科技地产发展方向研究.pdf

项目项目策划策划部部系列系列专题专题研究研究 1 18 科技地产发展方向研究科技地产发展方向研究 2010 11 29 前前言言 目前 建筑节能减排位列我国三大重点节能领域之一 房地产领域的绿色低碳之路是化解经济发展和 环境污染矛盾的重要突破口 科技革命 作为现在经济技术发展的核心力量 是绿色低碳之路的必经之路 毫无疑问 低碳环保和科技将成为未来的主流趋势 房地产发展经历了产品时代 品牌时代 而作为 未来发展的趋势 科学技术也得到越来越多的重视和应用 项目策划部从房地产发展的两个方向进行研究 一 绿色节能低碳发展方向 二 住宅信息智能化发展方向一 绿色节能低碳发展方向 二 住宅信息智能化发展方向 为集团未来产品 为集团未来产品设计设计和和定位定位提供借鉴 提供借鉴 全球发展趋势 全球发展趋势 一 一 LEED 绿色建筑评估体系绿色建筑评估体系 LEED Leadership in Energy and Environmental Design 是一个评价绿色建筑的工具 宗旨是 在 设计中有效地减少环境和住户的负面影响 目的是 规范一个完整 准确的绿色建筑概念 防止建筑的滥 绿色化 LEED 由美国绿色建筑协会建立并于 2003 年开始推行 在美国部分州和一些国家已被列为法定强制 标准 作为全球默认的主流绿色建筑评价提携 LEED 正日益成为众多房地产开发商追捧的对象 甚至不惜 付出百万元的代价以获得 LEED 认证 以国贸三期为例 以国贸三期为例 国贸三期大厦租金 全北京最贵 以标榜获得了由美国绿色建筑协会颁发的 LEED 能源与环境设计金奖 这栋建筑对外宣称占据了 46 个楼层的写字楼采用先进的高科技内部装置技术 拥有 稳定安全的双路供电与畅通的通讯系统 确保商务活动永远不会中断 并且大楼的制冷采用的是 冰蓄冷 技术 在用电低谷时启动制冰 用电高峰时停机 仅依靠储备的冰块供冷 实现电力的移峰填谷和能源费 用支出 截止到 2010 年 8 月 17 日的市场统计 国贸三期的租金报价是每平方米每天 15 元人民币 简单测算 一个三百平方米的办公间 一年的租金近百万人民币 尽管被称为 北京最贵 写字楼 但目前除像蒂凡 尼 劳力士这样的知名品牌入驻商铺 还有 80 多个其它著名品牌进驻 已经有十几家大型公司租用写字楼 这样的租金与 LEED 的认证密不可分 二二 哥本哈根会议 哥本哈根会议 哥本哈根世界气候大会全称 联合国气候变化框架公约 联合国气候变化框架公约 第 15 次缔约方会议暨 京都议定书 京都议定书 第 5 次 项目项目策划策划部部系列系列专题专题研究研究 2 18 缔约方会议 于 2009 年 12 月 7 18 日在丹麦首都哥本哈根哥本哈根召开 来自 192 个国 家的谈判代表召开峰会 商讨 京都议定书 京都议定书 一期承诺到期后的后续方案 即 2012 年至 2020 年的全球减排协议全球减排协议 作为 联合国气候变化框架公约 及其 京都议定书 的缔约方 中国一向 致力于推动公约和议定书的实施 认真履行相关义务 哥本哈根大会之后 中国 政府则向世界承诺 大幅降低碳排放 确保到 2020 年单位 GDP 碳排放减少 40 45 三三 低碳经济的兴起 低碳经济的兴起 自从 2003 年英国政府在 我们能源之未来 创建低碳经济 以来 低碳经济 已成为世界发展潮流 引领全球生产模式 生活方式 价值观念和国家权益发生深刻变革 2007 年 9 月 胡锦涛主席在亚太经合组织 APEC 第 15 次领导人会议上就明确指出 中国要 发展 低碳经济 中国科学院发布的 2009 年中国可持续发展战略报告 中指出 中国应该吧 低碳 作为国家战略发 展的目标 第一章第一章 