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深圳中驰置业有限公司 管理方案项目开发总体流程项目确立办理土地使用手续；到政府、规划、市政各部门办理方案审批手续全套图纸到发改局办理项目审批手续市场营销观念的指导市场营销、物业管理、工程建设参与意见和提供信息项目详细可行性分析机会研究信息收集土地投标，合作协议订立项目规划建议书及项目策划书总体规划方案勘察、设计招投标初步及扩初设计方案报审图纸编制施工图专业二次设计项目决策规划设计项目销售与租赁项目竣工到政府主管部门办理手续市场营销展开物业管理竣工与交接装饰、专业施工主体结构施工基础施工施工现场准备工程招标拆迁工作分包单位招标材料设备采购项目建设租售与物业管理项目可行性分析流程说明流程简述： 本流程描述中驰置业进行项目前期立项分析和决策的过程。流程目的： 体现决策中多方专业意见的参与，以确保公司项目立项的科学性。关键控制点： 项目决策的质量：市场决策的质量：市场定位和投资分析的准确。相关部门/人员：高层领导和开发部、策划公司、总经办、工程部、预算部、财务部的负责人或专业人员。信息输入： 土地信息、市场信息、行业动态。信息产出： 项目的初步可行性分析报告、详细可行性分析报告。项目可行性分析流程（土地招拍挂方式）下组织合作谈判办理公司登记事宜N否决否决办理项目登记事宜组织土地投标YN技术可行否决Y营销策划部工程部预算部财务部公司高层领导市调、策划公司发展部审批根据土地信息、规划要点、合作机会发起机会研究审批投资估算资金能力N成本估算提供决策数据和信息进行初步可行性研究软件估算审批初步可行性分析报告Y进行初步的市场分析、市场定位、经济性分析进行详细可行性研究N 修改参与参与参与参与组织评审详细可行性分析报告Y 报送审批项目规划设计流程说明流程简述： 本流程描述中驰置业组织制作项目的规划设计方案及其对外报审报批的过程。流程目的： 确保公司项目规划设计方案满足市场需求特点和内部控制目标。关键控制点：规划设计方案的质量：对客户需求的满足程度和技术上的保证程度。相关部门/人员： 高层领导和开发部、策划公司、规划设计评审小组的负责人或专业人员。信息输入： 项目规划建议书、市场信息、行业动态等。信息产出： 项目策划书、总体规划方案、初步及扩初设计方案、施工图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。项目规划设计流程（一）预算部组织进行设计单位招标发展部策划公司公司高层领导规划设计评审小组N 修改(详见勘察、设计招投标流程)Y 通过Y 报送N 修改规划设计评审小组参与评审规划设计评审小组参与评审规划设计评审小组参与评审N 修改Y 通过Y 报送审批N 修改审批包括总体、单体、园林策划组织评审组织评审(详见设计勘察招投标流程)预算部组织进行设计方案招标Y 报送Y 通过N 修改N 修改编制项目规划建议书项目策划书进行总体策划审批组织评审方案报批征求综合管网的意见设计单位制作方案图纸总体规划方案设计单位制作规划方案选择多家设计公司外部活动注： 规划设计评审小组由专业人员组成，经领导审批确定成员名单。参加由发展部组织的评审活动，负责提出专业意见。