毕业论文--房地产营销策划报告.doc

毕业论文-房地产营销策划报告 目 录第1章 项目概述411项目推广名称 中信岸芷汀兰412 开发商简介413项目基本情况414项目技术经济指标515项目经济意义5第2章 投资环境分析621 政策环境分析622 经济环境分析6com 新乡市GDP走势图6com GDP与房地产的关系7com 社会固定资产投资7com 地方财政收入8com 城镇居民人均可支配收入9com 新乡市城市总结9第3章 市场分析1031 整体市场发展状况1032 年度竣工销售量数据分析1033 整体市场价格走势1134 2010上半年市场供求分析1235 2010上半年新乡房价走势分析1336 二手房市场分析1337 新乡市房地产市场分析总结14第4章 项目分析2441 项目概况及开发建设条件2442 项目SWOT分析2543 结论25第5章 项目定位2751 市场定位2752 客户群定位2753 产品定位27第6章 价格策略2961 定价原则2962 调价策略2963 项目价格2964 购房付款方式29第7章 项目营销推广3071 品牌策略3072 广告策略3073 销售进度控制3174 项目销售阶段31第8章 经济分析3381项目总投资估算3382 销售收入测算3583 成本及税金3584 不确定分析40第9章 风险分析及对策4291 风险分析4292 风险规避和控制措施42第10章 项目效益评价44101 项目对社会效益分析44102 社会评价结论44第11章 结论与建议46111 推荐方案的总体描述46112 推荐方案的优缺点描述46113 结论与建议47参考文献49第1章 项目概述11项目推广名称 中信岸芷汀兰12 开发商简介 中信房地产股份有限公司简称中信地产是中国中信集团公司简称中信集团一级控股子公司具备一级房地产开发资质注册资本为679亿元中信地产拥有二十多年房地产开发经验1979年中信集团成立房地产部1986年中信房地产公司成立是中国首批具有一级房地产开发资质的企业2007年中信房地产股份有限公司在中信房地产公司的基础上重组成立多年来中信地产积极参与城市规划建设土地整理与开发在20多个城市累计开发房地产项目近百个竣工面积超过1000万平方米新的历史机遇期下中信地产以跻身行业综合实力前三名为努力目标确立了立足京津珠三角长三角有选择进入经济发达地区的二三线城市的战略布局在业务上以中高档住宅开发为业务主线坚持以二级开发为导向进行土地一级开发适时有选择地培育商业地产依托中信集团的金融平台发展金融地产2009年中信地产总资产近600亿元销售额超过200亿元目前中信地产与各级政府签署的土地一级开发协议面积已超过20万亩二级开发业务年开复工面积近1000万平方米二级开发土地储备约2000万平方米中信地产坚持市场导向创新为先以人为本包容高效的核心价值观获得2006年中国区域性开发贡献奖2007年中国房地产行业年度十佳雇主品牌第三届中国企业社会责任重大贡献奖第五届中国管理大会管理成就奖2007首届中国房地产知名品牌商标企业榜评选中荣获最具潜力知名品牌商标企业及创建知名品牌商标企业称号13项目基本情况项目北临道清路丰华路西临振中路南临南环路新乡南入市口新飞大道由南向北穿村而过东台头村位于新乡市东南方向隶属新乡高新技术产业开发区管辖距市中心4公里39254路公交车从项目区周边通过直达市中心项目北临道清路丰华路西临振中路南临南环路新乡南入市口新飞大道由南向北穿村而过项目区南临有河南省重点中学新乡一中和规划中的医院敬老院项目项目区西临振中路是规划中的区域商业中心南邻南环路是规划中的物流中心已有大型汽车市场建成使用商业气氛浓厚隆基枫华园金龙小区青青家园隆基金禧园丽水华庭建业花园温泉花园正阳花园河师大家属院博筑花园等高档住宅小区最为集中的区域项目区市政配套齐全属于成熟社区房屋销售情况良好价位逐年攀升城中村改造项目是09年河南省带动经济发展改善人居环境的重大工程为降低城中村改造建设成本支持城中村改造工作新乡市政府出台了新乡市城中村改造建设管理暂行办法对涉及改造建设的有关行政事业性收费和经营性收费予以减免从图21得出2002年以后新乡市的GDP保持10以上的增持势头房地产业得到快速发展 com GDP与房地产的关系 图22从图22得出当GDP得发展速度大于8时房地产行业将进入高速发展时期com 社会固定资产投资 从图23得出从2002年起新乡市社会消费品固定资产投资年均增长302009年固定资产总额达到了9045亿元 图24从图24得出从2004年起新乡市社会消费品零售总额年均增长10以上09年总体突破330亿元com 