低碳节能住宅低碳节能住宅 一 一 何谓低碳 何谓低碳 1 1 低碳经济 低碳经济 是以低能耗低污染为基础的经济 在全球气候变化的背景下 低碳经济 低碳技术 日益受到世界各国的关注 1 2 低碳技术 低碳技术 可分为 3 个类型 第一类是减碳技术 是指高能耗 高排放领域的节能减排技术 煤的清 洁高效利用 油气资源和煤层气的勘探开发技术等 第二类是无碳技术 比如核能 太阳能 风能 生物 质能等可再生能源技术 在过去 10 年里 世界太阳能电池产量年均增长 38 超过 IT 产业 全球风电装 机容量 2008 年在金融危机中逆势增长 28 8 第三类就是去碳技术 典型的是二氧化碳捕获与埋存 CCS 1 3 低碳地产 低碳地产 采用低碳技术应用于商品房开发 包括前提土地整理 建筑施工 后期房产使用 全程采 用低耗技能技术 并最大限度降低污染程度 二 低碳房地产二 低碳房地产 低碳经济的突破口低碳经济的突破口 2 1 从产业结构分析从产业结构分析 第二产业的工业制造业 建筑业和交通运输业是能源消耗的主题 2 2 从部门结构分析从部门结构分析 工业是最大的能源消费部门 交通业和建筑业是能源消耗增长最快的部门 项目项目策划策划部部系列系列专题专题研究研究 3 18 2 3 从碳排放数据分析从碳排放数据分析 房地产占了全社会碳排放的 30 以上 城市中 60 以上碳排放来源于建筑的维 持功能 2 4 与气候相近的发达国家相比与气候相近的发达国家相比 我国建筑外墙能耗是他们的 4 5 倍 外窗为 1 5 2 2 倍 屋面为 2 5 5 5 倍 门窗空气渗透率为 3 6 倍 房地产作为我国国民经济支柱产业 与传统高耗能的电力 钢材 有色金属 化工等行业发展相关 房地产低碳之路必将成为化解我国环境污染矛盾的重要突破口 三 低碳技术三 低碳技术简介 以简介 以苏州朗诗国际为例 苏州朗诗国际为例 项目项目策划策划部部系列系列专题专题研究研究 4 18 3 1 外墙保温外墙保温 3 2 屋面 地面保温系统屋面 地面保温系统 项目项目策划策划部部系列系列专题专题研究研究 5 18 3 3 窗体节能窗体节能 3 4 外遮阳卷帘系统外遮阳卷帘系统 项目项目策划策划部部系列系列专题专题研究研究 6 18 3 5 地源热水泵系统地源热水泵系统 3 6 混凝土天棚辐射系统混凝土天棚辐射系统 项目项目策划策划部部系列系列专题专题研究研究 7 18 3 7 置换信封系统置换信封系统 3 8 隔音降噪系统隔音降噪系统 项目项目策划策划部部系列系列专题专题研究研究 8 18 3 9 同层排水系统同层排水系统 项目项目策划策划部部系列系列专题专题研究研究 9 18 3 10 太阳能系统太阳能系统 第第二二章章 信息智能化住宅信息智能化住宅 一 引言一 引言 1 1 中国建设部智能委中国建设部智能委 中国建筑业协会智能建筑专业委员会 Intelligent Building Committee of China Construction Industry Association 简称 IBC CCIA 是由中华人民共和国建设部 民政部于 2003 年批准 是中国建筑业协会的分支 机构 会员来自从事智能建筑相关企业 其下设专家工作组由全国各地区 各部门从事智能建筑研究 开 发 设计 施工 监理 教学 行业管理等单位的知名专家学者 高级工程技术人员参加组成的专家群体 并享有中华人民共和国建设部智能建筑推广中心专家资格 多数专家在业内有杰出贡献 均为国家智能建 筑标准的制订者 作为我国智能建筑行业的社团组织和智能建筑技术的权威机构 智能建筑专委会对国家智能建筑行业 的技术进步与标准化负有责任 因此 自成立以来 组织专家和会员单位开展市场调研和软课题研究 