项目规划建议书最佳总体规划方案规划局出具审批意见项目规划设计流程（二）规划设计评审小组外部活动审查六图二书设计单位负责制作六图二书组织评审发展部策划公司审批公司高层领导组织完善规划方案预算部组织进行勘察单位招标（与设计招投标同步进行）市政各部门出具审批意见勘察单位出具初勘报告获得初勘报告（详见勘察、设计招投标流程）配合制作六图二书报市规划审定获得建设用地规划许可证（土地出让形式下）办理土地评估土地出让手续依据规划策划书及方案组织编制初步设计方案过程管理设计院编制初步设计方案N 修改规划设计评审小组参与评审N 修改策划公司参与评审Y 报送初步设计方案Y 通过最佳初步设计方案人防、消防、交通部门审批；市规划审定项目规划设计流程（三）工程施工图设计院编制施工图外部活动发展部策划公司公司高层领导规划设计评审小组获得建设工程规划许可证勘察单位出具详勘报告组织进行扩初设计设计院编制扩初设计案依据规划策划书及方案相关部门提供支持N 修改规划设计评审小组参与评审扩初设计方案组织评审策划公司参与评审Y 通过相关部门提供支持协调组织施工图设计N 修改组织评审专家进行强制性标准审查进行初审Y 通过工程施工图送审按修改意见组织设计院修改图纸专家进行强制性标准审查进行复审审批通过建筑公司接收图纸施工图纸管理与发放设计单位正式出施工图项目规划设计流程（四）N 修改建筑公司接收图纸景观园林施工图园林局审批(详见设计勘察招投标流程)景观园林设计方案外部活动发展部策划公司公司高层领导规划设计评审小组工程部组织景观园林设计单位方案招标设计单位规划园林设计方案依据规划策划书及方案N 修改审批规划设计评审小组参与评审组织评审N 修改策划公司参与评审Y 报送Y 通过选定最佳景观园林设计方案组织景观施工图设计设计单位制作景观园林施工图N 修改规划设计评审小组参与评审审批组织评审Y 报送Y 通过设计单位正式出景观施工图景观施工图纸管理与发放勘察、设计招标流程说明流程简述： 本流程描述中驰置业运用市场化机制公开、公正、公平地选择勘察设计单位的过程。流程目的： 确保公司选择出最能符合公司需要和利益的勘察设计单位。关键控制点： 注重招标过程的权力制衡，保证权力与责任的对等，执行与监督的并行。相关部门/人员： 高层领导和发展部、工程部、预算部招标评审小组的负责人或相关专业人员。信息输入： 勘察、设计单位的信息。信息产出： 招标文书，勘察、设计委托合同，合格分包商名册。勘察、设计招标流程（一）参与编制审批招标评审小组勘察、设计单位数据库组织踏勘答疑发放标书招标文件领取招标文书递交投标保函勘察、设计单位发展部行政部公司高层领导收集勘察、设计单位信息注： 招标评审小组由专业人员组成，经领导审批确定成员名单。参加由发展部组织的评审活动，负责提出专业意见。资格预审组织成立招标工作组确定投标单位接受招标邀请各相关部门参与编制组织编制招标文件N 修改N 修改组织评审招标评审小组参与评审Y 通过Y 报送提出书面疑义申请现场答疑参加答疑和踏勘勘察、设计招标流程（二）唱标签约签订合同递交履约保函合同文本接受中标书组织现场开标接受投标书制作投标书招标评审小组勘察、设计单位发展部行政部公司高层领导参加组织评审投标书审批初步选定中标单位发出中标通知书中标单位参与谈判组织合同谈判合同谈判以发展部为主，行政部参与重大合同谈判必要时高层领导参与审批Y 通过项目开工办理流程其他部门市政部门审计机关统计机关质检站招标办建设局市计委发展部审查申报年度开工计划审查填写建设工程报建表审查审查审查工程开工申请市政开工申请审查监督审查预算部组织工程招投标，确定施工单位，签订合同(详见工程招投标流程)备案办理监理招标手续登记办理工程质量监督手续登记办理统计登记手续(如果公司发展有必要则有此流程)登记办理工程审计手续登记缴纳限制使用费领取工程开工证工程招标流程说明流程简述： 本流程描述中驰置业运用市场机制公正、公开、公平的选择对外工程总包单位、工程分包单位的过程。