容积率规划[修].pptx

容积率与规划 在传统的思维模式中 容积率越高利润越高 于是开发商们 不断的要求提高容积率 不断的偷面积 不断的公关 你要是降低了他的容积率 他感觉就是让他少赚钱 维容积率第一的原则 以为容积率上去了 自己就多赚了 谁动了我的面积 开发商挥之不去的心理底限 先看几个现象 反思容积率在项目开发中的影响 现象一 洋房怎么没有了 当容积率从1 6到2 2的时候 产品类型发生了变化 客户层面发生了变化 面积上去了 可是出现了 市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数 开发商想做 市场认可度高的洋房却没有了 增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大 面积越多 利润越低 开发商问问什么 现象二 为何做如此多的一梯四户 当容积率从2 8到3 4的时候 做出了不想要的产品 销售受阻 开发商反思 为何做市场难以接受一梯四户的产品 想要的一梯两户没做出来 面积上去了 开发商却由喜到悲 后悔不已 为什么没有做出想要的产品 实际上应该怎样正确理解容积率 容积率定义 一 专业解释项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值 容积率越低 居民的舒适度越高 反之则舒适度越低 二 通俗解释说到底就是小区里户数 人数和小区面积的关系 当然户越少 人越少 面积越大居住越舒适 容积率 总建筑面积 总用地面积 容积率可以更加准确地衡量地价水平楼面地价 宗地总价 宗地内允许总建筑面积 土地单价 容积率规划建筑面积 土地面积 容积率因此 楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低 容积率决定了什么 决定了不同产品类型之间配比决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现决定了项目能否盈利 盈利难度接如何盈利的问题 容积率开发决策过程中的最核心问题之一 他反映的问题不仅仅是数字那样简单 决定住宅舒适性的因素 容积率是决定住宅舒适度的重要因素 一 容积率与产品类型 容积率最先决定产品类型 我们要做什么产品 别墅 洋房 高层 超高层 不同的产品组合容积率一般是多少 相同容积率不同建筑类型组合 对于一个项目来说 仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型 尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候 比如一些综合性的社区 不同的建筑类型之间 其容积率相差非常大 在实际操作过程中 这样的项目往往可以利用项目自身不同容积率的不同产品类型 灵活地针对不同的客户需求 当一个楼盘容积率 3 你会想到什么 中海寰宇天下 如果是一个体量较大的盘 我们就可以很好的进行容积率的利用 利用不同组团大做文章 比如 中海寰宇天下 实现了别墅 洋房 小高层 高层多种形态的组合 别墅 洋房 小高层 高层 二 容积率与规划布局 现在我们已经不纠结建多高的楼了 容积率还会影响什么 你要建点式楼还是板式楼 怎么排布才合理 排列形式 现在市场上比较常见的两种排布方式兵营式 围合式 围合式可以充分利用土地资源 提高容积率 8栋兵营式 12栋围合式 梯户类型 点式楼 中心呈现点状 位于建筑中心 产品围绕中心筒排布 板式楼 中轴为一条直线 贯穿整个建筑 一般分为多个单元 板式楼舒适度佳 而点式楼可以背负更多容积率 纯点式楼排布 纯点式楼 名流印象 裕景中心 纯点式楼排布 一般为城市综合体项目 容积率极高 比如裕景中心本身已达到14 7的超高容积率 使得他就算是大面积住宅产品 也只能做成点式楼 点式楼 板楼 点 板 万科春河里 华发首府 点 板排布 一般为综合性质园区或者后期规划小户进行容积率补齐 比如春河里项目 2 3 规划为点式楼 也为园区内舒适性产品提供了条件 纯板楼排布 纯板式楼 龙湖花千树 保利海上五月花 纯板式楼排布 一般容积率较低 无需用点式楼 补齐容积率 只需要用不同的产品高度做齐容积率即可 三 容积率与建筑密度 容积率表现了同一块土地建筑容量的大小 