地方财政收入 图25从图25得出20012009年新乡地方财政收入总体保持快速增长势头年增产量在18以上2009年地方财政收入达到559亿元已走出金融危机的冲击经济在逐步又快又好的发展com 城镇居民人均可支配收入 图26从图26得出新乡市城镇居民人均可支配收入总体保持旺盛的增长势头2009年人均可支配收入达到14170元城镇居民收入水平的提高对住房的需求提升向改善型舒适度方向发展com 新乡市城市总结新乡是一个以工业为主导的豫北重镇中原城市群总体规划新乡未来将发展为中原城市群是高新技术产业汽车零部件轻纺和医药工业基地职业培训基地现代农业示范基地北部区域物流中心 国家城乡统筹发展实验区未来城市发展潜力巨大中心城区发展已经严重饱和受郑州的辐射和带动作用新乡城市规划整体向东南发展因此东区和南区是未来发展的重点新乡经济总体上保持旺盛的发展势头为房地产市场带来了发展的良机未来房地产市场也将快速增长第3章 市场分析31 整体市场发展状况图31图31可以得出2005年-2009年新乡市房地产市场开发整体保持稳步增长状况07年宏观调控和金融危机前新乡市整体开发保持快速增长势头受宏观调控和金融危机的影响08年新乡的房地产市场开发量仅增长109年新乡市整体开发量又增长12房地产市场已经走出金融危机和宏观调控的影响稳步增长32 年度竣工销售量数据分析 图32 图33从图33得出2005-2009年新乡房地产市场整体竣工量稳中有升08年达到顶峰突破200万受金融危机的影响09年则又回落到07年水平从图34得出2005-2009年新乡房地产销售量稳中有升基本保持上升状况09年接近300万05-09年新乡整体上销售量大于竣工量整体市场供不应求的现状仍然存在未来房地产仍然保持良好发展势头受政策和金融危机的影响新乡市房地产竣工量和销售量虽然稳中有升但增长速度波动较大33 整体市场价格走势图34从图35得出从08年至09年新乡整体房地产市场价格从1000元上涨至2000多元年上涨1000元09年新乡房地产最高达到了2600元平米但这非新乡市场价格表现整体上新乡房地产市场价格中高档住宅突破3000元34 2010上半年市场供求分析 图35 图36从图3637得出2010年新乡整体供应量达到140万整体销售量103万平米供需基本平衡2010年4月中后期受宏观调控的影响国内一线大城市消费需求处于观望状态房地产市场受到重大创伤但新乡整体销售量仍然保持10以上增长尤其是6月份比5月份环比销售增长7533房地产市场需求旺盛但供应则轻微下降总体上看新乡房地产市场需求仍然为刚性需求整体市场上半年稳步发展35 2010上半年新乡房价走势分析 图372010年上半年房价整体相比09年上涨500元受23月份的春节和4月份的宏观调控新乡房地产价格持续走低6月份房价则恢复至1月份状况整体上新乡房价维持在3000元上下波动36 二手房市场分析 图38 图39从图38得出2010年二手房交易面积直线下降从1月份的1494万下降至467万从图39得出二手房交易价格整体在2000元上下波动37 新乡市房地产市场分析总结新乡市房地产总体保持平稳发展供求基本平衡且稳中有升新乡市整体房价持续上涨2009年房价突破3000元0809年年基本增长1000元2010年上半年新乡虽然受到宏观调控等政策影响但刚性需求依然存在房地产市场仍然保持增长状态com 新乡市房地产市场三大板块com1 城东新区板块东区1 竞争分析随着市政府城市东扩政策的带动城东新区得到了快速发展该区域成为投资置业的热点区域和谐公园和牧野湖的开放很大程度上刺激了该区项目的销售提升除了伟业中央花园世纪村项目城市旺点理想城等大项目进展的如火如荼BOBO公社畅想花园辉祥名邸等众多小项目在很少做广告宣传的情况下销售也均达到80以上目前该板块存在的最大问题仍然是居住人口不足生活配套和日常消费场所缺乏但不久将来东区必成为新乡新的城市中心2 区域项目概况图310 城东新区竞争楼盘楼盘名称世纪村伟业中央花园辉祥名邸理想城城市旺点紫郡开发商新乡市世纪置业有限公司河南伟业建设投资有限公司河南辉祥置业有限公司永恒集团河南立鑫置业有限公司河北天域集团新乡房地产开发有限公司新乡市正隆置业有限公司物业位置新中大道市政府东侧平原路与新二街交汇处平原路与牧野路交叉口新四街与荣校东路交汇处平原路与新中大道交汇处东北角金穗大道新乡学院正对面体量占地120亩18万平米占地308亩70万二期20万平米2栋18层共250户占地350亩总建面60万平米占地100亩总建面30万平米一期6万平米占地174亩38万平米建筑类型电梯多层小高层高层小高层高层18层高层别墅多层电梯多层4栋18层高层纯高层销售率一二期销95三期即将开工一期销售95二期4080二期销售3885一期销售完毕二期60均价多层最高4900高层3700一期2700-2900目前一层4990二期3400-4200普通多层3500电梯多层370034003000销售政策2万抵5万按揭优惠1按揭优惠3主力户型目前在售11286136573房2厅万卫70-80平米两房占60110-130平米三房四房复式占40两房只在顶层设有6套其余均为三房9两房103116125131143三 