宏观调控对北京房地产市场的影响.doc

键入公司名称宏观调控对北京房地产市场的影响北京房地产市场的经济学分析项目： 生活中经济学期末论文 系别：11经济系经济学 姓名：杨刚 学号：20111041140目录宏观调控政策对北京市房地产市场的影响2引言：2一、北京市房地产调控政策回顾3(一)增加税率3(二)提高借贷率4(三)控制土地市场4(四)调整房地产市场供给结构4(五)调节房地产市场供给量4(六)抑制房地产市场需求量5二、调控政策对房地产市场的具体影响5(一)对需求者心理逾期的影响:6(二)对供应量、成交量的影响：7(三)对成交均价和存量月度的影响：8(四)对投资的影响:9(五)对土地交易的影响：9三、政策调控绩效以及存在问题10(一)货币发得过多11(二)北京市刚性需求很强11(三)地方政府利益和中央调控政策的冲突，地方政府没有真正配合政策的实施11(四)经济对房地产市场的依赖过大11(五)房地产开发商对政策的抵制12(六)金融部门的政策与调控并不实际相符12四、基于调控效果的政策建议12(一)监督地方及时有效地落实房地产调控政策12(二)加强金融监管，限制贷款12(三)合理使用住房公积金，降低普通居民购房成本13(四)促进房地产市场信息公开化和科学化13(五)促进土地市场的竞争市场化13五、结束语13宏观调控政策对北京市房地产市场的影响【摘要】：房地产市场受到供求、通货膨胀率、利率、存款准备金率及政策调控等多种因素影响。其中政府调控政策对住房价格的影响绩效一直是公众关注的焦点。由于“首位效应”1的存在，北京市房地产市场一直以来都是我国房地产市场的关键之一。本文在以基本经济学原理为指导的基础上，以北京市房地产市场为例，将房地产市场和调控政策等变量进行综合分析，得出调控政策对房地产市场供求的影响，从而客观评价调控政策的实施绩效、分析调控存在的问题，并从经济学意义上给出一些政策建议【关键词】： 北京房地产 调控政策 供求 消费者预期引言： 众所周知，政府调控房地产的主要原因是房地产价格上涨过快，而房地产价格过快上涨的主要是由供求关系、土地的出让制度、房地产市场的体制不完善、开发商的违规操作和投机客的过度炒作等原因引起的。过快上涨的房价使普通百姓无力承受,而进入了蜗居时代,导致现阶段住房矛盾比较突出,在一定程度上影响了社会的和谐发展。同时房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫,增加金融风险,不利于中国经济良性、持续的发展。2010年，房地产市场有三个关键词，前两个是：调控与保障，但是具有讽刺意味的是最后一个关键词：涨价！根据国家统计局2010年12月22日公布的数据，2010年1到11月，全国商品房销售额4.23万亿元，相比2009年同期增长17.48%，接近2009年全年4.4万亿元的销售水平。由于商品房成交量下降，还涵盖了保障房，说明2010年非保障房的房价泡沫大于2009年。就房价而论，有人戏称2010年房调是空调，因此在2011年和2012年国家更是加大了对房地产市场的调控力度。那么去年和今年，调控政策对房地产市场造成了哪些影响？还存在哪些问题呢？本文以北京市房地产市场为例，将房地产市场和调控政策等变量进行综合分析，得出调控政策对房地产市场供求的影响，从而客观评价调控政策的实施绩效，并从经济学意义上给出一些政策建议一、 北京市房地产调控政策回顾首先，回顾一下，近两年国家出台的房地产调控政策（如表1所示，2010年到2011年）：表 1：时间文件或事件主要内容2010110国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，国办发（2010）4号商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应；严格二套房贷款管理，首付不得低于40%。2010417国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，国发201010号坚决抑制不合理需求，增加住房有效供给，加大保障房建设。