建筑密度反映了同一土地上空白面积即能够留给园林规划面积的大小 容积率相同 而建筑密度差别较大时 项目的品质有可能差别很大 建筑密度是一个常常被人忽视的问题 但是它却与容积率一样影响着社区建筑的形态与环境品质 建筑密度是指建筑物的覆盖率 它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大 说明用地中房子盖得 满 反之则说明房子盖得 稀 建筑密度 建筑基底面积面积 规划建筑用地面积 近几年 一些开发商会用 低密度 来混淆概念 误导买房者以为 低密度 即 低容积率 低密度 说的是建筑密度 指每一栋楼的底面积总和与小区总占地面积的比值 表面看 多层板楼社区的建筑密度要高于塔楼社区 板楼对楼间距有一定限制 小于塔楼的楼间距 同样面积的小区盖板楼的数量一定比塔楼的数量多 但20层的塔楼和5层的板楼 谁的住户更多自是不言而喻的 低容积率 意味着居住在一块地上的人少 每人享受的土地资源 公共资源 空间更多 低容积率 低密度 容积率与建筑密度 容积率 建筑密度 高 低 高 高容积高密度 高容积低密度 低容积低密度 低容积高密度 高舒适度低利润率 高舒适度高利润率 低舒适度高利润率 低舒适度高利润率 五矿紫晶御府 容积率 4 5建筑密度 24 高容积高密度 整体规划特点1 兵营式的排列方式 没有设立中轴线 而是尽可能挤压地块中 2 最高建筑为28F 没有选择超高层 从而也牺牲了绿地率 景观资源相对不佳 整体规划特点1 没有遵循兵营式排列的规则形状 没有设立中轴线 2 最大限度的利用浑河景观 利用品字结构来实现浑河景观的均好性 3 以内外景观来实现双层的规划布局 河景部分 为第一组团 呈弧线排布利用中央景观带的为第二组团 4 中央景观带的第二组团奢华的楼间距 营造豪宅效果 5 豪华会所没有设立于园区中央 而是将中央区域让位于绿化和景观 在功能性和便捷性上退居其次 万科柏翠园 高容积低密度 祥丰沈阳健康城 容积率 1 17建筑密度 25 低容积高密度 整体规划特点1 兵营式的排列方式 整体规划比较规整2 建筑密度较大 绿地较少 景观资源不丰富3 以贯穿整个园区的河为主景观 但由于产品的排列方式 河景并未得到更好的利用4 整体以多层 低层为主 均为市场接受度较高的产品 华润奉天九里 容积率 2 5建筑密度 13 低容积低密度 整体规划特点1 遵循兵营式排列方式 并设立中轴线2 最大限度的利用浑河景观 3 120米超大楼间距 采光及私密性均好4 利用超大楼间距规划丰富的景观以及2万平下沉式广场 提升楼盘品质 容积率与户型 容积率也是影响户型的重要原因之一 增大梯户比降低舒适度 不能做豪宅 增大户型进深失去竞争优势 降低舒适度 增大户均面积不能偏离定位过多 由于较高的容积率压力 使得要么梯户比偏高 要么进深开间比过大 极大影响户型舒适度 户型舒适度底线至关重要 有其他的途径化解容积率的情况下 尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式 增大户均面积是比较有效的提升容积率手段 可根据实际情况有适度放大 但不能偏离定位过多 很多时候开发商为了增加容积率会采取一些手段 容积率与户型 开发商常做的事情 进深大了 容积率提高了 房型变差了 150的房子如此尴尬 平均进深不到12米的花园洋房 如果进深增加到14米 整个项目容积率便可以增加10 15 之间 只是我们的120多平方米的面积还有吗 设计上对开间一般都是比较谨慎 除非高档产品 否则开间尽量做小 增大进深面来增加容积率 户型组合形式问题 一梯多户设计提升面积的根源是为了提高平均进深 进而提高容积率 容积率与户型 不过分追求容积率 土地价格 容积率最大化 单方利润空间大 向容积率偏重单方利润空间小 向品质偏重 单方利润空间大 向容积率偏重单方利润空间小 向品质偏重 容积率数值的确定不能简单的以容积率高或者低来确定 众多实际案例也表明 容积率对项目利润的影响不能完全成正比 我们总结了容积率与项目利润之间的关系如下 最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下 可实现的市场环境下 保证利润最大化实现 容积率与利润 品质及销售价格 总结 低 高 容积率 建筑高度低 高 兵营式 围合式 点式楼