超前消费，减缓房价上涨的势头；不仅如此，它还为地方政府提供了新的税收增长点，调动他们的积极性，有利于中央宏观调控政策的贯彻落实。2 建立和完善公平、合理、透明、有序的房地产市场。在合理情况下的特许市场中，首先，政府在交易和经营土地时不应获得利润。而被授予特许权的开发商，他们利用公共资源获得利润，应该使他们获得的利润，不超过资本市场的平均利润，这个平均利润被称为“资本成本”。商品房经营者应当对每套商品房（包括二手房）进行明码标价即“一套一标”，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价，要明确公示代收代办收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用，以使商品房价格能够保持在合理水平。其次，政府管理市场主要是用法律和经济的手段防止捂盘惜售，圈地不用，促进房地产经济健康发展。要有效遏制房地产管理领域的腐败问题，必须把房地产管理部门始终作为加强纪检监察工作的重点。在进一步加大房地产领域反贪污、反行贿、反渎职斗争力度的同时，还应引入外在监督机制，加大公众参与的力度，减少权力寻租成功的可能性。通过增加行政行为的透明度，防止非规范化、主观性决策的行政管理。其实，对高房价成因的常识性判断很简单，如果没有腐败、投机等形成的空置房造成的浪费与资源错配，以及它们所带动的其他虚假需求，住房需求总量就会下降。在供给不变的情况下，房地产商就无法制定并坚持高房价，如果房地产商卖不出高价房就无法高价拿地，以及以后再次推高房价。商品房屋是商品，就应该按所有商品一样现货现卖，不能预售。预售说白了就是“空手套白狼”，它藏含了很多纠纷、埋下了种种矛盾、留下了许多隐患，应坚决取缔预售这种没有法律依据的违法行为。商品房屋是商品，就应该按商品一样严格执行价格法进行公平交易。3 加大保障性住房建设。住房是人民的基本生活需求，政府的职责和政策就是保障这个基本需求。不管什么政策，能保障这个基本需求就是好的政策。保障房必须在合理的价格前提下为缓解中低收入者住房困难，进行规划、建设。在中央主导下、各地保障性住房和棚户区改造住房正在陆续开工，今年下半年、还要进一步加大保障性住房建设力度，这是非常果断、正确的决策。保障房建设的意义不仅在于解决房价过快上涨造成的部分居民居住困难问题，更重要的是引导形成符合我国人多地少这一基本国情的住房消费模式。保障性住房应当以公租房和廉租房为主，不要走偏方向。据测算保障性住房达到3600万套以后，住房的覆盖率可以达到20%，这将有力地缓解住房的压力，特别是解决中低收入和新参加工作的年轻人住房的要求。大规模的保障房建设将增加住房供应，减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求，稳定房价。根据世联研究初步测算，2011年的保障房供应将分流商品房8%的有效需求。预计2011年保障房将造成商品住房市场被动萎缩3.2%。住房是居民最基本的生存权利，所以政府住房保障体系，只保障低收入和特殊人群政府提供居住，而绝大多数是通过市场调节来解决。政府只能提供建立有效规范的市场。在真正市场机制下，房价根本是供需互动的结果。政府应抑制不合理的需求，增加供给总量，改善供给结构，规范市场秩序。如果这些都做到位了，房价还是要涨，那是市场结果。中国的国情，决定应坚持市场机制和政府调控“两手抓”，特别是强化政府公共服务职能，形成面向高中低不同收入群体的多层次、差异化住房政策体系。概括来讲，就是要做到“低端有保障，中端有支持，高端有市