房149164四房181五房6572平米一房85平米两房118121平米三房房三房大三房 271物管费095元com048元未定095建筑风格明黄色外墙海派建筑风格现代板式现代风格地中海式建筑花园洋房设计现代风格现代建筑风格情况说明底层带花园多层楼王一层达4900以大面积房型居多二期属2梯4户两侧是2房中间是三房四房复式并附属有五星级酒店以低价取胜40高绿化率228超低容积率1700个停车位喷泉广场社区幼儿园专属小学会所社区服务中心双气层高29米2梯3户3 城东新城板块总结东区属于新乡行政中心政府办公所在地市政配套比较完善城市规划远超过老城区和南区是房地产市场发展的趋势楼盘开发较多其开发体量呈现一定规模百亩以上开发楼盘较多如世纪村占地120亩伟业中央央占地308亩理想城占地350亩紫郡占地174亩东区楼盘整体房价水平较高均价在3200-3800元平米之间其中伟业中央公园房价最高达到5100元平米主力户型为60-90平米两房100-130平米三房户型设计呈现小型化趋势区域内楼盘配置相对较高大多配置有会所广场部分有幼儿园小学网球场蓝球场等区域内政府和单位建房较多相对拉低了整个区域的房价也使整个东区的城市形象受到一定的影响com2 东南高新区板块东南区1 竞争分析作为新乡市东移南扩的热点区域之一区域内项目集中大盘众多为众多外来开发商看好成为近年来的热点板块之一其中上海绿地建业森林半岛绿都以高品质著称金谷阳光地带亚华桂竹金色奥园嘉联橄榄城以高性价比取胜温泉假日公馆则打出精装修小户型养尽人眼这一区域生活配套和日常消费场所严重缺乏需要很长的时间去建设完善尤其是公共交通 这一区域距离郑州市较近能吸引众多投资者或炒房者的目光2 区域项目概况图311 东南高新区竞争楼盘楼盘名称天马兰亭园汇景花苑丽景庭院天下城温泉假日公馆和平金色城品盛润盛世年华开发商新乡天马置业有限公司新乡市精谊房地产开发有限公司新乡县恒泰房产置业有限责任公司新乡开祥置业有限公司新乡市升华房地产开发有限公司新乡和平房地产开发有限公司新乡盛润房产公司物业位置 新乡市胜利路与科隆路原化工路交汇处东北角 化工路与振中路交叉路西50米路北体校对面 解放路与化工路交汇处向南600米路西 新飞大道与道清路交汇处 新飞大道与道清路交汇处 和平大道南联通大厦南邻 新飞大道与化工路交叉口西北角 建筑类型 6栋多层2栋12层小高层 4栋多层 多层别墅 一期有多层小高层18层高层 26层高层 1栋12层1栋17层 一期多层二层高层建筑 体量 占地20余亩共200套 4栋110套 占地35亩总建筑面积28万平米 占地151亩总建面20万m2 一栋楼总建面4万平米 占地11亩总建面7000平米 占地35亩总建面7万平米 销售率 一期销售93 95 90 一期咨询中 10 咨询期 二期团购70 均价 2700 2350 2350 未定 4000-6000 未定 二期团购2400 主力户型 102m2两房126129m2三房147m2四房 87m2两房131135133140143m2三房 170m2四房250270m2别墅复式 848996m2两房占40130145m2三房占40160-170m2四房占20 414651576071m2一房 79m2两房110112116118125m2三房148m2四房 主力户型138-140m2三房 物管费 03元 未定 未定 未定 118元 未定 多层038元 配套 天然气路经城际公交 地下热水供应地下供暖天然气 有双气有地下室 无双气24小时温泉水地下车位 双气地下室 2层底商 其它 绿地率45 精装小户型一层6部电梯20余户层高29米 一梯两户一梯三户结构有地下室 楼盘名称金谷阳光地带绿都城绿地迪亚上郡亚华桂竹园开发商新乡金谷阳光地带开发有限公司新乡市绿都置业有限公司上海绿地集团河南亚华置业有限公司物业位置新飞大道与南环路交汇处牧野路与海河路交汇处新乡市和平大道与南环路西南角南环路与振中路交汇处占地面积350亩430亩650亩6万平米建筑面积50万平米70万平米别墅10万平米12万平米建筑类型多层小高层高层多层别墅多层小高层多层叠加小高层高层销售率一期95二期开始认筹一期95 