旅游地产的成功商业业态.docx

盛方咨询：旅游地产的成功商业业态类型商业地产是供本地市民和外地游客休息、娱乐、休闲、观光、购物的区域。在这个区域内，房地产形式多样，包括购物中心、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店、娱乐类商业地产（如电影院）等，其最主要的业态类型包括购物中心、购物步行街和城市历史文化街区。（一）购物中心购物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体，属于一种复合型商业业态，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。在城市中心和边缘都有可能形成大型的购物中心，在城市中通常能够形成人流量聚集的场所，从而带动周边区域的游客服务、汽车服务、交通物流、辅助商贸的发展。社区购物中心(Community Shopping Center) 是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心。市区购物中心(Regional Shopping Center) 是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。商圈半径为 10公里20公里，有40 个100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，停车位1000 个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。城郊购物中心(Super-regional Shopping Center) 是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心.（二）购物步行街购物步行街是国内各个城市迅速发展起来的商业形式，是指在交通集中的城市中心区域设置的行人专用道，在这里原则上排除汽车交通，外围设停车场，是行人优先活动区。主要集中了各个品牌的专卖店、特色店以及各家百货公司，往往能够集聚城市的大量人气，尤其吸引青年人的眼球。传统商业步行街街是历史上形成的，在城市中心区和城市区域中心的商业街步行街。它是城市的名片，体现城市繁荣，具有独特性和不可再生性，旅游资源、文化资源、商业资源是其核心力竞争力所在。 购物步行街注重市中心环境的质量，在步行街上往往有比较亲切宜人的氛围，设立了绿地、彩色的路面、街头雕塑、座椅等，使人们在购物之余，仍愿意留在步行街中活动。具备三大特点：突出专业商品特点，经营专业商品的店铺在特色商业街里能够占到50%；突出民族和民俗特色；具有休闲、风情特点。步行街对居民的购物消费具有强大的拉动效应，但面对城市游客，购物步行街应重点突出特色化，此业态在商业功能中一直扮演着重要的角色，但在发展过程中逐渐失去了特色，各个城市的步行街大同小异，未能显示城市特性和地域文化特色，对于城市观光游客，吸引力在逐步降低。（三）历史文化街区历史文化街区引是指经省、自治区、直辖市人民政府核定公布的保存文物特别丰富、历史建筑集中成片、能够较完整和真实地体现传统格局和历史风貌，并有一定规模的区域。文物保护法中对历史文化街区的界定是：法定保护的区域，学术上叫“历史地段”。历史文化街区在快速城市化进程中，逐渐成为一种稀缺资源。在构建城市旅游目的地过程中，应该怎样看待城市里这一具有特殊意义的文化遗产？对于地处城市黄金地段的历史文化街区，应该如何保护与开发？目前有的城市提出“全部迁移”的方式，把居民全部迁出，留下的房屋或者改建，或者修整，有的成为高档社区，有的成了高档娱乐场所，还有的成了供游客参观的空壳。这种开发方向不仅不能满足城市居民和大众游客的需求，同时也为当地城市历史文化街区的可持续开发设置了障碍。历史文化街区与现代休闲产业结合起来，复合开发多种经营业态，这是目前历史文化街区在构建城市旅游目的地过程中应选择的方向，历史街区的发展同新城市功能完美结