广 泛参与国家或者地方有关行业技术与产品标准的制定 积极承担全国电子办与建设部共同合作的 建设行 业智能建筑试点项目 的论证 咨询 项目跟踪 验收评估等技术服务工作 主动承担中央政府主管部门 交办的国家重点建设项目的建筑智能化技术咨询工作 如 2008 奥运场所智能化系统工程 组织专家面 向市场开展智能大厦 智能小区建设项目及产品研发项目的技术咨询服务 与第三方检测机构合作进行智 能建筑工程质量验收评估等工作 为行业健康有序发展做出了无可替代的贡献 中国建筑业协会智能建筑专业委员会承担了众多国家重点建设项目 参与了大量智能建筑技术方案的论 证 咨询 审核等工作 积累了丰富的实际经验 项目项目策划策划部部系列系列专题专题研究研究 10 18 1 北京药械大厦弱电系统 卫生部系统重点项目 2 2 烟台留学生创业园智能化系统 山东省重点项目 3 3 中关村科技大厦智能化系统 北京市中关村科技园重点项目 4 4 上海博物馆智能化系统 上海市重点项目 1 2 钟山国际高尔夫别墅钟山国际高尔夫别墅 被国家智能委授予被国家智能委授予 智能建筑创新工程智能建筑创新工程 成为南京唯一获此殊荣成为南京唯一获此殊荣 的示范小区的示范小区 二二 何谓何谓住房住房信信息智能化息智能化 利用 4C 即计算机 通信与网络 自控和 IC 卡 通过有效的传输网络 将多元的信息服务与管理 物业管理与安防 住宅智能化集成 为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段 以期实现快捷高 效的超值服务与管理 提供安全舒适的家居环境 国家建设部住宅产业办公室国家建设部住宅产业办公室 2 1 智能智能住宅项目标准住宅项目标准 3A SA 安全自动防范系统 CA 通信自动化系统 MA 管理自动化 2 2 家居智家居智能化系统能化系统 目前主要适应于别墅项目 整个系统主要用于提高别墅家居的人性化和数字化 是拥 有自主知识产权 通讯传输协议公开 系统协议开发兼容 家电控制模式多样 兼备灯光控制 家电控制 可视对讲 防盗报警 无线遥控 网络集控等多种功能的系统 2 3 功功能 能 为住户创造高效 舒适 安全 便利 环保 满意的居住环境 从功能上划分可分为 家庭综合通信系统 家庭安防报警系统 家庭可视对讲系统 家庭灯光 窗帘集控系统 家庭空调集控系统 智能家居集控系统 家庭影院控制系统 家庭门禁管理系统 三三 信息智能化的导向和政策推动 信息智能化的导向和政策推动 1995 年 3 月由国家科委正式批准启动的 国家首批重大科技产业工程项目 2000 年小康型城乡住宅科 项目项目策划策划部部系列系列专题专题研究研究 11 18 技产业工程 是国家 九五 科技计划中唯一的 双重项目 既是重中之重的科研项目之一 又是重大科技产 业工程之一 是政府为小区智能化做的最初的探索 2008 年 建设部勘察设计司 建设部住宅产业化办公室关于印发 全国住宅小区智能化技术示范工程 建设工作大纲 的通知 鼓励各省 市 自治区结合本地实际情况组织实施小区智能化技术 从建设部得知 国家对这种智能网络住宅原则上采用鼓励 支持态度 但也希望各地根据所在地居民 的收入情况 计算机普及程度进行自我调整 规划 四 四 信息智能化住宅代表项目信息智能化住宅代表项目 南京钟山国际高尔夫别墅南京钟山国际高尔夫别墅 4 1 安全系统安全系统 国内罕有 国外通常用于军事基地 机场的振动电缆广泛应用于别墅区外围沿路的围墙上 安装隐蔽 完备的周界防越系统可以有效的防止不速之客踏入领地 别墅区与球场交界处 设置红外对射装置作为报警前端 出现任何不测都将在第一时间将报警信号通 报到报警中心和距离事发位置最近的别墅业主 