流程目的： 确保公司选择出最能符合公司需要和利益的工程总包单位、工程分包单位。关键控制点： 注重招标过程中的权力制衡，保证权力与责任对等，执行与监督的并行。相关部门/人员： 高层领导和预算部、工程部、招标评审小组的负责人或相关专业人员。信息输入： 工程总包单位、工程分包单位和监理单位的信息。信息产出： 资格预审文件、标书、工程合同、合格承包商名册。工程招标流程（一）工程部招标办投标单位预算部招标评审小组公司高层领导N 修改确定项目招标策略审批Y 通过组织编制资格预审文件注： 招标评审小组由专业人员组成，经领导审批确定成员名单。参加由工程合同部组织的评审活动，负责提出专业意见办理招标登记接受邀请，填写预审文件成立招标评审小组发出招标邀请招标方式、资格备案招标评审小组参与评审组织对投标单位的资格评审发布招标公告组织对投标单位的考察(如果认为有必要)审批投标单位准备应标通知入选的投标单位备案确定入选的投标单位参与编制各相关部门参与编制组织编制招标文件递交投标保函N 修改N 修改组织评审招标评审小组参与评审Y 报送审批Y 通过审查备案招标文件接受投标书发放标书提出书面疑问申请现场答疑工程招投标流程（二）招标评审小组工程部审批参与签订合同递交履约保函签订合同合同文本合同备案组织合同谈判接受投标书接受中标书评估投标单位预算部招标办公司高层领导主持开标制作投标书决策组织现场踏勘答疑参加答疑和踏勘答疑补充文件备案监督评审成员可外聘部分专家参加组织评审投标书初步选定中标单位办理中标手续、缴费N 修改如果谈判失败，依次选择排名其后的几家谈判谈判以工程部为主，预算部参与重大合同谈判必要时高层领导参与发出中标通知书中标单位参与谈判Y 通过监理招标流程说明流程简述： 本流程描述中驰置业运用市场机制公正、公开、公平的选择监理单位的过程。流程目的： 确保公司选择出最能符合公司需要和利益的监理单位。关键控制点： 注重招标过程中的权力制衡，保证权力与责任对等，执行与监督的并行。相关部门/人员： 高层领导和预算部、工程部、招标评审小组的负责人或相关专业人员。信息输入： 监理单位的信息、监理市场的动态。信息产出： 招标文件、监理合同。监理招标流程（一）公司高层领导招标评审小组工程部行政部监理单位收集监理单位信息注： 招标评审小组由专业人员组成，经领导审批确定成员名单。参加由预算部组织的评审活动，负责提出专业意见。资格预审组织成立招标工作组监理单位数据库确定投标单位接受招标邀请参与编制组织编制招标文件各相关部门参与编制N 修改N 修改招标评审小组参与评审审批组织评审Y 报送招标文件Y 通过递交投标保函领取招标文书发放标书提出书面疑义申请现场答疑组织踏勘答疑参加答疑和踏勘监理招标流程（二）唱标签约签订合同递交履约保函合同谈判以工程部为主，行政部参与，重大合同谈判必要时高层领导参与。参加组织现场开标接受投标书制作投标书招标评审小组工程部行政部公司高层领导监理单位组织评审投标书审批初步选定中标位发出中标通知书接受中标书组织合同谈判中标单位参与谈判审批合同文本Y 通过材料设备招标流程说明流程简述： 本流程描述中驰置业运用市场机制公正、公开、公平的采购设备、材料的过程。流程目的： 确保公司选择出最能符合公司需要和利益的设备、材料供应商。关键控制点： 注重招标过程中的权力制衡，保证权力与责任对等，执行与监督的并行。相关部门/人员： 高层领导和预算部、工程部、招标评审小组的负责人或相关专业人员。信息输入： 材料设备供应商的信息、材料设备的市场动态。信息产出： 招标文件、采购合同、合格供应商名册。