20101212中央经济工作会议要加快推进住房保障体系建设，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。2011126国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，国办发20111号进一步落实地方政府责任；加大保障性安居工程建设力度；强化差别化住房信贷政策；合理引导住房需求；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。20111214中央经济工作会议坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。北京市房地产市场 房地产市场根据交易对象类型不同可细分为住宅市场、商业地产、办公地产市场等多种类别，为与调控政策中对房地产市场的解释保持一致，本文房地产市场特指住宅市场。的宏观调控手段一般分为供给面调控和需求面调控两类。针对近年我国房地产市场实际情况，近期出台的调控政策通常从供给结构、供给量和需求（销售）量三个角度影响市场运行，现对北京的几类调控政策进行具体进行分析：(一) 增加税率利用税率为调节手段，以此控制上游（即厂商）的开发成本和下游（消费者）的需求成本。增加房产税率对调控楼市具有重要意义：首先，房产税本身符合市场经济的内在要求，一个运行顺畅的市场经济体系，市场化调节手段在其中发挥着重要作用；其次，征收房产税有助于改善税收结构，目前 我国税收结构中征收的间接税比重过高，而房产税属于直接税，直接税比重的提高有助于降低中低收入阶层税负；再次，征收房产税有助于降低地方政府对土地财政 的依赖。由 于限购导致住房成交量大幅下滑，地方政府的土地出让收入和与地产相关的税费收入锐减，让地方政府摆脱对土地财政的依赖是根治楼市顽疾的一剂良方，而房产税 是地方政府财政“开源”的重要途径；最后，房产税向拥有多套房产的高收入阶层征收，可以优化收入分配结构、抑制两极分化。(二) 提高借贷率信贷收缩的目的在于从上游控制开发商的资金投入，在下游增加投资性需求者的购买门槛。提高贷款利率一方面是要提高建房的成本，加大预期的风险，但更重要的是以此来减少一些房产商的投机行为和盲目建设。(三) 控制土地市场对土地市场进行准入监管的目的在于从源头控制市场供给，并利用税率和信贷手段增加准入门槛。建立土地估价制度，地价公告制度、土地限阶、土地收购储备制度，规范土地市场行为。(四) 调整房地产市场供给结构完善住房市场结构是维持房地产市场稳定的重要措施。政府在确保各类保障性住房的建设和收购数量，加快实施保障性安居工程的同时，大力发展公共租赁住房，推动住房保障向租售并举转变。以此建立和完善基本住房制度，旨在逐步形成保障性住房体系和商品住房体系并存的结构性房地产市场，以缓解商品住房市场供需压力。(五) 调节房地产市场供给量房地产市场供给面是抑制住房价格过度上涨的重要调控方向，其中遏制“炒地”等投机性行为对住房的市场价格造成的扭曲更是政策调控的重点。具体有以下几点：（1）调整居住用地供应结构，保障政策性住房和中小套型普通商品住房用地供应量；（2）加快处置闲置房地产用地；（3）完善土地出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨；（4）加强房地产开发企业购地和融资监管，严格抑制土地闲置和炒地行为；(六) 抑制房地产市场需求量过热投资被普遍认为是造成近几年来我国部分城市房价过快上涨的重要原因之一，因此房地产市场需求面的控制主要集中在对投机性需求的抑制上。相关政策包括上调贷款购买二套房首付款比例、提高贷款利率以及部分房价过高地区对第三套房贷的停止发放等措施。以北京2010年4月颁布的北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知2为例，其中，对房地产市场需求面抑制的相关政策有如下几点：（1）推行差别化住房信贷政策2.