江苏省连云港市房地产现状及其发展趋势.doc

江苏省连云港市房地产现状及其发展趋势摘要：近年来，随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，我国的房地产业得到了飞速的发展。本论文希望通过对我国连云港房地产的发展过程、发展的大环境及未来走势的分析以及提出相关的对策，预测未来几年连云港市房地产市场的发展情况和房价走势。希望能提供一定的参考作用，并且对其他城市房地产的发展分析起到一定的借鉴作用。关键词：房地产市场；房价；宏观经济；货币政策；预测房地产市场是中国经济发展的重要一环,为GDP的增长作出了突出的贡献。但由于国内外经济环境以及房地产调整周期的影响,中国房地产市场出现了新的问题,政府针对房地产目前情况应该采取积极措施,促进中国房地产市场健康发展。就稳定房地产市场以及今后国家对房地产市场的宏观调控趋势提出了自己的观点。一、房地产相关概念的界定 房地产是房产和地产的总称，又称不动产(英文名字为“Real Estate”或“RealProperty”)它包括土地和土地上的附着物，即土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利和义务的总和。1具体而言，房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、办公室、厂房、仓库和商业服务、文化、教育、卫生和体育用房等;地产是指土地及其上下一定的空间，包括地面道路和地下相关的基础设施等，房地产市房产和地产的综合体合统一物。从存在的形式分为三类:单纯的房产、单纯的地产和房地结合的房地产。 房地产业是指从事房地产开发建设、租赁经营以及与其相关的中介服务如金融、评估置换、装演、维修、物业管理等经济活动的行业，是国民经济中兼有生产和服务的两种职能独立产业部门。主要经济活动领域包括:土地开发利用、房地产经营、房屋开发、房屋经营、房地产中介服务、房地产物业管理服务、房地产金融等。房地产业与建筑业是国民经济中既有联系又有实质区别的两个经济部门，前属于第二产业，而后者属于第三产业。二、当前的房地产形势低迷了一年多的楼市，近期频频传出成交量回升的消息。5月份，全国40个重点城市超八成的城市成交量出现环比上涨，其中北京、上海、广州、深圳等一线城市成交量环比增长幅度超过30，传统楼市红5月似乎再度到来，而进入6月份以来，主要城市的成交量也继续维持了上行趋势。到目前为止，2012年的房地产调控政策并没有出现任何实质性的变动，然而无论是首套房贷款利率重现85折，还是久违的央行降息，似乎都传递出一种让房地产市场重新回暖的信号。前几个月，各地楼市还普遍处于”冰河期“，到了现在，楼市回暖却已经成为热议的话题。央行连续降低存款准备金率、三年半以来首次降息，虽然意不在救楼市，但对资金紧张的房地产市场确实是一剂强心针。近期北京一些楼盘和中介的成交量持续回暖，一些降价的项目停止优惠，部分房源价格甚至开始反弹。其实除了北京以外，全国多个城市也都感受到了房地产市场的回暖。截至5月27日，5月内全国54个典型城市的商品房住宅签约套数已经高达191439套，创出2011年实施限购政策后的新高。但与此同时，我们也看到中央政府一再表态，2012年楼市将继续调控，这使得楼市前景更加扑朔迷离。根据国家统计局数据显示，5月份，全国商品房成交面积为7290万平方米，销售额4511亿元，环比4月分别上涨了16.37和19.12。 三、相关专家对当前房地产市场看法国家发改委投资所房地产研究室主任刘琳认为，楼市进入调控以来，很多开发商都采取了降价出货策略，以优惠的价格换来了一部分成交量；与此同时，国家近期推出了一系列”稳增长“措施，货币政策有所放松，一些地方政府又再对楼市调控进行”微调“，两者合力使购房者的预期改变，促使了需求的释放。而近日，首都经贸大学与中国社科院联合对35个城市居民对房价的预期进行了调查，结果显示，32个城市居民皆预期房价将会继续上涨。有专家分析，”预期“作为经济学上一个非常重要的概念，其对经济个体的心里和行为影响很大。就房地产市场来说，如果民众预期房价走高，则无论是刚需还是投资投机性需求，都有可能会加入到购买行列。 北京师范大学金融研究中心主任钟伟也在近期指出当前房地产市场存在的最大压力在于价格调整和去库存化。他的一份研究报告显示，截止到目前，从全国在建项目的面积来看，按照去年的成交量来计算，至少可以卖三年。国务院发展研究中心金融研究所研究员巴曙松认为，从供求关系看，2011年房地产在建规模达到40亿平方米左右，销售仅10亿平方米左右，供大于求的格局短期不会改变。而在房地产企业库存高企的同时，房屋销售周转率的低迷更加剧了供需差距。北京中投联达董事长杨少锋指出，今年一季度，上市房企的存货周转率平均值为20，不足2008年45的一半，而去年同期为42，目前库存转化为现金的速度明显偏低。而根据国家统计局发布的2012年15月份全国房地产开发和销售情况的数据显示，2012年15月，商品房待售面积中，住宅面积达到19721万平方米，同比大幅增长43.7。