材料设备招标流程（一）各相关部门参与编制组织踏勘答疑发放标书招标文件供应商数据库收集厂商信息供应商预算部工程部公司高层领导招标评审小组工程部根据项目进度预先提出采购计划编制项目总体的采购计划资格预审启动单项采购程序注： 招标评审小组由专业人员组成，经领导审批确定人员名单。参加由预算部组织的评审活动，负责提出专业意见，组织成立招标评审小组确定投标单位接受招标邀请参与编制组织编制招标文件N 修改审批招标评审小组参与评审组织评审Y 报送N 修改Y 通过递交投标保函领取招标文书提出书面疑义申请现场答疑参加答疑和踏勘接受投标书和样品制作投标书和样品材料设备招标流程（二）唱标签约签订合同递交履约保函合同文本组织合同谈判接受中标书评估组织现场开标供应商预算部工程部高层领导招标评审小组组织评审投标书必要时外聘专家参与审批初步选定中标单位如果谈判失败，依次选择排名其后的几家谈判Y 通过发出中标通知书中标单位参与谈判审批合同谈判以工程部为主，预算部参与重大合同谈判必要时高层领导参与Y 通过项目建设施工流程说明流程简述： 本流程描述中驰置业组织、监督、控制项目建设的全过程。流程目的： 确保公司的项目建设达到预定的管理目标。关键控制点： 明确的管理目标；严格的过程管理和合同约束；严格的建设成果验收。相关部门/人员： 高层领导和公司各业务部门的负责人或相关专业人员。信息输入： 项目建设总体策划、各合同单位的合同、项目管理制度。信息产出： 项目综合报表、阶段性和专业验收证明、工程竣工备案书、竣工资料和竣工图。项目建设施工流程（一）各职能部门参与评审发展部参与参与制定工作计划和目标明确项目管理目标（质量、成本、进度）必要时参与指导协调监督检查验证签字项目目标与要求审定认可核实审批确认设计单位监理单位公司领导公司职能部门工程部建筑公司编制项目建设总体方案N 修改确定项目成员，明确职责确定项目部管理人员，明确职责N 修改组织评审审批Y 报送Y 通过项目建设总体方案建立监理责任体系，编制监理大纲制定工作计划和目标建立目标管理体系组织进行图纸会审和设计交底提供设计服务总经办参与审查指导工程部项目管理的授权分工与职责明确制定施工组织设计详见工程招标流程审查认可预算部组织专业分包单位招标组织分包单位进场组织专业分包单位进场重大情况汇报现场临建施工和施工准备项目建设施工流程 （二）建筑公司配合完成参与验收组织单位工程验收参与验收组织主体结构验收巡查、协调关系落实施工条件参与验收组织基础工程验收组织供图甲供材料设备进场工程款拨付市场营销穿插监督确认基础工程施工巡查、协调关系落实施工条件监督确认监督确认主体结构工施工巡查、协调关系落实施工条件设计单位监理单位公司领导公司职能部门开发公司工程部重大情况汇报提供设计服务包括：四方验收；规划、人防验收；质检站监督重大情况汇报组织材料设备进场工程款拨付市场营销穿插提供设计服务包括：四方验收； 质检站监督重大情况汇报装饰、专业安装施工提供设计服务组织材料设备进场工程款拨付市场营销穿插包括：四方验收；规划、消防、电梯、人防等验收；质检站备案各相关部门配合交接准备发展部组织测绘组织编制竣工图、质量保证书和用户使用手册；组织工程保修、设备培训；组建保修机构；办理市政各项供排开通手续建筑公司参与交接机构联合工作，验查、清点、移交，办理交接手续，明确整改修复日期和要求组成交接机构，会商确定交接程序物业公司参与退场结清移交手续设计单位公司领导公司职能部门工程部项目建设施工流程 （三）监理单位协调物业公司全面接管退场，留驻现场保修队伍项目建设质量控制规程建筑公司审批 保证材料的质量； 选择优秀分承包商。 对比预定的目标和实际完成情况，对各合同单位严格按合同进行奖罚。