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房价跌去40%以后(2011-10-20 08:51:41) 转载标签： 房产刘明康中国宋体房价分类： 此情可待成追忆 银监会昨天披露，银监会主席刘明康在CEO组织峰会上讲话时提到，最新的房贷压力测试结果显示，即使房价下跌40%，拨备覆盖率仍高于国际通行的110%标准，我国银行业房地产风险总体可控。 刘明康表示，这与以下几方面因素密切相关。第一，我国银行体系房地产信贷资产占比相对较低。截至2011年8月末，银行业金融机构房地产贷款（包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款）余额为10.4万亿元，占各项贷款的比重为19.8%，这与许多欧美银行房地产及相关资产占比动辄占半壁江山的情况有很大不同。 第二，我国对银行业房地产金融衍生产品控制有效，证券化产品数量极少，其它创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅为4%左右，风险特征相对简单。 第三，从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比(LTV)”低于80%，按揭贷款平均“偿债收入比”为33%，超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款的平均押品比例也达到189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。这些都表明，我国房地产贷款总体风险可控。 那么不妨看看房价跌去40%以后的情形吧： 1、16%的富翁成为负翁。 很简单，现在的房价水平跌去25%则还原到2007年底的水平，再跌去15%，回复到2006年上半年的水平，而中国大举出现地王，出现楼面价高于周边新房售价的情形出现于2009年后，则这一期间买房，当然是投资投机性买房，占比四成，他们中的40%属于理性投资，这些人将由富翁立马成为负翁。 2、开发商楼面价卖房。 刘明康坐在家里说许多房地产贷款在2009年前发放，但殊不知道贷款到达开发商的时间是分期的，开发商的钱也不是按时间先后来使用的，倒是多数房贷资金用于2009后的土地市场，自2009年上半年以来地价上涨官方数字是37%（截止2010年底的数据）。 情形是，要么开发商楼面价卖房，要么硬挺，有价无市持续。 3、20%的土地财政及开发商暴利转嫁给普通买房人。 刘主席看到10万亿的贷款余额，却没有看到还有15万亿元的土地财政及开发商囤积却没有付现的土地收益，一旦房价跌去40%，将有20%的预期土地收益必须通过销售转嫁给普通买房人，这个时候还有谁敢正常投资呢？ 4、40%的地方银行等米下锅。 是的，四大家银行有关房地产资产总额占比不及20%，但这是基于全国范围而言，在多数地方银行多年以来明显就是靠房地产起家，银行本身也提供了大量的买房投资者。房价真跌去40%，由于地方城市并没有房价泡沫，则欠于银行的按揭信贷与开发贷至少40%出现展期或还款不能。 5、市场供应突然休克。 房价跌去四成后有钱的开发商不会选择逆市增加供应，无钱的开发商卖完了事，市场供应必然出现休克。 6、炒房族从地球消失。 跌去四成后炒房将成为傻瓜的代名词，谁还会将钱投放到房子上呢？ 7、80%的普通买房人拥有负资产。 自己计算吧，拥有房子越多，成为负资产的可能性越大。 8、失业率提高10%。 2008年的楼市危机导致北京70%中介门店选择关门退市，从业人员数量剧减30000，转业比例达到18%。那仅仅持续的时间是半年不到。按此估算，若房价跌去40%，失业率将在现有8%基础上剧增10%以上。 9、还贷不能人群激增20%。 房价跌去四成后至少停留于房地产业的那部分置业者，如销售顾问，建筑与工程管理方面的从业人员，这些依赖房地产持续发展的就业者将处于还贷不能的状况，该比例约占按揭人群总数的4%左右。 房地产关联产业链高达56%，如果房价跌去四成，那么与之相关的建筑业，工程管理及监理，建材类行业，家居家装类行业都将大量减员，直接导致这人群还贷不能，该比例至少占到12%。 中国有40%的非自住性投资买家，这些买家的按揭比高达90%，推算至少有5%左右处于一线城市，这样的话整体约20%的人群将不