别墅业主可以通过前院后院设置的摄像机监控后院和大门外的情况 而这些画面将通过自己家中的可 视对讲系统屏幕看到 当有人来访或出现不明情况下 能够及时了解情况 通过别墅区主要出入口设置的智能球摄像机和一体化摄像机适时掌握整个大门区域的即时状态 采取 线和面相结合的方式来对别墅内的安全状态有整体的控制和把握 4 2 全光数字传输网络系统全光数字传输网络系统 通达每户的小区宽带光纤用户接入网络 可向业主综合提供普通电话 高速数据 门禁系统数据 可 视对讲系统等业务 环行布线的光纤网络最大限度的保证主干网络的绝对安全 IDD 电话 有线电视等接口一应俱全 让业 主有足够的条件 运筹于帷幄之中 决胜于千里之外 利用数字社区电信开放接入 充分提升社区数字化 应用特色 真正做到了局域网宽带光纤入户 4 3 灯光 窗帘 空调等的远程控制灯光 窗帘 空调等的远程控制 家居智能化系统提供菜单式 场景式服务 分别在客厅 主卧等区域实现灯光 窗帘的集中控制场景 模式 通过移动式手持终端实现无线关闭窗帘和灯光控制 该系统还提供远程空调控制 别墅业主可以能够通过电话 网络实现远程控制空调的启动和停止 工 作模式甚至设定温度 如此的功能设置可以真正实现回家前先开空调进行预热或预凉 真正体现出别墅业 主的生活之便利 真正体验智能家电控制新时代 项目项目策划策划部部系列系列专题专题研究研究 12 18 4 4 无线感应式车辆管理系统无线感应式车辆管理系统 通过在车内安装 车载感应卡 别墅业主在整个回家的过程中经历别墅区大门 自家花园门 车库门 都无须下车 通过无线感应实现自动开启和关闭 充分显示智能化科技的进步 同时也有效的保证了业主 的私密性 4 5 开放式 多功能集成的可视对讲系统开放式 多功能集成的可视对讲系统 拥有 7 寸彩色液晶触摸屏的可视对讲系统 支持 TCP IP 协议 业主可以在自家通过该可视对讲系统设 定窗帘 灯光 空调的模式等 同时也可以通过安装在前后院的摄像头看到自家院落周围的情况 报警防 区还可以扩展到多路 同时该系统还支持信息发布功能 别墅业主都可以在家中收到物业管理公司发布的通 知或天气预报等相关讯息 另外通过安装在开放式西式厨房区的韩国 COMMAX 专用厨房电视可以实现可视对讲的扩展 同时还可 以观看电视 收听广播 室内主分机通话等其他功能 让别墅业主在烹饪的同时可以以电视或音乐来增添 别样乐趣 第三章第三章 科技地产的展望科技地产的展望 一 低碳引领绿色健康生活一 低碳引领绿色健康生活 随着绿色低碳经济的发展 低碳概念日益深入人心 成为人们日常生活中的重要话题 在当前全球低 碳的国际形势下 节能减排 低碳地产已经刻不容缓 众多的房地产开发商正跟进时代的步伐 力争在低 碳地产上独树一帜 引领时代潮流 朗诗 锋尚 爱涛等已经在低碳地产上走出了探索性的步伐 万科 保利 中海也正瞄准低碳地产所产生的大量经济价值 虎视眈眈 苏宁置业 作为以中高端地产为目标的 全国性企业 在低碳地产上已经刻不容缓 我们必须实现跨越式发展 才能在当前的形式下 力争走在时 代前列 创造低碳经济 实现绿色利润 这不仅是对国家对社会的贡献 是有责任企业的体现 也是我司 实现住宅地产跨越式发展的契机 二 科技造就尖端舒适享受二 科技造就尖端舒适享受 我司在智能化住宅建设方面已经有过成功的经验 开发的钟山国际高尔夫别墅被国际智能委评为 智 能建筑创新工程 成为我司未来发展高端智能化住宅的典范 苏宁置业 建筑高端综合性地产 成就城 市地标目标的实现 增加在绿色环保 科技智能化方面的投入 更能成就城市地标 项目项目策划策划部部系列系列专题专题研究研究 13 18 附件 附件 南京低碳科技项目研究南京低碳科技项目研究 一 一 