项目最终质量目标的实现情况 联系政府各相关部门和公司职能部门，参与对工程的阶段性验收和单位工程最终验收。要事汇报 了解施工进度情况，制定各项服务和控制的工作计划。 检查项目工程质量的可控性和质量体系运行的有效性； 组织对工程质量事故的调查； 保证材料设备和分承包商的质量； 取得质量分析月报汇报 为配合质量目标的实现，制定部门的工作计划。 组织现场项目部进行阶段性验收，并监督落实整改； 参与单位工程的最终验收，监督各单位落实整改。 对各施工单位进行事前、事中的全面监督； 严格事后的验收把关，拥有质量否决权； 参与对质量事故的调查和监督处理； 向指挥部提交质量分析月报。 对项目部和监理单位制定的质量管理制度和技术方案进行审查备案，作为将来检查控制的依据。 审查项目部制定的质量管理制度、体系和施工组织设计。 制定监理的质量验收制度和管理程序。 参与阶段性验收和单位工程的最终验收，对出现的质量问题落实整改，保证工程实体和资料通过验收，完成竣工备案。 组织实施各分项、分部工程施工，采用质量预控的方法，对人、机、料、法、环各质量影响因素，实行全面的管理，保证施工质量； 严格履行三检制，禁止不合格工序进入下一道工序的施工。项 目 合 同 质 量 目 标 建立项目的质量管理体系，在组织和制度上覆盖各项质量管理要素； 制定施工组织设计，从技术上保证质量的实现。监理单位公司领导公司职能部门工程部项目建设进度控制规程建筑公司审批 组织材料设备的招投标、组织分包商的招投标、组织供图，保证其供应满足进度的要求。 对比预定的目标的和实际完成情况，对各合同单位严格按合同进行奖罚。 项目最终进度目标的实现情况 了解月度和旬度进度计划，协调关系，为工程开展创造条件。要事汇报 了解施工进度情况，制定各项服务和控制的工作计划。审查 为配合进度的实现，制定部门的工作计划。 审查施工单位的月度和旬度进度计划，监控项目部的施工进度情况，向业主提供进度报告； 对施工单位的实际进度进行对比分析，适当的采取纠偏措施，调整施工组织方案。 审定项目部的阶段施工进度计划，监控各项目部的施工进度，向业主提供进度分析报告； 对计划和实际的进度情况进行对比分析，发出纠偏调整的指令，参与制定纠偏措施，并监督纠偏措施的落实，向业主提交进度纠偏报告。 对项目部制定的项目建设总体进度计划进行审查，制定监理工作进度计划。 制定各施工阶段的月度和旬度进度计划，并组织各分包单位施工； 对实际进度与计划进度进行对比、分析，采取纠偏措施，用月度和旬度进度计划的实现，保证项目阶段进度目标的实现。 制定各施工阶段的进度计划，并组织各分包单位施工； 对各阶段的实际进度与计划进度对比，进行分析，采取纠偏措施，保证项目实际进度达到预定目标。项 目 建 设 合 同 目 标 制定项目建设总体进度计划和网络图，提出落实总体计划的各项资源和作业安排。监理单位公司领导公司职能部门工程部 对项目部和监理单位制定的进度计划进行审查备案，作为将来检查控制的依据； 制定部门的工作计划。 监控工程施工的工作进度情况； 对工程阶段性里程碑时间进行控制； 对计划与实际进度的偏差进行质询，要求监理提交进度分析报告和进度纠偏报告。 组织材料设备的进场、协调外部关系、联系图纸供应、分包商进场等为工程开展创造条件。项目建设成本控制规程采购成本 对比预定的目标和实际完成情况，对各合同单位严格按照合同进行奖惩；对各职能部门进行考核，考核结果和员工的薪酬挂钩。项目最终成本目标的实现情况 材料设备采购需在项目投资成本目标和施工预算指导下进行，涉及重大资金的材料设备统一公司采购，预算部负责控制采购成本，凡采购物资超过预算的，必须说明理由经过领导审批。 