当前楼市运行特征及三点看法.doc

新趋势房贷网 当前楼市运行特征及三点看法引言： 从全国来看，国家统计局数据显示，全部住宅市场销售面积降落11.2%，全国商品房销售额23314亿元，同比降落5.2%，虽然降幅比第1季度有所缩小，但是，从全国房地产市场销售状态来看，一样，我们也只能说，在5月市场成交量回升的市场背景下，市场仍处于低迷期的复苏阶段。1定意义上，当前全国市场成交量的回升我们也更应当去理解成为回归正常市场成交量的进程，而不应当把它理解成为市场成交量回暖。 观点1：房地产市场“基本面”并没有出现趋势性好转。 同策咨询研究中心总监张雄伟认为，应当看1下目前全部市场的几个基本面的指标来分析市场基本面到底处于甚么样的状态。首先是看上半年土地出让金及面积的基本指标，国家统计局数据显示，今年上半年，房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比降落19.9%。另据中国指数研究院的数据，上半年300多个城市里面，只有济南、重庆等少数几个城市土地出让金是超过去年同期的，最少90%是同比去年下滑的。从土地市场来说，并没有展现出回暖的迹象。虽然6月份以来，全国各地出现地王、高溢价现象，新趋势房贷网认为，这只是个案，并且多数“地王”的诞生和政府推出的地块位置较好和政府设定的起拍价格比较低有1定的关系，全部土地市场还没有显现出全面回升的状态。其次，从上市开发企业资产负债情况来看，第1季度平均资产负债率还是比较高的，在73%左右。全部上半年自筹资金增长照旧在增长，融资难度相对较高，全部行业资金相对照较紧张的局面的基本面还没有改变。国家统计局数据显示，全国商品房待售面积31408万平方米，增长33.1%。上半年，房地产开发企业本年到位资金43329亿元，同比增长5.7%；其中，国内贷款增长8.1%，自筹资金增长12.9%，利用外资降落53.9%，其他资金降落0.7%。第3、全部上半年房地产投资的增速还是下滑的，虽然说还是增长，但是同比增速是下滑的。国家统计局数据显示，上半年，全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%（扣除价格因素实际增长14.3%），增速比1季度回落6.9个百分点，比上年同期回落16.3个百分点；其中住宅投资增长12.0%。如果剔除保障性住房的投资因素，那末商品房的投资增速下滑应当是惊人的，从这1方面来看，应当说开发企业还没有扩大再生产的动机和趋势，市场基本面并没有回暖。第4、我们再看上半年的房企事迹情况。同策咨询研究中心数据显示，截止2012年7月11日，在已公布的37家上半年销售事迹的房企中，有19家标杆房企销售事迹飘红（不低于去年同期销售事迹），“飘红率”达70%左右，总计实现销售金额约5700亿元。房地产行业上市公司齐发中期预喜公告，从成交量逐步回升的行情来看，的确房企事迹有改良的方面，特别是以高周转为主的房企，采取以价换量的方式获得了不错的销售事迹，跑赢了市场大势。但是，房企齐发中期预喜公告也不免让我们有1些质疑的话题。房企真的销售事迹那末好吗？房企的资金面真的不紧张了吗？未来房企会不会不降价？同策咨询研究中心总监张雄伟认为，房企上半年的净利都亮起了“红灯”，其中已有很多房企完玉成年的50%的目标还不是普遍现象，从房企年度销售指标的制定与去年同期销售金额对照来看，基本上就能够发现房企年中事迹公布的其中有粉饰的成份。并且，由于开发企业“以价换量”的市场行动，开发企业的利润率明显会走低，开发企业表面上的事迹增长其实不代表利润率的增长，这应当也反应出市场基本面并没有出现明显好转。 观点2：，楼市成交“回归正常”水平，而不是“回暖”。 虽然说6月份的成交量在全国都出现反弹，但是更多还是由于1些房企有1个冲刺半年报的因素，特别是上海更是有这样的特点。从数据层面来看，7月第1周，上海商品住宅市场成交量马上又回落到20万平方米了。新趋势房贷网认为这个成交量应当来讲是从全部市场成交量回暖的指标去衡量的话，这个所谓的回暖应当是指回归正常，而不是回暖。另外，从历年市场成交量对照情况来看，以上海商品住宅市场为例分析。同策咨询研究中心数据显示，2009年上海商品住宅市场成交量1763.6万平方米，2010年为960万平方米左右，而2011年只有729.8万平方米，2011年市场成交量的走低很大程度上去“投资化”的常态化调控致使的。从这两年市场成交量差值来看，大约有1000万平方米的市场需求被积存出楼市，固然包括投资性投机性、部份改良性，乃至也误伤部份刚需入市。另外，根据同策咨询研究中心测算，由于限购等调控政策的影响，自2010年以来的成交被遏制，供求矛盾展现。