南京朗诗国际街区南京朗诗国际街区 恒温恒温 恒湿恒湿 恒氧恒氧 1 项目概况项目概况 朗诗 国际街区是朗诗置业在河西奥体板块开 发的一个总建筑面积约30万平米的高科技 健康 舒适 节能 住宅项目 占地 240 亩左右 位于河 西新城中央商务轴与商业轴的交汇处 毗邻地铁 1 2 号线换乘站 交通十分便利 地块西沿庐山路 原经四东路 北靠河西大 街 原纬九路 其东侧 南侧分别为规划道路 西侧为向阳河 项目周边凭借新城规划优势 配 套齐全 建筑类型以小高层为主 定位国际化街区式住宅 力求营造开放私密并蓄的社区文化 与苏州朗诗国际街区采用相同技术 与苏州朗诗国际街区采用相同技术 二 二 南京锋尚国际公寓南京锋尚国际公寓 1 项目概况项目概况 位于南京市 狮子山 清凉门 风光带中段 南接风光秀丽的秦淮河 东临保存完好的具有 600 多年历史的古城墙 锋尚的建筑风格是 先锋 时尚 建筑外观为浅米色花岗岩点缀深 灰黑色金属组合干挂 外挂面和混凝土结构墙之间为保温隔热空气幕墙 2 设计总体思路设计总体思路 通过规划布局 创造好的自然通风条件 通过设有流动空气层的干挂幕墙 外窗设遮阳设施 使用断热铝合金门窗 安装 LOW E 玻璃等技术提 高建筑物围护结构的保温隔热性能降低夏季制冷负荷 通过选择高效节能的采暖制冷系统 降低使用能耗和提高舒适度 通过玻璃采光天井等建筑方法给地下空间提供自然通风与采光减少建筑物对电能的消耗 利用太阳能光伏发电 地源热泵直供等可再生能源技术 为建筑物补充采暖制冷系统所需的微能耗 达到夏季不用电力等传统化石能源进行制冷的目的 实现 零能耗 项目项目策划策划部部系列系列专题专题研究研究 14 18 3 项目采用的技术项目采用的技术 3 1 项目建筑外墙采用外墙外保温开放式干挂石材幕墙 外墙总设 计厚度为 360mm 其中保温层厚度 100mm 保温层与外饰面之 间设有流动空气间层 幕墙体系具有良好的保温性能 隔热性能 并且能够及时有效的排放建筑物的湿气 防止墙体发霉 3 2 室外门窗选用断热铝合金型材 玻璃采用 LOW E 玻璃 能防 止室内热量散失和门窗玻璃结露 3 3 全部外窗装有铝合金电动遮阳卷帘 遮挡太阳辐射热 防止夏 季过多热量摄入室内 同时安装了遮阳卷帘的房屋私密性 安全感 比普通住宅更好 3 4 选择毛细管顶板辐射方式进行房间内采暖制冷 这是一种在结 构楼板下部敷设毛细管路 水作为热量的媒介在毛细管中循环给室 内带来冷量和热量的采暖制冷方式 同北京锋尚采用的埋设在楼板 内的PB管方式一样 室内看不到任何采暖制冷设施的末端 即 告 别空调暖气 室内温度分布均匀 没有噪声和吹风感 3 5 房间内地板上设有送风口 卫生间设回风口 各房间通过门楣 上方预留的消音通风口以平衡和保证各房间的风量 采用臵换式新 风系统 冬夏季 24 小时送新风 标准超过五星级酒店新风又节能 舒适 新风机房设于楼座地下 新风送入室内前要经过净化 调节 湿度 预热 冷 可以使室内空气品质得到提升 并且能带走室内 家具装修等散发出来的有害物质 保障人们的健康 3 6 小区设地源热泵机房 通过打井的方式从地下的土壤中取得热 冷 量 经过系统热泵机组提供给建筑物进行采暖制冷 夏季制冷 直供 小区内没有锅炉房 没有冷却塔 没有空调室外机等 不 项目项目策划策划部部系列系列专题专题研究研究 15 18 会向环境中排放 CO2 SO2 噪音 可能被污染的水汽等影响室外的环境质量 3 7 采暖制冷系统所需的动力由太阳能光伏发电系统提供 公寓和 别墅的屋面设计为坡屋顶 根据南京地区日照角度设计为 37 度 以供太阳能光电板最大效率的发电 3 8 地下设中央吸尘系统机房 管路在土建施工时预埋 每户留有吸 尘器末端插口 系统投入使用后 