二期80多层销售95 小高层80多层销售完毕小高层高层认筹均价元多层2500-37002900多层 3300-3700小高层 3000-3700别墅240万套起多层2500小高层2900销售政策1000元抵6000元1000抵10000户型二期户型62110平方米一房两房三房136户型77平米两房90-117平米三房两房三房37小高层2房100-130平米3房140以上3房 384517多层二房三房复式 454015物业费用多层04元高层095元04元多层055元小高层1层085元其余105元多层045元小高层高层09元建筑风格海派风格咖啡色外立面显示尊贵沉稳风格模仿绿城百合公寓情况说明顶层后退台底层花园进深3-4米顶层有前退台后退台阳台不封闭降低销售面积底层花园进深3-4米一期以别墅树立高端形象复式楼带底层花园进深6米楼梯全部采用地砖3 区域典型项目分析森林半岛图312 典型项目森林半岛项目地址新乡市开发区南环路与丰华路交会处北200米路西开发商建业住宅集团中国有限公司建筑类别别墅多层小高层高层占地面积60000平方米建筑面积110000平方米容 积 率185绿 化 率50周边配套开发区树人小学新乡一中分校中行中胜支行建行营业厅等新乡市中心医院分院开发区公园等社区配套建业小哈佛双语幼儿园儿童乐园休闲娱乐场所会所 主力户型一房两房三房四房都有以三室两厅两卫为主面积区间48-162平其中三室两厅两卫主力面积在120-140平价格10年7月高层售价3200-3800元平别墅150万套起项目优势项目交通便捷 建业品牌优势项目劣势成熟市区南侧市场关注度一般开发节奏一期开发叠加别墅后期在开发别墅的同时逐渐开始开发小高层高层4东南高新区板块总结南区楼盘主要集中在科隆路原化工路以南包括城市南部和新乡开发区主要为新乡的物流区政府主导房地产市场向南发展整个地区呈现出快速上升的局势区域内楼盘主要以多层住宅开发为主并逐渐向小高层高层住宅发展整体区域发展环境较差商业写字楼酒店小户型等物业产品较少区域内楼盘主力户型为三室两厅两卫主力户型面积区间为120140平方米此外两房面积区间为60100平米和小三房面积区间为100120平米设计也占有一定比重在上海绿地等一批大盘的带动下整个南区高档楼盘较多并成为新乡的别墅集中区域区域内楼盘价格范围2000-4000元平米价格主要取决于产品形态楼盘品质等停车位一般为地下停车位与地上停车位相结合使用com3 中心老城区板块中心城区1 竞争分析作为传统的老城区这一区域生活配套设施齐全生活工作便利市场需求旺盛是新乡传统商业居住区由于地块限制项目多是中小规划且偏重于高层住宅和商业原本随着市区拆迁难度的加大及拆迁成本的提高区域内土地资源的日渐稀缺但随着许多新项目的开盘销售中心区呈现出百花齐放百家争鸣的态势热闹之极区域项目概况图313 中心老城区竞争楼盘楼盘名称 绿都塞纳春天 豫兴龙湾 蓝钻国际 翡翠城 华彬阳光广场 上海公馆 开发商 新乡市绿都置业有限公司 新乡市豫兴房地产开发有限公司 新乡宏生置业有限公司 河南润华置业有限公司 河南华彬房地产有限公司 新乡正豪置业 物业位置 新乡市胜利路与滨河路交汇处向南200米 中同大街与一横街交叉口路北 平原路与劳动路交汇处东100米 人民路与劳动路交汇处人民公园旁 新乡市平原路与胜利路交汇处东80米原文庙街 新乡市新飞大道与平原路交叉口 建筑类型 高层 纯高层 纯高层多层 纯高层 2栋29层高层 7栋33层高层 体量 占地156亩总建面36万平米 共2栋楼 占地25亩容积率53 占地50余亩总建面20万平米容积率50 占地1万余平米总建面93万平米 占地30亩容积率54 销售率 一期销售90二期一批170套销售50 销售50 90 一期咨询中 90 咨询中 均价 3800 3000 3400 未定预计4500元 3460 未定 主力户型 一期90m2占70三房130-150m2二期三房126135155m2四房168185196m2 98100m2两房125131142143m2三房 40-70m2一房90m2两房99110133m2三房 27304060m2一房7275m2两房8696103122132140m2三房160199205m2四房 40m2一房60-85115 m2两房143147152m2三房 未定 物管费 08-12元 12元 未定价 未定价 095元 未定 配套 3600平米会所幼儿园游泳池双气 双气 底商双气双层地下停车场 