00158 资产评估.docx

2013（下）资产评估复习资料1资产评估的对象是资产评估的客体。2对可上市交易的债券和股票进行评估时，一般采用市场法。3资产评估程序的第一个环节是明确资产评估业务基本事项。4继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。52001年7月，我国颁布的第一个资产评估准则是资产评估准则无形资产。6企业收益预测的方法有综合调整法、产品周期法、现代统计法。7对机器设备的抽样核查，一般采用分层抽样的抽样方法。8股票的内在价格属于股票的理论价格。9市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。市场法的理论依据是替代原理。10土地的经济特性主要表现在用途的多样性、经济地理位置的可变性以及可垄断性。11流动资产是指可以在一年内或超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等。12收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 收益法的优点：（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；（2）与投资决策相结合， 应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。 收益法的缺点：（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。13成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。成本法的优缺点：采用成本法评估资产的优点有：比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；有利于单项资产和特定用途资产的评估；在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用；有利于企业资产保值。采用成本法的缺点有：工作量较大；它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性；经济性贬值也不易全面准确计算。14市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。市场法的优点：市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在：能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受。 市场法的缺点：需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。15重置成本的核算方法有重置核算法、物价指数法、生产能力比例法、规模经济效益指数法。16外币存款折算为人民币时，一般应选择当日外汇牌价作为折算汇率。17宏观鉴定是对机器设备在整个生产过程中的状况进行调查摸底。18在采用成本法对机器设备进行评估时，其贬值可分为实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。19资产是否具有获利能力是判断和评估一项财产是否是资产、其价值如何的首要问题。20货币类流动资产用清查核实后的账面价值作为其评估值。21按有无法律保护，可将无形资产分为法定无形资产和收益性无形资产。22按可辨识程度，可将无形资产分为可确指无形资产和不可确指无形资产。23在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。24收益法运用于企业价值评估的形式有年金法资本化法和分段法两种。25对机器设备新旧程度、剩余经济寿命的鉴定属于判断性鉴定。26流动资产无需考虑功能性贬值是因为周转速度快、形态多样化。27土地资产的特性：1、自然特性：（1）土地面积的有限性。（2）土地空间位置的固定性。（3）土地使用价值的永续性和增值性。（4）土地的不可替代性。 2、经济特性：（1）用途多样性。（2）经济地理位置的可变性。（3）可垄断性。28流动资产评估的程序：(1)确定评估对象和评估范围。 (2)对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定。 (3)对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析。 (4)合理选择评估方法。(5)评定估算流动资产，产生评估结论。29应收票据的评估如按其贴现值计算，其评估值的计算公式为评估值=票据到期值贴现息30上市交易的债券最适合运用市场法的评估方法。31非上市交易的债券最适合运用的评估方法是收益法。32商标权是指商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保障，未注册商标不受法律保护。33机器设备的实体性贬值率等于1-成新率。34股票的内在价格与股票的价值有密切的联系，内在价格可以理解为股票未来每股收益的折现值。35无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。36企业价值的主要类型有账面价值、市场价值、内在价值、清算价值。37城镇土地的基准地价是某时期城镇区域性土地平均价格。38造成资产经济性贬值的主要原因是该项资产生产的产品需求减少和政府公开淘汰该类资产的时间表。39到岸价是指离岸价加途中保险费和国外运杂费。40建筑物评估的原则：（1）替代原则；（2）最有效使用原则；（3）供需原则；（4）房地合一原则。41评估的价值类型规定了评估价值的质。42狭义的资产评估报告是指资产评估报告书。43土地开发费主要包括基础设施费、公共事业建设配套费、小区开发配套费。44商业用地的土地使用权出让最高年限为40年。45资产评估基本准则是注册资产评估师执行各种资产类型、各种评估目的的资产评估业务的基本规范。46资产评估报告划分为正常评估报告、评估复核报告和评估咨询报告的依据是资产评估工作的内容。47重置核算法用于估算资产重置成本时，按资产成本的构成，计价基础为现行市场。48重置成本有复原重置成本与更新重置成本之分，两者的相同之处在于价格标准，复原重置成本与更新重置成本之差为功能性贬值。