住户清洁卫生变得很简单 避免 了普通家用吸尘器的二次扬尘和噪音污染 减少了居室内灰尘等过 敏原 保证了室内空气品质和人们的健康 3 9 对客户在户型 空间 安全 私密 健康 节约 环保 节省时 间 社交 时尚 艺术 文化等需求综合分析 确定小区合理的规 划与布局 3 10 可量化的生态影响 在向社区住户提供了一年四季 20 26 的舒适温度和臵换式新风的同时 整个社 区没有一台空调室外机 没有一台锅炉 没有一座冷却塔 没有向大气中排放废热 二氧化碳和其它有害 气体 实现了社区居民与环境的和谐共存 经济指标 此项目如开发成为普通住宅项目 总销售收入约50000 万元 当开发为锋尚这样的高端节能环保住宅项目 总销售收入约 103000 万元 按项目销售利润率约为 10 计 实现增加利润 5000 万元 此项目如开发成为低档住宅项目 总税收约为 5000 万元 开发为锋尚 这样的高端节能环保住宅项目 创造税收为 10000 万元 实现增加税收 5000 万元 四 四 南京城开御园南京城开御园 1 项目概况项目概况 城开御园坐落在紫金山南麓 总建筑面积 31000 平方米 由五幢 8 层 住宅组成 设计户型最小面积约 90 最大面积约 180 并配建贮藏 空间 邀请德国政府节能设计工程顾问公司 KOOPX 建筑设计集团 为北 安门项目进行建筑及节能系统的设计 已先后获得中国第一张住宅类德国能源证 世界银行的节能贷款 国 家 3A 级住宅初审 目前 正在申请全球最绿色 最权威 最有影响力的 项目项目策划策划部部系列系列专题专题研究研究 16 18 美国 LEED 绿色建筑金级认证 2 技术系统支持技术系统支持 御园由德国誉德工程 控股 集团按照 75 的节能标准全程设计 引入地源热泵系统 毛细管顶棚辐射 系统 置换式新风系统 建筑节能外围护体系 生活热水系统 智能外遮阳 太阳能利用 直饮水 同层 排水等九项建筑科技 3 项目点评项目点评 该项目区位优越 自然资源和人文积淀深厚 在还未开盘前就获得了购房者的关注 绝版 一度成 为该楼盘的代名词 所以 楼盘的价格也一直是热议的话题 从当初猜测的 2 万 到 2 万 5 再到开盘时 尘埃落定的 3 万 如今该楼盘的价格已经飙至了 3 万 6 每平米 让不少喜欢的购房者对房价望而却步 四 四 和府奥园和府奥园 1 项目概况项目概况 开发商 由宇业集团旗下的江苏宇和置业有限公司开发建设 项目简介 和府奥园占地面积为 39509 平米 建设用地面积 35738 5平米 项目容积率不大于2 2 建筑高度不大于60米 建筑密 度不大于25 绿化率不小于 35 计划建住宅8 栋 其中15层住宅 1 栋 16 层住宅 4 栋 17 层住宅 1 栋 18 层住宅 2 栋 并配建了商业 地下车库 物业用房等 2 技术系统支持技术系统支持 除地源热泵技术外 和府奥园还综合利用多种国家推广的节能技术 如外墙保温系统 屋面保温隔热 系统 地面保温系统 24 小时热水系统 外遮阳系统 单户式置换新风系统 塑钢中空玻璃门窗系统等十 余项节能环保技术 另外 和府奥园更是在每户安装可自由调控的置换式新风系统 即使门窗紧闭 也能 确保室内充满新鲜空气 为了减少二次装修的污染和浪费 所有房源全部精装修交付 3 项目点评项目点评 由于朗诗国际街区奠定了其在河西科技住宅的基础 和府奥园为了体现差异化 提出了 开创低碳住 宅新时代 的宣传语 但从其所使用的技术系统看 并没有什么领先之处 相反 由于缺乏完善的施工管 理 被业内人士曝光了多处质量问题 满目疮痍的施工现场 野蛮施工 错误的施工工序 整个工地材料 堆放无序 更重要的是 由于楼盘是精装修交付 意味着好多隐蔽工程因为装修而给掩埋了 项目项目策划