双层地下停车场净化水处理雾森系统网球场篮球场 天然气无暖气4层商业 未定 其它 简欧建筑法式园林 2层底商一层1万元m2租金25-30元二层整体出租 现代建筑层高29米一栋32层一栋34层 现代建筑风格 40-85平米主力小户型底商有丹尼斯入驻租金150元 月层高为31米 全部为2梯3户底部有59249平米商业彩铝楼间距72米地下两层车位 3 中心老城区板块总结 目前老城区楼盘较多市场投放量较大区域内楼盘普通多层较少多层大多为花园洋房或别墅高层较多高层的客户接受度较高产品类型以30层左右高层为主楼盘住宅均价在3400元平方米整体房价水平在新乡处于领先水平主要价格主要取决于地段楼盘品质等老城区为新乡传统商业中心商务办公区投资客户较多产品形态也比较丰富有写字楼商业精装酒店公寓高层住宅等主力户型为两室三室主力户型面积区间80-130平方米区域内也有部分1房做办公和投资用四房五房相对较少小区停车设计一般是采取地下车位方式部分楼盘为地下2层停车随着市场竞争越来越激烈开发商理念逐步转变竞争将逐步的由单纯价格竞争转变为社区环境绿化物业服务户型优化品牌建设等方面如上海公馆翡翠城塞纳春天等高档楼盘的出现com3区域房地产市场分析总结新乡市3个区域通过对比分析可以看出在政府政策的指引下新乡的房地产市场逐步地向东向南发展老城区房地产发展也较为成熟受土地限制多为城中村改造市场逐渐饱和目前新乡市的主力户型是两室两厅三室两厅户型面积在60-90平米和100-130平米之间一房和四房也占有一定的比重 新乡东区和老城区目前以20-30层左右的的高层为主大部分楼高设计在100米以下多层产品多分布于南区新乡市目前商品房存量较多仅2008-2009两年商品房存量就高达97万平米再加上2010年新的房产项目的不断入市市场未来竞争压力较大第4章 项目分析41 项目概况及开发建设条件com 项目区位 城市南部未来城市集中的低密高档居住区项目位于新飞大道与南三环交叉口以北紧邻新飞大道南侧紧邻金龙花园com 项目四邻 从卫星图上可以看出项目三面临住宅区东侧北侧为多层南侧为高层和别墅西侧临新飞大道com 区域交通 南三环对外交通便利新飞大道可便捷通往市区交通便利但现有公共交通不发达居民出行主要靠私家车com 周边配套 项目所在区域位于新乡市南三环附近区域内多低密度住宅小区项目所在区域原为城中村周边配套严重不足且较为低档近来虽然开发了一大批住宅项目但人气仍然较弱周边配套发展仍十分缓慢com 宗地特点 土地面积342000平方米呈不规则的矩形东西长约1000多米南北长约300多米土地为商住用地商业用地50年住宅用地70年com 项目现状 项目占地面积513亩规模较大为城中村改造工程原住居民搬迁多数已搬迁项目现多为空置民房地块平整易于施工但前期需要一定的拆迁工程com 项目分析总结项目位于城市南部郊区属于城市未来的低密度高档居住区别墅项目主要分布在该区域项目交通便利但现有公共交通系统不够完善项目周边配套严重不足且档次较为低档项目占地面积513亩具有规模优势项目为城中村改造工程原住居民多数已搬迁但前期需要一定的针对民房的拆迁工程42 项目SWOT分析S优势 W劣势城市发展主线未来低密度高尚居住区交通便利自然环境优越具有规模优势区域居住氛围已成雏形生活配套严重不足公共交通不够发达O机会T威胁占据城市发展方向区域内低密度高档居住社区已成规模区域价值上升空间巨大建业绿城等实力开发商的进驻以及别墅产品的入市区域居住环境良好城东新城作为新乡市未来城市核心如果出现大批项目入市户对项目造成消极影响楼市新政对于投资投机客的抑制对项目的客源造城影响43 结论基于对建业森林半岛系列产品的研究借鉴建业森林半岛的成功经验密切关注城东新区乃至整个新乡市的房地产市场变化建立迅速反应机制科学的项目规划开发节奏低密度为发展方向打造宜居生活社区发挥项目优势弥补项目周边配套不足和公共交通不够发达的劣势扬长避短本案存在选址较为偏远前期多面临周边配套不足的问题因此在开发建设的过程中特别注重社区配套的建设尤其是幼儿园和商业配套的建设低密度物业别墅洋房多安排在前期开发以提升社区品质和区域价值小高层高层等普通住宅物业的开发时间则弹性较大多贯穿于项目开发的始终商业配套多安排在后期开发第5章 项目定位 51 市场定位通过以上分析本案在市场定位中以中高档住宅为主以商铺为辅主要考虑区域的发展状况以及城东新区东南南高新区经济的发展潜力正在孕育着众多新兴阶层考虑到政府有力的政策支持以及城东新区东南南高新区商住人口与地区经济紧密联系52 客户群定位精英圈层是新乡的主流消费群体机关事业单位工作人员企业的中高层管理人员私营企业主个体工商户中坚圈层有投资意向的或周围城市的中产阶级进城圈层受平原新区城市化吸引的县乡镇进城置业大军 