49复原重置成本与更新重置成本的差异在于两者的材料、标准、技术等不同。对于技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置往往会偏高。50更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。51折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原。52采用成本法对在用低值易耗品评估时，成新率的确定应根据实际损耗程度。53当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大，这属于资产评估经济原则中的替代原则。54流动资产评估的特点：(1)流动资产评估是单项评估。(2)必须选准流动资产评估的基准时间。(3)既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。(4)流动资产周转速度快，变现能力强。55运用市场法评估机器设备中的比较因素中，设备的安装方式、设备的规格型号、设备的役龄、设备的附件等属于个别因素。56资产评估假设的类型有继续使用假设、公开市场假设、清算(清偿)假设。57对机器设备在整个生产过程中的状态进行调查摸底的鉴定属于宏观鉴定。58资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。59商标权的评估是指注册商标专用权的评估。60市场法评估建筑物应具备的条件：(1)要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于3个；(2)选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性；(3)交易时间与评估基准日尽可能接近；(4)交易应具有透明性、公平性和有效性；(5)交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。61上市股票是指企业公开发行的，可以在股票市场上自由交易的股票。在交易正常条件下，股票的市场价格基本上可以作为评估股票的依据。上市股票的评估方法可以按照评估基准日的收盘价确定被评估股票的价值。其计算公式为：上市股票评估值=股票股数评估基准日该股票收盘价。62资产评估的三种主要方法中，非标准专用设备不适宜采用市场法进行评估。63建筑物按其承重结构不同，可分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、竹木混合结构债券评估的折现率的构成内容：债券评估的折现率由两部分内容构成的，即无风险报酬率和风险报酬率。前者可采用政府发放短期债券的利率、国库券利率或银行贷款利率等；后者则应考虑发行债券的企业财务状况、债券到期年限、行业风险等因素。64资产评估的原则：包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。资产评估的工作原则：、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则。资产评估的经济原则：贡献原则、替代原则、预期原则。65资产评估报告的作用： 1、它为被委托评估的资产提供作价意见。2、是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据。这体现了评估机构的工作成果。它是有偿服务。3、对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段4、是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。66红叶公司转让一无形资产，购买方购买后，测算在其寿命期内各年度分别可带来追加利润120万元、100万元、80万元、70万元，分别占各年利润的40%、30%、20%、15%，假设折现率为10%。试评估该无形资产利润分成率。（1）各年度利润总额及现值之和为3000.9091+333.330.8264+4000.7513+466.670.6830=1167.45（万元）（2）追加利润现值之和为 +70(1+10%)4=1200.9091+1000.8264+800.7513+700.6830=299.65(万元) （3）无形资产利润分成率=299.65/1167.45100%=25.67%67已知社会平均资金收益率为11%，无风险报酬率为8%，被评估企业所有行业的系数为1.2，试求被评估企业适用的折现率。折现率=无风险报酬率+风险报酬率无风险报酬率=8% 风险报酬率=（11%-8%）1.2=3.6% 折现率=8%+3.6%=11.6%68某公司预测未来5年的收益额分别为30万元、32万元、25万元、28万元、29万元。根据资料确定国库券利率为13%，风险报酬率为5%，资本化率为15%，假定从第6年开始，每年收益额均为35万元。请确定该企业整体评估价值。折现率=（13%+5%）=18% 未来5年的收益现值： =90.7407 未来永久性收益资本化值 3515%=233.33（万元）整体评估价值：90.7407+233.330.4371=192.7161（万元）69长红实业拥有L企业发行的4年期债券60000元，一次还本付息，年利率15%，评估时已购入3年，当年的国库券利率为10%。评估人员通过对L企业调查，认为该债券风险不大，考虑按4%作为风险报酬率。要求：（1）以单利计息方式，计算该债券的评估值；（2）以复利计息方式，计算该债券的评估值。 解：折现率=10%+4%=14% （1）以单利计息，债券到期本息和为： F= 60000（1+415%）=96000（元） 评估值=96000(1+14%)-1=84211（元） （2）以复利计算，债券到期本息和为： 计算债券评估值：评估值=70被评估生产线设计生产能力为20000吨，评估时，由于市场竞争的加剧，如果不降价销售产品，企业必须减产至10000吨，或采取产品降价措施以保证设备生产能力的正常发挥，预计这种情况将会持续4年，降价造成每吨产品损失100元，该企业正常投资报酬率10%，生产线的规模经济效益指数为0.6。