这就意味着，有更多的房子又进入到了已经存量巨大的房地产销售市场。因此开发商的高库存量和未来的潜在供应，房价不存在大幅反弹的基础。但与此同时，土地市场在沉寂了许久之后，2012年上半年，地王再度重现江湖。在北京，南昌市政19亿元击退万科，成为北京新地王，在广州，珠江新城地块竞拍，恒大以13.22亿元的价格将该地块收入囊中，恒大也荣升为广州新地王。随着南北新地王的出现，也引发了人们对房价回涨的担忧。 张少锋认为目前大部分企业依然处于去除库存的状态，房地产企业脆弱的资金链和并不充裕的流动性等因素累加起来，高价地只是个别现象，且都是一些非住宅类的优质小地块，并且房地产投资增速也仍然处于下行态势，地价很难大涨起来。一季度公布的报表沪深股市136家的上市公司，他们整体的现金流总的是负的169亿。这意味着开发商入不敷出。房地产景气指数，仅仅是占96，这两个指数和这十年来最困难2008年是一样的，也就是说，目前房地产这个行业经营的困难程度，跟2008年金融危机的时候一样的。四、当前的国家政策的分析货币政策的适度微调对房地产肯定是一个利好的消息，同时目前的宏观经济就是保持一个比较稳定的增长，对房地产市场的稳定的发展也是有好处的。降息一方面降低了房企资金成本，增加了房企资金使用的灵活性；另一方面，对购房者而言，利率降低意味着贷款压力适当减小，进一步降低了刚性需求购房的门槛，给房地产市场以利好的刺激。虽然目前信贷政策的变化，不是为房地产而变的，而是整个宏观经济形势的需要。降息虽然在客观上对房地产市场而言是利好，但此次的降息并不同于2009年的多次调息，主要目的不是针对房地产市场。而且房地产调控政策并没有放松，限购政策没有改变，购房群体将仍局限于刚性需求，房地产市场供大于求格局短期不会改变。6月19日，央行在全国50个城市中进行的2012年第2季度储户问卷调查报告结果出炉，共2万户城镇储户参加了问卷调查。调查显示2季度，68.5的居民认为目前房价”高,难以接受“，而未来3个月内准备出手购房的居民占15.7，较上季提高1.6个百分点，为2011年以来的最高值。数据意味着房价上涨预期正在逐渐加强，这样的预期导致的购买行为，有可能让国家关于房地产市场的调控政策再次落空。而一旦房价再次反弹或者是逆转，将会极大的动摇人民群众对国家政策方针的信任程度，也将再一次失去让房地产市场回归理性的机会。因此一方面要继续”坚持房地产调控不动摇“，另一方面也要防止一些地方政府或者相关部门不恰当的放松调控的行为。只有坚持政策的延续性和严肃性才能让房地产市场早日回归理性，并促进中国经济健康发展。五、今后3-5年的房地产发展预测根据目前的房地产行情，再结合国家现行的宏观经济政策，主要从三方面在判定今后的房地产局势：（一）房地产政策调整2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；4、国家按区域性调整政策性商品房政策；5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。（二） 土地供应量走势土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。（三）房地产资金走势 对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的： 1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢；3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济泡沫风险围墙；4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子；5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。 所以，2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。（四）保障性住房走势国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建；二线城市: 第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。三线城市: 第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到2013年启动。（五）政策性商品住房限价房走势限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。（六）商品房走势无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。三线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。 