主要辐射区平原新区周围乡村 53 产品定位com 物业功能定位居住物业别墅400栋5栋板式公寓商业物业一二层为商铺停车位地面和地下车位相结合其他配套幼儿园会所等com 形象概念定位平原新区造城运动现代品质人居专家高效创富领域新乡城市中坚理想家园水景风情视觉盛宴com 入市形象确定根据本案的SWOT分析并结合自身的综合优势我们初步以岸芷汀兰为本案案名成语出自名篇岳阳楼记岸芷汀兰代表的是一种诗意般的居住生活环境com 户型定位 考虑到家居的舒适度应以中大面积的户型为主畅销户型应主打不过本案以别墅为开发前奏户型面积当然最佳满足巅峰人士成功后又一个高峰com 景观设计以山水景观为主题公园结合欧式别墅形成与自然和谐相处的景观林荫小道阳光洒洒一幅画卷在眼前可以从东西南北四个门进入小区道路通畅设施齐备无论平面还是立体都可以感受到其中的神韵第6章 价格策略61 定价原则本案在定价时我们分析并参考周边楼盘的价格走势并客观地对市场进行了了解调查且较周边楼盘体现出价格优势来因此在实际定价中根据规模户型宣传力度绿化面积及附加值的对比分析我们认为本案的内部认购价格尤为重要 62 调价策略低价入市 跟踪市场动态 低开高走63 项目价格高层3800元平方米内部认购3500元平方米别墅均价150万元套商铺80000元平方米内部认购6000元平方米64 购房付款方式com 一次性付款一次付款客户给予97折优惠首付定金一万元尾款待甲乙双方签合同一次交清com 分期付款分期付款即建筑期付款首付总房款的30工程整体封顶付总房款的50入住时付总房款10办产权证时付清所剩房款分期付款的客户给予98折优惠com 银行按揭和公积贷款首付30银行提供70银行按揭对于按揭客户依具体情况而定适当的予以优惠第7章 项目营销推广71 品牌策略com 概念推广岸芷汀兰强化易投资概念采用灵活的投资方式和低门槛的投资准入吸引投资者com局大中小户型设计理念先进美化内部空间和生活功能组合高层有79m2两房110125m2三房148m2四房这些户型别墅面积200以上不等com室内空间的布置开放式洗手间增加生活情趣透明厨房凸显现代气息欧式风格阳台自然采光室内明亮卧室家具组合布置合理尽显空间客厅明亮接连阳台独享大气com安居为卖点安全第一为卖点防火防漏电材料设施应用楼层疏散安全出口等等4A级防护标准牵动着置业者的心弦72 广告策略 住宅宣传口号我想有个大房子目的突出完善的社区配套超前的开发理念居住在岸芷汀兰尊享城市的生活便利 店面宣传口号你的店铺你做主目的炒作易投资概念拓展市场纵深激发有效需求73 销售进度控制销售周期20个月时间2012年8月2014年6月在户外媒体销售网点单张派发方面应加强区域性宣传增强传送项目信息的途径以吸引大量人流Pop建筑工地户外大型广告牌选择路线做宣传第一波海报派发5 动作指导动作一职业顾问对项目情况全面了解现场销售控制操演及业务技巧的培训动作二对我公司原掌握的项目投资意向客户作充分说明争取内部先行认购动作三海报派发式市场渗透散发登载本项目全面信息的海报6 销售预计完成约总额40的认购目标com 第二阶段开盘期及强销期1 时间项目正式开盘至72013年10月2 销售策略整理有效客户信息资料通知原先认购客户开盘讯息传达踊跃认购消息利用媒体进行强大的宣传攻势营造良好的现场销售气氛3广告策略现场楼盘秀活动广告如模特秀现场魔术表演等现场POP广告楼书派送4动作指导动作一以NP形象广告宣布项目开盘推出我想有个家的营销主题树立楼盘形象以强烈的个性化魅力形象吸引客户关注 动作二以NP广告细化产品优势持续两个月发布热销信息强化你的店铺你做主的主题并拓展销售价格空间5销售预计完成至销售总量的80以上com段持续期1时间2013年11月至2014年6月2销售策略经过前两个阶段的销售本项目主力产品住宅店铺应销售完成90左右单位同时此时也是销售剩余单位的大好时机在店面销售大部分及项目接近现房时考虑开拓销售渠道和价值空间3广告策略NP广告加大对投资型客户的宣传细化铺面的投资价值分析增加工地布幅广告针对销售重点和难点更加有的放矢地进行实质内容广告4动作指导动作一进一步推出岸芷汀兰计划的营销主题动作二证言广告请已购房客户做代言人以其自身观点阐明购买岸芷汀兰的理由5销售预计完成销售总量的95以上第8章 经济分析81项目总投资估算com 