（1）经济性贬值率=（1-10000/20000）0.6100%=34.02% （2）经济性贬值额=20000100（1-0.25）（P/A，10%，4）=15000003.1699=475485071 A建筑物的账面原值为150万元，于2008年底竣工。假定2008年年度的价格指数为100%，经查询该地区建筑物业产值环比价格指数分别为：2009年11.7%，2010年30.5%，2011年6.9%，2012年17%，2013年4.8%，要求评估2013年底该建筑物的重置成本。（1）计算综合价格指数，综合价格指数=(1+11.7%)(1+30.5%)(1+6.9%)(1+17%)（1+4.8%）100%=191%（2）待估建筑物重置成本为1500000191%=2865000元72长龙公司持有一张为期半年的票据，票面值为65万元，年利率为7.2%，截至评估日离付款尚差2个半月的时间。 应收票据评估值=本金（1+利息率时间） =650000(1+7.2%3.512)=663650元73某企业持有另一家股份公司优先股1000股，每股面值10元，年股息率为10%，评估时，国库券利率为7%，风险报酬率为3%。优先股的资本化率=7%+3%=10% 优先股的评估值=10001010%/10%=10000元74海蓝公司截止到评估日，经核实后应收账款余额为124万元，该公司前5年应收账款的累计余额为6300000元，处理坏账的累计余额为261450元。求应收账款评估值。坏账比例=261450/6300000100%=4.15% 该企业应收账款的评估值为124（1-4.15%）=118.35（万元）75 A公司以某汽车生产技术向B公司投资，该技术的重置成本为100万元，B公司拟投入合营的资产重置成本为5000万元，A公司无形资产成本利润率为300%，B公司拟合营的资产原利润率为15%，评估该项无形资产的利润分成率。依题意，无形资产的约当投资量为100(1+300)=400（万元） B公司约当投资量为5000（1+15%）=5750(万元） A公司投资无形资产的利润分成率为400（400+5750）100%=6.5%76 现有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还原利率为7%，现有A、B、C三个交易实例，具体情况见下表：宗地成交价（元/平米）交易时间交易情况容 容积率区域因素个别因素剩余年限待估宗地2009年1月0170045年A31502008年1月-1%160-1%40年B34002008年1月018+2%045年C31002007年1月-2%160-1%40年表中交易情况、区域因素、个别因素都是参照物与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值，容积率每增加01，宗地地价比容积率为15时增加3%，该城市从2005到2009年每年地价上升1%，试根据上述条件评估待估宗地在2009年1月的价格。年限修正系数：K= A=31501.01100/99106/103100/991.0206=3409.46元 B=34001.01106/109100/102=3274.01元 C=31001.012100/98106/103100/991.0206=3423.48元 （3）宗地价格=(3409.46+3274.01+3423.48)/3=3368.98元77某公司预测未来5年的收益额分别为30万元、32万元、25万元、28万元、29万元。根据资料确定国库券利率为13%，风险报酬率为5%，资本化率为15%，假定从第6年开始，每年收益额均为35万元。请确定该企业整体评估价值。折现率=（13%+5%）=18% 未来5年的收益现值： =90.7407 未来永久性收益资本化值 3515%=233.33（万元）整体评估价值：90.7407+233.330.4371=192.7161（万元名词解释1.价值类型对资产评估价值的质的规定，对资产评估方法的选择具有约束性2.替代原则当同事存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大3.专业性资产评估是一种专门职业，它要求执业人员具备一定的准入条件，具备一定的专业水平和谙熟的业务知识。4.贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。5.预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。6.功能性贬值新技术的推广和运用，使企业原有资产和社会上普遍推广和运用的资产相比较，技术明显落后、性能降低，其价值也就相应减少7.不可修复性损耗由于一项资产的改进成本超过了这种改进带来的收益，而不能弥补改进的资产贬值和价值损失。8.经济性贬值由于资产以外的外部环境因素变化引致资产价值降低9.实体性贬值资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降，价值会逐渐减少。这种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。10.可修复性损耗为了改进效用而花费的成本，低于所能由此得到的回报。11.超额运营成本由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备，超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值。12.统计性鉴定是按资产类别预先设计一套能够反映资产现时及历史状况的项目或指标，如设备名称，型号，规格，设计生产能力，实际生产能力，然后根据帐，卡，测试仪表等反映出的有关数据和信息，进行逐项登记。13.判断性鉴定是指由专业工程技术人员在现场勘察的基础上，对机器设备的有关指标进行的分析判断。 14.可补偿性损耗是指可以用经济上可行的方法修复的损耗。15.假设开发法在评估地产价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。16.残余估价法指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外方法求得土地价格时，从建筑物和基地所得收益中，扣除属于基地的纯收益，从而得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。