四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。（七）商品房价格走势一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然和2011年一样，上涨空间较大。一线城市价格：将回落空间4%8%，反弹空间3%5%。， 二线城市价格: 将回落空间3%5%，反弹空间4%6%。三线城市价格: 将上涨空间3%5%。四线城市价格: 将上涨空间4%8%。（八）房地产业产业质量标准化走势在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。2012年房地产业的产品标准化会有四点突破：1、房地产业的产品标准化；2、房地产业产品工艺化；3、房地产业配套产品标准化；4、房地产业配套产品工艺化。现行粗框大面积房地产业建设，一无法有效的控制作业时间，二无法有效的控制建设与装修成本，三无法有效的控制作业质量。产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。（九）2012年房地产业的警示1、房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进入商品办公用房开发请三思。2、2012年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。3、由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。综上所述：今后3-5年的房地产主要还是处于平稳发展趋势，国家基本不会出台相应有利房地产行业的政策，但房地产作为国家调控GDP的杠杆之一，国家也不会相对弃之不理。为了抑制通货膨胀，延缓CPI上升趋势，今后3-5年国家出台的政策还是会相对紧缩，从而影响房地产。但目前国内二三线城市的房价还是比较理性的，有一定的上升空间。六、连云港房价走势预测连云港是国际性海滨城市、现代化港口工业城市、山海相拥的知名旅游城市。连云港位于位于鲁中南丘陵与淮北平原的结合部，陇海铁路终点（亚欧大陆桥东方桥头堡），东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与徐州新沂市、宿迁市沭阳县毗邻；南与淮安市涟水、盐城市响水2县相连。东西长129公里，南北宽约132公里，水域面积1759.4平方公里。连云港市也是我国于1984年首批提出沿海开放的14座城市之一。 连云港地图连云港下辖和新浦、海州、连云三区、国家级经济技术开发区以及赣榆、灌云、东海、灌南4县。港口作为一种资源是连云港市最具有特色的一大优势。其主要表现为两方面：一是连云港与海州湾沿岸附近的柘汪港、燕尾港、小丁港乃至石臼港等，构成中国未来大型的港口群体，具有较强的对外贸易能力。同时，柘汪港、燕尾港、小丁港3个港地势开阔，可容纳大规模的临海工业。（一）经济概况2011年实现地区生产总值1410亿元，增长13%左右。完成财政总收入462亿元、一般预算收入180亿元，分别增长31.2%和27.4%。全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、出口额分别增长24.7%、17.3%、42.3%。城市居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别增长14%和16%。（二）人口概况2011年底，连云港户籍总户数140.24万户，其中市区29.40万户；户籍总人口达505.18万人，其中市区95.53万人。户籍人口出生率13.32，下降0.55个千分点；自然增长率10.23，上升5.21个千分点。全市常住总人口438.61万人，同比减少1.10万人；其中市区105.56万人 全市常住人口中，男性人口为2225933人，占50.66 %；女性人口为2167981人，占49.34 %。全市常住人口中，0-14岁人口为854842 人，占19.46 %；15-64岁人口为3135676 人，占71.36 %；65岁及以上人口为403396 人，占9.18 %。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降7.32 个百分点，15-64岁人口的比重上升5.19 个百分点，65岁及以上人口的比重上升 2.13个百分点。全市常住人口中，具有大学（指大专以上）文化程度的人口为315865人；具有高中文化（含中专）程度的人口为620243人；具有初中文化程度的人口为1712866人；具有小学文化程度的人口为 1105986人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。全市常住人口中，文盲人口（15岁及以上不识字的人）为213094 人，同2000年第五次全国人口普查相比，文盲人口减少127161 人，文盲率5由7.45 %下降为4.85 %，下降 2.60个百分点。