资料来源：北京市统计信息网（/xwgb/tjgb/）对购买第二套住房的家庭，提高首付款比例及贷款利率；（2）限制投机性购房2010年北京市已停止发放购买第三套及以上的住房贷款。同时提高非京籍居民在京购房贷款标准，并实行只允许同一购房家庭在京新购买一套商品房的限购政策；（3）限制投机性购房市场流转为进一步抑制投机性购房，调控政策对投机性购房的市场流转进行了严格的控制。通过加强国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策的执行工作，提高投机性购房的流转成本，打压投机性购房的市场激励。二、 调控政策对房地产市场的具体影响上文对近年来颁布的房地产调控政策进行了小结。为更加直观的评估调控政策对房地产市场的影响，本文对2011年集中调控政策出台前后一年期的北京市住宅成交量和成交面积走势进行分析，从消费者心理、供应量、成交量、价格、投资、土地几个基本面对调控政策对住房市场的影响进行直观分析：(一) 对需求者心理逾期的影响:政策出台以后，许多购房者都采取了推迟买房或者观望楼市的态度，尤其是对新青年 新青年：腾讯房产提出的概念，是指拥有明确的生活理想和事业规划，对个人家居生活较以前更为精细化、多样化的群体产生了重大影响，多数表示会提前置业（3）当前调控政策下对需求市场产生的心理影响：图 2.1: 图 2.2:(二) 对供应量、成交量的影响：11年4月到今年4月，北京商品房供需比值几乎都大于1，市场表现供大于求，存量略增。北京商品房供应量、成交量和供需比值走势如下图：图 2.3:图1. (三) 对成交均价和存量月度的影响：图2.4: 同时2012年4月商品房均价20503元/平方米，环比上月成交均价19934元/平方米上涨2.85%，同比下降5.06%。截止4月底，北京商品房存量1691.61万平方米，环比增加2.92%，同比减少17.49%，供大于求状况没有根本改善。从图2.4中2011年4月至2012年4月北京市房屋销售价格趋势可知，2011年4月到10月，房屋销售价格走势出现基本平稳，11月到今年1月出现断崖式下跌，1到4月由于刚需存在，调控力度降低 各地方相继出现松动迹象，甚至扬州在最近出现买房奖励政策。，楼市又出现回暖迹象，价格逐步平稳上升。综合对图2.3和图2.4的分析可以得出，2011年北京出台房市调控政策细则后，房屋销售价格的上涨速率得到良好抑制，开发商开始采取了消极抵抗的方式，直到11月政府一再表态：“坚持房地产调控政策不动摇” 温家宝总理、李克强副总理接连表示，坚持房地产调控政策不动摇。，才“开始以价换量” 12月开始，楼价出现雪崩是下降，各地均采取降价换量措施。，房地产市场调控政策出现大面积积极效应。 (四) 对投资的影响: 自调控政策出台以来，北京是2011年房地产开放投资增速基本保持平稳，进入2012年，在政府多次表明调控决心后，增速开始放缓，甚至出现负增长（如下图 资料来源：北京中原市场研究部）：北京市房地产开发投资增速：图2.5:图3(五) 对土地交易的影响：2011年北京市住宅市场受限购政策的影响，土地市场成交方式不断转变，成交地块楼面价格不断创新低。1-11月份，土地成交量迅速下降，土地成交价格下降明显。2010年1-11月住宅地块平均楼面价为8169元/，而2011年同期楼面地价仅为4887元/，同比下降了40.18（如下表所示）。 图表 2.6:北京市住宅类土地月楼面均价对比（2011.01-10与2010.01-10） 数据来源：北京中原市场研究部三、 政策调控绩效以及存在问题根据本文以上分析可知，房地产市场的调控政策对消费者心理、土地交易、投资、住房交易量、住房价格及住房价格增长速率等都产生了明显影响。其中，调控政策出台前后约一年的观测发现，调控政策对北京市房地产交易量的抑制在政策颁布初始阶段作用较小，直到去年11月，北京市房屋销售才有明显下降，销售面积有明显回升，但是北京市房价不可能持续走低5，进入今年随着调控政策的宽松，楼市又有了反弹的迹象。