工程决算时，由财务部组织预算部、工程部和施工、监理单位进行核实、合议确定结算款项。 确定的工程量严格按施工预算控制；发生的变更洽商、索赔和奖罚处置需经过有效的的审批确认；汇总计入工程结算。 预算外施工成本进行合理控制，所有的变更洽商必须先经过先经监理审核，上报工程部审批，其中对重大的变更洽商要报请领导审批，之后交预算合同部审核套量，累计进入竣工决算中 。 采取有效措施避免工程索赔和反索赔。 会商确定合理的项目建设成本目标，并向各职能部门、项目部、监理单位正式下达，作为控制目标。 依据施工图纸制定详细的施工预算，作为总包单位招标和项目建设成本控制的依据。 在项目决策中，根据市场定位来明确产品定位，从而明确项目投资成本目标。 规划设计阶段依据项目投资成本目标进行限额设计，并用设计总概算来体现经济性指标的控制。 对预算内施工成本严格按施工预算实行总量控制，先经监理审核每月的实际工程量，上报工程部审批，交预算合同部审核套量，再交财务部审核，经总经理审批，拨付中间工程款。项目建设成本目标变更洽商和设计质量相关项目施工成本全程策划或市调、广告、销售招标流程说明流程简述： 本流程描述中驰置业在全程策划或市调、广告、销售招标管理的全过程。流程目的： 确保公司选择出最能符合公司经营理念和项目实际的市调、策划、销售、广告商。关键控制点： 项目市调信息的可决策性，全程策划的实用、创新、有针对性，推广方案的唯一性。相关部门/人员： 高层领导和策划及公司各业务部门的负责人或相关专业人员。信息输入： 全程策划或市调、广告、销售信息。信息产出： 资格预审文件、标书（策划案和市调方案、推广销售计划方案）、工程合同、合格市调、策划、销售、广告商名册。全程策划或市调、广告、销售招标流程（一）发展部营销策划部招标评审小组公司高层领导策划广告销售公司 注： 招标评审小组由公司和外聘的专业人员组成，经领导审批确定成员名单。参加由营销策划部组织的评审活动，负责提出专业意见。策划广告销售公司信息资格预审组织成立招标工作组策划广告销售公司数据库确定投标单位接受招标邀请各相关部门参与编制组织编制招标文件参与编制N 修改N 修改审批招标评审小组参与评审组织评审Y 报送Y 通过招标文件递交投标保函领取招标文书发放标书提出书面疑义申请现场答疑组织介绍公司和项目理念参加公司和项目理念介绍会全程策划或市调、广告、销售招标流程（二）公司高层领导招标评审小组营销策划部发展部策划广告销售公司接受投标书制作投标书参加组织现场开标唱标组织评审投标书审批初步选定中标单位发出中标通知书接受中标书组织合同谈判中标单位参与谈判合同谈判以发展部为主，营销策划部参与重大合同谈判必要时高层领导参与审批合同文本递交履约保函签订合同签约营销管理流程说明流程简述： 本流程描述中驰置业在配合项目开发各阶段所进行营销管理的过程。流程目的： 确保公司的项目能达到预定的销售目标。关键控制点： 项目市场定位的准确性、营销组织规划和运用的有效性、客户服务的满意度。相关部门/人员： 高层领导和策划及公司各业务部门的负责人或相关专业人员。信息输入： 项目策划书、项目营销方案。信息产出： 各种楼书及广告文案、销售资料、商品房销售合同、产权证书。营销管理流程（一）进行CI管理发展部（上接规划设计流程）项目营销方案项目策划书提供销售数据和图纸根据工程进度进行营销配合工程部制作项目营销方案外部活动营销策划部公司领导财务部策划、销售公司设计单位制作规划方案N 修改Y 通过N 修改计划阶段审批审核Y 通过执行销售推广计划推广阶段广告公司及媒体配合广告宣传参加房展会公关活动人员推销售楼处建设销售合