17.基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业住宅等各类用地土地使用权的平均价格。18.标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。19.割差法就是根据企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较来确定商誉评估值的方法。20.商誉通常是指企业在同等条件下，能获得高于正常投资报酬率所形成的价值。21.资产基础法我国也称为成本加和法，是指采用一种或一种以上的基于企业的资产价值的评估方法，确定企业、企业所有者权益或企业证劵价值的一种常用评估方法。22.市盈率乘数法是利用公司的价格与其收益之间的关系即市盈率，作为乘数与被评估企业的预期收益推算出被评估企业的市场价值。23.追溯性评估指需要确定过去价值的评估，即评估基准日早于报告日。在资产纳税、司法诉讼等情况下，经常需要进行该类型评估。24.现值性评估该类型评估，基准日与报告日期是相同的。大多数评估项目都是要求评估资产的现时价值。25.预期性评估资产未来价值评估。对正在开发的项目的资产权益进行评估时常需要确定资产的未来价值。26.资产评估程序性准则是关于注册资产评估师通过履行一定的专业程序完成评估业务，保证评估质量的规范，包括评估业务约定书，评估计划，评估工作底稿，和评估报告等 27.行业自律管理模式是资产评估行业置于社会自发形成的行业协会管理之下，资产评估业的发展依赖于评估业内形成的准则和规范进行。28.政府管理模式是指资产评估业务活动，包括人员资格，机构，项目均由政府行政管理部门进行。29.复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计格式、技术等以现时价格复原这项全新资产所发生的支出。30.更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。简答题请简述资产评估程序内容。答：明确资产评估业务的基本事项；签订资产评估业务约定书；编制资产评估计划；资产勘查与现场调查；收集资产评估资料；评定估算；编制和提交资产评估报告书；资产评估工作档案归档请简述履行资产评估程序的基本要求。答：建立健全资产评估程序制度；不得随意简化或删减资产评估程序；建立相关工作制度，指导和监督实施资产评估程序；无法履行程序时，应披露其对评估结论的影响，或拒绝接受委托或终止资产评估工作；将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将执行情况在报告中披露请简述资产评估程序的重要性。答：资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和资产评估服务公信力的重要保证；资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据；资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。资产评估价值类型的作用是什么？答：是影响和决定资产评估价值的重要因素；制约资产评估方法的选择；明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，避免报告使用者误用评估结果。资产评估与会价的区别是什么？答：发生的前提条件不同（持续经营，产权或主体变更）；目的不同（反映资产价值量并提供会计信息，反映资产的权益并为交易提供价值尺度）；操作者不同（内部财会人员，独立的外部评估机构）请问复原与更新的关系是什么？答：都是重置成本采用的都是现时价格，不同的在于资产在技术设计标准方面的差异。如果建造该项资产的技术条件，耗用标准等没有改进和变化，更新成本和复原成本是一样的。选择重置承成本时， 在可以得到复原和更新的情况下，应选用更新，一般复原大于更新，但由此导致的功能性损耗也大。成新率确定为何不能直接按照折旧年限确定？答：折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗，折旧作为转移价值，是在损耗基础上确定的；折旧年限的确定；折旧年限确定基础与评估中成新率确定的基础损耗本身，有差异性。确定折旧年限的损耗包括有形和无形的，而评估中确定成新率的损包括实体性贬值；在评估过程中，如果评估机构和评估人员根据实地勘察的结果，确定的使用年限和折旧年限完全相同，这是可采用折旧年限用市场法评估机器设备的比较因素是哪些？答：个别因素（设备规格型号，制造厂家，役龄，安装方式，实体状态）2交易因素（市场状况，交易动机及背景，交易数量）3时间因素4地域因素用市场法评估机器的基本步骤是什么？答：对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料2进行市场调查，选取市场参照物3因素比较4计算评估值计算机软件价值评估的特殊性是什么？答：可行性研究报告和软件技术鉴定书是其价值评估的重要依据2权属关系必须要清晰3计算机软件的新颖性创造性和实用性是评估中应予关注的核心内容4计算机软件价值评估有别于商誉和商标等无形资产的价值评估，通常在有一定的经济行为发生时，如有交易对象，有一定的生产规模和明确的用途，才进行价值评估。5软件评估一般是针对具体的软件应用者，软件的使用范围，使用规模以及用途等加以评定估算。影响无形资产价值的因素有哪些？答：无形资产成本，机会成本，效益因素，使用期限，技术成熟程度，转让内容因素，国内外该种无形资产发展趋势更新换代情况和速度，市场供需状况，同行业同类无形资产的价格水平。净收益与现金流量的关系是什么？答：区别：体现在净资本性支出，存货的周转，应收应付款的存在，其他额外资金的流动。联系：净收益是预计未来现金流量的基础；现金流量与净收益的差异可揭示净收益品质的好坏。企业价值评估应考虑的因素有哪些？答：企业全部资产价值；企业获利能力（企业所属行业收益，市场竞争因素，企业的资产结构和负债比例，经营管理水平）；企业外部因素（市场，政策法规）折现率与资本化率确定的原则是什么？答：不低于安全利率；应与收益额口径保持一致；应参考同行业平均利率而定。企业价值评估与企业单项资产评估的联系是什么？答：区别：两种评估确定的评估价值的含义不同，单项反映静态价值