而通过回归发现，虽然后期住房价格略有回升，但是调控政策对住房价格绝对水平的影响较大；但值得注意的是，房地产市场调控政策对住房价格上涨速率的抑制非常显著，已基本实现政策对“抑制过度上涨的房价”这一目的。但是，调控仍然存在很多的问题，正如总理所说：“一些地方房价远未回到合理价格”，“我认为合理的房价应使房价与居民收入相适应和合理的利润相匹配，因此调控不能放松，如果放松，将前功尽弃”，那么是什么原因让房地产调控依然艰难呢？本文认为房价难以大幅下跌主要有以下几个原因：(一) 货币发得过多从宏观上来讲，房价问题的根本原因之一是货币发得多，M2 M2：现金+活期存款+定期存款上升太快，房价自然就很难降下来。2011年12月还只有85 数据来源：中国人民银行（/publish/html/kuangjia.htm?id=2012s07.htm）万亿M2，现在竟是88万亿之多了。88万亿/GDP45万亿约等于1.9倍，而美国的M2/GDP始终为60%左右。就是说，我们的房价要和美国纽约相比，M2要砍掉、收回60万亿（还剩28万亿），在我国很难实现，甚至不可能实现。(二) 北京市刚性需求很强正如文章开始提到的那样，由于“首位效应”的存在，每年也都有大量的置业者从全国各地涌入北京，而他们对住房的需求是刚性的。(三) 地方政府利益和中央调控政策的冲突，地方政府没有真正配合政策的实施正如其他地方一样，在北京土地收入仍是财政的主要来源。土地财政收入，2010年占北京60%多。各地政府一方面叫得满天里的响，和中央保持一致，坚决调控房价，一方面又小心翼翼地在自己力所能及的权力范围内，保护本地房地产市场，在尽可能少的损失下，让房地产业，房地产发展商活下去，生存下去，以躲过这次严厉的调控关。因为工资、补助、城市建设、还有地方债务，最终来源还是卖地，经过房地产开发商的转手，转嫁的房价上。这就使得中央的调控政策会在基层被弱化，被应付过关，房价真正回归合理价格就很难实现。(四) 经济对房地产市场的依赖过大房地产经济是我国GDP增长的巨大动力，如果房价真正跌去大部分，其相关产业一片将萧条，经济将雪崩式地下跌，那样中国的经济就极可能走日本1990-2012年的长期萧条的道路，这当然是政府极力避免的状况。(五) 房地产开发商对政策的抵制开发商以利益最大化为追求目标，建设高档豪华商品房的利润比保障类的廉租房和经济适用房的利润高得多，同时又没有制度约束，因此调控政策对调动开发商的积极性非常有限。(六) 金融部门的政策与调控并不实际相符政府只是加大了对银行贷款等方面的限制和约束，但是对于民间的金融机构并没有实施真正有效的监管限制。一方面，政府强调调控，要求加大金融机构监管力度，另一方面对民间的高利贷等却视而不见，导致开发商并没有真正的由于资金的巨大匮乏而降价回笼资金，这也是房价出现长期徘徊的重要原因。四、 基于调控效果的政策建议正如前文分析的那样，调控政策还是存在一定的缺陷。在以经济学原理为指导的基础上，综合政策的可行性以及我国的基本国情，在此提供一些参考建议：(一) 监督地方及时有效地落实房地产调控政策正如我国大部分地方政府一样，北京市地方政府对中央的指示，大都采取观望的态度，政策落实需要很多时间。要消除这种状况，一方面是各部门要相互协调，及时、明确地出台具体配套措施，尽量缩短市场各方的观望期，减少市场因政策不明产生的影响；另一方面要建立有效的监督机制，检查和督促地方政府积极组织、具体实施和落实调控措施；同时中央也要坚持政策的连贯性，才能使政策真真正正得到落实。(二) 加强金融监管，限制贷款政府必须真正监督商业银行严格遵守对房地产企业的贷款政策，严禁向资本金不符合规定的企业和不符合调控政策要求的企业贷款。同时，必须出台具体措施加强对民间金融机构（比如基金等）的监管，严格保重政策的具体有效实施。(三) 合理使用住房公积金，降低普通居民购房成本从美国、英国、新家坡等房地产市场比较发达的国家的经验上来看6，经济适用房和廉租房的建设仍然是解决大多数人住房需要的根本要。