祝桥B地块商业项目.doc

南汇区祝桥镇B地块商业工程项目可行性研究报告一、 项目基本情况二、 项目定位三、 功能分区及建设标准（一）功能分区（二）建设标准四、 项目的研究分析五、 财务评估六、 项目的讨论和建议七、 附件南汇区祝桥镇B地块商业工程项目可行性研究报告一、项目基本概况本项目位于国际大都市上海东南隅，依托浦东国际航空港和洋山国际深水港区位优势，以地质学家史称的五亿年前就形成的“江南古陆-祝桥”为中心，具体位于祝桥新镇空港新城南北向核心主轴百熙路东侧（配套商品房B地块内），其东至已建成小区，南至金亭路，西至百熙路，北至潘家泓港。此项目规划总用地为24328平方米，总建筑面积为26672平方米。二、项目定位1、贯彻“以人为本”的设计理念商业环境以人为本，注重景观，从布局形式，空间尺度，环境氛围到单体设计各方面均营造亲和感及人情味，满足人们物质和精神生活的双重需要。在功能设定上符合小区业主的消费层次、消费需求、消费心理及生活习惯，在满足居民日常所需的同时，兼顾高消费层次客户的需求。2、拟将B地块商业打造成未来祝桥新镇的标志性商业区由于考虑到祝桥新镇整体商业定位，与百熙路西侧的商业相对应，B地块商业采用传统与现代相结合的建筑风格，突出商业建筑的商业气质，充分挖掘地块潜力，合理组织功能空间布局结构，充分展示商业建筑的空间和建筑特色。注重总体布局、空间组合，强调商业建筑群的整体美感，重视建筑造型和色彩的设计，重视环境特色的创造， 努力使之成为祝桥新镇一个集购物休闲地和现代旅游商业为一体的祝桥商业标志区。3、旨在于解决“人商分离”、“动静分区”的问题作为服务于配套商品房的配套商业街，非常注重底商给小区所带来的影响，合理设定出入口，合理组织交通路线，保证在商铺热闹的基础上，使住户的安全和私密空间不受侵扰。以及通过对小区配套设施的整合来最大限度地满足住户的需求，体现小区的品味。应该说小区商业的意义在今天已不仅仅在于为小区居民提供便利的生活设施，小区商业的繁荣将对于提高整个小区的价值具有不可估量的重要性。三、功能分区及建设标准（一）本项目拟划分为三个区域，如图：潘家泓港 百 熙 路北中CD 住宅小区南金亭路结合规划用地所处的整体环境，注重项目在百熙路与金亭路上的空间形象。商街总平面布局采用的是沿百熙路设置街面店铺，协调规划内街，在条状基地内侧设置店面商铺。在不同的商铺建筑单体的穿插引导中，将游客导入内街，增加商业面，拓宽景观面。根据这一布局，沿街将整个地块划分为三个大区：南区位于用地最南端，也是商业街的入口区，为一栋三层的商业空间，面街而立，前置迎嘉广场，气势非凡，为本地块地标式主建筑； 中区位于中部，由五栋二至三层的商业空间和商业步行街组成，结合室外庭院环境设计，营造良好的环境氛围；北区位于用地最北端，整个项目的收头部分，建筑为一栋四层的商业综合楼，拥有独立的沿河广场，营造出建筑错落有致的优雅临水氛围。（二）建设标准采取比较现代典雅的设计风格，既与周边小区保持一定的对比变化，又能协调统一。建筑造型既有很强的传统风格，又有一定的现代感，通过对细部的雕琢，揉和现代建筑视觉理念，外墙通过玻璃与实墙的材质对比，冷色与暖色的色调对比，阳台的内墙面与阳台栏板的凹凸对比，不仅形成了光与影的和谐韵律，同时也造就了外立面明快、雅致的气氛。既符合项目定位与业主的要求，又能与商业气氛相融合。使之形成了稳重大气、错落有致、收放自如的富有韵律空间环境。设计突出的整体形象，建筑之间和谐一致，建筑与环境相互呼应、融为一体。整个立面处理体现了理性，营造了彰显文化品位的建筑风格和空间设计。根据商业的需要和南方环境的特点，设计了外廊，一方面解决了交通、遮雨、遮阳的问题，同时也使得立面虚灵，使建筑在一种大气稳重中又不失其浪漫、委婉的一面。立面处理和整个环境虚实结合，增强了整体的空间艺术性。四、项目的研究分析（一）项目开发的有利条件 1、2002年，商业用房在楼市的销售中高奏凯歌，这并不是一种偶然的现象，而是随着上海商业的再度繁荣，将积蓄多年的商铺需求得于释放的结果。伴随着南汇区祝桥老镇的规划改造和小区的成片开发，商业用房将迎来更加生机勃勃的明天！