项目基本经济指标该建设项目土地面积342000平米一期开发用地260000平米建筑面积260000平米600006000000012前期工程费3200128019200013基础设施建设费32001600960640014建筑安装工程费30001500900600015公共配套设施建设费30001500900600016开发间接费0000017管理费用1248374424962496374418财务费用304201092858109219销售费用23400840660840110开发期税费10002505002500111其他费用00000112不可预见费7801562343900小计808106666047595642476230642资金筹措242431212151212150022销售收入4616181016570901302000165709123贷款1029519102951900024其他00000小计807002241669286924013020001657091com 资金筹措计划 项目的资金来源主要包括自有资金销售收入和贷款三部分其中自有资金24243万元销售收入4616181万元贷款1029519万元见表282 销售收入测算综合测定可销售面积的平均价格为450000元平米可销售面积为260000平方米 分年度的销售收入见表3表83 分年度销售收入计算表 单位万元项目201220132014合计可售面积 平方米 933333373333339333333260000销售收入 万元 42000330004200011700083 成本及税金本项目开发产品成本为固定资产投资经营资金融资费用总投资成本经营成本取销售收入的6182销售费用取销售收入的2财务费用取销售收入的26税金主要是经营税费和所得税经营税费为655其中营业税金及附加为55交易管理及印花税为105所得税率为25本项目缴纳土地增值税为收入经营税销售费用财务费用12应付利润为税后利润的20表84 利润与利润分配表 单位万元序号项目 开发经营期合计20112012201320141销售收入117000042000330004200011销售收入117000042000330004200012出租收入2经营成本7232706025963562039994259635621销售成本723270602596356203999425963563经营税费766350275121615275131销售税费7663502751216152751com营业税金及附加64350231018152310com交易及印花税12285044134654414销售费用234008406608405财务费用30420109285810926土地增值税124745404478043518464478047开发利润19152906875454021687548所得额19152906875454021687549所得税478823017188513505317188510税后利润14364670515655405157515655101应付利润287493010313181231103131102未分配利润11489740412524323926412524从表84可得出预计本项目税后利润为1283245万元投资利润率 税后利润项目总投资 178表85 全部资金现金流量表 单位万元序号项目合计开发经营期20112012201320141现金流入11销售收入1170000420003300042000小计11700004200033000420002现金流出21固定资产投资22经营资金23开发总投资8081066660475956424762306424销售费用2340084066084025经营税费766350275121615275126土地增值税1247454044780435184644780427所得税6320460226888178269226889小计10960856666041793352123702512644333净现金流量-6666042com29355684累计净现金流量-666604-4259392-2196417391515折现系数1010909108264075136折现值-6666042com22054927累计折现值-666604-4478156-2773314-5678228折现系数i9折现值10折现系数i11折现值计算指标静态投资回收期 238年动态投资回收期 26年表86 自有资金现金流量表 