房地产项目价格系数说明.doc

房地产项目价格系数说明（基价暂定15000元/）一、 产品系数说明面积户型套数系数852-2-10.98 932-2-10.97 1003-2-11.06 1083-2-11.02 1123-2-11.07 1203-2-11.00 1、根据户型结构及数量排序：85、100、120、112、93、108；以中间户型为基准，设120的系数为1；2、根据户型分为两个区块定系数：3-2-1和2-2-1；3、考虑到112和120为同一户型，且112的户型数量较少，户型结构方正及功能齐全，与120没有本质性的区别，120为主力户型，为了促进120的销售，112和120的总价要不相上下，故112的价格系数为1.07；4、同理，加之在销售推广过程中，为了引导客户已告之，100和120的单价差1000元/，故100的价格系数为1.06；5、二、 位置系数（景观、日照）说明（插入小区总平图）幢号优缺点1板式，南面临主干道，西面靠次干道，景观不佳2南面临主干道，景观不佳，小区人行入口3南面临主干道，景观不佳，小区人行入口4南面临主干道，东面临小区马路，景观不佳5南北双景观，楼间距大，东面临小区马路8点式，采光佳，视野开阔，南面无绿化组团，幼儿园噪音9南面有绿化组团，西侧靠次干道，北面幼儿园噪音10点式，南面有绿化组团，采光佳，幼儿园噪音11临中央景观带，视野开阔12楼间距大，南面有绿化组团，临小区马路1、 不考虑160户型6#、7#楼，根据景观、道路、建筑形态、采光、视野等因素对各幢进行排序：11#、8#、5#、12#、10#、9#、2#、4#、3#；1#2、 根据各幢优缺点，可将10幢楼分为5个区块，11#楼为楼王，8#、5#、12#、10#为一个区块，9#为一个区块，2#、4#、3#为一个区块，1#为一个区块。3、 设中间区块9#楼的系数为1；4、 不考虑面积差异，以9#楼为参照， 结合客户经理所反映的客户接受程度，总价差距在8-10万，故8#楼的系数为1.055、 第二区块中，8#和5#楼各有优劣，不相上下，故5#楼的系数为1.05；以8#为参照，10#楼北面临规划道路但影响不大，故10#楼的系数为1.04；12#和10#楼各有优劣，故12#的系数为1.04；6、 以5#为参照，4#楼的缺点为南临主干道，景观不佳，总价差距在12万左右，故4#楼的系数为0.98；7、 第四区块中，2#、3#、4#楼各有优劣，相差不大但4#对3#东首有遮挡，故2#楼的系数为0.99，3#楼的系数为0.97;8、 相同面积，以9#为参照，1#楼南临主干道，无景观，总价差距在7-8万，故1#楼的系数为0.95；9、 以10#和12#为参照，11#临中央景观带，视野开阔，总价差距在10万左右，故11#楼的系数为1.1；三、 不利因素系数说明1、 沿街商铺：商铺噪音影响局限在低楼层，总价差距6-7万，故在1#4#，9#西首，3F以下的系数为-0.04；2、 幼儿园：幼儿园广播等噪音影响有持续性，客户比较在意，总价差距2-5万，故10#西首的系数为-0.03，9# 的系数为-0.02，8#西首的系数-0.01；3、 机械停车：机械停车噪音对低楼层影响加大，总价差距2万，故10#12#，4F以下的系数为-0.014、 环网站、变电所：变电所有噪音和辐射，一般客户比较在意，总价差距2-4万，故4#东首6F以下的系数为-0.01；8#5F以下的系数为-0.02；9#东首5F以下的系数为-0.01；5、 车库入口：车库每天上下班时间偶尔深夜，噪音对低楼层有影响，总价差距在2-4万，故10#东首4F以下的系数为-0.02；11#东西首4F以下的系数为-0.01；12#西首4F以下的系数为-0.02；3#东首、4#西首4F以下的系数为-0.02；四、 楼层（立面）系数说明根据本产品建筑形态，共分4种楼层；以中间层为基准，系数为1；考虑客户的选房习惯及6F以上景观差异小等因素，分段定层差。15F13F11F9F层数系数层数系数层数系数层数系数15113111191141.07121.07101.0681.0513119712101.0581.0361.03111.0697511081.03640.98975130.9681.03640.9820.9275130.96640.9820.925130.9640.9820.9230.9620.92五、 单元（平面）系数说明1、 考虑客户对东西首的喜好，东西首的总价差距在15万左右比较合宜，故东西首的系数差距为0.08；2、 考虑客户对西首和中间户型的喜好，西首和中间户的总价差距在5万左右较合适，故西首与中间户的系数差距为0.03；3、 以中间户为基准，系数为1，则东首系数为1.11，西首系数为1.03；4、 考虑到中间户奇偶数户型的差异及客户的选房习惯，奇数户的系数为1.