但按每一年上海新增户数、结婚、改良型3类有效的正常的市场需求进行测算，可以看到上海近几年的每一年的新增正常需求应当在1200万平方米左右，应当是与每一年供应量基本匹配的状态。而2012年上半年全部上海商品住宅市场成交量却只有385.27万平方米，据此推算全年的市场成交量也最多在800万平方米左右，而距离正常需求1200万平方米左右的成交量还有很多距离，因此，从这个角度来说，同策咨询研究中心总监张雄伟认为，整体市场成交量自今年5月份的回升，还称不上真正意义的回暖，如果还没有能够是整体市场成交量到达1200万平方米左右，那我们还只能说，市场仍处于低迷期的复苏阶段。因此，1定意义上我们可以说，当前市场成交量的回升我们也更应当去理解成为回归正常市场成交量的进程，而不应当把它理解成为市场成交量回暖。市场真正意义回暖还有待光阴。另据国家统计局数据显示，今年上半年，房屋新开工面积92380万平方米，同比降落7.1%，1季度和上年同期分别为增长0.3%和23.6%；其中住宅新开工面积降落10.7%。全国商品房销售面积39964万平方米，同比降落10.0%，降幅比1季度缩小3.6个百分点，上年同期为增长12.9%；其中住宅销售面积降落11.2%。全国商品房销售额23314亿元，同比降落5.2%，降幅比1季度缩小9.4个百分点，上年同期为增长24.1%；其中住宅销售额降落6.5%。从全国来看，全部住宅市场销售面积降落11.2%，全国商品房销售额23314亿元，同比降落5.2%，虽然降幅比第1季度有所缩小，但是从全国房地产市场销售状态来看，一样，我们也只能说，在5月市场成交量回升的市场背景下，市场仍处于低迷期的复苏阶段。1定意义上，当前全国市场成交量的回升我们也更应当去理解成为回归正常市场成交量的进程，而不应当把它理解成为市场成交量回暖。 观点3：下半年为成交放量时间窗口，炒作“买涨不买跌”不可取。 国际统计局数据显示，上半年国内生产总值227098亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%。其中，1季度增长8.1%，2季度增长7.6%。分产业看，第1产业增加值17471亿元，同比增长4.3%；第2产业增加值110950亿元，增长8.3%；第3产业增加值98677亿元，增长7.7%。从环比看，2季度国内生产总值增长1.8%。今年上半年国家相干部门实行积极的财政政策和稳健的货币政策，加大政策预调微调力度，国民经济运行整体安稳，经济发展“稳中有进”。但是，经济触底与未来“稳增长”依然面临国内外比较复杂的市场环境，整体宏观经济依然需要拉动经济增长的“引擎”。同策咨询研究中心数据显示，过去20年间，中国GDP总量增长了17.51倍，年复合增长率15%；新居年交易金额增长了138.58倍，年复合增长率28%，新居年成交面积增长了25.64倍，年复合增长率18%。成心思的是，GDP和新居年交易金额与新居交易面积的统计相干性（R2）也分别高达98.14%和97.91%，实在是“唇齿相依”。因此，近期各类的“微调”从客观上来说，也是为了促使房地产市场安稳健康发展，而非致使楼市出现大起大落的行情。从这个意义角度而言，以“去投资化”为主的楼市限购限贷政策还会在年内相对严厉履行。那末，在当前的市场背景下，下半年房地产市场趋势走势如何？同策咨询研究中心总监张雄伟认为，就全国而言，政策面“降息” “降准”与楼市“微调”构成市场叠加效应，这个叠加效应对房地产市场继续“放量”起到刺激作用，预计全部下半年楼市成交量将好过上半年，成交方面应当在下半年的这个时间窗继续保持“放量”。在价格方面，由于“去投资化”的限购限贷政策还没有明显松动，因此，房价年内出现大幅反弹的可能性几近没有，但是房价下跌的动力会逐渐消失，未来房价有可能表现为降幅收窄，或微幅涨价。如果全部市场走势在未来3个月由“量增”到“量价齐升”，由于成交量的增加出现“买涨不买跌”的市场氛围，那末全部“微调”放松的政策基调有可能在108大召开前夕或政府换届的这个阶段出现微幅有针对性的收紧。因此，从这个意义上来说，当前开发企业炒作“买涨不买跌”的市场氛围不可取。就具体需求而言，不管是1线城市，还是23线城市，对首套房置业者来说，由于“微调”政策的继续，和本次明确房贷利率在政策范围内可以最低至7折，那末也就明确地为首套房自住需求进1步放量入市提供了市场机会，应当来讲，现阶段依然是自住需求最好的购房时间窗口，在这个阶段，在降息、降准及各种微调等多种因素综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面。对改良型需求和部份投资型需求来说，1线城