2、祝桥新镇紧临浦东国际机场，机场周边的人流规模效应、未来迪斯尼项目的客源联动效应、2010年的世博会商机以及众多缤彩纷呈的园区主题活动，必然会为商业人气聚集、消费层次提升，提供基础保证。其次，祝桥新镇作为临空经济区的重要节点地区，已经成为连接世界的门户，在发展国际化的商贸、旅游、展示、休闲，促进中外文化交流融合，面临前所未有的战略机遇，其发展状况如何将为提升整个南汇的区域能级，为促进南汇作为走向世界和让世界了解南汇创造条件。3、服务于浦东国际机场二期扩建配套商品房的配套商业用房，在商业氛围及人气上具有得天独厚的优势。千汇苑一村、千汇苑二村、千汇苑三村、千汇苑四村、千汇苑五村的居民及祝桥老镇的住户、空港工业园区等都是本商业区的主要客源，在项目认定前已做了充分的调研和统计，无疑会引来大量的投资商，所以项目建成后销售是绝对没有问题的。（二）商业用房的市场特征及市场展望1、消费性需求活跃，投资性需求寻求释放。 消费性需求活跃主要是因为：（1）、政府施行积极财政政策，增加有效供给和有效需求；(2)、随着经济形势好转，市场上商机无限，尤其是节假日和休息时间延长带来了更多的商业机会；(3)、全市重点商业街区环境改造带来的社会效益。投资性需求方面，如果说八十年代居民的收入水平还处于同一层面上，时至今日，这种差距已明显拉大了。一部分处于高端阶层的消费者已具备足够的资金用于投资，再加上近两年国民经济的好转，居民收入不断增加，部分居民手中也有了可供利用的闲钱，如何使这部分闲钱保值、增值，变为长期、稳定的收入来源，居民的投资意识可谓与日俱增。是炒股票、买债券、投资邮市还是其它？股市的长期低迷，银行利率的一再下调，邮市的不景气使投资者在几条路都越走越窄的情况下，转向了商铺投资。2、商业业态多种多样。 所谓商业业态是指商业企业以经营重点的不同而采取的经营形态和组织形式。超市、仓储式商场、连锁店、专卖店、廉价折扣店等商业业态均是近几年才飞速发展起来的。3、体验商业时代即将来临。4、未来3-5年，祝桥新镇商业用房供应将大增。在大规模城市新区的开发建设中，营建购物中心可以说是形成一种生产力，可以快速有效地带动该地区发展成居住、办公、购物、休闲、娱乐功能齐全的成熟地区。五、财务评估1、投资估算序号项目（费用）名称面积（平方米）单价（元）投资总额（万元）备注一用地总面积24328二建筑总面积26672三土地费用（楼面价）2374115003649地上建筑面积四建筑、安装工程费2432841109999五室外总体24328247601六配套工程费（供电、水等）24328278676七大配套费用24328210511八其他费用（勘察、设计等）24328232564九财务费用（利息）24328114277十税金243285751399十一管理费用24328127309十二不可预计费24328233567十三开发总成本合计243287626185532、项目总收入： 243289000元21895万元 3、预计收益：总收入总支出21895185533342万元六、项目的结论和建议1、公司本着为动迁农民办实事，促进南汇区经济发展的宗旨，力争以适当的造价、优良的品质、微薄的利润完成祝桥镇配套商品房配套商业用房的建设。2、上海市南汇区祝桥镇配套商品房基地是经上海市房屋土地资源管理局审批认定的配套商品房建设项目基地，它的建成将进一步推动南汇祝桥地区的动迁工作，改善动适居民居住条件和居住环境，为广大动迁居民提供了一个具有时代特征的新型住宅小区。而与之配套的商业用房作为高档物业，是城市经济水平的显示窗和助推器，其发展水平成为衡量地区经济水平和景气程度的重要标准。同时配套商业用房的建成将完善祝桥新镇的服务功能，即完善了小区配套，服务小区居民，使之成为现代化的新型城镇，使祝桥中心镇这个距离世界最近的城镇充满无限魅力，成为中国国际大都市上海“两港”枢纽的一颗灿烂的东方明珠。故服务于祝桥镇配套商品房配套商业用房B地块商业的建设是非常必要的。3、公司作为南汇区配套商品房祝桥地块配套商业用房的建设单位，公司希望政府相关部门考虑到配套商品房工程的特点，在相关配套和财政上给予支持和扶植的政策，以进一步提高配套商业品位，降低建设成本。努力把该项目建设成具有南汇特色的，深受欢迎的，高品位的配套商业区。综上所说，南汇区配套商品房祝桥地块