单位万元序号项目合计开发经营期20112012201320141现金流入11销售收入1170000420003300042000小计11700004200033000420002现金流出21自有资金242431212151212150022预售收入用于产品投资4616181016570901302000165709023经营税费766350275121615275124销售费用2340084066084025土地增值税1247454044780435184644780426所得税632046022688817827022688827贷款本金偿还1029519 010295190028贷款利息支付6177406177400小计110116241212154994326211426526908833净现金流量-12121-794326118573515091174累计净现金流量-121215-2006476-8207416883765折现系数1010909108264075136折现值-121215-com20216607累计折现值-121215-193427-95438010672808折现系数9折现值10折现系数11折现值计算指标NPV 10 1067280IRR 58静态投资回收期 244年动态投资回收期 251年表87 资金来源与运用表 单位万元117000042000330004200012自有资金242431212151212150013贷款10295191029519000小计7653819224166954121533000420002资金运用21固定资产投资22经营资金23开发成本8081066660475956424762306424经营管理费用2340084066084026财务费用304201092858109227经营税费766350275121615275128土地增值税1247454044780435184644780429所得税6320450226888178269226888210应付利润2566490921307238892131211各期还本付息10912930109129300小计12612992666604308597613952131465763表88 贷款还本付息表 单位万元序号项目合计 经营开发期20112012201320141贷款及还本付息11期初贷款本息累计0109129300com本金0109129300com利息000012本期贷款1029519102951900013本期应计利息914262925261774014本期本金归还1091293010912930015本期利息支付617740617740016期末贷款本息累计1091293本年年利率66662偿还贷款本息的资金来源21投资回收22未分配利润1148974041252432392641252423其他84 不确定分析 本项目的风险主要来自建造成本售价销售进度开发周期贷款利率等方面其中主要取决于销售价格和销售进度的快慢而这些风险因素又受政治经济社会条件的影响com 盈亏平衡分析BEPQ 土地费用均价-经营成本-土地费用总建筑面积-经营税费销售面积BEPR 均价BEPQBEPQ 60000045- 7232706-60000 260000-76635260000 60000 045-00474-00295 6000003731 16081480 BEPR 16081480045 7236666所以本项目销售收入的盈亏平衡点为7236666117000100 618当销售收入为总收入的618时项目处于盈利状态反之则是亏损状态com 敏感性分析本案敏感性分析针对全部投资的评价指标财务净现值财务内部收益率分别计算售价上下波动51015和总投资上下波动51015时对经济评价指标的影响计算结果见表9表89 敏 感 性 分 析 表投资变动-10-5基本方案510销售收入1354148715721651723建设投资1763166157214991338年销售收入平均敏感度 1723-135420 1845建设投资平均敏感度 1338-176320 2125由此可得建设投资是本案的敏感性因素所以建设投资对内部收益率的影响较大第9章 风险分析及对策91 风险分析 com 环境分析该项目主要是原城市物流中心在短时间内继续对居民生活产生噪音污染而居民的生活很有可能对自然环境造成影响这就需要居民的自觉耐心这也是项目面临一个较大的环境风险根据可持续发展观开发商在开发期间应该注意保护环境边开发边保护 com 市场风险 本项目面临的市场风险主要来源于现实的竞争对手与竞争楼盘以及潜在的竞争对手与竞争楼盘对已经开盘的绿都城亚华桂竹园金谷阳光地带和即将开盘的森林半岛绿地迪亚上郡等物业它们有的比本项目更临近市区有些规模也很大几个