全市常住人口的地区分布如下：地区人口数（人）比重（%）人口密度（人/平方公里）全市合计4393914100.00586连云区2316975.27433新浦区58708813.361412海州区2310465.26819赣榆县94943821.61665东海县95225021.67467灌云县81762918.61461灌南县62476614.22608（三）气候连云港市处于暖温带南部，常年平均气温14，1月平均温度-0.4，极端低温-19.5：7月平均温度26.5，极端高温39.9。历年平均降水量920多毫米，常年无霜期为220天。主导风向为东南风。由于受海洋的调节，气候类型为湿润的季风气候，略有海洋性气候特征。气候特征：四季分明，冬季寒冷干燥，夏季高温多雨。光照充足，雨量适中。日照和风能资源为江苏省最多，也是全佳地区之一。南北过渡的气候条件和地貌类型的多样性，有利于连云港市发育一个兼具南北特性的植物种群体系。（四）交通概况铁路火车站：连云港有连云港东站、连云港站、东海站3个客运站。 目前，紧紧依托陇海铁路线，连云港铁路客运和货运列车可直通北京、上海、济南、杭州、成都、武汉、南京、青岛等大中城市，并通过京沪线、京九线、陇海线等连接中国各地。已经开工建设的铁路有宁淮连铁路（南京-淮安-连云港）连盐铁路（沿海铁路江苏段 连云港-盐城-南通-上海）、青日连铁路（青岛-日照-连云港）等。 航空连云港白塔商埠机场为军民合用机场，占地5平方公里，位于连云港市西25公里，东海县境内。1984年经中央军委、国务院批准，使用白塔埠机场开展航空运输业务。1985年3月26日开通第一条民用航线。 连云港机场航空货运快递公司承运国内并代办国际航空货运连云港机场航空货运快递公司承运国内并代办国际航空货运快递业务，旅客生活服务中心为班机提供配餐业务，售票处与国内微机联网，并在周边地区设有机票代理、代办网点，为各航空公司和旅客提供优质、高效的地面服务。 连云港机场总体规划于2008年10月31日通过民航华东地区管理局评审。根据规划，连云港民航机场的发展定位为区域性国际大型机场。 新机场规划选址位于连云港市连云区徐圩。 公路连云港是中国五大交通枢纽之一，公路对外交通已全部实现高速化，国家重点建设的同三、连霍两条高速公路在境内交汇。 港口连云港是全国第八大港口，亿吨大港。港口现有万吨以上泊位30个，连云港已成为中国重要的综合性国际贸易枢纽港，与世界上160多个国家和地区的近1000多个港口有着密切的通航关系和贸易往来。连云港市以港口为中心的海陆空立体交通网络初步形成。根据规划，连云港港未来将形成由海湾内的连云主体港区、南翼的徐圩和灌河港区、北翼的赣榆和前三岛港区共同组成的“一体两翼”总体格局。根据腹地国民经济与社会发展规划，综合分析影响港口吞吐量发展的各种相关因素，预测2020年吞吐量将达1.9亿吨，其中集装箱吞吐量达800万TEU。 2011年，港口吞吐量增长位居全国前列。港口新开加密集装箱航线14条，新辟霍尔果斯、喀什过境通道2条，新增内陆物流场站1家，铁水联运成为国家首批示范项目。港口服务中西部的能力进一步提升，实现港口货物吞吐量1.66亿吨，增长23.1%，增幅在全国沿海主要港口排名中居第3位，仅低于北部湾港和唐山港；集装箱运量485.2万标箱，增长25.4%，在全国沿海主要集装箱港口中增长继续排名第一位。2011年3月17日，连云港港30万吨级航道一期工程开工仪式在连云港徐圩港区隆重举行，这标志着连云港港沿海深水大港建设发展揭开了新的一页。连云港突出抓好港口、交通、水利、园区等基础设施建设，积极营造良好投资环境，坚持实施项目带动战略，强化重大项目管理，项目建设工作成效显着。30万吨级航道完成投资14.2亿元，徐圩港区5万吨级航道主体完工。徐圩港区30万吨级原油码头项目完成工可报告，赣榆港区4个5万吨级码头开工，燕尾港3万吨级码头竣工。铁路电力机车直通进港，东疏港道路建成通车。204国道、242省道、临海高等级公路建设进展顺利，蔷薇河下游清淤、大型泵站改造加快实施，500千伏伊芦、220千伏灌河输变电工程建成使用，沿海开发的硬件支撑能力不断增强。（五）总体经济情况 图一：“十一五”时期GDP发展情况2011年地区生产总值1410.52亿元,增长13.0%，居全省第三位，较上年前移一位。人均水平跃上新的台阶。全市人均GDP突破3万元，达到32119元，增长13.7%。其中市区人均GDP达到48147元，增长10.8%。居民收入快速提高。城市居民人均可支配收入21695元，增长14.1%，增幅在全省位居第4位；农民人均纯收入8434元，增长19.8%，增幅居全省首位。城乡居民消费水平提高明显，全市城市居民人均消费达到14110元，增长14.8%；农村居民人均消费实现5498元，增长15.3%。图二：“十一五”时期产业结构演变情况三大产业协调发展。产业结构调整步伐加快，传统农业逐步向现代农业转型，优质、高效农业比重进一步提高。工业结构调整继续推进，传统工业改造升级步伐加快